B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH  K K H H     N N G G S S   K K I I Ê Ê N N NỂNG CAO HIU QU CHO VAY BT NG SN TI NGỂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH ậ NGÂN HÀNG MÃ S: 60.31.12 NGI HNG DN: PGS.TS TRN HUY HOÀNG TP.H CHÍ MINH ậ NM 2012 LI CM N Xin chân thành cm n QuỦ Thy Cô Vin ào to Sau đi hc, Khoa Ngân hàng trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh. c bit gi li cám n chân thành đn PGS.TS Trn Huy Hoàng, ngi đã dành nhiu thi gian, công sc hng dn và giúp đ tôi trong sut quá trình tip cn đ tài và hoàn thành lun vn này. LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc. TP.H Chí Minh, tháng nm 2012 MC LC TRANG PH BÌA LI CM N LI CAM OAN MC LC DANH MC CÁC CH VIT TT DANH MC BNG BIU, HÌNH V M U CHNG 1: CÁC VN  LÝ LUN CHUNG V BT NG SN VÀ CHO VAY BT NG SN 1 1.1. Lý lun c bn v bt đng sn 1 1.1.1. Khái nim bt đng sn 1 1.1.2. c đim hàng hóa bt đng sn 2 1.1.3. Phân loi bt đng sn 4 1.1.4. Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn 5 1.2. Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 7 1.2.1. Khái nim th trng bt đng sn 7 1.2.2 C cu th trng bt đng sn 9 1.2.3 Các yu t tác đng ti s hình thành và phát trin ca th trng bt đng sn 11 1.2.3.1 S phát trin kinh t, gia tng dơn s và vn đ đô th hóa 11 1.2.3.2 Các yu t tác đng phía cung bt đng sn 12 1.2.3.3 Các yu t v pháp lut, qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 13 1.2.3.4 Các yu t v chính sách 13 1.3 Cho vay bt đng sn 14 1.3.1 Khái nim v cho vay bt đng sn 14 1.3.2 Các loi hình cho vay bt đng sn 15 1.3.3 Hiu qu ca cho vay bt đng sn 15 1.3.3.1 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca ngân hàng 16 1.3.3.2 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca khách hàng 18 1.3.4 Ri ro ca cho vay BS 18 1.4 Cho vay bt đng sn  mt s nc trên th gii và bài hc kinh nghim cho Vit Nam 20 1.4.1 Kinh nghim v chính sách tài chính tin t cho BS ca mt s nc trên th gii 20 1.4.1.1 Nhng kinh nghim chung 20 1.4.1.2 Chính sách tín dng ậ Kinh nghim ca Úc và Niu Di Lân 21 1.4.1.3 Áp dng mô hình ngân hàng th chp ậ kinh nghim ca an Mch 22 1.4.1.4 Kinh nghim ca Malaysia v kênh huy đng vn đu t bt đng sn da trên chng khoán hóa tài chính bt đng sn 23 1.4.2 Mt s bài hc rút ra v chính sách tài chính tin t cho s phát trin th trng BS 23 KT LUN CHNG 1 26 CHNG 2: THC TRNG CHO VAY BT NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM - TP. HCM 27 2.1 Thc trng th trng bt đng sn TP.HCM 27 2.1.1 u th ca th trng bt đng sn TP.HCM 27 2.1.2 Tng quan v th trng bt đng sn TPHCM 28 2.1.3 Thc trng các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 32 2.1.3.1 Kinh t TP.HCM phát trin, vn đ đô th hóa vƠ gia tng dơn s 32 2.1.3.2 Các yu t tác đng v phía ắcung” bt đng sn 34 2.1.3.3 Các yu t qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 38 2.1.3.4 Các yu t v lãi sut, chính sách thu 39 2.2 Thc trng cho vay bt đng sn ca Ngân hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 40 2.2.1 Khái quát v NH TMCP Quc T Vit Nam (VIB) 40 2.2.2 Thc trng ngun vn cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi th trng BS 42 2.2.3 Thc trng các sn phm cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi bt đng sn 48 2.2.4 Hiu qu tín dng bt đng sn ti Ngơn hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 52 2.3 Thm đnh các d án, các hp đng vay vn tín dng đi vi bt đng sn ti ngân hàng VIB 54 2.3.1 Nhng quy đnh chung ca Ngơn hƠng VIB đi hp đng tín dng BS 54 2.3.2 Quy đnh thm đnh hp đng vay vn BS ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam TPHCM 56 2.3.3 Ni dung thm đnh hp đng vay vn tín dung BS ti Ngân hàng VIB trên đa bàn TP.HCM 57 2.3.3.1 Thm đnh h s vay vn 57 2.3.3.2 Thm đnh v khách hàng vay vn 57 2.3.3.3 Thm đnh v d án đu t 58 2.4 ánh giá thc trng cho vay bt đng sn ti Ngơn hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 62 2.4.1 Nhng thành tu 62 2.4.2 Nhng hn ch 62 2.4.3 Nguyên nhân hn ch 65 KT LUN CHNG 2 66 CHNG 3: CÁC GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU HOT NG CHO VAY BT NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM 67 3.1 nh hng phát trin th trng bt đng sn trên đa bàn TP.HCM 67 3.1.1 Mc tiêu phát trin th trng bt đng sn trên đa bƠn TP.HCM đn nm 2015 67 3.1.2 nh hng ni dung phát trin th trng bt đng sn trên đa bƠn TP.HCM đn nm 2015 68 3.2 Các gii pháp  tm v mô phát trin th trng BS 69 3.2.1 V h thng lut pháp 69 3.2.2 V chính sách vƠ c ch 72 3.3 Các gii pháp  tm v mô phát trin tín dng BS 73 3.3.1 i vi chính ph 73 3.3.2 i vi NHNH 79 3.4 Các gii pháp phát trin cho vay BS ti Ngân hàng 80 3.4.1 V ngun vn và sn phm tín dng bt đng sn 80 3.4.2 Các gii pháp nâng cao hiu qu thm đnh các d án, các hp đng tín dng đi vi BS ti Ngơn hƠng trên đa bàn TP.HCM 84 PHN KT LUN CHUNG TÀI LIU THAM KHO DANH MC CÁC T VIT TT  BS Bt đng sn CBRE Công ty t vn – nghiên cu - qun lý bt đng sn CB Richard Ellis CIC Trung tâm thông tin tín dng ngân hàng FDI Vn đu t trc tip nc ngoài GHB Ngân hàng nhà  Chính ph Thái Lan GHLC Công ty cho vay v nhà  ca Chính ph Nht Bn HDB y ban phát trin nhà  Singapore NHNN Ngân hàng nhà nc NHTM Ngân hàng thng mi REIT Qu đu t tín thác BS TCTD TMCP T chc tín dng Thng mi c phn TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban nhân dân DANH MC BNG BIU, HÌNH V  Bng biu Bng 2.1 Giá tr cn h cao cp so sánh vi các thành ph khác ti mt s nc Châu Á Bng 2.2 Giá bán s cp và th cp ca mt s d án tiêu biu Bng 2.3 Bng thng kê mt đ dân s TPHCM qua các nm Bng 2.4 Din tích sàn xây dng trên đa bàn TPHCM qua các nm Bng 2.5 S d án đu t nc ngoài đc cp phép mi qua các nm trên đa bàn TP.HCM Bng 2.6 Ch s giá vt liu xây dng ch yu ti TP.HCM (Nm 2006=100) Bng 2.7 T trng d n tín dng BS qua các nm Hình v Hình 1.1 Quy trình thm đnh tín dng các d án kinh doanh BS Hình 2.1 Lng cung cn h ti TPHCM qua các nm Hình 2.2 Giá cho thuê vn phòng ti các Thành ph ln trong khu vc Hình 2.3 Mc đ gia tng nhu cu các loi hình bt đng sn trong nm 2011 – 2012 Hình 2.4 T trng vn đu t trc tip nc ngoài vào lnh vc bt đng sn trong tng vn đu t trên đa bàn TPHCM qua các nm Hình 2.5 D n tín dng bt đng sn ti Ngân hàng trên đa bàn TPHCM t 2007 đn 2011 Hình 2.6 Tc đ tng trng d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng Hình 2.7 T trng d n tín dng bt đng sn trong tng d n ca ngân hàng trên đa bàn TPHCM Hình 2.8 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2012 Hình 2.9 T l n xu BS trên tng d n tín dng BS M U 1. Tính thc tin ca đ tài Nhu cu v nhà  luôn là mt trong nhng nhu cu c bn thit thc ca con ngi. Tuy nhiên đó li là mt rào cn khá ln đi vi đi b phn ngi dân do giá tr ca khon tài sn này khá ln. Vic cho vay đi vi lnh vc bt đng sn có quan h mt thit vi s bin đng ca th trng bt đng sn nên hot đng này có nhiu ri ro. T đó vic nghiên cu hot đng cho vay bt đng sn tr thành mt yêu cu cn thit cho s phát trin ca th trng bt đng sn nói chung và hiu qu ca hot đng ngân hàng nói riêng, và góp phn to nên s gia tng li ích v mt kinh t, li ích v mt xã hi cho nhiu đi tng liên quan. 2. Mc tiêu nghiên cu - Làm rõ vai trò ca bt đng sn trong nn kinh t. - ánh giá hot đng cho vay bt đng sn ti VIB TPHCM t nm 2007 đn nm 2011. - a ra mt s đ xut và kin ngh nhm góp phn nâng cao hiu qu cho vay bt đng sn. 3. i tng và phm vi nghiên cu - i tng: Hot đng cho vay bt đng sn ca VIB TPHCM. - Phm vi: đa bàn qun 2 t nm 2007 đn nm 2011. 4. Phng pháp nghiên cu - Phân tích, tng hp, thng kê, so sánh. - Nghiên cu đnh tính. 5. Nhng đim mi ca đ tài - Khái quát hot đng cho vay bt đng sn giai đon 2007-2011 ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam -TPHCM. [...]... Vi c c p cho vay b cung c u b ng s n c n ng s n trên th m b o hi u qu ho ng và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu c u khách hàng vay v n ph m b o nguyên t c cho vay c hoàn tr c g c n vay ph cs d h hàng th c hi t M t khác, ngân hàng còn có th yêu c u khách m b o cho vay ho c áp d ng các nguyên t c xét duy t cho vay 1.3.2 Các lo i hình cho vay b ng s n t th v các lo i hình cho vay b ngân hàng hi ng... hình lo i hình cho vay b t ng s n c th - - t xây d - t xây d ng khu công nghi p - Cho vay xây d ng và s a ch a nhà - Cho vay xây d ng - Cho vay xây d - Cho vay xây d phòng cho thuê - Cho vay xây d ng khách s n, resort - ch giá - Cho vay th ch p b ng s 1.3.3 Hi u qu c a cho vay b Cho vay kinh t c bi kinh doanh ng s n t vai trò h t s c quan tr i v i s phát tri n trong n n n hi n nay Cho vay ng t i n n... các ngân hàng NHTM Thông qua vi c xem xét hi u qu c a ho giúp cho ngân hàng có th giá l i ho t kh c ph c nh ng t n t i thi ng gi i pháp nh m ym a ho v m c a ngân hàng thì ho hi u qu mb ng cho vay c xem là có c ba y u t : - Kh i cho ngân hàng - Kh ic g - Kh n n y là các ngân hàng khi ti i thu nh ì kho m b o trang tr ho i c các chi phí tr ng ng và r i ro c a ngân hàng Song không ph i các ngân hàng c cho. .. hình cho phép các h n v i v t th ch d hai v im - Món vay theo m Lo kho n vay n thành m t kho n vay n t kho n vay n vay t p trung tr kho n vay n nhà) s pt ng là ti n thuê tr n - Các ngân hàng Tuy nhiên, h Úc và Niu Di Lân không tr c ti t c các d u vay v n ngân hàng Do h th ng ngân hàng c a Úc và Niu Di Lân m nh nên h u h t các nhu c u vay v n ngân hàng c a các d án kh iv c vay v n Các kênh ch y ch ngân. .. qu c a cho vay b n cho vay b ng s n vi u ng s n - Các gi i pháp m r ng và nâng cao hi u qu c a ho ng cho vay b ng s n c a Ngân hàng TMCP Qu c t Vi t Nam - TPHCM 6 K t c u c tài g - ng v nv b - c tr ng cho vay b ng s n và cho vay b ng s n t i VIB TPHCM ng s n n 2007- 2011 - i pháp và ki n ngh Do th i gian nghiên c u và ki n th c h n ch , lu thi u sót, r t mong nh n c nh ng ý ki v cb ng s n, cho vay b... TMCP - T tr bi i v i nhu c u s d ng v n trong n n kinh t n cho vay tín d ng: ch tiêu này cho th y ng t tr tín d ng c a m t ngân hàng qua các th i k khác nhau Ch th ng dùng so sánh gi a các ngân hàng khác c th m nh c a ngân hàng này so v i ngân hàng khác trong ho cho vay t ch c a tín d ng trung ng có th th y rõ b n ch t dài h n c a m t ngân hàng - N quá h n: N quá h n có th do các nguyên nhân ch quan... l n ph nh vi c c h tr b i m t quá trình c l p ngoài ngân hàng - V thi t l p h th ng tr c bi t: Chính ph nhi l p m t h th ch p c bi c thi t i v i vi c cho vay th a các ngân hàng TMCP tái thi t, Ngân hàng liên bang v các kho n vay n này nh mv c n và giúp các ngân hàng TMCP n v i lãi su t c Kinh nghi m c a Úc và Niu Di Lân Có r t nhi u s n ph m cho vay - ng nh 1.4.1.2 Chính sách tín d ng k y m nh ho h... phát tri a th ng b ng s n t i Vi t Nam 1.3 Cho vay b ng s n 1.3.1 Khái ni m v cho vay b Cho vay b ng s ng s n c hi u là quan h cho vay gi a ngân hàng v i khách cb hàng c p v ng s b vào m hi n các giao d ch và các ho ng s n là vi c ngân nc nb ng s n ng h ng s n, xây d th c t bán, s a ch a mua bán nhà c a, xây d ng hoàn thi h t ng các d án, mua nhà tr góp, xây d 15 y, cho vay iv cb ng s n c a nhà ng s n... hàng c cho vay nhi u, mang l i nhi u l i nhu n là có hi u qu cao b i vì n u cho vay mà không thu h c v n cho vay ho c v n cho vay không cân x ng v i ngu n huy c thì s m hay mu ng thua l Chính vì v y, y u t hi u qu trong ho ng tín d ng nói chung và ho nói riêng là y u t quan tr ng và c n thi ng tín d i v i s t n t i và phát tri n c a NH 1.3.3.1 Các ch u qu cho vay c a ngân hàng - Doanh s cho vay có h... i v i nh ng kho n vay t i m t th th v ch m t th i k nh v nc am kinh t trong m t th i k nh doanh s cho ng và ph n ròng c a nh ng kho n vay trong tiêu cho bi t kh p v n tín d ng c n s d ng in n 17 - :t ngân hàng v th hi c m i quan h cho vay gi a ng th i là ch tiêu ph n ánh ph n v còn l i t i m t th ng th i chi n ánh m i quan h v i doanh s cho vay, v i kh ngu n v n c a các ngân hàng TMCP - T tr bi i v . giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca ngân hàng 16 1.3.3.2 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca khách hàng 18 1.3.4 Ri ro ca cho vay BS 18 1.4 Cho vay bt đng. đng cho vay bt đng sn giai đon 2007-2011 ti Ngân hàng TMCP Quc t Vit Nam -TPHCM. - Xác đnh các nhân t nh hng đn cho vay bt đng sn, đn vic đánh giá hiu qu ca cho vay. K K I I Ê Ê N N NỂNG CAO HIU QU CHO VAY BT NG SN TI NGỂN HÀNG TMCP QUC T VIT NAM TPHCM LUN VN THC S KINH T CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH ậ NGÂN HÀNG MÃ S: 60.31.12