B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. HCM NGUYN TH HNG LOAN CăS HP LÝ CA THU S DNGăT PHI NÔNG NGHIP  VIT NAM LUNăVNăTHCăSăKINHăT Thành ph H Chí Minh ậ Nm 2012 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. HCM CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT NGUYN TH HNG LOAN CăS HP LÝ CA THU S DNGăT PHI NÔNG NGHIP  VIT NAM Chuyên ngành: Chính sách công Mã s: 603114 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGI HNG DN KHOA HC: TS.ăVăTHĨNHăT ANH Thành ph H Chí Minh ậ Nm 2012 i LIăCAMăOAN Tôi xin cam đoan Lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các đon trích dn vƠ s liu s dng trong lun vn đu đc dn ngun vƠ có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn nƠy không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright. ThƠnh ph H Chí Minh, ngƠy 21 tháng 6 nm 2012 Tácăgi NguynăThăHngăLoan ii LI CMăN  hoƠn thƠnh khóa hc vƠ bƠi lun vn nƠy tôi đƣ cn đn rt nhiu s giúp đ ca ba m, thy cô, Lƣnh đo c quan, các anh ch đng nghip vƠ tp th bn bè trong khóa hc. Trc tiên, tôi xin gi li cm n đn ba m, ngi đƣ luôn ng h vƠ truyn ngh lc đ tôi có th bay xa, bay cao trong cuc sng vƠ hc tp. Tôi xin chơn thƠnh cm n Lƣnh đo c quan vƠ các anh ch đng nghip  S Ni v tnh BƠ Ra-Vng TƠu đƣ tin tng vƠ to điu kin thun li cho tôi hoƠn thƠnh khóa hc. Tôi cm n tt c QuỦ thy cô Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright vƠ trng i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh đƣ ht lòng ging dy, hng dn vƠ giúp đ tôi hoƠn thƠnh khóa hc. Tôi cng chơn thƠnh cm n tp th các anh ch em hc viên lp MPP2 đƣ luôn sát cánh và giúp đ tôi trong sut thi gian hc tp ti trng. Tôi xin cm n nhng góp Ủ hu ích ca thy inh Công Khi, thy Phan Hin Minh, thy Nguyn Xuơn ThƠnh vƠ nhóm seminar chính sách s 2 đi vi lun vn. VƠ tôi đc bit gi li cm n sơu sc đn thy - Tin s V ThƠnh T Anh, ngi đƣ dƠnh nhiu thi gian vƠ tơm huyt hng dn tôi hoƠn thƠnh lun vn. Vì thi gian nghiên cu ngn và trình đ bn thân còn hn ch nên sai sót lƠ không th tránh khi, rt mong nhn đc Ủ kin đóng góp ca QuỦ thy cô vƠ các bn. NguynăThăHngăLoan ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2012 iii MCăLC LI CAM OAN i LI CM N ii MC LC iii DANH MC CH VIT TT VÀ KÝ HIU v DANH MC BNG vi DANH MC BIU vii TÓM TT viii CHNG 1. GII THIU 1 1.1. Bi cnh nghiên cu 1 1.2. Mc đích nghiên cu 4 1.3. Câu hi nghiên cu 4 1.4. Phng pháp phân tích 5 CHNG 2. KHUNG PHÂN TÍCH 6 2.1. C s lý thuyt 6 2.2. Các nghiên cu trc 8 CHNG 3. NI DUNG PHÂN TÍCH 11 3.1. Thu thu theo Pháp lnh thu nhƠ, đt 11 3.2. Thu thu theo Lut thu s dng đt phi nông nghip 14 3.2.1. c thu thu s dng đt phi nông nghip nm 2008 14 iv 3.2.2. c thu thu s dng đt phi nông nghip nm 2009 15 3.3. Hiu qu kinh t 18 3.3.1. Hiu qu kinh t ti u 18 3.3.2. Hiu qu thu thu 19 3.4. Công bng xã hi 23 3.5. Tính kh thi v mt hành chính 24 3.5.1. Có quá nhiu mc tiêu khi xây dng lut 24 3.5.2. D tho thit k thu nhà bên cnh thu đt khá phc tp 25 3.5.3. Chi phí qun lý và tuân th Lut s 48/2010/QH12 khá cao 26 3.5.4. La chn phng án đnh giá và tài sn chu thu kh thi nht 27 CHNG 4. KHUYN NGH CHÍNH SÁCH 30 4.1. a nhà vào din chu thu s dng đt phi nông nghip 30 4.2. Xác đnh giá tính thu s dng đt phi nông nghip 30 CHNG 5. KT LUN 33 TÀI LIU THAM KHO 34 PH LC 37 v DANHăMCăCHăVITăTTăVĨăKụăHIU BS : Bt đng sn CBCC : Cán b, công chc GDP : Gross Domestic Product (Tng sn phm trong nc) Lut s 48/2010/QH12 : Lut thu s dng đt phi nông nghip Nhà : NhƠ vƠ các công trình gn lin trên đt NSNN : Ngơn sách NhƠ nc Pháp lnh thu nhƠ, đt : Pháp lnh thu nhƠ, đt ngƠy 31/7/1992 vƠ Pháp lnh sa đi, b sung mt s điu ca Pháp lnh thu nhƠ, đt ngày 19/5/1994 SXKD : Sn xut, kinh doanh Thu liên quan đn nhƠ vƠ đt : Thu s dng đt nông nghip vƠ Thu s dng đt phi nông nghip Thu nhƠ, đt : Thu nhƠ, đt hoc Thu s dng đt phi nông nghip TP. H Chí Minh : ThƠnh ph H Chí Minh UBND : y ban nhơn dơn vi DANHăMCăBNG Bng 1.1. So sánh thu liên quan đn nhƠ vƠ đt (% GDP) 3 Bng 2.1. Các tiêu chí ca mt sc thu tt 6 Bng 3.1. Thng kê thu nhƠ, đt qua các nm 11 Bng 3.2. c tính s thu thu nm 2008 14 Bng 3.3.  ni ca thu s dng đt phi nông nghip nm 2008 15 Bng 3.4. c tính s thu thu nm 2009 16 Bng 3.5.  ni ca thu s dng đt phi nông nghip nm 2009 17 Bng 3.6. T trng thu đt  đô th vƠ đt SXKD phi nông nghip nm 2008 19 Bng 3.7. S thu thu đc theo các phng án 27 vii DANHăMCăBIU Biu 1.1. C cu thu NSNN qua các nm 1 Biu 1.2. Thâm ht NSNN qua các nm t góc nhìn so sánh 2 Biu 1.3. Thu, chi và thâm ht ngơn sách qua các nm 2 Biu 2.1. Tn tht xã hi di tác đng ca thu nhƠ, đt 7 Biu 3.1. C cu đt đai nm 2005 vƠ 2008 13 Biu 3.2. Ch s giá tiêu dùng các nm so vi nm 2005 13 Biu 3.3. C cu đt đai nm 2009 vƠ xu hng 20 Biu 3.4. Cn h bán  TP. HCM 21 Biu 3.5. Ngun cung tng lai cn h bán  TP. HCM 22 viii TịMăTT Ngày 17/6/2010, Quc hi khóa XII, k hp th 7 đƣ thông qua Lut thu s dng đt phi nông nghip (Lut s 48/2010/QH12) có hiu lc ngày 01/01/2012. Tuy nhiên, các tranh lun trc khi lut đc thông qua vn cha đc gii đáp hp lỦ, cha có tính thuyt phc. C th, khi Chính ph trình Quc hi khóa XII, k hp th 6 D án Lut thu nhà, đt, các phng tin truyn thông, báo chí đƣ ni lên nhiu tranh lun sôi ni xung quanh d tho nƠy nh: Có nên đa nhƠ vƠo din chu thu không? Xác đnh giá đt tính thu nh th nào? VƠ đn ngay trc khi Lut s 48/2010/QH12 đc Quc hi thông qua, vn có nhiu đi biu mun đánh thu nhà và vn có d lun rng d lut quá s sƠi. Bng phng pháp phơn tích đnh tính, kho sát thc t và tng hp kinh nghim t các quc gia trên th gii, nghiên cu thc hin phân tích Lut thu s dng đt phi nông nghip đ tìm c s hp lý ca thu s dng đt phi nông nghip  Vit Nam. Nhng đim sau tóm tt phát hin và khuyn ngh chính sách ca ngi nghiên cu: 1. V phng din lỦ thuyt, mt sc thu đc đánh giá tt khi bo đm đc tính hiu qu kinh t, công bng xƣ hi vƠ kh thi v mt qun lỦ. ng thi, t góc nhìn ca B TƠi chính, kh nng tng ngun thu lƠ mt ch báo quan trng cho s thƠnh công ca mt sc thu mi. 2. Ngun thu thu nhƠ, đt theo Pháp lnh thu nhƠ, đt rt thp, cha n đnh, cha th hin đ ni theo nn kinh t vƠ không công bng. C s thu hp, ch thc hin thu thu đt mƠ cha thu vƠ quy đnh c th thu nhà. Thit k h thng thang mc thu đt khá phc tp. Cn c tính thu đt đc xác đnh theo mc thu s dng đt nông nghip cha sát thc t, va lƠm tht thoát ngun thu ngân sách NhƠ nc (NSNN) va không đm bo công bng xƣ hi. Do đó, NhƠ nc ban hƠnh Lut thay th Pháp lnh thu nhƠ, đt là rt hp lỦ. 3. Lut thu s dng đt phi nông nghip đƣ khc phc phn nào bt cp ca Pháp lnh thu nhƠ, đt khi quy đnh giá đt tính thu không cn c vào mc thu s dng đt nông [...]... Nam Nghiên c u phân tích tính phù h p c a Lu t thu s d lý lu t phi nông nghi p, t góp ban hành chính sách và công chúng có cái nhìn th ng nh t v s h p lý c a thu s d ngu n thu c Qu c h i thông qua, v n có t phi nông nghi p Vi t Nam, giúp Chính ph t o nh, b n v ng và công b ng 1 bi u di n s thu thu s d 2 Hoàng Ly - Song Linh 25/5/2010 t 3 t phi nông nghi i bi u Qu c h i v n mu VnExpress, truy c p ngày... XII, t thu s d t phi nông nghi p s 48/2010/QH12 (thay t tính thu k h p th 7 vì Lu t thu th o) có hi u l c khi d lu t c thông qua v c khi Lu t thu s d nhi n ch u thu không? c gi ban hành chính sách v u này nông nghi p có tính thuy t ph c t phi nông nghi p nhà 2 và v i bi u mu T t c nh n 3 n r ng d lu t , các ng nghiên c u v thu s d t phi ng gi i thích mang tính khoa h c tác gi n Vi t Nam Nghiên c u phân... nh ng t phi nông nh giá tài s n, (3) s cho chính quy u ikp n thu hi u qu Theo Báo cáo Chính theo di tích 1m2 pháp này khá chính xá , 10 n ailand, Philippines, Chile, Indonesia, và 4 tìm ra 4 Bird Land Polocies and Their Outcomes, pp 204-236 và Rosengard, Jay K (1998), C i cách thu b ng s n t n trình Gi ng d y Kinh t Fulbright TP H Chí Minh 11 th c tr ng thu thu s d t phi nông nghi p Vi t Nam sau... lu t thu s d t phi nông nghi Th i báo kinh t Sài Gòn, truy c p ngày 08/6/2010 t a ch : http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/35433/ 5 = S thu thu ng nh t/ khác bi t thu x Thu su t Tài s n ch u thu ti n/t l thoái ng ch u thu Nhà và t t S Giá tính thu T l ch u thu nh giá Mi n, gi m thu Tài ( ) là không? B nh tính, tác gi phân tích th c tr ng thu thu s d phi nông nghi p Vi t Nam sau khi Lu t... phân b , gi m chi phí qu n lý và tuân th thu r ng v i m c thu su t th ng nh t các lo i bi n d ng do thu gây ra n hóa quá trình qu n lý, thu thu Các tiêu chí này s nghi p m c tác gi v n d phân tích Lu t thu s d tìm câu tr l i cho 2 câu h i chính sách Các nghiên c u trên th gi i g i chung nh thu ng t ra nh v thu n nay có r t nhi u nghiên c u v thu bày các nghiên c u t phi nông n vi t là , tuy nhiên,... càng Bi u 3.4 ( 3.5) bán TP HCM vills VietNam Co., LTD (7/2008), Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market 11 Ngày 01/01/2008, t giá tham kh o c a Ngân hàng Nhà n 12 = 22.000x1.300x16.000x100x0,03% = 13,728 t 13 nông nghi p có hi u l c Vi ng/USD ng ng là s thu thu t khi Lu t thu s d t t i Ph l c 3.2 và Ph l c 3.3) t phi 22 Bi u 3.5 Ngu bán TP HCM Savills VietNam Co., LTD (7/2008), Ho Chi Minh City... khác nhau ph i ch u thu khác nhau Ngoài ra, công b ng còn th hi n qua vi c chi tiêu NSNN, thu nh Kh thi 4 v m t ng ct ng v i l i ích Tính kh thi v m t qu n lý yêu c u chi phí qu n lý và tuân th thu ph i th p nh c h t, thu ph tài tr cho nhi qu n lý i ch ng kh m c n m c tiêu chính xác là v t ch t, d ch v c a chính quy i nh a ngu n thu 8 c i thi n hi u qu , công b ng, b n v ng cho vi c t o ngu n thu cho... s n i và không công b ng thu quá h p, ch th c hi n thu thu tính thu nh theo m c thu s d i và l c h u Thi t k h th ng thang m n thông l qu c t t mà t nông khá ph c t p Ý 14 th c thi t k l thu c nh giá tính thu S c thu n c m r ng 3.2 Lu t thu s d t phi nông nghi p n ngày 01/01/2012 m i có hi u l c thi hành Tuy d dàng và chính xác trong vi c tính toán và phân tích, tác gi th c hi s thu thu chính xác)... t Theo t 3.6, SXKD , n quan 22 12 ) Trong khi SXKD SXKD phi nông NSNN 3.6 2008 97 1.715 82 1.033 Thu 600 1.812 95,22% 90,12% 20 - 10 SXKD SXKD SXKD 3) Khi thì các c trong và càng Bi u 3.3 10 T/c Th 04/11/2008 t ng ng giá c c tr hóa Vi a c online.vn, truy c p ngày a ch : http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/1/9039/thuc-trang-do-thi-hoa-o-viet -nam/ 21 bán Savills Theo 3.4), và giá chào bán 00 USD/m2... trong chính sách và rõ ràng v s nh k ti y tính n i thông qua vi c ch nh giá m i Nghiên c u c a Jay K Rosengard m t m t ng h , làm rõ lý thuy t kinh t h c v s c thu t t, m t m t c ng c s l a ch n câu h i chính sách s 1 c a tác gi là có nên m r s thu b n ch u thu s d t phi nông nghi p không? Bên c nh, nghiên c u c a Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez trong The property tax in developing countries: Current . trung vƠo đ tƠi ắC s hp lý ca thu s dng đt phi nông nghip  Vit Nam vi hai cơu hi chính sách đt ra lƠ: 1.ăCóănênăđaănhƠăvƠoădinăchuăthuăsădngăđt phi nông nghipăkhông? 2.ăXácăđnhăgiáătínhăthuăsădngăđt phi nông nghipănhăthănƠo?. v thu s dng đt phi nông nghip  Vit Nam. 1.2.ăMcăđích nghiênăcu Nghiên cu phân tích tính phù hp ca Lut thu s dng đt phi nông nghip, t đó góp c s lý lun đ c quan ban. gii, nghiên cu thc hin phân tích Lut thu s dng đt phi nông nghip đ tìm c s hp lý ca thu s dng đt phi nông nghip  Vit Nam. Nhng đim sau tóm tt phát hin và khuyn ngh chính