TP. H Chí Minh – Nm 2013 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH OÀN TH THANH HUYN PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N QUYT NH U T BT NG SN TI TNH BN TRE LUN VN THC S KINH T TP. H Chí Minh – Nm 2013 PGS. TS. NGUYN VN S NGI HNG DN KHOA HC: LUN VN THC S KINH T Mã s: 60340201 Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng QUYT NH U T BT NG SN TI TNH BN TRE PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N OÀN TH THANH HUYN B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH LI CAM OAN Tôi xin cam đoan, Lun vn thc s Kinh t vi đ tài “Phân tích các nhân t nh hng đn quyt đnh đu t bt đng sn ti tnh Bn Tre” là kt qu ca quá trình hc tp, nghiên cu khoa hc đc lp và nghiêm túc. Các thông tin s dng trong lun vn đáng tin cy và trung thc. oàn Th Thanh Huyn MC LC LI CAM OAN DANH MC T VIT TT DANH MC BNG BIU DANH MC HÌNH VÀ  TH MC LC LI M U 1 U 1. Vn đ nghiên cu 1 2. Mc tiêu nghiên cu 1 3. i tng và phm vi nghiên cu 2 4. Phng pháp nghiên cu 2 5. B cc ca lun vn 2 CHNG 1 – C S LÝ LUN 3 1.1 u t kinh doanh BÐS 3 1.1.1 Khái nim 3 1.1.2 c đim 3 1.1.3 Nhng nhân t tác đng đn đu t BÐS 4 1.2 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng BÐS  M 5 1.3 Tng quan v các nghiên cu có liên quan 7 1.4 Tóm tt các nhân t nh hng đn đu t BÐS 9 1.4.1 Mô hình lý thuyt - Mô hình PEST trong nghiên cu môi trng v mô 9 1.4.2 Mô hình nghiên cu các yu t nh hng đn quyt đnh đu t BS. 10 1.5 Các gi thuyt nghiên cu và mô hình nghiên cu 11 1.5.1 Các gi thuyt nghiên cu 11 1.5.2 Mô hình nghiên cu 11 Kt lun chng 1 13 CHNG 2 – THIT K NGHIÊN CU 14 U 2.1 Phng pháp nghiên cu 14 2.1.1 Nghiên cu s b 14 2.1.2 Nghiên cu chính thc 14 2.1.2.1 Xác đnh mu nghiên cu 15 2.1.2.2 Quy trình nghiên cu 15 2.2 Phng pháp phân tích d liu 15 2.2.1 Thu thp d liu: 15 2.2.2 Các phng pháp phân tích s dng trong đ tài nghiên cu 16 2.2.2.1 Kim đnh Cronbach’s Alpha đi vi các thang đo lý thuyt 16 2.2.2.2 Phng pháp phân tích nhân t khám phá 16 2.2.2.3 Phng pháp phân tích hi quy tuyn tính bi 17 2.3 Trình bày thang đo 17 2.3.1 Các nhân t nh hng đn đu t BÐS (bin đc lp) 17 2.3.2 Nhân t v quyt đnh đu t BÐS (bin ph thuc) 20 Kt lun chng 2 21 CHNG 3 – PHÂN TÍCH KT QU NGHIÊN CU 22 U 3.1 Thc trng th trng BÐS ti Bn Tre trong thi gian qua 22 3.1.1 Th trng quyn s dng đt: 23 3.1.2 Th trng nhà  23 3.1.2.1 Th trng nhà  t nhân 23 3.1.2.2 Th trng nhà  thuc s hu nhà nc 23 3.1.2.3 Th trng nhà  theo d án 24 3.1.3 Th trng BÐS khu công nghip 24 3.1.4 Th trng trung tâm thng mi 25 3.1.5 Th trng khách sn, du lch 26 3.1.6 Thun li, khó khn trong vic thu hút đu t BS 26 3.2 Phân tích kt qu nghiên cu 30 3.2.1 Thng kê s b các bin ca 5 thành phn 30 3.2.1.1 Các yu t chính tr pháp lý 30 3.2.1.2 Các yu t ca nn kinh t 30 3.2.1.3 Các th trng liên quan đn th trng BÐS 31 3.2.1.4 Các yu t vn hóa, xã hi 31 3.2.1.5 Các yu t c hi đu t BÐS 32 3.2.2 ánh giá đ tin cy ca thang đo 32 3.2.2.1 Kt qu thang đo các nhân t nh hng đn đu t BÐS 32 3.2.2.2 Kt qu thang đo nhân t quyt đnh đu t BÐS 34 3.2.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 34 3.2.3.1 Phân tích nhân t đi vi thang đo nh hng đn đu t BÐS 34 3.2.3.2 Phân tích nhân t đi vi thang đo quyt đnh đu t BÐS 36 3.2.4 Phân tích mô hình hi quy 36 3.2.4.1 Xây dng ma trn tng quan gia bin đc lp và bin hi quy 36 3.2.4.2 Xác lp mô hình hi quy 38 Kt lun chng 3 44 CHNG 4 – MT S GII PHÁP  XUT 45 4.1 nh hng thu hút đu t BÐS trên đa bàn tnh Bn Tre 45 4.2 Các gii pháp đy mnh thu hút đu t BÐS ti tnh Bn Tre 45 4.2.1 i vi các nhà đu t, kinh doanh bt đng sn 45 4.2.2 Nhóm gii pháp v các yu t ca nn kinh t 46 4.2.3 Nhóm gii pháp v các yu t th trng liên quan đn đu t BÐS 47 4.2.4 Nhóm gii pháp v các yu t c hi đu t BÐS 49 4.2.5 Nhóm gii pháp v các yu t vn hóa, chính tr, xã hi 50 4.3 Các gii pháp h tr 51 4.3.1 Hoàn thin c ch chính sách 51 4.3.2 Xây dng, hoàn thin h thng thông tin, d liu v đt đai, BS 54 4.3.3 ào to ngun nhân lc 54 Kt lun chng 4 56 KT LUN 58 TÀI LIU THAM KHO 60 DANH SÁCH CÁC PH LC 63 DANH MC CÁC CH VIT TT 1. BS: Bt đng sn 2. EFA: Exploratory Factor Analysis (Phân tích nhân t khám phá) 3. KCN: Khu công nghip 4. NT: Nhà đu t 5. UBND: y ban Nhân dân DANH MC HÌNH V Hình 1.1: Mô hình nghiên cu đ xut 12 Hình 2.1: Quy trình nghiên cu 15 Hình 3.1: Mô hình nghiên cu hoàn chnh 4 3 DANH MC BNG BIU Bng 2.1: Thng kê kt qu d liu thu thp 16 Bng 2.2: Thang đo Các yu t chính tr pháp lý 17 Bng 2.3: Thang đo Các yu t ca nn kinh t 18 Bng 2.4: Thang đo Các th trng liên quan đn th trng BÐS 18 Bng 2.5: Thang đo Các yu t vn hóa, xã hi 19 Bng 2.6: Thang đo Các yu t c hi đu t BÐS 19 Bng 2.7: Thang đo Quyt đnh đu t BÐS 20 Bng 3.1: Bng giá đt nn mt s d án vào tháng 12/2012 24 Bng 3.2: Kt qu thng kê nhân t Các yu t chính tr pháp lý 30 Bng 3.3: Kt qu thng kê nhân t Các yu t ca nn kinh t 31 Bng 3.4: Kt qu thng kê nhân t Các th trng liên quan th trng BÐS 31 Bng 3.5: Kt qu thng kê nhân t Các yu t vn hóa, xã hi 31 Bng 3.6: Kt qu thng kê nhân t Các yu t c hi đu t BÐS 32 Bng 3.7: Bng kim đnh Cronbach’s Alpha ca các nhân t nh hng đn đu t BÐS ti tnh Bn Tre 32 Bng 3.8: Bng kim đnh Cronbach’s Alpha ca nhân t quyt đnh đu t BÐS ti tnh Bn Tre 34 Bng 3.9: Kt qu EFA ca các nhân t nh hng đn đu t BÐS ti Bn Tre 34 Bng 3.10: KMO and Bartlett's Test ca nhân t quyt đnh 36 Bng 3.11: Ma trn h s Pearson gia các khái nim nghiên cu 37 Bng 3.12: Kt qu phân tích hi quy 38 1 LI M U 1. Vn đ nghiên cu Bt đng sn (BS) là ngun tài nguyên vô cùng quý giá và chim t trng ln trong c cu ca ci ca các quc gia. Th trng BÐS là mt trong các th trng thu hút ngun vn ln và có nh hng quan trng đi vi nn kinh t và đi sng xã hi. S ra đi ca Lut đt đai 2003, Lut Nhà  nm 2005, Lut kinh doanh bt đng sn nm 2006 và h thng vn bn pháp quy liên quan trong thi gian qua đã to ra mt hành lang pháp lý tng đi đy đ và thun li cho th trng BÐS Vit Nam phát trin. Chính th trng này đã bc đu bin BÐS tr thành ngun lc quan trng trong quá trình đi mi và phát trin kinh t - xã hi, đy mnh công nghip hóa, hin đi hóa đt nc. Trong bi cnh đó, th trng BÐS ti các đa phng đã tng bc đc hình thành và phát trin. Th trng bt đng sn tnh Bn Tre tuy nh bé nhng đã có nhng đóng góp đáng k cho s phát trin kinh t xã hi ca tnh vi vai trò huy đng vn thúc đy sn xut phát trin, đóng góp vào tng thu ngân sách ca tnh và n đnh đi sng xã hi. Tuy nhiên, bên cnh nhng kt qu tích cc đã đt đc, th trng BÐS tnh Bn Tre còn bc l mt s hn ch cn sm có các gii pháp tha đáng khc phc. Giá tr BÐS cha phn ánh đúng giá tr tht ca nó, nn đu c tích tr đt đai vn gia tng, các nhà đu t BÐS gp nhiu khó khn v vn, th tc hành chính phc tp, nhiu quy đnh pháp lý còn là rào cn đ doanh nghip kinh doanh BÐS phát trin, cha tht s thu hút đu t vào th trng BÐS. Vic nghiên cu các nhân t nh hng đn đu t BÐS có ý ngha quan trng trong phát trin th trng BÐS ti Bn Tre, giúp các nhà qun lý hoàn thin công tác thu hút đu t vào th trng BÐS Bn Tre cng nh giúp các nhà đu t có mt tm nhìn sâu sc hn trên tng th tác đng t các yu t ca nn kinh t, chuyên nghip hn trong chin lc kinh doanh đ đt đc li nhun k vng ca mình, góp phn làm cho th trng BS phát trin ngày càng bn vng. 2. Mc tiêu nghiên cu 2 Phân tích, đánh giá ra nhng nhân t có nh hng quan trng đn quyt đnh đu t vào th trng BÐS ti Bn Tre, t đó đ ra nhng gii pháp phù hp đ thu hút các nhà đu t đu t vào th trng BÐS, nhm gim thiu đc ri ro trong kinh doanh BS, qun tr và kim soát tt đc th trng BS. 3. i tng và phm vi nghiên cu - i tng nghiên cu: các nhân t quan trng nh hng đn quyt đnh đu t vào th trng BS ti tnh Bn Tre. - Phm vi nghiên cu: thc trng phát trin th trng BS  Bn Tre trong thi gian qua và đnh hng phát trin trong thi gian ti. 4. Phng pháp nghiên cu Tác gi kt hp cht ch các phng pháp thng kê, so sánh, phân tích tng hp, k tha, chn lc và b sung các kt qu nghiên cu t trc đ phân tích, so sánh s tác đng ca các nhân t. Các ngun s liu dùng trong phân tích đc thu thp thông qua các cuc điu tra, kho sát, nghiên cu các thông tin công b ca c quan Nhà nc liên quan đn lnh vc BS, các nhà đu t, doanh nghip kinh doanh BS cng nh các công trình nghiên cu đã thc hin trong lnh vc này. Ngoài ra, còn dùng phng pháp chuyên gia, phng pháp phân tích nhân t (EFA) đ đánh giá mc đ tác đng ca tng nhân t. 5. B cc ca lun vn Kt cu ca đ tài bao gm phn m đu và 04 chng - Phn m đu: Gii thiu tng quan v đ tài nghiên cu - Chng 1: C s lý lun - Chng 2: Thit k nghiên cu - Chng 3: Phân tích kt qu nghiên cu - Chng 4: Kt lun và gii pháp [...]... 2.2.2.2 Ph ng pháp phân tích nhân t khám phá 6 Phân tích nhân t khám phá phân tích m t t p g m nhi u bi n, tìm ra m i liên quan c a các bi n, gom chúng l i thành các nhân t v n ch a ng chúng có ý ngh a h n nh ng c n i dung thông tin c a t p bi n ban u V i ph ng pháp này c n chú ý các b ng k t qu sau: 5 Hoàng Tr b n H ng 6 Hoàng Tr b n H ng ng, Chu Nguy n M ng Ng c (2008), Phân tích d li u nghiên c... kinh doanh BÐS, phân tích mô hình lý thuy t PEST và các nghiên c u th c nghi m trên th gi i, tác gi t i a ph xu t các nhân t ch y u nh h ng n quy t nh u t BÐS ng Các nhân t bao g m: - Các y u t chính tr pháp lý - Các y u t c a n n kinh t - Các th tr ng liên quan n th tr ng BÐS - Các y u t v n hóa, xã h i - Các y u t c h i Ch u t BÐS ng ti p theo tác gi s trình bày v thi t k nghiên c u, các ph nghiên... Explained: dùng ng các nhân t nh h ng c gi l i và t ng các nhân t c gi l i ó có ý ngh a gi i thích là bao nhiêu ( i u ki n xác nh h ng gi l i các nhân t là eigenvalue > 1) - B ng ma tr n nhân t (component matrix) và b ng ma tr n nhân t sau khi xoay (rotated component matrix): s giúp xác bi n có liên quan và s n nhau ( c s d ng 2.2.2.3 Ph nh các nhóm nhân t bao g m các t yêu c u thì các bi n này ph i... ng s > 0.5) phân tích ph ng pháp ti p theo ng pháp phân tích h i quy tuy n tính b i 7 V i các nhân t ã m b o h s tin c y Cronbach’s Alpha s ánh giá t m quan tr ng c a t ng nhân t nh h ng n quy t nh c dùng u t BÐS Trong ó, v i các nhóm nhân t có giá tr sig r t nh (sig 0.05) s c lo i ra ng th i, h s beta chu n hóa s nhân t ánh... pháp phân tích d li u V i nghiên c u s b c a b ng nh tính i u ch nh thang o cho phù h p v i quy t t nh B n Tre Nghiên c u chính th c c ng tính và nh l ng th i trình bày tài c th c hi n nh u t BÐS t i c th c hi n b ng ph ng; s d ng các công c trong SPSS 16.0 ng pháp ch n ng pháp nh phân tích nh : ki m nh Cronbach’s Alpha, phân tích nhân t EFA, h i quy b i Nh ng n i dung trên s dùng B n Tre phân tích. .. tham kh o ý ki n t các chuyên gia trong ngành B S b ng câu h i và thang o phù h p v i các nhân t B S t i B n Tre B ng câu h i sau khi óng góp s t nh h nh h n quy t nh n quy t nh ut c i u ch nh hoàn ch nh v i các ý ki n c g i i ph ng v n K t qu nghiên c u ng quan tr ng ng thi t k nh tính cho th y các nhân u t BÐS bao g m: - Các y u t chính tr pháp lý - Các y u t c a n n kinh t - Các th tr ng liên quan... s ph i b t bu c tuân theo các y u t th ch lu t pháp t i khu v c ó 10 o Các y u t v kinh t : Các doanh nghi p c n chú ý n các y u t kinh t c trong ng n h n, dài h n và s can thi p c a chính ph t i n n kinh t Thông th các doanh nghi p s d a trên y u t kinh t quy t nh ng u t vào các ngành, các khu v c o Các y u t v v n hoá xã h i: M i qu c gia, vùng lãnh th giá tr v n hoá và các y u t xã h i ng c tr... tr ng c a các nhóm c gi l i 2.3 Trình bày thang o Nh ng câu h i theo t ng thang o c i u ch nh, rút g n và b sung t vi c tham kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c B S [Ph l c 1] Các thang o c mô t nh sau: 2.3.1 Các nhân t nh h ng n u t BÐS (bi n c l p) Thang o 1: Các y u t chính tr pháp lý B ng 2.2: Thang o Các y u t chính tr pháp lý 7 Hoàng Tr ng, Chu Nguy n M ng Ng c (2008), Phân tích d li u... dùng t i các khu v c ó Nh ng giá tr v n hoá là nh ng giá tr làm nên xã h i, có th vun p cho xã h i ó t n t i và phát tri n o Y u t công ngh : C th gi i ang trong cu c cách m ng c a công ngh , v i hàng lo t công ngh m i i và tích h p vào trong s n ph m 3 c ra 1.4.2 Mô hình nghiên c u các y u t nh h ng n quy t Qua phân tích mô hình lý thuy t PEST và t ng l nh c các nghiên c u ã các k t qu - m t cách riêng... Do v y các d án u a bàn t nh B n Tre n u có giá thành phù h p nh hi n nay s c nhu c u cho các it ng áp ng ng nêu trên B ng 3.1: B ng giá t n n m t s d án vào tháng 12/2012 VT: Nghìn Tên d án ng Giá/m2 Khu v c Di n tích TB Khu dân c Ao sen – Ch Chùa TP B n Tre 118 3.000 Khu dân c Sao Mai TP B n Tre 100 3.000 Khu dân c 225 TP B n Tre 114 4.000 Khu dân c Phú Dân TP B n Tre 100 2.000 Khu tái TP B n Tre 130 . qu thang đo nhân t quyt đnh đu t BÐS 34 3.2.3 Phân tích nhân t khám phá EFA 34 3.2.3.1 Phân tích nhân t đi vi thang đo nh hng đn đu t BÐS 34 3.2.3.2 Phân tích nhân t đi vi. hp cht ch các phng pháp thng kê, so sánh, phân tích tng hp, k tha, chn lc và b sung các kt qu nghiên cu t trc đ phân tích, so sánh s tác đng ca các nhân t. Các ngun s. pháp phân tích nhân t khám phá 16 2.2.2.3 Phng pháp phân tích hi quy tuyn tính bi 17 2.3 Trình bày thang đo 17 2.3.1 Các nhân t nh hng đn đu t BÐS (bin đc lp) 17 2.3.2 Nhân