B GIÁO D O I H C KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH NG D NG MƠ HÌNH QU NG S N (REIT) T I TH NG B S N THÀNH PH H CHÍ MINH T NG Chuyên ngành : Tài Chính - Ngân Hàng Mã s : 60340201 LU C S KINH T NG D N KHOA H C PGS.TS TR N HUY HỒNG TP H Chí Minh - 2013 i M CL C Trang TRANG PH BÌA L M CL C DANH M C CÁC HÌNH B NG CÁC T PH N M VI T T T U NG QUAN V TH NG B NG S N (REIT) 1.1 T ng quan v th ng b NG S N VÀ QU ng s n 1.1.1 Khái ni m b ng s n, th ng b ng s n, giao d ch th t ng b ng s n thành ph n c a th ng b ng s n 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 .6 1.1.2 m c a th 1.2 T ng quan v qu ng b ng s n ng s n (REIT) 10 1.2.1 Khái ni m .10 1.2.2 Phân lo u t ch c qu n lý : 13 1.2.2.1 13 1.2.2.2 17 1.2.3 M t s qu ng s n th gi i : 18 ii 1.2.3.1 .18 1.2.3.2 Anh 20 1.2.3.3 .23 1.2.3.4 Singapore 25 1.2.3.5 Úc .26 1.3 Bài h c kinh nghi m .27 1.4 ng c a th ng REIT lên th ng b ng s n, th ng v n, th ng ch ng khoán 28 1.3.1 ng c a REIT lên th ng b 1.3.2 ng c a REIT lên th ng v n .29 1.3.3 ng c a REIT lên th ng ch ng khoán 31 K t lu n Ch ng s n 29 .32 C TR NG NGU N V B NG S N THÀNH PH H 2.1 T ng quan v tình hình b CHÍ MINH NG 33 ng s n Vi t Nam Th ng b ng s n t i thành ph H Chí Minh 33 2.1.1 T ng quan v tình hình b 2.1.2 Th ng b ng s n Vi t Nam .33 ng s n thành ph H Chí Minh 37 2.1.2.1 37 2.2.2.2 41 2.2.2.3 44 2.2.2.4 46 2.2 Các ngu n v n tài tr cho kinh doanh b tài tr cho d án b ng s n nh ng s n : 47 2.2.1 V n vay : 47 iii 2.2.2 Phát hành trái phi u 48 2.2.3 H p tác kinh doanh 49 2.2.4 Tài tr t qu 50 2.2.5 S khác gi a REIT qu Vi t Nam .52 2.3 L i ích c a vi c thành l p REIT t i thành ph H Chí Minh 54 2.3.1 L i íc iv 2.3.2 L i v i n n kinh t : 54 2.4 Nh 54 u ki n c n thi 2.5 có REIT t i thành ph H Chí Minh 56 pháp lý hình thành REIT t i thành ph H Chí Minh .57 2.6 Nghiên c u v ng d ng mơ hình REIT s c n thi t xây d ng REIT t i thành ph H Chí Minh .58 K t lu .61 I PHÁP THÀNH L P QU NG S N T I THÀNH PH 3.1 H CHÍ MINH T 62 xu t ng d ng mơ hình 62 3.2 Nguyên t c v n hành .66 3.2.1 Danh m khoán b 3.2.2 a qu ng s ng ng s n 66 u danh m c c a qu khoán b ng s n ph ng s ng nh : 67 3.2.3 Phân chia l i t c c a qu 68 3.2.4 H n ch 69 3.3 Các gi i pháp h tr .70 iv 3.3.1 C ng c th ng b 3.3.2 ng s n : 70 thu , phí l phí : 72 3.3.3 Nâng cao tính chuyên nghi p c a th K t lu PH N K T LU N ng : .72 .74 75 TÀI LI U THAM KH O - PH L C - - PH L C - - PH L C - - PH L C - - v DANH M C CÁC HÌNH HÌNH 1.1 : u t ch c c a REIT th gi i .17 HÌNH 2.3 2013 38 HÌNH 2.4 - 2013 39 t n kho 40 HÌNH : Tình hình ho ng c -2013 .42 HÌNH : Di n tích th c th m i (NLA, m2) 42 HÌNH 2.8 : Di n tíc ng 2011-2013 43 HÌNH : Thông s chung 44 HÌNH 2.10 : Ho ng c a 05 TTTM n i b t, thành ph H Chí Minh 45 HÌNH 2.11 : Di n tích th c thuê m i 45 xu t áp d ng t i thành ph H Chí Minh 65 vi B NG CÁC T VI T T T B ng s n IPO Initial Public Offering Phát hành c công chúng NAV Net Asset Value Giá tr tài s n thu n REIT Real Estate investment truth Qu UBCK phi u l u ng s n y ban ch ng khoán VF1 Qu VF4 Qu u Vi t Nam ng khoán Vi t Nam p Hàng 1 TÍNH C P THI T C Th ng b th TÀI : ng s n m t nh ng th ng th ng liên quan tr c ti p t i m quy mơ, tính ch b ng quan tr ng c a n n kinh t c a m t n n kinh t qu c dân T tr ng ng s n t ng s c a c i v t ch t c a m nb ng tài s n c c l n c v ng s n chi m t i 30% t ng ho um c, ho ng liên quan ng c a n n kinh t a doanh nghi p kinh doanh b t ng s n t i Vi t Nam b i kho n kho l n n x u gia li u th ng k , có kho ng 3.300 doanh nghi p b ng ng ho ng ho c gi i th v ng x b ng s n ph i ng s n t i t ch c tín d n n n kinh t Theo s li u c 31/12/2012, t b n ng s n kho ng 207.595 t m 31/12/2011 N x u kho ng 13,5% t M i quan tâm c b i th i ng s n (28.000 t ng) ng s n ngu n v n tài tr Các doanh nghi cb ng s ng c ng v n l n dài h n Tuy nhiên th c l th c hi n nh ng d án nh m t o nh ng s n ph m hoàn ch nh cho th d án b tr t (1) v n t có - t nh , (2) ngu n v n ngu n tín d ng trung dài h n t ct ng s c tài i mua (3) i Tuy nhiên ngu n tài ln có gi i h n nhu c u v v n không ng n a, th b ng v n c m t vai trò tr ng y u vi c phát tri n th ng s n nh ng kinh doanh b ng u cơng c tài h tr ho t ng s n Nh m m ng v n cho th nh t b i c nh tín d ng th t ch Qu ng s n m Qu ng, nh ng b ng s n, n Nhi n g i qu ng v n m i cho th t o s c s ng m i cho th ng b ng s n (REIT) ng hóa hình th ng s n b i c n ng s n (REIT) mơ hình qu ng s n nói chung nhà cb t nói riêng Vì v y, tác gi cho r ng, m t nh ng gi i pháp tích c c gi i quy t toán v n th ng b ng s n ph i tìm nh h u hi u có th k t n i th ng b , công c ng v n ng s n v i kênh d n v n t th ng n vi c xem xét mơ hình REIT v i chi c tài tác gi mu c ng v n r ng rãi cơng chúng có nhu c s v n nh nh s góp ph n h n ch nh ng r ng r n vi n tín d c tài tr ng s n Tác gi mong mu Xây d ng mơ hình Qu ng s n(REIT)t i th Minh g i m nh ng nghiên c ngu n v n tài tr cho th ng s ng b ng b ng s n Thành ph H Chí tìm ki m gi i pháp m ng ng s n t i Thành ph H Chí Minh M C TIÊU NGHIÊN C U : H th ng hóa lý thuy t v qu ng s n Phân tích th c tr ng v ngu n v n cho th ng d ng mơ hình qu tín thác b ng b ng s n vào th ng s n ng b ng s n Thành ph H Chí Minh NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U ng : Th ng b ng s n thành ph H Chí Minh ng, h th ng lu t pháp y u t n th ho t ng b ng s n Kh ng REIT vào th ng thành ph H Chí Minh; M t s ki u m u tiêu bi u t i M , Anh, Nh t B n ,Singapore Úc Ph m vi nghiên c u : Th ng b ng b ng s n Vi t Nam nói chung th ng s n thành ph H Chí Minh nói riêng U nh tính lý thuy thuy c tìm ki v ng ch d li ct ph pm t cách có h th ng D a vi c thi t l p m c tiêu nghiên c u c th , tác gi s d ng nhi ch y m làm rõ nhu c u v s n ph m b nh mơ hình công c ng v n m ng nhu c u v ng s n M t khác, phân tích làm rõ l i ích c có th s d ng mu t i : ph n m C ng s n ng s n K T C U LU G c s d ng : T ng quan v th u ph n k t lu n) ng b ng s n qu t ng s n (REIT) ng : Ho doanh b ng v th ng b ng s n ngu n tài tr cho kinh ng s n t i Thành ph H Chí Minh xu t gi i pháp ng d ng mơ hình qu tín thác b Thành ph H Chí Minh ng s n t i 72 C 3.3.2 , : 3.3.3 : 73 chu n b h t ng k thu t, quy trình nghi p v , ph c p ki n th c cho thành viên th REIT ng 74 khoán 75 chuyên m - g g 76 -1- 13 CafeLand, , 2012 1, 2006 10 CP 11 ,2010 -CP, 2011 12 , 13 -BTC, 2012 14 UBND , , 2012 15 CBRE, MarketView Quarter 2-2013 16 Ernst & Young, Global perspectives 2012 REIT report, 06-2012 17 Ricjard Imperiable, Real Estate investment trust, 2006 18 William B Brueggeman, Jeffrey D Fisher, Real estate finance and Investment, Mc Graw Hill, 2004 -2- Website : 19 http://sqft.asia/a-primer-on-reits 20 The National Association of REIT www.reit.com./www.nareit.com NAREIT : -1- -tên Mơ hình hình thành phân REIT -US REIT 1961 - 90% tài i sau HongKong-H 2005 - - 90% REITREIT (2003) - sau - Úc-ALPT- 1981 100% thuê J REIT- 2000 Công - ty - - phép 90% -2- K REIT 2002 Công - - ty 90% - công ty KRW - - - Ít Cơng ty (2006) TT n, khơng tính 228 (2012) VND 90% -3- M U GI NG CH QU NG S N/C CH NG KHOÁN B PHI NG S N RA CÔNG CHÚNG 228/2012/TT-BTC ngày 27/12/2012 ng d n thành l p qu n l qu ng s n ) C NG HÒA XÃ H I CH T NAM c l p - T - H nh phúc Gi ng ch qu /c phi u công chúng thành l p qu ng s b ng khốn ng s Kính g i: y ban Ch c I Chúng là: - Công ty qu n l qu : (tên công ty) - S gi y phép thành l p ho -V - ng s p Ngày c p: ul : a ch tr s chính: - n tho i: Fax: i y ban Ch c chào bán/phát hành ch ng ch qu ng s n/c phi ng khốn b u ng s n cơng chúng v i n i dung sau: Thông tin v qu b ng s n/c phi ng khoán ng s n: -Tên qu ng s ng khoán b ng s n (tên , tên vi t t t, tên ti ng Anh (n u có)); -M -Chi Th i h n ho ng s n (n u có): a qu a qu ng c a qu ng khoán: ng khoán: ng s ng khoán b t -4- S ng ch ng ch qu /c phi ý chào bán: S ng ch ng ch qu /c phi ý chào bán t i thi u: Giá chào bán d ki n: T ng v ng d ki n: Th i gian gian d ki n chào bán: Th ý mua ch ng ch qu /c phi u d ki n: t n ngày c phân ph i: II Thông tin v bên liên quan: (ngân hàng giám sát, t ch c b o lãnh phát hành (n u có) ) Ngân hàng giám sát: - Tên ngân hàng ( , tên vi t t t, tên ti ng Anh): -Gi y phép thành l p ho - Gi y ch ng nh Ch - ng s NHNN c p ngày ý ho ng khoán s : y ban c c p ngày a ch tr s chính: n tho T ch c b o lãnh phát hành (n u có): - Tên cơng ty ch - Gi y phép thành l p ho , tên vi t t t, tên ti ng Anh (n u có)): ng s : y ban Ch c c p ngày - a ch tr s chính: n tho i: Fax: i lý phân ph i: - Tên công ty ch - Gi y phép thành l p ho c p ngày - a ch tr s chính: n tho i: Fax: , tên vi t t t, tên ti ng Anh (n u có)): ng s : y ban Ch c -5- T ch c qu n lý b ng s n: - , tên vi t t t, tên ti ng Anh (n u có)): - Gi y phép thành l p ho - a ch tr s chính: n tho i: Fax: T ch nh giá b - ng s n: , tên vi t t t, tên ti ng Anh (n u có)): - Gi y phép thành l p ho - ng s : ng s : a ch tr s chính: n tho i: Fax: m b o r ng nh ng s li u h th t, không ph i s li u gi ho c thi u có th làm c u thi t h i Chúng cam k t: - Nghiên c th c hi n nghiêm ch ch ng khoán th n pháp lu t v ng ch ng khốn - Khơng có b t k tun b th c v vi c chào bán ch ng ch qu ng s n/c phi ng khoán b c ch ng nh y ban Ch ng s n c c p gi y ý chào bán/phát hành (T c Công ty qu n lý qu (Ký, ghi rõ h u) -6- M U GI Y NGH C P GI Y CH NG NH P QU NG S N/GI Y PHÉP THÀNH L P VÀ HO CH NG KHOÁN B NG S N 228/2012/TT-BTC ngày 27/12/2012 ng d n thành l p qu n lý qu ng s n) C NG HÒA XÃ H I CH T NAM c l p - T - H nh phúc GI NGH C P GI Y CH NG NH QU Ý THÀNH L P NG S N/GI Y PHÉP THÀNH L P VÀ HO T NG NG KHOÁN B Kính g i: y ban Ch NG S N c Chúng là: - Công ty qu n lý qu : (tên công ty) - S gi y phép thành l p ho -V - ng s p Ngày c ul : a ch tr s chính: n tho i: Fax: ngh y ban Ch l p qu c c p Gi y ch ng nh ng s n/Gi y phép thành l p ho ch ng khoán b ng s n v i n i dung sau: Tên qu ng s ng khoán b ng s n (tên , tên vi t t t, tên ti ng Anh): Ngân hàng giám sát: Gi y ch ng nh Th i h n ho ng s n (n u có): ng khốn (n u có): ng c a qu ng s ng khoán b t -7- S V ng ch ng ch qu /c phi u: u l c a qu ng khoán: M nh giá m t ch ng ch qu /c phi u: Chúng xin cam k t hoàn toàn ch u trách nhi xác, trung th c c a n i dung gi ý thành l p Qu ng khoán b ngh h c pháp lu t v tính p Gi y ch ng nh n ng s n/Gi y phép thành l p ho ng công ng s n kèm theo H (Li ) (T c Công ty qu n lý qu -8- Danh sách chuyên STT Ông Christpphe Becue phân tích Hồi Thanh ... bi t tr ng l i h a bi t tin (ví d : g v i c t ch tín Thác i khác (làm h ) (ví d : ký thác, phó thác, u thác y, Tín thác g i khác làm h ng vào uy tín c a REITs (Real Estate Investments Trust) -... - - v DANH M C CÁC HÌNH HÌNH 1.1 : u t ch c c a REIT th gi i .17 HÌNH 2.3 2013 38 HÌNH 2.4 - 2013 39 t n kho 40 HÌNH : Tình hình ho ng c -2013 .42 HÌNH : Di n tích th... ng s ng c hình thành sau th c l nay, qu Ú ng M Các Qu tín thác i d ng qu cơng chúng có niêm y t ho c qu không niêm y n vào qu n c chi ph i b i Lu t Qu tín thác V n c ph n l p qu tín thác b u