i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - TRẦN KHẮC TRUNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã ngành:60520320 TP HCM, tháng 12 năm 2013 ii BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - TRẦN KHẮC TRUNG HUY ĐỘNG VỐN CHO DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã ngành:60340102 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP HCM, tháng 12 năm 2013 iii CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Nguyên Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Xác nhận chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn chỉnh sửa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV iv TRƯỜNG ĐH CƠNG NGHỆ TP HCM CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày tháng năm 20 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: Trần Khắc Trung Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 02/12/1981 Nơi sinh: Nam Định Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 1241820164 Tên đề tài: Huy động vốn cho dự án Bất Động Sản Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn I Nhiệm vụ nội dung Luận văn thực nhằm mục tiêu nghiên cứu ảnh hưởng huy động vốn cho dự án bất động sản Nội dung luận văn gồm phần: Phần - Cơ sở lý luận: Lý luận vốn, huy động vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Phần –Tình hình huy động sử dụng vốn cho dự án bất động sản tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Phần –Giải pháp huy động vốn cho dự án bất động sản Phần –Kết luận kiến nghị II Ngày giao nhiệm vụ: 30/05/2013 III Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 02/12/2013 IV Cán hướng dẫn: PGS.TS Phan Đình Nguyên CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Để thực luận văn “Huy động vốn cho dự án Bất Động Sản Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn”, tơi tìm hiểu nghiên cứu vấn đề, vận dụng kiến thức học trao đổi với giảng viên hướng dẫn, đồng nghiệp, bạn bè… Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu kết luận văn trung thực Các thông tin trích dẫn rõ nguồn gốc Học viên thực luận văn Trần Khắc Trung ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy/Cô giảng viên giảng dạy lớp cao học 12SQT14 truyền đạt kiến thức quý báu, làm tảng tốt giúp cho tơi có phương pháp tư khoa học Đồng thời gửi lời cảm ơn tới bạn đồng nghiệp giúp nhiều trình tìm hiểu thực tế, thu thập liệu để thực luận văn Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Phan Đình Nguyên hướng dẫn tận tình, nghiêm túc, có khoa học giúp tơi hồn thành luận văn thạc sỹ Xin chân thành cảm ơn TP Hồ Chí Minh, ngày 02 tháng 12 năm 2013 Người thực luận văn Trần Khắc Trung iii TÓM TẮT Đề tài nghiên cứu “HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TRÙNG DƯƠNG – THÁI SƠN” thực bối cảnh cạnh tranh sống doanh nghiệp Bất động sản, thị trường Bất động sản đóng băng tình hình kinh tế khó khăn Đề tài nghiên cứu thực Cơng ty Trùng Dương – Thái Sơn có trụ sở Thành phố Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Luận văn bao gồm ba vấn đề cốt lõi Thứ nhất, đề tài nghiên cứu sử dụng kiến thức huy động vốn bất động sản Thứ hai, tìm hiểu phân tích thực trạng vốn huy động vốn Công ty Trùng Dương - Thái Sơn Thứ ba, sau tìm hiểu lý thuyết, thực trạng đưa giải pháp nhằm cải thiện hoạt động huy động vốn Công ty Trùng Dương – Thái Sơn Các giải pháp luận văn đưa sau: Một là, Huy động vốn từ khách hàng công ty cho hai dự án Khu Biệt Thự The Regal khu nhà The Gardens cách ứng trước tiền theo giai đoạn dự án; hai là, huy động vốn từ chủ sở hữu cách phát hành thêm cổ phiếu; ba là, huy động vốn ngắn hạn từ tín dụng Ngân hàng; bốn là, huy động vốn từ tín dụng thương mại cách chiếm dụng vốn đối tác xây dựng cung cấp vật liệu xây dựng; năm là, phát hành trái phiếu thị trường với thời gian trung hạn năm với lãi suất phù hợp; sáu là, niêm yết thị trường chứng khoán Sở Giao Dịch Chứng Khốn Tp Hồ Chí Minh iv ABSTRACT The research object "FOR RAISING CAPITAL PROJECT OF REAL ESTATE JOINT – STOCK COMPANY TRUNG DUONG - THAI SON" is done in the context the competitive Real Estate business, the close Real Estate market and the difficult economic situation The study was conducted at the TRUNG DUONG – THAI SON joint – stock Company in Vung Tau City, Ba Ria - Vung Tau province There are three core issues of Thesis First, research the use of basic knowledge of raising capital and real estate Second, understand and analyze the status of capital Third, improve solutions raising capital of Trung Duong – Thai Son joint – stock company Have six solutions of thesis: First, raising capital from customers for two projects The Regal Villas and cottages in The Gardens; second, raising capital from owners by issuing more shares, third, to mobilize short -term credit from banks, fourth, mobilizing capital from commercial credit; fifth, issuing bonds on the market with a medium-term period of less than years and sixth, listed on the stock market at the Department of City Stock Exchange Ho Chi Minh City v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT xi DANH MỤC CÁC BẢNG xi DANH MỤC HÌNH .xiv LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 1.1.1 Vốn doanh nghiệp 1.1.2 Các nguyên tắc huy động vốn 1.1.2.1 1.1.2.2 Nguyên tắc hiệu 1.1.2.3 Nguyên tắc số lượng thời gian 1.1.2.4 1.2 Nguyên tắc kịp thời Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN 1.2.1 Huy động vốn Nợ phải trả 11 1.2.1.1 Nguồn tài trợ ngắn hạn 11 1.2.1.2 Nguồn tài trợ dài hạn 15 1.2.2 Huy động vốn chủ sở hữu 19 1.2.2.1 Tăng vốn điều lệ 19 vi 1.2.2.2 1.2.2.3 1.3 Quỹ khấu hao 20 Các quỹ 21 CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN 21 1.3.1 Các yếu tố bên doanh nghiệp 21 1.3.1.1 Kinh tế hội nhập quốc tê 21 1.3.1.2 Hệ thống Chính sách, luật pháp 21 1.3.1.3 Tình hình kinh tế 21 1.3.1.4 Sự phát triển thị trường tài nước 22 1.3.2 Các yếu tố bên doanh nghiệp 22 1.3.2.1 1.3.2.2 Phương thức huy động vốn doanh nghiệp 22 1.3.2.3 1.4 Tình hình hoạt đơng kinh doanh doanh nghiệp 22 Uy tín doanh nghiệp 23 CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN 23 1.4.1 Sự tăng trưởng ổn định số lượng thời gian 23 1.4.2 Lượng vốn huy động doanh nghiệp có đáp ứng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp 24 1.4.3 Lãi suất huy động 24 1.4.4 Rủi ro nguồn vốn doanh nghiệp huy động 24 1.4.5 Lợi ích từ nguồn vốn huy động mang lại 24 1.5 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 25 1.5.1 Bất động sản - khái niệm văn pháp lý liên quan 25 1.5.2 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 27 1.5.2.1 Đặc điểm ngành Bất Động Sản Việt Nam: 27 1.5.2.2 Triển vọng kinh tế Việt Nam Ngành Bất Động Sản: 28 1.5.2.3 Thực trạng ngành Bất Động Sản Việt Nam: 32 1.5.2.4 Đánh giá thị trường năm 2013 39 1.5.2.5 Xu hướng năm 2014 39 78 thuộc vào tiến độ triển khai công việc, để xác định cụ thể nhu cầu vốn cho năm, ta tiến hành xem xét tiến độ dự án 3.1.2.1 Tiến độ giải ngân theo dự án  Dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự The Regal Tiến độ giải ngân cụ thể dự án xây dựng khu biệt thựThe Regal sau: Bảng 3.4 Tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal Đvt: 1.000đ TT T1/2010 T12/2012 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư T1/2015 T12/2015 134.660.238 201.504.159 649.664 1.2 Khảo sát địa chất T1/2014 T12/2014 1.464.664 1.1 Lập dự án đầu tư T1/2013 T12/2013 246.375.214 Nội dung 815.000 Giai đoạn thực đầu tư 2.1 Thiết kế KT, lập TDT 7.167.851 2.2 Tiền sử dụng đất 167.150.200 2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng 30.694.000 2.4 Xây dựng + Thiết bị 20.865.537 127.450.840 159.914.850 1.007.949 4.614.449 4.614.449 19.489.677 2.594.949 2.5 Chi phí tư vấn, QLDA 2.6 Các chi phí khác 2.7 Dự phịng phí Tổng 36.974.860 1.464.664 246.375.214 134.660.238 201.504.159 Nguồn: Phịng Đầu tư Phát triển dự án Nhìn vào kế hoạch giải ngân dự án The Regal, ta thấy nguồn vốn cần huy động năm 2013 lớn so với năm 2012 Đây vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp phải đối dầu Nếu trường hợp giải ngân năm 2013 tiến độ số lượng doanh nghiệp dễ dàng cho năm sau 79  Dự án Khu nhà The Gardens Tiến độ giải ngân cụ thể dự án đầu tư xây dựng khu nhà The Gardens để bán sau: Bảng 3.5 Tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Gardens Đvt: 1.000đ TT T1/2010 T12/2012 Nội dung Giai đoạn chuẩn bị đầu tư T1/2013 T12/2013 T1/2014 T12/2014 T1/2015 T12/2015 461.434 Giai đoạn thực đầu tư 2.1 Thiết kế KT, lập TDT 35.687.492 146.724.096 92.254.186 131.717.960 77.248.050 3.884.551 3.884.551 11.121.585 11.121.585 146.724.096 92.254.186 4.586.966 2.2 Tiền sử dụng đất 24.228.000 2.3 Chi phí GPMB, hạ tầng 4.494.000 2.4 Xây dựng + Thiết bị 2.5 Các chi phí khác 2.378.526 2.6 Dự phịng phí Tổng 461.434 35.687.492 Nguồn: Phịng Đầu tư Phát triển dự án Với dự án The Gardens, năm 2013 doanh nghiệp cần nguồn vốn tương đối chiếm 38% tương ứng với 35 tỷ đồng Tiến độ dự án cho thấy năm 2015 doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn lớn đến 92 tỷ đồng  Dự án trung tâm thương mại Lotte Tiến độ góp vốn năm dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại Lotte 3.6 Nhìn bảng 3.6 cho ta thấy vốn chủ sở hữu góp vào cho dự án Trung Tâm Thương mai Lotte nhỏ Với tổng nguồn vốn cho dự án đến 400 tỷ đồng mà huy động vốn trung bình từ năm 2013 đến năm 2016 tỷ đồng/ năm tích lũy từ năm 2013 đến 2016 45 tỷ đồng 10% so với tổng nguồn vốn cần cho dự án Chính thể vấn đề cịn lại doanh nghiệp phải huy động nguồn lớn từ vốn tín dụng lên đến 90% tổng vốn 80 Bảng 3.6 Tiến độ góp vốn vào Cơng ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte Năm Số tiền ( đồng) 2011 500.000.000 2012 1.500.000.000 2013 5.000.000.000 2014 15.000.000.000 2015 15.000.000.000 2016 10.250.000.000 Tổng 47.250.000.000 Nguồn: Phòng phát triển dự án 3.1.2.2 Kế hoạch giải ngân năm Từ việc xem xét chi tiết tiến độ thực tiến độ cung ứng vốn dự án The Regal, dự án The Gardens, dự án trung tâm thương mại Lotte ta tổng hợp lại để nắm nhu cầu vốn cần thu xếp năm cho dự án Cụ thể sau: Bảng 3.7 Lượng vốn cần thu xếp năm Đvt: vnđ Năm Dự án The Regal Dự án The Gardens Dự án Lotte Lượng tiền 2013 246.375.214 35.687.492 5.000.000 287.062.706 2014 134.660.238 146.724.096 15.000.000 296.384.334 2015 201.504.159 92.254.186 15.000.000 308.758.345 10.250.000 10.250.000 45.250.000 902.455.385 2016 Tổng 582.539.611 274.665.774 Như vậy, tổng khối lượng vốn cần huy động cho dự án bất động sản từ năm 2013 đến năm 2016 902.455.385.000 đồng Nhìn vào bảng số liệu 3.7, cho thấy nhu cầu vốn Trùng Dương – Thái Sơn năm 2013 287 tỷ, năm 2014 296 tỷ năm 2015 308 tỷ, riêng năm 2016 luọng vốn huy động 10 tỷ Với lượng vốn huy động lớn cho năm 2013 đến 2015 Cơng ty phải có giải pháp huy động cho hợp lý hiệu 81 3.2 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN 3.2.1 Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2013 - 2015 Ở phần ta xác định lượng vốn cần huy động năm đầu tư cho dự án, để xác định cụ thể nguồn vốn cần huy động lượng vốn huy động từ nguồn nào, ta cần phải xác định doanh thu mang lại từ dự án năm giai đoạn 2013 - 1015 3.2.1.1 Dự án Biệt thự The Regal Theo tính tốn Phịng Đầu tư Phát triển dự án, phương án giá bán biệt thự, hộ chung cư dự án The Regal sau: Giá bán đất nhà vườn : 27.500.000 đồng/ m2 Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2 Giá bán nhà chung cư: 15.000.000 đồng/ m2 Bảng 3.8 Kế hoạch doanh thu dự án Biệt thự The Regal TT Nội dung Giá bán ( đồng) Diện tích ( m2) Thành tiền ( đồng) Chung cư để bán 15.000.000 35.675 535.125.000.000 Đất biệt thự để bán 27.500.000 2.969 81.647.500.000 4.000.000 8.431 33.724.000.000 Sàn xây dựng biệt thự để bán Tổng 650.496.500.000 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án Đây dự án Biệt thự hộ chung cư, nên việc bán cho khách hàng cách huy động vốn Từ số liệu ta thấy doanh thu dự án lên 650 tỷ vốn đầu tư cho tồn dự án 584 tỷ Điều cho thấy hiệu hoạt động dự án góp phần làm cho việc huy động vốn doanh nghiệp thuận lợi 82 3.2.1.2 Dự án Khu nhà The Gardens Theo tính tốn Phịng Đầu tư Phát triển dự án, phương án giá bán hộ nhà vườn, hộ chung cư dự án The Gardens sau: Giá bán đất nhà vườn : 20.000.000 đồng/ m2 Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thơ: 4.000.000 đồng/ m2 Giá bán nhà chung cư: 12.000.000 đồng/ m2 Bảng 3.9 Kế hoạch doanh thu dự án Khu nhà The Gardens TT Nội dung Giá bán ( đồng) Diện tích ( m2) Thành tiền ( đồng) Chung cư để bán 12.000.000 30.058 360.696.000.000 Đất nhà vườn để bán 20.000.000 3.844 76.880.000.000 Sàn nhà vườn để bán 4.000.000 7.165 28.660.000.000 Tổng 466.236.000.000 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án Doanh thu dự án The Gardens mang lại cho doanh nghiệp lớn, với tổng chi phí cho dự án 285 tỷ doanh thu mạng lại lên đến 466 tỷ đồng Với doanh thu qua năm từ 2013 đến 2016 nguồn vốn huy động lớn từ khách hàng dự án nhà 3.2.1.3 Tổng hợp doanh thu Từ phân tích doanh thu cụ thể dự án trên, để thấy tổng quan tổng doanh thu Công ty, ta tổng hợp doanh thu bảng sau: Bảng 3.10 Tổng hợp doanh thu TT Nội dung Giá trị ( đồng) Dự án The Regal 650.496.500.000 Dự án The Gardens 466.236.000.000 Tổng 1.116.732.500.000 Nguồn: Phòng Đầu tư Phát triển dự án Với hai dự án, dự án Khu Biệt thự The Regal dự án nhà The Gardens mang lại cho Công ty lượng doanh thu 1116 tỷ Đây lượng vốn 83 lớn huy động từ khách hàng Với lượng vốn gần lượng vốn dự án mà Công ty cần huy động 1305 tỷ Với tổng doanh thu lớn này, phần làm cho Công ty dễ dàng việc huy động từ nguồn khác từ chủ sở hữu, từ khách hàng từ ngân hàng Căn vào lý thuyết tìm hiểu phần chương tình hình hoạt động kinh doanh dự án công ty Trùng Dương – Thái Sơn, xin mạnh dạng đề xuất giải pháp huy động vốn sau: 3.2.2 Giải pháp lựa chọn Phương thức huy động vốn Để huy động vốn cho dự án đầu tư, có nhiều phương thức khác nhau, trình bày chương Đối với dự án bất động sản, xét tính đặc thù, lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, thu lại nhiều lợi nhuận nên việc huy động vốn có phần thuận lợi dự án đầu tư lĩnh vực khác Các phương thức huy động vốn để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu cơng trình, huy động tiền ứng trước người mua nhà… Tuỳ vào dự án áp dụng phương thức khác Đối với Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn, dự án bất động sản chủ yếu dự án phát triển nhà để bán dự án đầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê Dự án phát triển nhà để bán có điểm thuận lợi thu tiền ứng trước người mua nhà, bị ứ đọng vốn, chu kỳ dự án có chủ trương đầu tư đến bàn giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng, thời gian dự án khoảng - năm; Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th có chu kỳ dài hơn, kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với tổ chức tín dụng đầu tư Để thuận lợi cho Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn nghiên cứu, áp dụng số giải pháp huy động vốn, tác giả trình bày chung giải pháp huy động vốn cho dự án phát triển nhà để bán huy động vốn cho dự án đầu tư 84 xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê Các dạng đầu tư bất động sản khác đầu tư hạ tầng khu thị, hạ tầng khu cơng nghiệp, có tính chất giống hai dạng 3.2.2.1 Giải pháp huy động vốn chủ sở hữu Theo quy định Pháp luật, dự án bất động sản, vốn tự có chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm 15% tổng mức đầu tư dự án Vốn tự có vốn chủ sở hữu, hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần lợi nhuận chưa phân phối Đối với dự án phát triển nhà để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà thuận lợi, nên Cơng ty phải sử dụng vốn chủ sở hữu giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, như: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi cơng, nộp phí xây dựng, nộp phần tiền sử dụng đất… Số vốn hoàn lại bắt đầu thu tiền ứng trước người mua nhà Nhưng dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, đầu tư vốn chủ sở hữu khó khăn, doanh nghiệp khơng chủ động nguồn vốn này, đầu tư vào dự án, vốn bị ứ đọng thu hồi khoảng - năm kể từ dự án vào hoạt động Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động tồ nhà trung tâm thương mại văn phịng cho th khơng đơn giản, đặc biệt trung tâm thương mại văn phòng hạng B hạng A Người quản lý nhà phải đào tạo từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chun nghiệp, ln ln sẵn sàng cho tình để khách hàng hài lịng nhất, ln nỗ lực để thu hút tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến th văn phịng Do đó, Cơng ty nên đầu tư vào dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê thực mạnh vốn, đủ khả quản lý Tìm kiếm khu đất có vị trí đẹp: nằm khu trung tâm, thuận tiện giao thông, diện tích lớn, mật độ xây dựng lơ đất lớn… dự án phải có tiêu tài NPV, IRR cao ( tiêu IRR phải từ 28% trở lên) 85 Chỉ đáp ứng điều kiện hiệu kinh tế, khả quản lý, khả thu xếp vốn việc Cơng ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu có, huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu cổ đông ủng hộ khơng gây khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch tốn tài Cơng ty Đối với dự án biệt thự The Regal để bán Khu vực núi nhỏ, phường 2, Thành phố Vũng Tàu dự án nhà The Gardens để bán phường 9, Thành phố Vũng tàu, Công ty sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư số chi phí giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với dự án Trung tâm thương mại Lotte, dự án hiệu xét tất mặt, Cơng ty phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, lấy tiền góp vốn vào Cơng ty trách nhiệm hữu hạn Trùng Dương - Lotte 3.2.2.2 Giải pháp huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho thuê mặt thương mại, văn phòng dài hạn với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi công xây dựng hoàn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Theo quy định Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hồn thành việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Tuỳ vào tiến độ, quy mơ, tính chất mà Cơng ty phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, hộ chung cư, Công ty nên phân thành đợt thu tiền sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau hồn thiện việc xây dựng hạ tầng phần móng cơng trình Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau xây xong phần thô 86 Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau hoàn thiện nhà bàn giao cho khách hàng Lần 5: Thu hết phần cịn lại hợp đồng sau hồn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho hộ Đối với hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành đợt: Lần 1: Thu toàn tiền bán đất 50% tiền xây dựng phần thô Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô bàn giao nhà Lần 3: Thu hết phần cịn lại hợp đồng sau hồn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho hộ Trong dự án Nhà Công ty áp dụng phương thức để thu tiền người mua nhà với tiến độ số lượng cụ thể sau: 87 3.11 Tiến độ thu tiền doanh thu từ dự án nhà để bán I Dự án The Regal Nhà chung cư Lần Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Lần Lần Lần Lần Hồn thiện phần móng Sau tháng từ lần Hồn thiện phần thơ Bàn giao nhà Cấp "sổ đỏ" 25% 25% 25% 20% 5% 133,781,250 133,781,250 107,025,000 26,756,250 107,025,000 26,756,250 Lần 133,781,250 Nhà thấp tầng Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Tổng DT (ngđ ) Lần Hoàn thiện phần móng Tiền đất 50% tiền xây dựng 74,547,750 208,329,000 Lần Bàn giao nhà Lần Cấp "sổ đỏ" 45% 5% 36,741,375 4,082,375 170,522,625 137,863,625 II Dự án The Gardens Nhà chung cư Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Lần Hoàn thiện phần móng Lần Sau tháng từ lần Lần Hồn thiện phần thơ Lần Bàn giao nhà 25% 25% 25% 20% 5% 90,174,000 90,174,000 72,139,200 18,034,800 72,139,200 18,034,800 90,174,000 Cấp "sổ đỏ" Nhà thấp tầng Thời gian Tỷ lệ thu/ GT hợp đồng Giá trị (ngđ ) Tổng DT (ngđ ) Lần Hoàn thiện phần móng Tiền đất 50% tiền xây dựng 67,100,000 157,274,000 Lần Bàn giao nhà 45% Lần Cấp "sổ đỏ" 5% 34,596,000 3,844,000 124,770,000 94,018,000 Đối với dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại văn phịng cho th, việc huy động vốn từ khách hàng khó hơn, tính chất khơng ổn định khách hàng, họ thay đổi mặt thương mại văn phòng lúc 88 việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn phòng đến nơi khác Tuy nhiên, Cơng ty thu lần tiền thuê khách hàng thời gian thuê theo cách thức sau đây: Công ty tìm kiếm số khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Cơng ty tài chính, Cơng ty chứng khốn, Cơng ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài nhà, phần nhà thời gian dài (10 năm, 20 năm… đời dự án) để làm trụ sở cải tạo cho th lại Cơng ty tính tốn giá cho thuê, thu tiền lần thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho khách hàng thấy lợi ích lớn việc thuê dài hạn này, như: không thời gian chuẩn bị đầu tư, thực đầu tư, tồ nhà có vị trí đẹp, giá rẻ trả tiền năm… 3.2.2.3 Giải pháp huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho dự án phát triển nhà để bán thường huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức cho việc nộp tiền sử dụng đất, toán số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, tạm ứng cho nhà thầu thi công xây dựng Phần tín dụng thương mại hoàn trả sau đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu tài trợ ngân hàng thương mại, Cơng ty tài chính, ngồi cịn huy động từ Quỹ tín dụng, có quan hệ tốt huy động từ nguồn cho vay ưu đãi Ngân hàng Phát triển Việt Nam Trong dự án Nhà Cơng ty áp dụng phương thức để vay tiền với tiến độ số lượng cụ thể sau: 89 3.12 Giá trị vay tín dụng ngân hàng dự án nhà để bán I Dự án The Regal Giá trị ( 1.000 đ ) Khoản mục Thời gian tín dụng 7,167,851 Tiền sử dụng đất Chi phí GPMB, hạ tầng tháng 167,150,200 Chi phí thiết kế tháng 30,694,000 tháng II Dự án The Gardens Khoản mục Chi phí thiết kế Tiền sử dụng đất Chi phí GPMB, hạ tầng Giá trị Thời gian tín dụng ( 1.000 đ ) 4,586,966 tháng 24,228,000 tháng 4,494,000 tháng Đối với dự án xây dựng trung tâm thương mại văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng bắt buộc, phần lớn dự án có Tổng mức đầu tư lớn, tự thân doanh nghiệp khơng thể có đủ vốn để đầu tư, nhu cầu vay vốn lớn Việc định đầu tư dự án trung tâm thương mại văn phòng cho thuê cần phải tính tốn chặt chẽ, cụ thể phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, tiêu IRR phải lớn lãi vay nhiều, thường khoảng 28% trở lên 3.2.2.4 Giải pháp huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại dự án phát triển nhà chủ yếu việc kéo dài thời gian toán bên B hợp đồng kinh tế, ví dụ hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt nhà thầu thi công lắp đặt thiết bị Tín dụng thương mại trở thành phổ biến hoạt động xây dựng, chuỗi tín dụng liên hồn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu nợ nhà thầu phụ, nhà cung cấp vật liệu; nhà thầu phụ lại nợ nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt hình thức tín dụng tăng cường mối liên kết 90 nhà hoạt động xây dựng, tiềm ẩn nguy lớn đổ vỡ domino, có thành viên lớn chuỗi gặp khó khăn khả toán bị phá sản Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà khơng thuận lợi hình thức tốt để Cơng ty tiếp tục triển khai công việc dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường 3.2.2.5 Giải pháp huy động cách phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án áp dụng chủ yếu cho dự án đầu tư xây dựng nhà để bán Theo đó, Cơng ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ đến năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua hộ dự án Đây hình thức áp dụng thời gian gần đây, tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay bất động sản, quy định nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước hoàn thành việc xây dựng phần móng Đối với dự án Nhà The Gardens khu biệt thự The Regal, Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn áp dụng hình thức 3.2.2.6 Giải pháp huy động vốn thị trường chứng khốn Đây hình thức huy động vốn phổ biến thị trường tài quốc tế, dần trở nên quen thuộc với thị trường Việt Nam Huy động vốn thị trường chứng khoán mục tiêu hầu hết doanh nghiệp hoạt động, mục tiêu hướng tới Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn Tuy nhiên, để tiến hành IPO niêm yết cổ phiếu Sở giao dịch, Công ty cần phải cải thiện nhiều tiêu báo cáo tài chính, có chiến lược kế hoạch kinh doanh cụ thể, đáp ứng điều kiện niêm yết… Công ty phấn đấu đến năm 2015 IPO niêm yết cổ phiếu Sở giao dịch chứng khốn TP Hồ Chí Minh 91 KẾT LUẬN Với đề tài “Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn” tình hình kinh tế cần Với lý giúp doanh nghiệp huy động vốn từ nguồn phù hợp với chi phí vốn chấp nhận để doanh nghiệp sử dụng hiệu nguồn vốn huy động Đề tài có cấu trúc chương, chương giới thiệu lý thuyết tổng quan huy động vốn với nội dung sau: nguyên tắc huy động vốn, hình thức huy động vốn, nguồn vốn nhân tố tác động đến huy động vốn; chương hai tìm hiểu thực trạng huy động vốn doanh nghiệp đánh giá cách huy động vốn doanh nghiệp sau xem xét điểm mạnh điểm yếu Công ty; chương ba đưa giải pháp huy động vốn cho dự án BĐS lớn doanh nghiệp Sau phân tích chương phân tích nhu cầu vốn dự án Trùng Dương – Thái Sơn như: Dự án Khu Biệt Thự The Regal, dự án khu nhà The Gardens dự án khu Trung tâm Thương mại Trùng Dương – Lotte thấy nguồn vốn chủ sở hữu chưa thức tương sứng với vốn cần huy động cho dự án Nhưng với dự án Trùng Dương – Thái Sơn có đến dự án Khu Biệt Thự The Regal Khu nhà The Gardens dễ dàng cho việc huy động nguồn vốn từ khách hàng, điều thuận lợi cho Công ty công tác Huy động vốn Từ nghiên cứu lý thuyết chương 1, phân tích thực trạng Cơng ty chương 2, chương tác giả đưa số giải pháp huy động vốn, điều mấu chốt đề tài Những giải phải huy động vốn đưa là: Huy động vốn từ khách hàng mua nhà Biệt thự, huy động vốn từ chủ sở hữu cách phát hành thêm cổ phiếu, huy động vốn tín dụng thương mại từ doanh nghiệp khác có mối quan hệ xây dựng với Trùng Dương – Thái Sơn, huy động vốn từ ngân hàng, huy động vốn phát hàng trái phiếu cuối huy động vốn thị trường chứng khoán cách niêm yết thị trường chứng khoán 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Duy Hào Đàm Văn Huệ (2009), Quản trị tài doanh nghiệp, Nhà Xuất Bản Giao Thông Vận Tải Nguyễn Văn Dung (2010), Quản trị dự án đại, Nhà Xuất Bản Tài Chính Phạm Văn Dược, Huỳnh Đức Lộng Lê Thị Minh Tuyết (2011), Phân tích hoạt động kinh doanh, Nhà Xuất Bản Lao Động Nguyễn Văn Thuận (2008), Quản trị tài chính, Nhà Xuất Bản Thống Kê Trương Tuấn Anh (2008), Huy động vốn cho dự án bất động sản Công ty Cổ Phần Thanh Bình Hà Hội Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Kinh Tế Quốc Dân Thái Thị Tố Trinh (2012), Giải pháp tăng cường huy động vốn ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Bình Định Luận văn thạc sĩ, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, Đại học Đà Nẵng Trần Ngọc Thơ, Tài doanh nghiệp đại, Nhà xuất thống kê năm 2003 Trần Thị Minh Thư & Trần Quốc Khánh (2013) ‘Các số đánh giá thị trường bất động sản khả áp dụng Việt Nam’, Kinh tế phát triển, số 196, trang 55 – 66 Lê Quốc Hội (2013) ‘Đầu tư trực tiếp nước vào bất động sản bất ổn kinh tế vĩ mô Việt Nam’, Kinh tế phát triển, số 194, trang 10 – 16 10 Báo cáo tài năm từ 2010-2012, Phịng Tài kế tốn, Cơng ty Cổ Phần Trùng Dương – Thái Sơn ... tài ? ?Huy động vốn cho dự án BĐS Công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn? ?? nhằm tìm giải pháp chung cho công ty BĐS riêng cho hoạt động huy động vốn dự án BĐS công ty Cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn. .. huy động vốn cho dự án bất động sản Nội dung luận văn gồm phần: Phần - Cơ sở lý luận: Lý luận vốn, huy động vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Phần –Tình hình huy động sử dụng vốn cho dự án. .. tài ? ?Huy động vốn cho dự án BĐS công ty cổ phần Trùng Dương – Thái Sơn? ?? mang ý nghĩa quan trọng công ty Đề tài cho thấy giải pháp hiệu để huy động vốn sử dụng vốn cho công ty Hiện nay, công ty