BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ==========o0o========== PHÙNG THỊ HÀ LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI – 2012 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc. Hà nội, ngày tháng năm 20 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phùng Thị Hà Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành Luận văn này. Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lí ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh ñạo các sở ngành tỉnh Nghệ An: Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thống kê Nghệ An và các sở ngành liên quan; lãnh ñạo UBND thành phố Vinh, Hội ñồng ñấu giá QSD ñất thành phố Vinh, Công ty Cổ phần ñấu giá tài sản Nghệ An, các phòng ban liên quan của UBND Thành phố và UBND các xã, phường thuộc thành phố Vinh. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài. Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia ñình, người thân ñã ñộng viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phùng Thị Hà Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục viết tắt vi Danh mục bảng vii 1. MỞ ðẦU i 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2 1.3. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 3 1.3.1. Mục ñích 3 1.3.2. Yêu cầu của ñề tài 3 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4 2.1.1. Bất ñộng sản 4 2.1.2. Thị trường bất ñộng sản 5 2.1.3. Một số khái niệm khác 5 2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 6 2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới 6 2.2.2. Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản 6 2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước 9 2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường BðS Việt Nam những năm qua 14 2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta 14 2.3.2. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam…………………… 15 2.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 20 2.4.1. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam 20 2.4.2. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất 30 2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất 33 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv 2.4.4. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa phương 50 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 56 3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 56 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 56 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 56 3.2. Nội dung nghiên cứu 56 3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (bằng phương pháp ñiều tra, thống kê, xử lý số liệu) 56 3.2.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (bằng phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan, phươg pháp phân tích số liệu) 57 3.2.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua các mặt (bằng phương pháp phân tích tổng hợp) 57 3.2.4. ðề xuất một số giải pháp, kiến nghị ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở (bằng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia) 57 3.3. Phương pháp nghiên cứu 57 3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 57 3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thống kê, xử lý số liệu 57 3.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp 58 3.3.4. Phương pháp chuyên gia 58 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 59 4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh 59 4.1.1. Vị trí ñịa lý 59 4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 60 4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng: 63 4.1.4. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn 65 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… v 4.1.5. Tình hình sử dụng ñất ñai 67 4.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong những năm qua 69 4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 69 4.2.2. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An (thực hiện theo Quyết ñịnh số 52/2009/Qð-UBND ngày 27/5/2009 của UBND tỉnh Nghệ An) 70 4.2.3. Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Nghệ An thực hiện theo Quyết ñịnh số 37/2011/Qð-UBND ngày 01/8/2011 của UBND tỉnh Nghệ An) 78 4.3. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñiều tra ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 85 4.3.3. Dự án ñấu giá tại khu quy hoạch xóm Yên Khang, Yên Xá thuộc xã Hưng ðông, thành phố Vinh: 92 4.4. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án 99 4.4.1 Hiệu quả kinh tế 99 4.4.2. Hiệu quả xã hội 101 4.4.3. Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai 102 4.5. Một số hạn chế công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 103 4.5.1. Công tác tổ chức 103 4.5.2. ðối với người tham gia ñấu giá 104 4.5.3. ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị 104 4.6. ðề xuất một số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 105 4.6.1. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 105 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi 4.6.2. Xây dựng kế hoạch ñấu giá quyền sử dụng ñất 105 4.6.3. Tuyên truyền phổ biến về chính sách, chủ trương, quy ñịnh về ñấu giá quyền sử dụng ñất 105 4.6.4. Xây dựng hoàn thiện các quy trình, phương thức ñấu giá quyền sử dụng ñất 106 4.6.5 Sử dụng kinh phí hợp lý và có hiệu quả 106 5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 107 5.1. Kết luận 107 5.2. ðề nghị 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất BðS Bất ñộng sản CSHT Cơ sở hạ tầng HðND Hội ñồng nhân dân BT Hình thức ñầu tư xây dựng – chuyển giao BTO Hình thức ñầu tư xây dựng – chuyển giao – kinh doanh BOT Hình thức ñầu tư xây dựng – kinh doanh -chuyển giao ODA Hỗ trợ phát triển chính thức Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… viii DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG Bảng 1. So sánh diện tích các loại ñất của cả nước 16 Bảng 2. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố Vinh 60 Bảng 3. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2011 68 Bảng 4. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Nghi Liên, Thành phố Vinh tổ chức vào ngày 21/10/2009 88 Bảng 5. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Hưng Lộc, thành phố Vinh tổ chức vào ngày 30, 01/7/2010 91 Bảng 6. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Hưng ðông, Thành phố Vinh tổ chức vào ngày 28/3/2011 95 Bảng 7. Kết quả Phiên ñấu giá thuộc xã Nghi Ân, Thành phố Vinh tổ chức vào ngày 25/5/2012 98 Bảng 8. Chênh lệch giá ñất giữa giá quy ñịnh và giá trúng ñấu giá 100 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðối với mỗi quốc gia ñất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước. Trong quá trình ñổi mới ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều trở thành hàng hoá, trong ñó ñất ñai cũng không phải là ngoại lệ. Do ñó, từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất ñai, Luật ñất ñai năm 1987 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện vào các năm 1993, 1998, 2001, 2003. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ ñã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả nhất ñịnh làm thay ñổi bộ mặt của một số ñịa phương. Nhưng qua quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … ðể khắc phục những tồn tại ñó trong những năm gần ñây Nhà nước ñã thay ñổi cơ chế ñối với việc dùng qũy ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù mới ñược triển khai tại một số tỉnh, thành phố nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ ñể xảy ra tình trạng rửa tiền… Tuy nhiên, một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước ñầu. Như vậy, công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường BðS ở nước ta. [...]... quan ñ nh giá Nói chung, có 02 mô hình t ch c ñ nh giá: t ch c ñ nh giá c a Nhà nư c và t ch c ñ nh giá c a tư nhân T ch c ñ nh giá tư nhân ch u s qu n lý v m t nhà nư c c a cơ quan ñ nh giá nhà nư c - ð i v i cơ quan ñ nh giá c a Nhà nư c + Ch c năng: Xây d ng giá ñ t và BðS; th c hi n qu n lý nhà nư c v công tác ñ nh giá ñ t và BðS trên ph m vi c nư c + Cơ ch ban hành giá ñ t và BðS ñư c ñ nh giá. .. ng thành công và h n ch nh t ñ nh Vì v y c n nghiên c u và ñánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá ñ t qua các d án khác nhau, v i các phương án ñ u giá khác nhau ñ có th ñ xu t, rút ra nh ng quy ñ nh chung nh t ñ xây d ng quy trình ñ u giá ñ t hoàn thi n và ñem l i hi u qu cao 1.3 M c ñích, yêu c u c a ñ tài 1.3.1 M c ñích - Tìm hi u các chính sách và văn b n liên quan ñ n ñ u giá, ñánh giá công tác. .. t trên th gi i H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n s d ng ñ t ñai Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t ñó trong không gian và th i gian xác ñ nh Trên th c t luôn t n t i 02 lo i giá ñ t: Giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên. .. hi n nay T nh ng ưu, như c ñi m trên, ñ tài “ðánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t m t s d án trên ñ a bàn thành ph Vinh, t nh Ngh An ñư c th c hi n là c n thi t, nh m phân tích, ñánh giá cơ s pháp lý, cơ ch th c hi n và hi u qu kinh t , xã h i và qu n lý ñ t ñai ñ rút ra cơ s khoa h c, cơ s th c ti n góp ph n b sung, hoàn thi n, trình t th t c ñ u giá quy n s d ng ñ t, h n ch s th... quan ñ n ñ u giá, ñánh giá công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t; - ðánh giá hi u qu c a ñ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án trên ñ a bàn thành ph Vinh, t nh Ngh An; - ð xu t nh ng gi i pháp ñ hoàn thi n quy trình, cơ ch nh m tăng cư ng công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t hi u qu hơn 1.3.2 Yêu c u c a ñ tài - Nghiên c u, n m v ng các văn b n liên quan ñ n ñ u giá quy n s d ng ñ t c a Trung ương và ñ... BðS cũng như các con n và toà án ñ u t p trung gi i quy t nh ng BðS ñang b các ngân hàng c m c và ti n hành ñ u giá Khi toà án ñ a phương t ch thu BðS c a cá nhân không thanh toán ñư c n và rao bán tài s n này, s ti n thu ñư c s ti n hành thanh toán cho nh ng kho n n Ví d : Toà án FUKUOKA trong năm 2004 ñã bán ñ u giá ñư c trên 2000 BðS và là lư ng BðS l n nh t ñư c bán trong vòng 10 năm g n ñây Qua... khác có liên quan (thư ng là các giao d ch thành công trên th c t ); giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá th trư ng nh m ph c v cho các m c ñích thu thu và các m c ñích khác c a Nhà nư c C 02 lo i giá ñ t nói trên có quan h m t thi t và chi ph i l n nhau, chúng cùng ch u tác ñ ng b i các quy lu t kinh t th trư ng, trong ñó giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh thư ng tr ng thái tĩnh tương ñ i còn giá ñ t th trư... c ñi m hình th c m t là tránh tình tr ng quá trình thi công công trình qua quá nhi u khâu trung gian gây t n kém v th i gian và ti n c a) Sau khi hoàn t t công trình, U ban nhân dân t nh s thanh toán b ng ñ t cho nhà ñ u tư theo kh i lư ng thi công ñư c nghi m thu Song trên th c t các nhà ñ u tư v a có năng l c tài chính, v a có năng l c thi công là r t ít - Hình th c 3: U ban nhân dân c p t nh cho... ki m soát Khi giao ñ t thì giao theo giá do U Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c s khoa h c Nông nghi p ……………………… 23 ban nhân dân t nh, thành ph ban hành d a trên khung giá Chính ph , giá này r t th p Khi kinh doanh ti n hành bán ho c cho thuê nhà l i d a trên giá c th trư ng, do v y, kho n ñ a tô chênh l ch l i rơi c vào túi các doanh nghi p kinh doanh BðS Như v y, phương th c giao ñ... ti n ñ ki m l i trên cơ s chênh l ch giá Mu n công tác ñ u giá ñ t hi u qu cao thì c n nghiên c u phương pháp t ch c và th c hi n ñ u giá ñ t cho h p lý T o thêm ngu n thu cho ngân sách Nhà nư c ñáp ng nhu c u ñ t làm nhà cho nhân dân, ñ m b o tính dân ch , hi u qu trong s d ng ñ t Ngh An là m t trong nh ng ñ a phương ñi ñ u trong công tác ñ u giá ñ t, th i gian qua ñã th c hi n ñ u giá theo nhi u hình . ñiểm trên, ñề tài “ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ñược thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, ñánh giá cơ sở. ñến ñấu giá, ñánh giá công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất; - ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền sử dụng ñất qua một số dự án trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; - ðề xuất những giải. hình sử dụng ñất ñai 67 4.2. Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong những năm qua 69 4.2.1. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng trên ñịa bàn thành