ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỊ HỒNG THU Tên đề tài ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011-2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : K9 – QLĐĐ Khoá học : 2012 - 2014 Giáo viên hướng dẫn : TS. Phan Đình Binh Thái Nguyên -2014 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 1. TS. Phan Đình Binh – Phó Trưởng khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên- Đại học Thái Nguyên. 2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập. 3. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên; cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã, thị trấn: xã Yên Ninh, xã Động Đạt huyện Phú Lương - Tỉnh Thái Nguyên cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Sinh viên Hoàng Thị Hồng Thu MỤC LỤC Phần 1 : MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 2 Phần 2 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3 2.1.1. Bất động sản 3 2.1.2. Thị trường bất động sản 3 2.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3 2.2.1. Khái niệm về giá đất 3 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 4 2.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5 2.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5 2.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6 2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 6 2.3.1. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 6 2.3.2. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 7 Phần 3 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 8 3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 8 3.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 8 3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 8 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 8 3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 8 3.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt . 8 3.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 9 3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 9 3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 9 3.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 9 3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 9 3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 9 3.4.5. Phương pháp chuyên gia 9 Phần 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 10 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƯƠNG 10 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 10 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 11 4.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƯƠNG 16 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai 16 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lương 16 4.2.3. Biến động đất đai huyện Phú Lương giai đoạn 2011 - 2013 18 4.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương 18 4.3.1. Đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 18 4.3.2. Người không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 19 4.3.3. Điều kiện của các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất 19 4.3.4. Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá 19 4.3.5. Đăng ký tham gia đấu giá 20 4.3.6. Giá khởi điểm đấu giá 21 4.3.7. Hình thức và trình tự đấu giá 21 4.3.8. Quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 22 4.3.9. Các vấn đề khác 24 4.3.10. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 25 4.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG . 25 4.4.1. Đấu giá các lô đất tại khu dân cư xã Động Đạt. 26 4.4.2. Đấu giá các lô đất tại khu dân cư xóm Đồng Đình xã Yên Ninh. 28 4.4.3. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 02 khu quy hoạch dân cư 30 4.4.4. So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường 33 4.4.5. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất 35 4.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG 35 4.5.1. Hiệu quả kinh tế 35 4.5.2. Hiệu quả xã hội 38 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. 39 4.5.4. Hiệu quả môi trường 40 4.6. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT . 40 4.6.1. Công tác tổ chức 40 4.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 41 4.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 41 4.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 42 Phần 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 43 5.1.KẾT LUẬN 43 5.2.KIẾN NGHỊ 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO 45 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Giá trị sản xuất Nông nghiệp, Công nghiệp qua các năm 11 Bảng 4.2. Diện tích, dân số huyện Phú Lương năm 2013 13 Bảng 4.3. Diện tích, dân số và mật độ dân số của các xã huyện Phú Lương năm 2013 14 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 17 Bảng 4.5. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005- 2010 18 Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2011 - 2013 26 Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xã Động Đạt 26 Bảng 4.8: Tông hợp diện tích trúng đấu giá 28 Bảng 4.9: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xóm Đồng Đình xã Yên Ninh 28 Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả đấu giá 02 khu quy hoạch dân cư 30 tại huyện Phú Lương 30 Bảng 4.11: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 31 Bảng 4.12: Kết quả phân loại người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá 32 Bảng 4.13: Tổng số tiền thu được sau khi đấu giá 33 Bảng: 4.14. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trường 34 Bảng 4.16. Tổng số lô và diện tích đất đã đưa vào sử dụng 35 Bảng 4.17: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức: giao đất và đấu giá đất 37 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Cơ cấu dân số huyện Phú Lương năm 2013 13 Hình 4.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 25 Hình 3.3. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường 34 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 đã nêu rõ trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản là “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước”.[14] Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường bởi thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. [40]. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích thích sản xuất phát 2 triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013”. 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài * Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số khu quy hoạch dân cư đã đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên; - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, biện pháp để công tác đấu giá hiệu quả hơn; * Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. MỤC LỤC Phần 1 : MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 2 Phần 2 : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3 2.1.1. Bất động sản 3 2.1.2. Thị trường bất động sản 3 2.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3 2.2.1. Khái niệm về giá đất 3 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 4 2.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5 2.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5 2.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6 2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 6 2.3.1. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 6 2.3.2. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 7 Phần 3 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 8 3.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 8 3.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 8 3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 8 3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 8 3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên 8 3.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt . 8 [...]... khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.3 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt - Hiệu quả kinh tế - Hiệu quả xã hội 9 - Hiệu quả môi trường - Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 3.3.4 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Về chính sách của Nhà nước - Gíải pháp về kỹ thuật (Giá đất, quy trình,... Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã Yên Ninh - Huyện Lương, tỉnh Thái Nguyên Xã. .. trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất) , người tham gia đấu giá sẽ được bốc ngẫu nhiên người bốc được phiếu ghi “Trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ là người trúng đấu giá và được nhận quyền sử dụng đất + Trường hợp trong khi đấu giá mà tất cả mọi người tham gia đấu giá cùng một ô đất đều vi phạm Quy chế đấu giá này thì ô đất đó phải để lại để tổ chức đấu giá vào... quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Tại Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất: - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại. .. 4.3.8 Quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất a Quyền của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất - Được Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ các thông tin về lô đất đấu giá quyền sử dụng đất, như: Vị trí, diện tích, giá khởi điểm (Nếu người tham gia đấu giá yêu cầu) và những thông tin khác có liên quan 23 - Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao quyền. .. tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trường 3.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên - Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể ở một số khu đất đã thực hiện đấu giá trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên - Tìm hiểu định hướng và kế hoạch thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên - Tìm hiểu... đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương gồm 7 bước, được thể hiện tại sơ Hình Bước 1 THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG ĐẤU GIÁ Bước 2 THÔNG BÁO TỔ CHỨC BÁN ĐẤU GIÁ Bước 3 ĐĂNG KÝ THAM GIA ĐẤU GIÁ Bước 4 TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ CÔNG KHAI Bước 5 PHÊ DUYỆT KẾT QUẢ TRÚNG ĐẤU GIÁ Bước 6 THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Bước 7 GIAO ĐẤT- CẤP GCN QSD ĐẤT Hình 4.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng. .. định: - Đấu giá quyền sử dụng đất không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. .. 4.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 4.4 KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƯƠNG Huyện Phú Lương bắt đầu thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền từ năm 2007 Trong giai đoạn từ năm 201 1- 2013 địa bàn huyện Phú Lương có 2 khu quy hoạch dân cư đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất Kết quả được thể hiện tại Bảng 3.6 Để phục vụ công tác nghiên cứu của mình, tôi lựa chọn... Nếu tại buổi đấu giá, lô đất chỉ có 01 (một) người tham gia đấu giá thì không phải tổ chức đấu giá mà Hội đồng đấu giá xem xét đề nghị UBND Huyện giao quyền sử dụng đất cho người đó theo giá chuẩn đã ra đấu giá - Cách thức đấu giá Đấu giá lần lượt từng ô đất, sau mỗi vòng đấu giá người điều hành phiên đấu giá công bố giá trả cao nhất, sau đó tiếp tục bỏ phiếu các vòng tiếp theo để tìm ra người trả giá . quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số khu quy hoạch dân cư đã đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu. dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất 35 4.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG 35 4.5.1. Hiệu quả kinh tế 35 4.5.2. Hiệu quả xã hội 38 4.5.3. Hiệu quả đối với công tác. định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 5 2.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6 2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 6 2.3.1. Quy định về đấu giá đất