ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THẬP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2010 Công trình được hoàn thành tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn, họp tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Vào hồi giờ , ngày tháng năm 2010. Có thể tìm hiểu luận văn tại Trung tâm tư liệu - Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tư liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ 6 1.1. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất 6 1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất 6 1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất 9 1.1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập quyền sử dụng đất 12 1.1.3.1. Đường lối, chính sách của Đảng về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài 12 1.1.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 14 1.1.3.3. Nhận thức về quyền sử dụng đất trong điều kiện chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường 15 1.1.3.4. Cơ sở thực tiễn của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đất 17 1.2. Một số vấn đề lý luận về quyền tài sản tư 19 1.2.1. Khái niệm quyền tài sản 19 1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư 21 1.2.3. Sự phát triển tư duy pháp lý về quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư ở nước ta 22 1.2.4. Ý nghĩa của việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư 25 1.3. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 27 1.3.1. Pháp luật và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thừa nhận quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư 27 1.3.2. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 29 Chương 2: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 31 2.1. Những quy định về xác lập cơ sở pháp lý của quyền sử dụng đất 31 2.1.1. Đối tượng giao đất 31 2.1.2.4. Đối tượng thuê đất 33 2.1.3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất 34 2.1.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 35 2.2. Các quy định về chấm dứt quyền sử dụng đất 36 2.2.1. Các trường hợp thu hồi đất 36 2.2.2. Thẩm quyền thu hồi đất 38 2.3. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc xác lập các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất 39 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 39 2.3.1.1. Quyền chung của người sử dụng đất 39 2.3.1.2. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 40 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất 41 2.3.2.1. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất 41 2.3.2.2. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân 44 2.3.2.3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam 47 2.4. Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Cơ sở pháp lý bảo đảm quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 50 2.4.1. Đăng ký quyền sử dụng đất 51 2.4.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 2.4.3. Nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 54 2.4.3.1. Tiền sử dụng đất 54 2.4.3.2. Lệ phí địa chính 55 2.4.3.3. Lệ phí trước bạ 56 2.4.4. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 56 2.5. Các quy định về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 57 2.5.1. Các quy định của Luật đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 57 2.5.2. Quy định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 59 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ 62 3.1. Định hướng hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 62 3.2. Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 66 3.2.1. Tiếp tục hoàn thiện các quy định của Luật đất đai năm 2003 về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 66 3.2.2. Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đảm bảo sự thống nhất, tương thích với Bộ luật dân sự và các đạo luật khác có liên quan 68 3.2.3. Bổ sung các quy định về xây dựng hệ thống cơ sở thông tin dữ liệu về nhà, đất và công khai hóa các thông tin về nhà, đất 69 3.2.4. Tiếp tục hoàn thiện các quy định về thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư 70 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Nhiệm vụ trung tâm của thời kỳ quá độ đi lên chủ nghĩa xã hội ở nước ta là xây dựng chế độ "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh". Để hiện thực hóa mục tiêu này, Đảng ta phát động thực hiện công cuộc đổi mới toàn dân đất nước, coi trọng và đề cao lợi ích trực tiếp của người lao động. Bước đột phá của công cuộc đổi mới được Đảng ta xác định là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong sản xuất nông nghiệp nhằm giải phóng mọi năng lực sản xuất của người nông dân nhằm tạo ra xung lực mới để góp phần thực hiện thành công ba chương trình: Lương thực, thực phẩm; hàng tiêu dùng; hàng xuất khẩu được ghi nhận trọng Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986). Thể chế hóa quan điểm đổi mới của Đảng, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với các quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Thực tiễn đã chứng minh tính đúng đắn của những quy định này. Nhờ được giải phóng mọi năng lực sản xuất, người lao động đã hăng say sản xuất, gắn bó lâu dài với đất đai, năng suất lao động không ngừng được nâng cao. Việt Nam từ một nước hàng năm phải nhập hàng nghìn tấn lương thực đã tự túc được lương thực và vươn lên trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ hai của thế giới. Để đẩy mạnh thành quả của công cuộc đổi mới trong lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nông nghiệp nói riêng, pháp luật đất đai không ngừng được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện theo xu hướng mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất; thiết lập khuôn khổ và cơ chế pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, an toàn và thuận tiện; đồng thời 2 hạn chế những sự can thiệp hành chính không cần thiết từ phía các cơ quan công quyền vào các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất v.v Việc công nhận và mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở ban đầu cho việc xác lập quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Tuy nhiên, để thực sự bảo đảm việc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư cần tiếp tục có sự đổi mới về tư duy pháp lý trong việc tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các giao dịch về quyền sử dụng đất. Muốn xây dựng và vận hành có hiệu quả thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thì phải thay đổi nhận thức và cách thức ứng xử của pháp luật đối với quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư. Với cách tiếp cận như vậy,em lựa chọn đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam", làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" là một đề tài khó. Nghiên cứu đề tài này, luận văn đặt ra cho mình những mục đích nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền tài sản tư; - Hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Khái quát sự phát triển của các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta; - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; 3 - Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các vấn đề sau đây: - Nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền tài sản tư của pháp luật dân sự; - Nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu thực tiễn pháp lý về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư ở nước ta; - Nghiên cứu các luận điểm, trường phái lý thuyết của khoa học pháp lý về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu và kế thừa các thành quả của các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài "Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" là một đề tài khó và có nội hàm nghiên cứu rất rộng và phức tạp. Hơn nữa, đề tài này dường như chưa được nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện ở nước ta. Trong khuôn khổ của một bản luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở những vấn đề cơ bản sau đây: - Các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; 4 - Nghiên cứu các nội dung của Luật Đất đai năm 2003 liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; bao gồm: (i) Các quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; (ii) Các quy định về những bảo đảm của quyền sử dụng đất; (iii) Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất; (iv) Các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; (v) Các quy định về thị trường quyền sử dụng đất; (vi) Các quy định về khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp luật đất đai liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu khóa luận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin; - Bên cạnh đó, khóa luận còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư; (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đối chiếu v.v v được sử dụng trong chương 2 khi nghiên cứu quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam; (iii) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp v.v được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. 5 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Tổng quan những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Chương 2: Quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. [...]... niệm quyền sử dụng đất dƣới khía cạnh quyền tài sản tƣ Theo pháp luật dân sự Việt Nam, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền về tài sản tư; bởi vì các lý do cơ bản sau đây: 21 Thứ nhất, quyền sử dụng đất trước hết là một loại quyền về tài sản; bởi lẽ: một là, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất là một loại chủ thể đặc biệt của quan hệ pháp luật dân sự; hai là, người sử dụng đất có một số quyền. .. người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao 9 gồm các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) ... này, quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ phát sinh, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng đất Pháp luật có các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. .. bằng quyền sử dụng đất 2.1.1 Đối tƣợng giao đất Theo Điều 4 Khoản 1 Luật Đất đai năm 2003: "Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tư ng có nhu cầu sử dụng đất" Theo pháp luật hiện hành có hai hai hình thức giao đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất (i) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các... người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất ổn định lâu dài được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Họ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Đây là những cơ sở pháp lý ban đầu để xác lập quyền sử dụng đất dưới khía cạnh tài sản tư Thứ ba, trên thực tế đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau Nó có thể sử dụng vào các mục đích chung như sử dụng. .. quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất Cơ sở pháp lý của việc xác lập quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài; cho phép người sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển... trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất (trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng đất) Quan điểm xác lập và mở rộng các quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai được ghi nhận trong các... Việt Nam cũng như Trung Quốc đều áp dụng hình thức: giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Mục đích của việc tách quyền sử dụng đất ra khỏi quyền sở hữu đất đai đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất được làm chủ thực sự đối với đất đai; gắn bó họ với ruộng đất Đây là tiền đề xác lập quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền. .. quyền tài sản tư trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý 30 Chương 2 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT C ỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƢỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƢ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 2.1 NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ XÁC LẬP CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc quyết định mục đích sử dụng đất, ... quan niệm: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước " [29] Như vậy, xét theo phương diện chủ quan, quyền sử dụng đất là một loại quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và mang . của pháp luật đối với quyền sử dụng đất dưới khía cạnh quyền tài sản tư. Với cách tiếp cận như vậy,em lựa chọn đề tài " ;Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài. quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư. Chương 2: Quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định về quyền sử dụng. tài sản tư theo pháp luật Việt Nam& quot;, làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài " ;Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo