1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ THANH HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGÔ THANH HƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Doãn Hồng Nhung HÀ NỘI - 2013 3 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn ch-a từng đ-ợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Ngô Thanh H-ơng 4 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các bảng MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 12 1.1. Một số khái niệm về nhà ở, sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 12 1.1.1. Khái niệm về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 12 1.1.2. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 14 1.2. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 17 1.2.1. Tổng quan về người Việt Nam định cư ở nước ngoài 17 1.2.2. Tổng quan về người nước ngoài tại Việt Nam 19 1.3. Phân loại đối tượng sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam 21 1.3.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 21 1.3.2. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 24 1.4. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 26 5 1.4.1. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 26 1.4.2. Điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 28 1.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 30 1.5.1. Kinh nghiệm của Trung Quốc 30 1.5.2. Kinh nghiệm của Singapore 33 1.5.3. Kinh nghiệm của Malaysia 34 1.5.4. Kinh nghiệm của Indonexia 35 1.5.5. Kinh nghiệm của Philipin 35 1.5.6. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 36 1.6. Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 37 1.6.1. Quy phạm pháp luật điều chỉnh về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 37 1.6.2. Đối chiếu các quy định của pháp luật nhà ở về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam với pháp luật về đầu tư, kinh doanh nhà ở 39 1.6.3. So sánh quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước 42 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 45 2.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 45 2.1.1. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 45 2.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài được sở hữu nhà ở 47 6 tại Việt Nam 2.2. Những đặc thù cơ bản trong hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 50 2.2.1. Một số nội dung pháp lý cơ bản về hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở có yếu tố nước ngoài 50 2.2.2. Chủ thể hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tại Việt Nam 52 2.2.3. Đối tượng của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 54 2.2.4. Hình thức của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 55 2.2.5. Nội dung của hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 56 2.2.6. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà 57 2.3. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 58 2.3.1. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 58 2.3.2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam 60 2.4. Quy định xử lý vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 62 2.4.1. Thẩm quyền xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 62 2.4.2. Xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 63 2.5. Thực trạng về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 66 7 2.5.1. Thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 66 2.5.2. Thực trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 69 2.6. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 71 2.6.1. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 71 2.6.2. Áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam 77 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 85 3.1. Hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 85 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 87 3.3. Một số kiến nghị hoàn thiện cơ chế tổ chức thực hiện sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 93 3.4. Một số giải pháp khác 96 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99 PHỤ LỤC 104 8 DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang 2.1 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 68 2.2 Thống kê sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài 71 9 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh quốc tế và trong nước có rất nhiều khó khăn, thách thức, nhất là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đưa nước ta trở thành nước công nghiệp hóa hiện đại hóa. Một trong những chính sách được đề ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tư, nhân tài, các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nước ta đã thực hiện nhiều chính sách ưu đãi đối với các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu như trước đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nước ta thực hiện những chính sách rất cứng rắn trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tượng này khi vào Việt Nam sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ người đứng tên sở hữu nhà ở gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trường bất động sản dẫn đến nhiều tranh chấp và khó khăn cho Tòa án khi xử lý các vụ việc liên quan đến nhà ở thì đến nay cùng với tiến trình hội nhập với thế giới, đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Nhà nước ta đã đưa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo thống kê của Cục Việc làm, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội thì hiện nay số lượng người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam là hơn 74.000 người và theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài có khoảng hơn 4 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang 10 sinh sống và làm việc tại hơn 100 quốc gia trên thế giới và đại đa số đều mong muốn trở về quê hương đóng góp cho sự phát triển của đất nước. Có thể nói, số lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn bởi lẽ nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết cho sinh hoạt của mỗi con người, hơn nữa khi người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến, quay trở lại Việt Nam đầu tư, làm ăn, sinh sống thì họ mang theo cả gia đình, vợ con vì vậy nhà ở luôn là vấn đề quan tâm hàng đầu của những đối tượng này. Việc Quốc hội thông qua chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện được quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam trong việc thực thi chính sách đối với người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong giai đoạn mới. Thứ nhất, cụ thể hóa chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, tranh thủ mọi thời cơ để phát triển đất nước trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ, định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ quyền quốc gia. Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư, các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sinh sống ổn định, yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta. Thứ ba, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở và bất động sản phát triển trên nguyên tắc đảm bảo ổn định, minh bạch và lành mạnh, góp phần tạo dựng các đô thị hiện đại, văn minh. Thứ tư, chính sách này phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và các điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, gia nhập; đảm bảo tính công khai, minh bạch, bình đẳng giữa đối tượng người nước ngoài và công dân Việt Nam. [...]... sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 19 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH... nhau của pháp luật về sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam cư trú tại 24 Việt Nam với sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Mặc dù Nhà nước ta đã công nhận quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, tức là công nhận quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở của hai đối tượng này Tuy nhiên thực tế, pháp luật. .. định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam; - Phân tích số liệu, khảo sát thực trạng sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân khó khăn khi áp dụng quy định pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam; - So sánh các quy định về sở hữu nhà ở của. .. định cư ở nước ngoài, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Có thể khẳng định, chính sách cho phép người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tạo ra sự biến đổi lớn lao về chính trị, kinh tế, xã hội Bởi lẽ, các quy định về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam ảnh... sở hữu nhà ở giữa Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới nhằm kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 6 Những đóng góp của đề tài Thứ nhất, đề tài có vai trò xây dựng cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về sở hữu nhà ở của đối tượng là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Pháp luật về sở hữu nhà. .. VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.4.1 Điều kiện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài Bên cạnh chính sách cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Nhà nước cũng quy định chi tiết các tiêu chí để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 34 Theo đó, để cá nhân, tổ chức người Việt. .. hưởng phần giá trị của nhà ở đó… Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam có thể được hiểu là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh, bảo vệ quyền năng của chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam đối với tài sản là nhà ở Quyền sở hữu nhà ở của. .. ngoài tại Việt Nam như điều kiện, thủ tục, hợp đồng mua bán, tặng cho nhà ở, cơ chế bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của những đối tượng này…; - Đánh giá thực trạng sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam, nâng cao hiệu... pháp luật của nhà nước ta 17 Thứ hai, đề tài góp phần hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Bên cạnh những thành tựu đạt được trong chính sách nhà ở dành cho đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước thì pháp luật về sở hữu nhà ở có yếu tố nước ngoài vẫn bộc lộ những hạn chế, bất cập Xuất phát từ thực trạng sở. .. ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, 2010 Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam như các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở; Ngô Thanh Hương, Pháp luật về nhà ở của người Việt Nam định . phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam 62 2.4.2. Xử lý các vi phạm về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước. luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam. Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước. sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài; - Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước