Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

PHẦN 1MỞ ĐẦU1.1.Tính cấp thiết của đề tàiĐất đai là sản vật của tự nhiên, có giới hạn về không gian, không thể di dời được. Đất đai có vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; là tài nguyên vô cùng quý giá; là nơi cư trú của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.Trong sự phát triển của xã hội, đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Đất đai là một trong những cơ sở để hình thành nên các vùng kinh tế của đất nước nhắm khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của đất nước trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.Ở Việt Nam nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn khá mới. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật làm cơ sở cho công tác định giá bất động sản như: Luật Đất đai 2003, Nghị định 188NĐCP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Thông tư 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 và Nghị định số 123 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188 nhưng các văn bản này vẫn chưa phản ánh được giá trị đích thực của bất động sản tại thời điểm giao dịch trên thị trường. Các chính sách về thuế, thu nhập chưa động viên, khuyến khích người dân, sàn giao dịch BĐS tại nhiều địa phương chưa hình thành do vậy một số giao dịch vẫn diễn ra dưới sự thoả thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai với giá thấp hơn làm giảm thu ngân sách Nhà nước. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tính bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất... Vì vậy, việc điều tra giá đất thực tế để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải toả khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo sự công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. Với lý do đó, được sự phân công của khoa Tài nguyên đất và MTNN trường đại học Nông Lâm Huế và sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S. Lê Minh Khôi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng mô hình giá thị trường tại phường Đồng Phú, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.1.2. Mục đích, yêu cầu1.2.1. Mục đích Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Đồng Phú ảnh hưởng đến giá đất. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của phường Đồng Phú để xây dựng mô hình giá đất chuẩn và thành lập bản đồ vùng giá trị dựa trên nền bản đồ địa chính của phường.1.2.2. Yêu cầu Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất để tiến hành nghiên cứu đầy đủ, chính xác và khoa học các thông tin về bất động sản tại địa phương. Nắm vững tình hình sử dụng đất và biến động giá tại địa phương. Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường. Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. Số lượng các mẫu phiếu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu, thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao. Chọn mẫu phải chính xác và đúng nguyên tắc. Số liệu điều tra giá thị trường phải thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010. Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực và đầy đủ. Việc đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản tại địa phương.PHẦN 2TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU2.1. Cơ sở lý luận của định giá đất2.1.1. Giá đất và giá bất động sản2.1.1.1. Khái niệm giá đấtĐất đai là sản phẩm phi lao động, đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là giá trị đất đai (địa tô tư bản hoá).. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.2Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Điều 4 Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; + Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.2.1.1.2. Giá bất động sảnCũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthành trên cơ sở quan hệ cung cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng: Tính song trùng tức là bao gồm cả giá đất và công trình. Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai. Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê. Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau. Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc độ dài hạn, giá BĐS luôn luôn có xu hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn. 22.1.2. Các đặc trưng của giá đất Trong quá trình đổi mới nền kinh tế xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cảNguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai không hoàn thiện. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thànhCác hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả của các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng... Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đaiĐối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết địnhTrong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của quan hệ cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. 2.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất2.1.3.1. Địa tôĐịa tô là số tiền mà nhà tư bản phải trả cho địa chủ khi thuê đất sản xuất và số tiền này thuộc về địa chủ là người sở hữu đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Ðã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ru