Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƢỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN PHÚC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƢỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG CHỮ KÝ PHÒNG QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN THÁI NGUYÊN - 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Văn Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận đƣợc sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và ngƣời thân đã giúp tôi vƣợt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chƣơng trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai. Nhân dịp này, tôi xin đƣợc bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng Văn - nguyên trƣởng khoa Tài nguyên và Môi trƣờng - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hƣớng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trƣờng, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, các giáo sƣ, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau đại học - Trƣờng Đại họ . Xin cảm ơn UBND phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long và cán bộ công nhân viên và ngƣời dân trên địa bàn phƣờng đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này. Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận đƣợc những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn đƣợc hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn! i Nguyên, ngày tháng năm 2014 Học viên Nguyễn Văn Phúc Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii DANH MỤC HÌNH ẢNH ix MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục đích 2 3. Mục tiêu 2 4. Yêu cầu đề tài 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4 1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 4 1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 9 1.2.1. Vùng giá đất 9 1.2.2. Vùng giá trị đất đai 10 1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 11 1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 11 1.2.5. Tƣơng quan giá đất 12 1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng và phƣơng pháp xác định vùng giá trị đất đai 13 1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng vùng giá trị đất đai 13 1.3.2. Các phƣơng pháp xác định vùng giá trị đất đai 14 1.4. Hệ thống thông tin địa lý 16 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 1.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý(GIS) 16 1.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 17 1.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng 19 1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nƣớc 20 1.5.1. Tình hình trên thế giới 20 1.5.2. Tình hình trong nƣớc 21 Chƣơng 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu 24 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 24 2.3. Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phƣờng Hà Phong, TP. Hạ Long 24 2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 24 2.3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới xác định vùng giá trị giá đất 24 2.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 25 2.3.5. Ứng dụng phƣơng pháp xây dựng tƣơng quan giá đất giữa các đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế 25 2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 25 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 26 2.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 26 2.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp và xử lý số liệu 27 2.4.3. Phƣơng pháp bản đồ 27 2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia 28 2.4.5. Phƣơng pháp GIS 28 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế 36 3.1.3. Điều kiện xã hội 38 3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 42 3.2.1. Thực trạng quản lý 42 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 45 3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới xác định vùng giá trị, giá đất 48 3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ GIS 51 3.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian 51 3.4.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính 55 3.5. Ứng dụng phƣơng pháp xây dựng tƣơng quan giá đất giữa các đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất hàng loạt theo giá đất thực tế. 58 3.5.1. Xây dựng ma trận tƣơng quan giá đất theo điều tra 58 3.5.2. Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết năm 2014 theo kết quả điều tra năm 2013 60 3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 62 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 1. Kết luận 64 2. Kiến nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 PHỤ LỤC 70 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BĐS Bất động sản CS Cộng sự CP Chính Phủ GIS Hệ thống thông tin địa lý HTĐ Hệ tọa độ MDS Multi – Dementional Scaling NĐ Nghị định PCA Principal Component Analysis QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Ma trận tƣơng quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i),[1] 13 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 45 Bảng 3.2: Bảng danh sách các trục đƣờng chính của phƣờng Hà Phong 52 Bảng 3.3: Phân đoạn đƣờng chính trên địa bàn phƣờng Hà Phong 55 Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 của các đoạn đƣờng chính trên toàn phƣờng Hà Phong 58 Bảng 3.5: Tƣơng quan giá đất theo quy định của phƣờng Hà Phong năm 2013 59 Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 các đoạn đƣờng còn lại theo G5 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của phƣờngHà Phong 47 Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của phƣờng Hà Phong 47 Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất chƣa sử dụng năm 2013 của phƣờng Hà Phong 48 Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hƣởng giá đất tại phƣờng Hà Phong (MDS) 49 Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất trong mẫu nghiên cứu (84 – 99%) 50 Biểu đồ 3.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hƣởng tới giá đất ở (PCA) 50 [...]... loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long 2 Mục đích Xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 3 Mục tiêu - Xác định một số nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất tại phƣờng Hà Phong thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác. .. Nguyễn Thị Loan (2010) đã nghiên cứu các phƣơng pháp xác định tƣơng quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên [17] - Đỗ Văn Minh (2011) đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ... PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất phi nông nghiệp (đất ở) tại phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long; - Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính; - Ngƣời sử dụng đất và cán bộ tại phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long 2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành - Địa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Thời gian tiến hành: tháng... cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó [29] 1.2 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 1.2.1 Vùng giá đất - Định nghĩa về vùng giá đất Định giá đất nhƣ đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một... cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tƣợng của định giá. .. cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 4 Chƣơng 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm * Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất: - Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ƣớc tính giá trị cho một mục đích... Nghiên cứu cơ sở khoa học và phƣơng pháp xây dựng vùng giá trị đất đai [13] Là một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực nghiên cứu, Trịnh Hữu Liên đã đặt nền móng cho hƣớng đi chiến lƣợc về công tác quản lý đất đai khi đƣa ra giải pháp xây dựng và quản lý các vùng có cùng giá trị sử dụng Kết quả nghiên cứu đã xây dựng đƣợc vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố từ đó tính đƣợc giá trị đất theo vùng. .. -Vùng giá đất đƣợc xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai đƣợc xác định (ở dạng tiềm năng - chƣa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian -Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị trƣờng thì có thể tập hợp thống kê để xây. .. của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất Phƣơng pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phƣơng pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị. .. xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện nhƣ vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng 1.2.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 12 trị sử dụng của đất . quyết định lựa chọn đề tài Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long . 2. Mục đích Xây dựng bản đồ vùng giá trị đất. tới giá đất tại phƣờng Hà Phong thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt thử nghiệm tại phƣờng Hà Phong, thành phố. NGUYỄN VĂN PHÚC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO PHƢỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI