Công tác thẩm định dự án đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Nôi. Thực trạng và giải pháp.docx

Công tác thẩm định dự án đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Nôi. Thực trạng và giải pháp

Trong bối cảnh Việt Nam đang thực sự hòa nhập vào nền kinh tế thế giới bằng việc trở thành thành viên chính thức thứ 150 của tổ chức thương mại thế giới WTO Nhờ đó, vị thế của nước ta tiếp tục được khẳng định, nâng cao trên trường Quốc tế Điều này đem lại nhiều cơ hội thuận lợi cho nền kinh tế Việt Nam Bên cạnh đó là những thách thức không nhỏ buộc chúng ta phải nỗ lực hết mình để có thể vượt qua những khó khăn trong bước đầu hội nhập Chính trong thời điểm này đòi hỏi tất cả các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế đều phải có những kế hoạch định hướng phát triển phù hợp với yêu cầu của thời đại mới Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, hoạt động đầu tư cũng được chú trọng, đặc biệt là đầu tư phát triển Muốn tiến hành đầu tư thì phải có nhà xưởng, máy móc, vì vậy sự hoạt động của các doanh nghiệp xây dựng là hết sức cần thiết Hoạt động xây dựng thường sử dụng số vốn lớn, thời gian thực hiện lâu dài nên các doanh nghiệp khó có thể tự tài trợ toàn bộ vốn cho một dự án Một trong những biện pháp quan trọng là đi vay tại các NHTM.

Điều đó cho thấy,khi nền kinh tế phát triển thì vai trò của các ngân hàng là rất quan trọng để đảm bảo cho hoạt động lưu thông tiền tệ được thông suốt, đáp ứng kịp thời yêu cầu về vốn cho nền kinh tế nói chung và cho hoạt động đầu tư nói riêng Đối với NHTM, nghiệp vụ mang lại lợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay Phương châm hoạt động của các ngân hàng là an toàn – chất lượng – hiệu quả và tăng trưởng bền vững Tuy nhiên, rủi ro có thể xảy đến với ngân hàng là khách hàng không có khả năng trả nợ Để tránh rủi ro, biện pháp truyền thống được các ngân hàng áp dụng là yêu cầu tài sản đảm bảo cho các khoản vay Rõ ràng, biện pháp này mang tính tiêu cực, không thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế.

Trước thực tế đó, biện pháp quan trọng để nâng cao chất lượng tín dụng là coi trọng thẩm định dự án đầu tư trong cho vay Điều đó không chỉ có ý

hiệu quả sử dụng vốn cho toàn xã hội Nhận thấy tầm quan trọng của công tác thẩm định DAĐT đối với ngân hàng mà trong quá trình thực tập tại Ngân

hàng ĐT & PT HN, em đã nghiên cứu đề tài: “ Công tác thẩm định dự án

đầu tư xin vay vốn đối với các doanh nghiệp xây lắp tại Chi nhánh Ngânhàng ĐT & PT HN Thực trạng và giải pháp.”

Ngoài lời mở đầu và kết luận, bài chuyên đề của em gồm 2 chương:

- Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án xin vay vốn đối với

các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN trong thời gian qua.

- Chương II: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định

dự án đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN trong thời gian tới.

Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kinh nghiệm và trình độ nên bài chuyên đề của em chắc chắn còn rất nhiều thiếu sót Vì vậy, em rất mong được sự góp ý chân thành của cô giáo, các cô chú, anh chị trong Phòng tín dụng 4 Ngân hàng ĐT & PT HN để bài viết hoàn chỉnh hơn.

Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Thạc sĩ Trần Mai Hương, các cô chú và anh chị phòng tín dụng 4 Ngân hàng ĐT & PT HN đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn em trong thời gian qua.

Sinh viên Nguyễn Thị Vinh

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XIN VAY VỐN ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP XÂY LẮP TẠI CHI NHÁNH

TRONG THỜI GIAN QUA

1 Một vài nét khái quát về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của chi nhánh.

Chi nhánh Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội là một chi nhánh cấp I của Ngân hàng ĐT & PT VN, được ra đời từ những ngày đầu thành lập Ngân hàng ĐT & PT VN.

Ngày 26/4/1957 Ngân hàng ĐT& PT Việt Nam tiền thân là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được thành lập trực thuộc Bộ Tài chính theo nghị định 117/TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Ngày 27/5/1957 Chi nhánh ngân hàng Kiến thiết Hà Nội, tiền thân của Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội ngày nay, đã được ra đời chỉ sau một tháng Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được thành lập Nhiệm vụ của ngân hàng là nhận vốn từ Ngân sách Nhà nước để tiến hành cấp phát và cho vay trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản.

Ngày 1/1/1995, bộ phận cấp phát vốn ngân sách tách khỏi Ngân hàng ĐT& PT VN thành Tổng cục đầu tư và phát triển trực thuộc Bộ Tài chính Như vậy, từ khi thành lập cho đến 1/1/1995, Ngân hàng ĐT& PT VN không hoàn toàn là một ngân hàng thương mại mà chỉ là một ngân hàng Quốc doanh có nhiệm vụ nhận vốn từ Ngân sách Nhà Nước và tiến hành cấp phát cho vay trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản Kể từ ngày 1/1/1995 Ngân hàng ĐT& PT VN nói chung và Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội nói riêng thực sự hoạt động như một ngân hàng thương mại Chi nhánh Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội có nhiệm vụ huy động các nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn từ các thành phần

GIÁM ĐỐC dân cư, các tổ chức nước ngoài bằng VND và USD để tiến hành các hoạt động cho vay ngắn, trung và dài hạn đối với mọi tổ chức, mọi thành phần kinh tế và dân cư.

1.2 Cơ cấu tổ chức.

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức.

tác thẩm định là phòng tín dụng và phòng thẩm định-quản lý tín dụng

1.2.1 Phòng tín dụng:

Mỗi phòng tín dụng là một đơn vị thuộc chi nhánh Ngân hàng ĐT& PT Hà Nội

Các phòng tín dụng 1, 2 và 4 có nhiệm vụ tổ chức thực hiện việc kinh doanh tiền tệ thông qua nghiệp vụ tín dụng và dịch vụ ngân hàng đối với các doanh nghiệp Nhà nước thuộc thành phần kinh tế trung ương (phòng tín dụng 1 và 4) và kinh tế địa phương ( phòng tín dụng 2) bằng cả nội tệ và ngoại tệ ( Công tác tham mưu do phòng thẩm định làm).

Phòng tín dụng 3 vừa làm công tác tham mưu vừa tổ chức thực hiện việc kinh doanh tiền tệ thông qua nghiệp vụ tín dụng và dịch vụ ngân hàng đối với các đơn vị và cá nhân thuộc thành phần kinh tế ngoài quốc doanh, đặc biệt coi trọng các doanh nghiệp cổ phần hóa trong nền kinh tế.

1.2.2 Phòng thẩm định và quản lý tín dụng.

Phòng thẩm định và quản lý tín dụng có các nhiệm vụ:

- Phổ biến, tập huấn hướng dẫn về chính sách, chế độ thể lệ, quy trình nghiệp vụ và chỉ đạo của Tổng Giám Đốc, của Giám Đốc trong công tác tín dụng, công tác thẩm định kinh tế kỹ thuật và tư vấn đầu tư.

- Là đầu mối tập hợp những vướng mắc, kiến nghị trong quá trình thực hiện công tác tín dụng tại chi nhánh, tổng hợp, đề xuất các giải pháp trình Giám Đốc xử lý.

- Thẩm tra hồ sơ tín dụng đầu tư trung dài hạn, thẩm tra các hồ sơ tín dụng vay vốn, bảo lãnh theo sự phân cấp của Giám Đốc giao, tham mưu cho Giám Đốc quyết định.

- Theo chỉ đạo của Giám Đốc để kiểm tra các dự án vay vốn hoặc bảo lãnh hợp đồng tín dụng đã ký kết và đánh giá hiệu quả của dự án sau đầu tư.

trình vay vốn tại chi nhánh nhằm đảm bảo tiết kiệm vốn đầu tư nâng cao hiệu quả của dự án Thẩm tra dự toán, quyết toán XDCB theo yêu cầu.

- Thẩm định các dự án đầu tư theo yêu cầu của Giám Đốc: thẩm định đánh giá để tham mưu cho Giám Đốc quyết định việc liên doanh, liên kết, đầu tư chứng khoán dài hạn của Chi nhánh hoặc bảo lãnh phát hành cổ phiếu, trái phiếu cho doanh nghiệp.

- Thực hiện các dịch vụ, tư vấn có liên quan đến đầu tư theo yêu cầu của khách hàng và theo chỉ đạo của Giám Đốc trong phạm vi chức năng của Ngân hàng ĐT& PT.

- Nghiên cứu các chế độ quản lý XDCB, quản lý vốn đầu tư và các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tham mưu cho lãnh đạo Chi nhánh, tham gia tổ tư vấn của các cấp thẩm định, các dự án đầu tư thuộc khối kinh tế Trung ương và kinh tế địa phương trên địa bàn.

- Chủ động sưu tầm, tích lũy các thông tin, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để phục vụ cho công tác tín dụng, công tác thẩm định và tư vấn đầu tư tại Chi nhánh và của toàn ngành.

1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh.

1.3.1 Những hoạt động chính của ngân hàng.

- Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ từ dân cư và các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế dưới nhiều hình thức.

- Cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn bằng đồng Việt Nam và đồng ngoại tệ.

- Đại lý ủy thác cấp vốn, cho vay từ nguồn hỗ trợ phát triển chính thức

của chính phủ, các nước và các tổ chức tài chính tín dụng nước ngoài đối với các doanh hoạt động tại Việt Nam.

kinh tế, tổ chức tín dụng trong và ngoài nước.

- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền nhanh, thanh toán trong nước qua mạng vi tính và thanh toán quốc tế qua mạng thanh toán toàn cầu SWIFT.

- Thực hiện thanh toán giữa Việt Nam với Lào.

- Đại lý thanh toán các thẻ tín dụng quốc tế: Visa, matstercard, JCB card, cung cấp séc du lịch, ATM.

- Thực hiện các dịch vụ ngân quỹ: Thu đổi ngoại tệ, thu đổi ngân phiếu thanh toán, chi trả kiều hối, cung ứng tiền mặt đến tận nhà.

- Kinh doanh ngoại tệ.

- Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh - Thực hiện các dịch vụ về tư vấn đầu tư.

1.3.2 Tình hình huy động vốn tại chi nhánh.

Huy động vốn là hoạt động nhằm duy trì sự hoạt động của ngân hàng Ngân hàng có huy động được nhiều vốn thì mới có thể hoạt động kinh doanh hiệu quả, mới có thể đáp ứng yêu cầu cho vay vốn, đem lại thu nhập cho ngân hàng Cơ cấu vốn huy động tại Ngân hàng ĐT & PT HN trong 5 năm vừa qua được thể hiện trong bảng số liệu sau:

Bảng 1: Nguồn vốn huy động của ngân hàng trong 5 năm 2002 – 2006.

Nguồn: Phòng nguồn vốn Ngân hàng ĐT & PT HN

Bảng 2 : Cơ cấu nguồn vốn huy động giai đoạn 2002 - 2006 Dựa vào bảng số liệu trên cho thấy: Nguồn vốn huy động của ngân hàng trong những năm qua tăng nhanh, năm sau luôn cao hơn năm trước Cụ thể, năm 2002 tổng vốn huy động được là 2.877.475 triệu VNĐ, đến năm 2006 là 6.931.157 triệu VNĐ Lượng vốn huy động tăng lên cả về số tương đối:

Năm 2003 tăng 19,5% so với năm 2002 Năm 2004 tăng 17,6% so với năm 2003 Năm 2005 tăng 15,9% so với năm 2004 Năm 2006 tăng 47,8% so với năm 2006

Sự tăng trưởng trong hoạt động huy động vốn của ngân hàng được thể hiện trong biểu đồ sau:

Biểu đồ 1: Tình hình huy động vốn tại chi nhánh giai đoạn 2002 - 2006

Do trong những năm gần đây nền kinh tế tăng trưởng mạnh người dân giàu lên nhiều và tích lũy cũng nhiều hơn, các doanh nghiệp làm ăn phát đạt hơn và tài sản của doanh nghiệp cũng tăng lên Vì vậy, tiền gửi của các tổ chức kinh tế và dân cư tăng lên Trong khi đó kỳ phiếu, trái phiếu lại giảm Đặc biệt năm 2006 lượng vốn huy động được tăng đáng kể là do đây là một năm đánh dấu bước chuyển biến đáng kể trong nền kinh tế Việt Nam, các doanh nghiệp đã đạt được kết quả cao trong hoạt động kinh doanh của mình Do vậy, tiền gửi của các tổ chức kinh tế tăng nhanh từ 2.869.839 triệu VNĐ năm 2005 lên 4.906.107 triệu VNĐ năm 2006 ( tăng 70,9%).

Bên cạnh đó, chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN đã có nhiều giải pháp linh hoạt có trọng tâm, trọng điểm như thưởng lãi suất, khuyến mại… nên giữ được nguồn vốn ổn định và tăng trưởng cao Chi nhánh đã từng bước xóa bỏ dần sự mất cân đối về kỳ hạn giữa nguồn vốn huy động và sử dụng vốn đáp ứng nhu cầu của khách hàng và hỗ trợ vốn trong toàn hệ thống.

Trong tổng nguồn vốn huy động thì tiền gửi của các tổ chức kinh tế là lớn nhất, lớn hơn rất nhiều so với tiền gửi của dân cư.

1.3.3 Hoạt động tín dụng tại chi nhánh.

Đây là hoạt động đem lại thu nhập cho ngân hàng Ngân hàng luôn tìm các biện pháp để tăng cường hoạt động này Trong những năm qua, do nền kinh tế tăng trưởng mạnh nên nhu cầu về vốn cho đầu tư cũng tăng lên làm cho hoạt động tín dụng cũng sôi động hơn Ngân hàng luôn phải tìm cách từng bước xóa bỏ sự mất cân đối về kỳ hạn giữa nguồn huy động và sử dụng vốn đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Tình hình hoạt động tín dụng và cơ cấu tín dụng được thể hiện trong bảng sau:

Bảng 3: Tình hình sử dụng vốn tại chi nhánh trong thời gian qua.

Bảng 4: Cơ cấu sử dụng vốn giai đoạn 2002 – 2006.

Dựa vào bảng số liệu trên cho thấy doanh số cho vay của ngân hàng tăng nhanh trong 5 năm vừa qua Trong hoạt động cho vay thì vay ngắn hạn là chủ yếu, luôn chiếm trên 50% doanh số cho vay của ngân hàng Hiện nay, khi nước ta đang xây dựng nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp phải tự thân vận động nên cho vay theo kế hoạch của nhà nước giảm nhiều, đến năm 2006 thì cho vay theo kế hoạch của nhà nước chỉ còn 13.819 triệu VNĐ Nợ khoanh, chờ xử lý cũng giảm dần theo các năm chứng tỏ chất lượng hoạt động tín dụng được nâng cao Năm 2006, lượng khoanh chờ xử lý là 0.

Nguyên nhân của sự tăng trưởng tín dụng:

Do trong những năm vừa qua ngân hàng đã thực hiện những biện pháp để tăng cường công tác tín dụng, đáp ứng yêu cầu của thời đại mới Nền kinh tế phát triển mạnh, các doanh nghiệp cũng cần nhiều vốn hơn để hoạt động sản xuất kinh doanh.

2 Thực trạng công tác thẩm định đối với các doanh nghiệp xây lắp tại chinhánh.

2.1 Quy trình thẩm định tại chi nhánh.

Các bước chính trong công tác thẩm định tại chi nhánh là:

1) Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn.

2) Cán bộ Thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định dự án đầu tư và khách hàng xin vay vốn Nếu cần thiết, đề nghị khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải thích rõ thêm.

3) Cán bộ thẩm định lập báo cáo thẩm định, trình trưởng phòng xem xét.

4) Trưởng phòng thẩm định kiểm tra, thông qua hoặc yêu cầu cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ nội dung.

5) Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung báo cáo thẩm định, trình trưởng phòng thẩm định ký, lưu hồ sơ và gửi trả hồ sơ kèm báo cáo thẩm định cho phòng tín dụng.

Trình tự thực hiện được thể hiện trong sơ đồ sau:

Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định tại Ngân hàng ĐT & PT HN

Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng thẩm định

Chưa đủ điều kiện thẩm định

Chưa Chưa đạt yêu cầu

rõ

Đưa yêu cầu, giao

Kiểm tra sơ bộ

2.2 Nội dung thẩm định DAĐT.

Việc thẩm định DAĐT sẽ tập trung phân tích, đánh giá về khía cạnh hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án

* Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án - Mục tiêu đầu tư của dự án.

- Sự cần thiết đầu tư dự án.

- Quy mô đầu tư: công suất thiết kế, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án.

- Quy mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, phân loại nguồn vốn ( vốn tự có, vốn vay, vốn liên doanh liên kết…)

* Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án.

- Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án: Phân tích quan hệ cung cầu, định dạng sản phẩm của dự án, tín hiệu thị trường đối với sản phẩm nhận xét về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án.

- Đánh giá về cung sản phẩm của dự án: Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại của sản phẩm Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có dự án khác.

- Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án: Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu của sản phẩm dự án, xem xét đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ Đánh giá thị trường mục tiêu trên 2 mặt trường nội địa và thị trường nước ngoài.

- Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối: Sản phẩm của dự án được tiêu thụ theo phương thức nào Mạng lưới phân phối được xác lập hay chưa.

- Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.

* Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án.

Tất cả những phân tích trên nhằm kết luận 2 vấn đề chính sau:

- Dự án có chủ động được nguồn nguyên vật liệu đầu vào hay không? - Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào?

* Đánh giá, nhận xét những nội dung về phương diện kỹ thuật.

- Địa điểm xây dựng dự án: Có thuận lợi về mặt giao thông hay không? Có gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu, điện nước và thị trường hay không? Sản phẩm có nằm trong quy hoạch không Cơ sở vật chất hạ tầng hiện có của địa điểm xây dựng như thế nào?

- Quy mô sản xuất và sản phẩm dự án: Công suất thiết kế dự kiến là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính, trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ không?

- Công nghệ, thiết bị dự án: Quy trình công nghệ có hiện đại không, có phù hợp với trình độ hiện tại của Việt Nam hay không, phương thức chuyển giao công nghệ có hợp lý hay không; xem xét đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại và tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất, giá cả thiết bị.

- Quy mô, giải pháp xây dựng: Quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án, tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không.

- Môi trường, phòng cháy chữa cháy: Trong phần này cán bộ thẩm định cần phải đối chiếu với các quy định hiện hành về việc dự án có phải lập, thẩm định và trình duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC hay không?

* Đánh giá phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án: Xem xét kinh nghiệm , trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án Xem xét năng lực, uy tín của các nhà thầu, đánh giá về nguồn nhân lực của dự án.

* Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn - Tổng vốn đầu tư dự án: Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư đã được tính toán hợp lý chưa, đã đủ các khoản cần thiết chưa Trong trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương, tổng mức vốn đầu tư mới ở dạng khái toán, cán bộ thẩm định phải dựa vào số liệu dã thống kê, đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư để nhận định đánh giá và tính toán.

- Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án: Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý không Cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý không

- Nguồn vốn đầu tư.

* Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án: Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ cho phần đánh giá hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án.

Các bảng tính toán bắt buộc: + Báo cáo kết quả kinh doanh.

+ Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ Nguồn trả nợ về cơ bản được huy động từ 3 nguồn chính: + Lợi nhuận sau thuế để lại ( thông thường tính bằng 50-70%) + Khấu hao cơ bản.

+ Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án Có 2 nhóm chỉ tiêu phải tính toán:

+ Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: NPV, IRR, ROE.

+ Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: Nguồn trả nợ hàng năm, thời gian trả nợ, DSCR( chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án).

Ngoài ra, tùy đặc điểm và yêu cầu cụ thể của từng dự án, có thể tính toán các chỉ tiêu khác.

* Phân tích rủi ro, các biện pháp giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa rủi ro - Phân loại rủi ro.

- Các biện pháp giảm thiểu rủi ro: Tùy vào dự án cụ thể với những đặc điểm khác nhau mà cán bộ thẩm định cần tập trung phân tích, đánh giá và đưa ra các điều kiện đi kèm với việc cho vay để hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng an toàn vốn vay.

2.3 Các phương pháp thẩm định được áp dụng tại chi nhánh đối vớicác doanh nghiệp xây lắp

Trong quá trình thẩm định dự án, tùy theo quy mô, tính chất, đặc điểm của từng DAĐT xin vay vốn, tùy khách hàng và điều kiện thực tế, cán bộ thẩm định sử dụng linh hoạt các phương pháp Một số phương pháp thẩm định DAĐT thường được sử dụng tại Ngân hàng ĐT & PT HN là:

2.3.1 Phương pháp thẩm định theo trình tự.

Đây là phương pháp truyền thống được áp dụng phổ biến trong công tác thẩm định tại Ngân hàng ĐT & PT HN Theo phương pháp này, việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự từ tổng quát đến chi tiết.

Thẩm định tổng quát là xem xét khái quát các nội dung cơ bản thể hiện tính đầy đủ, hợp lý của dự án Việc đánh giá dự án ở giai đoạn này chỉ là xác định các căn cứ pháp lý của dự án, xem xét mục tiêu chung, quy mô, sự cần thiết phải đầu tư Trên cơ sở đó, đưa ra những thông số cơ bản và tồn tại chính.

Thẩm định chi tiết là xem xét một cách khách quan khoa học, chi tiết từng nội dung cụ thể của dự án Từ đó đánh giá tính khả thi, tính hiệu quả của

dự án trên các khía cạnh pháp lý, công nghệ - kỹ thuật, kinh tế - tài chính, tổ chức quản lý, những vấn đề liên quan.

2.3.2 Phương pháp so sánh.

Khi thẩm định các dự án xây dựng thì phương pháp này khá phổ biến và đơn giản vì đối với hoạt động xây dựng thường phải tuân theo những quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng; những quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị; các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư Tuy nhiên, các dự án xây dựng chịu ảnh hưởng nhiều của giá cả nguyên vật liệu, quy định của chính phủ Cho nên khi sử dụng phương pháp này cần vận dụng phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của dự án và doanh nghiệp, tránh khuynh hướng máy móc cứng nhắc.

2.3.3 Phương pháp phân tích độ nhậy cảm.

Bản chất của phương pháp phân tích độ nhạy là xác định mối quan hệ động giữa các yếu tố của hoạt động đầu tư Tức là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố có liên quan thay đổi Khi phân tích độ nhạy, trước hết cần xem xét các biến chủ yếu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính, tăng giảm mỗi yếu tố theo một tỷ lệ nào đó rồi tính toán lại các chỉ tiêu đang xem xét Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì dự án nhạy cảm với yếu tố đó Yếu tố này cần được nghiên cứu và quản lý nhằm hạn chế tác động xấu tới DAĐT.

Khi áp dụng phương pháp này, các cán bộ thẩm định của Ngân hàng ĐT & PT HN thường chỉ cho một yếu tố quan trọng nhất thay đổi, còn các yếu tố khác giữ nguyên.

2.3.4 Phương pháp dự báo.

Tại Ngân hàng ĐT & PT HN, phương pháp này được sử dụng trong phân tích khía cạnh thị trường dự án Cơ sở của phương pháp này là sử dụng các số liệu thống kê để kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường

trong thời gian tới Dự báo biến động giá cả và chất lượng của công nghệ, thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào… Mục đích là xác định những yếu tố này ảnh hưởng đến hiệu quả và tính khả thi của dự án như thế nào.

2.4 Đặc điểm các doanh nghiệp xây lắp xin vay vốn tại chi nhánh.

2.4.1 Đặc điểm, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp xây lắp xinvay vốn tại chi nhánh.

Doanh nghiệp xây lắp là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng Theo luật xây dựng, lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp xây lắp là tư vấn đầu tư xây dựng, thi công xây lắp các loại công trình bao gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị các công trình xây dựng mới, cải tạo, trùng tu, bảo trì các công trình xây dựng.

Nhìn chung doanh nghiệp xin vay vốn tại Ngân hàng ĐT & PT HN có đặc điểm chung của doanh nghiệp xây dựng là:

- Địa điểm sản xuất không cố định vì mỗi công trình được đặt ở một địa điểm riêng biệt.

- Chu kỳ sản xuất ( thời gian xây dựng công trình) thường kéo dài trong nhiều năm tháng.

- Hoạt động xây dựng chủ yếu ngoài trời chịu ảnh hưởng rất lớn của các yếu tố tự nhiên, điều kiện làm việc nặng nhọc.

- Công tác tổ chức quá trình sản xuất xây dựng rất phức tạp Lực lượng thi công thường xuyên phải di chuyển theo nơi phát sinh đầu tư xây dựng công trình, đòi hỏi phải có tổ chức hợp lý các yếu tố về nhân lực, máy móc thi công nhằm giảm bớt lãng phí về thời gian và tiền vốn trong quá trình thi công.

Bên cạnh những đặc điểm chung thì doanh nghiệp xây lắp xin vay vốn tại chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT HN còn có đặc điểm riêng:

- Doanh nghiệp xin vay vốn tại chi nhánh trước đây chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước, vay vốn phục vụ cho các công trình quốc gia Hiện nay, đối tượng vay vốn chủ yếu là các công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực xây dựng.

- Những doanh nghiệp phần lớn không phải là chủ đầu tư chính thức của các dự án mà chủ yếu là chủ đầu tư thứ phát hoặc các nhà thầu xây dựng.

- Trong các dự án xin vay vốn, giá trị của phần thiết bị lắp đặt thường lớn, chiếm tỷ lệ cao trong tổng vốn đầu tư.

Lĩnh vực đầu tư của dự án mà các doanh nghiệp xin ngân hàng tài trợ rất đa dạng bao gồm cả những công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Đối với công trình dân dụng: Chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số dự án xin vay vốn tại chi nhánh Những công trình loại này thường là công trình nhà ở như nhà chung cư; các công trình công cộng như bệnh viện, trường học, chợ…

- Đối với công trình công nghiệp: Dự án xin vay vốn tại Ngân hàng ĐT & PT HN thuộc loại công trình này chủ yếu là các công trình công nghiệp nhẹ như xây dựng nhà máy dệt may, chế biến thực phẩm; công trình vật liệu xây dựng như xây dựng nhà máy sản xuất xi măng; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo… Số dự án xin vay vốn thuộc lĩnh vực này cũng chiếm tỷ lệ lớn tương đương với các dự án thuộc công trình dân dụng Tuy nhiên, với những dự án này thì giá trị phần thiết bị máy móc lắp đặt kèm theo thường lớn.

- Đối với công trình giao thông: những dự án thuộc lĩnh vực này không nhiều, phần lớn là công trình đường bộ.

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật: hàng năm doanh nghiệp vay vốn tại Ngân hàng ĐT & PT HN để xây dựng công trình loại này rất ít, chủ yếu là công trình cấp thoát nước và xử lý chất thải.

2.4.2 Tình hình thẩm định và cho vay đối với các doanh nghiệp xâylắp tại chi nhánh.

Doanh nghiệp xây lắp là khách hàng truyền thống của Ngân hàng ĐT & PT HN Hàng năm, doanh số cho vay đối với các doanh nghiệp xây lắp luôn chiếm tỷ lệ lớn trong nghiệp vụ tín dụng của ngân hàng Điều đó được thể hiện trong bảng số liệu sau:

Bảng 5: Doanh số cho vay theo lĩnh vực hoạt động của doanhnghiệp vay vốn tại Ngân hàng ĐT & PT HN Kinh doanh điện225.3878,1%91.8464%186.3325,2%

Nguồn: Phòng nguồn vốn – Ngân hàng ĐT & PT HN

Trong những năm qua,các dự án vay vốn tại ngân hàng tăng lên, đặc biệt là các dự án xây dựng Hoạt động xây dựng có đặc thù riêng và các doanh nghiệp xây lắp cũng có đặc trưng riêng đòi hỏi công tác thẩm định nghiêm ngặt, chặt chẽ đảm bảo an toàn vốn Hiện nay công tác thẩm định được làm chặt chẽ nên số dự án bị từ chối tăng lên, không còn tình trạng cho vay tràn lan như trước kia.

Bảng 6 : Tình hình thẩm định DAĐT đối với các doanh nghiệp xâylắp giai đoạn 2004 – 2006.

Số dự án xin vay vốn 58 54 63

Tỷ lệ dự án được chấp nhận 96,6% 92,6% 92,1%

Nguồn: Phòng Thẩm định – Ngân hàng ĐT & PT HN

Biểu đồ 2: Tình hình thẩm định dự án đối với doanh nghiệp xây lắp 2.5 Phân tích công tác thẩm định của một dự án cụ thể.

Hồ sơ liên quan đến dự án:

+ Quyết định số 08/2004QD-UP ngày14/01/2004 của UBND TP Hà Nội V/v: phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng-Huyện Gia Lâm(nay là Long Biên) TP Hà Nội, tỷ lệ 1/500.

+ Quyết định số 09/2004/ QD-UB Ngày 14/01/2004 của UBND TP Hà Nội V/v: ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng – Huyện Gia Lâm (nay là Long Biên)TP Hà Nội, tỷ lệ 1/500

+ Quyết định số 3819/QD – UP ngày 18/06/2004 của UBND TP Hà Nội V/v: thu hồi 1.980.233m đất đai tại các phường Việt Hưng, Giang Biên,

Đức Giang quận Long Biên: giao cho Tổng Công Ty Đầu tư và phát triển Nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng.

+ Quyết định số 21/TCT – HĐQT ngày 26/03/2004 của Hội đồng quản trị Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị (Bộ Xây dựng) phê duyệt dự án cải tạo chỉnh trang tuyến phố Ngô Gia Tự và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

+ Công văn số 371/HUD1 ngày 09/09/2006 của Công ty CP Đàu tư & Xây dựng HUD1 V/v: xin làm Chủ đầu tư cấp 2 dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

+ Hợp đồng đầu tư cấp 2 số 104HDDTC2 ngày 24/10/2006 V/v: chuyển nhượng hạ tầng đất ở tại dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội.

+ Hợp đồng kinh tế số146/HĐKT – C.O.R.E 2006V/v: lập dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội

+ Dự án đầu tư Xây dựng Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội.

+ Mặt bằng quy hoạch chi tiết chia lô BT05 và BT06 – Việt Hưng + Mẫu thiết kế cơ sở M1 và M2.

+ Giấy ủy quyền cho Phó Giám đốc Dương Tất Khiêm Thời hạn hiệu lực của Giấy ủy quyền từ ngày 07/11/2006.

+ Biên bản bàn giao V/v: Bàn giao ngoài thực địa và hồ sơ liên quan Lô đất BT5, BT6 thuộc dự án Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội.

+Tờ trình số 482A/T Tr-HUD1 ngày 09/11/2006 của Công ty CP đầu tư & Xây dựng HUD1 V/v: Phê duyệt Dự án ĐTXD Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên –Hà Nội.

Biên bản họp Hội đồng quản trị số 07A/BB-HUD1 ngày 10/11/2006 V/ v: Thông qua Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05,BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội.

+ Quyết định số 09/QD.HDQT-HUD1 ngày 20/11/2006 của Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư & Xây dựng HUD1 V/v: Phê duyệt Dự án ĐTXD Khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội.

+ Giấy đề nghị vay vốn số 547/TCKT-HUD1 ngày 08/02/2007 của Giám đốc Công ty (Bản sao).

+ Tiến độ thực hiện dự án.

Hồ sơ liên quan đến đảm bảo vay tiền:

+ Cam kết của Công ty Cổ phần ĐT&XD HUD1 trong giấy đề nghị vay vốn.

+ Công văn số 1258/TCT-TCKT ngày 11/12/2006 của Tổng Công ty đầu tư phát triển Nhà và đô thị V/v: Bảo lãnh vay vốn cho Công ty CP ĐT&XD HUD1.

Nhận xét, đánh giá tính đầy đủ về hồ sơ vay vốn:

* Hồ sơ còn thiếu cần bổ sung:

- Bản thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc cảnh quan HUD giao cho HUD1.

- Tổng mặt bằng và thiết kế cơ sở CT05 và CT06 do HUD phê duyệt - Công ty cần phải bổ sung hồ sơ trên trước khi ký hợp đồng tín dụng - Báo cáo thẩm định thiết kế tổng dự toán.

- Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán.

- Thiết kế và dự toán được duyệt của các hạng mục dự kiến vay vốn ngân hàng.

2.5.1 Đánh giá năng lực của khách hàng.

Doanh nghiệp có đủ năng lực pháp lý để vay vốn ngân hàng.

Căn cứ báo cáo quyết toán tài chính của doanh nghiệp năm 2004 và năm 2005 thì tình hình sản xuất kinh doanh khá tốt Tình hình sản xuất kinh doanh của năm 2006 của doanh nghiệp khá thuận lợi, đến 11 tháng đã hoàn thành vượt mức kế hoạch cả năm Doanh nghiệp có khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận Tổng tài sản và nguồn vốn tăng so với đầu năm là 46.747 triệu đồng, tương ứng 24%.

Hệ số nợ của doanh nghiệp lớn: Năm 2005: 0.89 Quý III/ 2006: 0.91 Doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng vốn vay và vốn chiếm dụng nên khả năng tự tài trợ không cao Doanh nghiệp cần có giải pháp tăng vốn chủ sở hữu để nâng cao khả năng chủ động trong sản xuất kinh doanh.

Khả năng thanh toán hiện hành của doanh nghiệp đảm bảo, nhưng khả năng thanh toán nhanh còn thấp.

Hiện tại, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD1 chỉ quan hệ tín dụng duy nhất với Ngân hàng ĐT & PT HN

Tình hình hoạt động của DN năm 2005 như sau: - Doanh số cho vay : 96.214 triệu đồng - Doanh số trả nợ : 33.907 triệu đồng - Dư nợ vay đến 31/12/ 2005 : 44.354 triệu đồng - Doanh số tiền gửi : 207.812 triệu đồng - Số dư tiền gửi bình quân : 5.341 triệu đồng.

Tình hình hoạt động của doanh nghiệp 11 tháng năm 2006( đến 30/11/2006):

- Dư vay ngắn hạn : 61.092 triệu đồng - Dư vay trung hạn : 878 triệu đồng - Dư bảo lãnh : 7.069 triệu đồng - Dư tiền gửi bình quân 11 tháng : 4.219 triệu đồng.

- Doanh số tiền gửi 11 tháng : 213.781 triệu đồng - Doanh số cho vay 11 tháng : 97.953 triệu đồng - Doanh số thu nợ 11 tháng : 81.808 triệu đồng.

2.5.2.Giới thiệu về dự án đầu tư:

- Tên dự án: Đầu tư Xây dựng Khu biệt thự cao cấp tại lô đất BT05 và BT06 Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên – Hà Nội.

- Chủ đầu tư thứ phát dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD1 - Nội dung đầu tư: Đầu tư 108 căn biệt thự theo quy hoạch chi tiết lô

1 Vốn tự có của chủ đầu tư 20.000,000

4 Vốn huy động khác( từ khách mua nhà) 38.950,166

Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD

- Tiến độ thực hiện dự án: dự kiến trong 24 tháng kể từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng Cụ thể là:

+ Công tác chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 10/2006 – tháng 01/2007 + Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006 – tháng 11/ 2007 + Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/ 2008 – tháng 09/ 2008.

2.5.2 Mục đích và sự cần thiết đầu tư dự án:

Dự án Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên là một dự án nằm trong điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt

Theo Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt và được Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và đô thị đầu tư giai đoạn 1 về hạ tầng cơ sở Tổng công ty đã giao cho Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD1 làm chủ đầu tư thứ phát khu BT05 và BT06.

Đối với Công ty Cổ phần Đầu tư & xây dựng HUD1, việc đầu tư dự án mang lại hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp, tạo công ăn việc làm cho CBCNV, đồng thời tăng uy tín của doanh nghiệp trên thị trường xây dựng.

Trong giai đoạn này việc đầu tư dự án là cần thiết và đúng mục đích.

2.5.3.Tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn:

Tổng mức đầu tư dự án là: 346.510,098 triệu đồng trong tổng mức đầu tư đã tính toán đầy đủ các khoản mục đầu tư Trong đó chủ yếu là chi phí nhận

lại hạ tầng và chi phí khác ( phải trả tổng công ty) là 219.479,218 triệu đồng chiếm 63,33% tổng vốn đầu tư Còn lại là chi phí xây dựng, chi phí khác, lãi vay và dự phòng phí Dự án chưa có thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán

* Phương án nguồn vốn của doanh nghiệp:

- Vốn tự có của chủ đầu tư: 20.000 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 5,77% tổng vốn đầu tư Trong bảng cân đối kế toán quý III/2006 không thể hiện nguồn KHCB hiện có tại thời điểm này Nguồn vốn tự có doanh nghiệp có thể huy động được từ các quỹ ĐTPT và lợi nhuận chưa phân phối là 6.671 triệu đồng ( theo báo cáo tài chính tại thời điểm Quý III/ 2006).

- Nguồn vốn của Tổng Công ty đã đầu tư vào hạ tầng và chi phí khác ( phần phải trả TCT) : 219.479 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 63,33% tổng vốn đầu tư.

- Nguồn vốn vay ngân hàng: 68.000 triệu đồng, chiếm tỷ lệ 19,2% tổng vốn đầu tư kỳ Dự kiến sẽ giải ngân theo tỷ lệ vốn tham gia của chủ đầu tư.

Như vậy, theo dự kiến của doanh nghiệp thì nguồn vốn đầu tư dự án vẫn còn thiếu 39.031 triệu đồng, tương ứng 11,28% tổng vốn đầu tư.

Kết luận: Phương án nguồn vốn của doanh nghiệp là khả thi, DN có khả năng bổ sung nguồn vốn đầu tư thiếu từ khách mua nhà.

2.5.4 Về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra:

Sản phẩm của dự án là các nhà biệt thự có sân vườn được thiết kế kiểu căn hộ độc lập, khép kín cao 03 tầng, phù hợp với cảnh quan xung quanh Việc hoàn thiện các nhà ở biệt thự tại các khu BT05 và BT06 sẽ tạo thành một quần thể nhà ở thấp tầng kiểu mẫu với tiêu chuẩn cao nhằm đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở cao cấp của khách hàng và góp phần hoàn chỉnh, nâng cao sức hấp dẫn cho khu đô thị mới Việt Hưng.

Chủ đầu sẽ tổ chức thi công xây dựng và hoàn thiện một số lô nhà mẫu trong dự án bao gồm cả nội thất tĩnh và ngoại thất của từng công trình và

chuyển giao cho khách hàng theo hình thức chìa khóa trao tay Trong giai đoạn tiếp theo, căn cứ vào tình hình kinh doanh cụ thể, chủ đầu tư sẽ tiếp tục tiến hành hoàn thiện các lô biệt thự còn lại để đáp ứng nhu cầu của khách hàng

Theo ý kiến chủ quan của phòng thẩm định & quản lý tín dụng , công ty sẽ tiêu thụ sản phẩm của dự án trong thời gian từ năm 2007- 2010.

2.5.5 Các nội dung về phương diện kỹ thuật:

Địa điểm xây dựng: Các lô đất xây dựng nhà ở thấp tầng bao gồm lô BT05 và BT06 nằm ở phía đông Nam Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên Dự án này rộng 302,5 ha, một mặt tiếp giáp với đường quốc lộ 5, một mặt nằm ngay trên đường Nguyễn Văn Cừ, có vị trí giao thông thuận lợi, nằm cách trung tâm Hà Nội 6km Dự án nằm tiếp giáp với các khu đô thị mới và các khu công nghiệp nên rất thuận tiện trong giao thông và công việc.

- Quy mô đầu tư và phương án xây dựng:

Dự án được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt: * Lô đất BT05 được chia thành 04 dãy A,B,C và D gồm tổng cộng 60 ô đất tương ứng với 60 căn biệt thự.

Trong đó:

+ Dãy A: 14 ô đất, tương ứng 14 nhà biệt thự + Dãy B: 24 ô đất tương ứng 24 nhà biệt thự + Dãy C: 14 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự.

+ Dãy D: 06 ô đất tương ứng 06 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán) * Lô đất BT06 được chia thành 03 dãy A,B và C gồm tổng cộng 48 ô đất tương ứng 48 căn biệt thự.

Trong đó:

+ Dãy A: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (02 nhà biệt thự TCT đã bán) +Dãy B: 16 ô đất tương ứng 16 nhà bỉệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán) + Dãy C: 16 ô đất tương ứng 16 nhà biệt thự (01 nhà biệt thự TCT đã bán).

Các nhà biệt thự được thiết kế 05 mẫu độc lập, khép kín phù hợp với hình dáng, vị trí ô đất, cảnh quan môi trường xung quanh và phù hợp với quy hoạch được duyệt Các mẫu biệt thự được thiết kế 03 tầng, tầng 01 có chiều cao 3,45m, tầng 2,tầng 3 cao 3,3m và được bố trí với các chức năng sau:

+ Tầng 01: Bố trí 01 phòng khách, 01 gara để xe ô tô, 01 phòng ăn + bếp nấu, 01 khu vệ sinh và cầu thang

+ Tầng 2: Bố trí 02 phòng ngủ, 01 nhà làm việc, 02 nhà vệ sinh kèm theo + Tầng 3: Bố trí 01 phòng thờ, 01 phòng sinh hoạt chung, 01 phòng ngủ, 01 sân chơi và khu vệ sinh kèm theo.

Quy mô và hình thái kiến trúc của các nhà biệt thự được thiết kế kiểu Pháp kết hợp với phong cách Việt truyền thống.

Các công trình hạ tầng kĩ thuật xung quanh lô đất xây dựng nhà biệt thự ( đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước sinh hoạt, thoát nước mưa…) đã được xây dựng cơ bản hoàn chỉnh theo phê duyệt tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên

-Tiến độ đầu tư: Chủ đầu tư đã nhận bàn giao đất và dự kiến tiến độ thực hiện đầu tư như sau:

+ Thi công lô BT05: 13 tháng, từ tháng 11/2006-11/2007 + Thi công lô BT06: 09 tháng, từ tháng 01/2008-09/2008.

2.5.6 Về tổ chức thực hiện dự án:

Công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng HUD1 là một doanh nghiệp có truyền thống thi công xây lắp, đã quản lý, thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở Đối với dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng - Long Biên, công ty có đủ khả năng để quản lý và thực hiện dự án

2.5.7 Phân tích, tính toán và đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, độnhậy và khả năng trả nợ của dự án.

- Khi phân tích tính toán hiệu quả của vốn vay của dự án, phòng Thẩm định- Quản lý tín dụng chỉ thẩm định khả năng trả nợ của doanh nghiệp trên cơ sở dòng tiền vào và dòng tiền ra.

- Bảng tính toán hiệu quả kinh tế của dự án căn cứ vào các thông số sau: + Doanh nghiệp dự kiến vay ngân hàng 68.000 triệu đồng, thời hạn vay 03 năm, mức lãi suất hiện hành là 11,52%/năm (0,96%/tháng).

+ Nguồn vốn huy động từ khách mua nhà không tính lãi suất vay.

+ Đơn giá chuyển nhượng hạ tầng sau thuế ( đất kinh doanh ) đã có VAT là 12,5 triệu đồng/1m2 Giá bán cho phần xây lắp đã có VAT là 4,6 triệu đồng/1m2.

+ Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm: Tổng số căn hộ là 108 căn Công ty sẽ thực hiện theo phương thức chìa khóa trao tay Công ty dự kiến bán nhà 03 đợt, thu tiền nhà 03 lần: Lần đầu 30%, lần 02: 30% và lần cuối 40% Cụ thể đợt 01 bán 30%( là 32 căn), đợt 02: 50%( là 54 căn) và đợt 03: 20%( là 22 căn).

+ Chi phí đầu tư và tiến độ xây dựng.

+ Phương án nguồn vốn theo phương án đánh giá của phòng Thẩm định – Quản lý tín dụng tại mục

Căn cứ vào dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, dự án” Đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp BT05 và BT06 tại Khu đô thị mới Việt Hưng -Long Biên” có nguồn trả nợ vốn vay ngân hàng.

2.5.8 Đánh giá, phân tích rủi ro:

Theo đánh giá thị trường của dự án thì khả năng tiêu thụ hết 108 nhà biệt thự trong thời gian ngắn là khó khăn Do vậy, thời gian thu hồi vốn đầu tư chậm, tiền lãi phải trả lớn ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp và hiệu quả của dự án.

2.5.9 Nhận xét chung.Thuận lợi:

DN là chủ đầu tư thứ phát nên phần đầu tư hạ tầng khu đất đã được TCT hoàn thiện theo quy hoạch chung nên không phải bỏ vốn đầu tư và thời gian trả nợ theo tiến độ bán nhà.

Dự án nằm trong tổng thể Khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ và có những sản phẩm hấp dẫn, thu hút được sự chú ý và quan tâm của khách hàng trong tương lai từ 3 – 5 năm.

Khó khăn:

Thị trường bất động sản thời gian này đang trầm lắng không thu hút các nhà đầu tư bằng thị trường chứng khoán.

Khả năng tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế.

Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án được tính toán qua các bảng số liệu sau.

Bảng 9: Bảng tính chi phí đầu tư.

Nguồn: Báo cáo thẩm định DAĐT – Phòng thẩm định & QLTD

2.6 Đánh giá chung về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh.

2.6.1 Những kết quả đạt được.

a Công tác thẩm định ngày càng được quan tâm hơn, chú ý hơn:

Mục đích của ngân hàng là cân bằng giữa việc cho vay và đảm bảo an toàn cho đồng vốn bỏ ra Vì vậy, bên cạnh việc cho doanh nghiệp vay vốn thì ngân hàng cũng phải xem xét khả năng trả nợ của doanh nghiệp Để đảm bảo việc đó thì ngân hàng cần kiểm tra doanh nghiệp cũng như dự án mà ngân hàng sẽ cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định DAĐT nên trong thời gian qua ngân hàng Ngân hàng ĐT & PT HN rất quan tâm đến lĩnh vực này

Trước đây (trước năm 1995) Ngân hàng ĐT & PT HN còn hoạt động dưới hình thức cấp phát vốn theo kế hoạch của nhà nước Khi đó công tác thẩm định hầu như không có mà chỉ là cho vay theo chỉ tiêu của nhà nước đặt ra Tuy nhiên, từ năm 1995 cho tới nay ngân hàng đã chuyển sang hoạt động của một ngân hàng thương mại do đó công tác thẩm định là không thể xem nhẹ.