Chương 6 CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN • Khoản vay bất động sản • MBS • CMO KHÁI NIệM CƠ BảN Khoản vay bất động sản Khoản vay bất động sản • Khái niệm khoản vay bất động sản (mortgages): – Thế chấp bằng BĐS, quy định nghĩa vụ thanh toán và quyền được tịch biên tài sản thế chấp. – Khoản vay thông thường và khoản vay có bảo hiểm. • Người khởi tạo khoản vay: NHTM; quỹ tiết kiệm; Cty BHNT; quỹ hưu trí. – Phí khởi tạo khoản vay – Bán lại khoản vay hưởng chênh lệch Ba lựa chọn • Tổ chức khởi tạo khoản vay có thể: – Giữ lại trong danh mục tài sản – Bán cho một nhà đầu tư (giữ trong danh mục hoặc đặt vào một tổ hợp tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán) – Dùng chính nó làm tài sản thế chấp để phát hành một chứng khoán (CKH) Người mua (nhà đầu tư) • Hai tổ chức có chính phủ bảo trợ (GSEs) và các công ty tư nhân • Các tổ chức này (conduits) tích tụ các khoản vay đã mua thành những tập hợp (pools) và bán cho các nhà đầu tư. • Khi một khoản vay được dùng làm tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán → chứng khoán hóa. Quy trình tạo khoản vay gốc Tiêu chuẩn đảm bảo khoản vay THẨM ĐỊNH ĐƠN XIN VAY Hệ số thanh toán trên thu nhập (PTI) Hệ số khoản vay trên giá trị thị trường (LTV) Các quyền mà người cho vay dành cho người xin vay khi có thư cam kết Các dịch vụ KVBĐS • Các dịch vụ: thu tiền; chuyển tiền; gửi thông báo tới người vay; nhắc nhở thanh toán; duy trì sổ sách; thuế và bảo hiểm; thủ tục tịch biên • Cung cấp dịch vụ: các tổ chức liên quan tới NH, quỹ tín dụng, NH BĐS • Nguồn thu: – Phí dịch vụ (giảm theo thời gian) – Lãi từ số dư tạm thời – Phí phạt… [...]... Tính cho 30 kỳ (năm) thay cho 360 kỳ (tháng); tính P/12 : P P P 100000 = + + + 2 1 + i (1 + i ) (1 + i ) 30 – P (tháng) = 733, 76$ – Ls tháng = 0,08/12 = 0 ,66 667 %  Tiền lãi tháng thứ 1 là 66 6 ,67 $ – Thanh toán gốc tháng thứ 1 = 733, 76 – 66 6 ,67 = 67 ,1$ – Số dư khoản vay vào tháng thứ 2 = 100000$ 67 ,1$ = 99 865 , 36$ – Thanh toán lãi tháng thứ 2 = 99 865 , 36 X 0, 66 667 % = 66 6,22$ – Thanh toán gốc tháng thứ... giảm hoặc có một lựa chọn tài trợ khác hấp dẫn hơn → tái tài trợ • Khoản phạt nhằm giảm động cơ tái tài trợ, đòi một khoản phí nếu khoản vay được hoàn trả trong vòng một khoảng thời gian xác định II CHứNG KHOÁN BấT ĐộNG SảN CHUYểN TIẾP RMBS • Chứng khoán đảm bảo bằng khoản vay mua nhà ở • Thị trường khoản vay bất động sản chuẩn: – Đáp ứng các tiêu chuẩn đảm bảo của Ginnie Mae; Fannie Mae và Freddie Mac... tính trước và sau thu tài sản và bảo hiểm) Các dạng thiết kế lãi suất • Lãi suất cố định, thanh toán đều • Lãi suất điều chỉnh (ARM) – Lãi suất tham chiếu – Các kiểu điều chỉnh • Các kiểu kết hợp lãi suất cố định – điều chỉnh Lãi suất cố định, thanh toán đều • Ví dụ: Một KV 30 năm, 100000$, ls 8% • Tính khoản thanh toán hàng tháng: P P P 100000$ = + + 2 1 + i (1 + i ) (1 + i ) 360 • Tính cho 30 kỳ... hạn được rút ngắn • Khoản vay hai bước: giai đoạn đầu là ls cố định; sau đó điều chỉnh một lần, thời hạn giữ nguyên • GEM: lãi suất cố định, nhưng khoản thanh toán hàng tháng tăng dần qua thời gian → hoàn trả gốc nhanh hơn • GPM: ls và thời hạn là cố định, nhưng khoản thanh toán hàng tháng ban đầu thấp hơn, về sau lại cao hơn • Hỗn hợp cố định- thả nổi Rủi ro của đầu tư KVBĐS • Rủi ro tín dụng • Rủi... tạo • Chênh lệch giá mua-bán của KVBĐS thường lớn hơn so với các công cụ nợ khá (kém thanh khoản) • Nếu tài sản thế chấp ít thông dụng, chênh lệch càng lớn hơn nữa Rủi ro lãi suất • Vì KVBĐS là một công cụ nợ và có thời hạn dài, nên giá của khoản vay chuyển động ngược chiều với lãi suất thị trường • Người vay được phép hoàn trả khoản vay bất kỳ lúc nào, nên nhà đầu tư sẽ gặp phải tình huống tương tự... tháng bất kỳ, MBt t  i (1 + i )  SPt = MB0   n  (1 + i ) − 1 t −1 Khoản thanh toán gốc theo lịch biểu, tại tháng t, SPt THIẾT KẾ TRUYỀN THỐNG: KHOẢN VAY BĐS CÓ LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH, CÁC KHOẢN THANH TOÁN HÀNG THÁNG BẰNG NHAU Tăng dần Giảm dần Khoản vay có lãi suất điều chỉnh • Lãi suất được điều chỉnh định kỳ, theo một lãi suất tham chiếu được chọn • Lãi suất tham chiếu: – Do thị trường xác định (trái...Khoản vay bất động CHÍ CÁC TIÊU sản PHÂN LOạI KHOảN VAY Mức độ ưu tiên • Cho biết mức độ ưu tiên được thanh toán trong trường hợp buộc phải thanh lý tài sản để trả nợ • Ưu tiên hạng một và ưu tiên hạng hai Phân loại tín dụng • Khoản vay chuẩn, khoản vay alt-A và khoản vay dưới chuẩn... thị trường thứ cấp • Rủi ro giá: lãi suất tăng làm giảm giá của một khoản vay bất động sản • Rủi ro thanh toán sớm: tạo ra tính không chắc chắn của dòng tiền: – Tiền lãi – Hoàn trả gốc – Thanh toán sớm Rủi ro vỡ nợ • Bản chất • Đo lường: – % số khoản vay được khởi tạo và sau đó vỡ nợ, tính trong một khoảng thời gian nhất định – Xác suất một khoản vay sẽ vỡ nợ trong năm; hay % số khoản vay được khởi... là tài sản đảm bảo thứ hai Thị trường MBS có chính phủ bảo trợ • Các khoản vay phù hợp các tiêu chuẩn bảo trợ của chính phủ thường được sử dụng để tạo ra RMBS, thường gọi là MBS có bảo trợ • MBS có bảo trợ bao gồm: – Chứng khoán chuyển tiếp có bảo trợ – Các nghĩa vụ có bảo trợ, được thế chấp bằng khoản vay BĐS – Stripped MBS CK chuyển tiếp • Khái niệm (pass-throughs): – Là những cổ phần hoặc chứng. .. hợp (pool) các khoản vay BĐS, cho phép nhà đầu tư nhận một phần dòng tiền của tổ hợp các khoản vay làm tài sản thế chấp • Dòng tiền: phụ thu c vào tập hợp khoản vay BĐS cơ sở – Các khoản trả lãi của KVBĐS – Thanh toán gốc theo lịch trình – Mọi khoản thanh toán sớm Lãi suất và thời hạn của chứng khoán chuyển tiếp • WAC – bình quân gia quyền các mức lãi suất các khoản vay trong tổ hợp – Trọng số được . Chương 6 CHỨNG KHOÁN BẤT ĐỘNG SẢN • Khoản vay bất động sản • MBS • CMO KHÁI NIệM CƠ BảN Khoản vay bất động sản Khoản vay bất động sản • Khái niệm khoản vay bất động sản (mortgages):. mục tài sản – Bán cho một nhà đầu tư (giữ trong danh mục hoặc đặt vào một tổ hợp tài sản thế chấp để phát hành chứng khoán) – Dùng chính nó làm tài sản thế chấp để phát hành một chứng khoán. sản thế chấp để phát hành chứng khoán → chứng khoán hóa. Quy trình tạo khoản vay gốc Tiêu chuẩn đảm bảo khoản vay THẨM ĐỊNH ĐƠN XIN VAY Hệ số thanh toán trên thu nhập (PTI) Hệ số khoản vay