Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ VĨ MƠ BONG BĨNG KINH TẾ VÀ VIỆT NAM Lời mở đầu Giá dầu tăng liên tục thời gian qua tình hình trị bất ổn Bắc Phi, Trung Đơng, động đất, sóng thần Nhật Bản khiến kinh tế đứng thứ ba giới phải chao đảo, làm giới phải chịu cú sốc lớn khoản giảm trừ đáng kể sản lượng toàn cầu gây lạm phát mức cao không nước chịu biến động mà cịn lan tồn giới Chính vậy, việc xảy khủng hoảng điều hồn tồn có thể, nhiên để xét xem mức độ tồi tệ khủng hoảng cịn phải phụ thuộc vào ngun nhân gây Lịch sử cho thấy khủng hoảng tồi tệ nhất, gây ảnh hưởng nghiêm trọng nhất, chí làm quốc gia khơng thể phát triển 10 năm Nhật Bản khủng hoảng năm 1990, gây bong bóng kinh tế Bong bóng kinh tế khơng phải điều mẻ Chúng gây nhiều thảm hoạ kinh tế lịch sử như: bong bóng hoa tulip Hà Lan (những năm 1630), bong bóng cơng ty South Sea (London, 1720), đại khủng hoảng phố Wall (năm 1929) hay gần kể đến :bong bóng cơng nghệ (cuối thập niên 1990) bong bóng nhà đất tồn cầu (2001-2007) Bong bóng xảy với dấu hiệu tăng giá bất thường lên đến đỉnh điểm sau sụp đổ dẫn đến khủng hoảng nghiêm trọng đến mức huỷ hoại kinh tế Chính vậy, bong bóng ln có tầm quan trọng đặc biệt nhận quan tâm hàng đầu nhà đầu tư nhà kinh tế Cịn Việt Nam sao, liệu bong bóng bất động sản tồn vào năm 2008 giá đất tăng mạnh hay có hình thành bong bóng bất động sản khác khơng giá đất Hà Nội trở nên ngày đắt đỏ Đó mục tiêu nghiên cứu đề tài : Bong bóng kinh tế Việt Nam 1 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 Cơ bong bóng kinh tế 1.1 Khái niệm Hiện tượng bong bóng kinh tế (đơi cịn gọi bong bóng đầu cơ, bong bóng tài chính, bong bóng thị trường) tượng tình trạng thị trường giá hàng hố, sản phẩm, tài sản giao dịch tăng đột biến đến mức giá vô lý, tăng nhiều so với giá thực Mức giá cao thái không phản ánh mức độ thoã dụng hay sức mua người tiêu dùng theo lý thuyết kinh tế thông thường Bong bóng kinh tế xuất có tượng đầu làm cho giá bị đẩy lên cao, ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng Những người tham gia vào thị trường tài sản định giá cao thường có xu hướng tiêu dùng nhiều họ có cảm giác họ giàu khuyến khích đầu đẩy giá ngày tăng, biến động bất thường gần khơng thể đốn dựa vào cung cầu thị trường1 Theo sau bong bóng kinh tế giảm giá đột ngột gọi sụp đổ thị trường hay “bong bóng vỡ” Lúc có nhiều nhà người muốn bán tháo tài sản để rút tiền khỏi thị trường tạo sóng bán ạt khơng có người mua vào Kết sụp đổ thị trường kéo theo suy thối chí khủng hoảng kinh tế 1.2 Các giai đoạn hình thành bong bóng2 Giai đoạn “sự chỗ”, cơng nghệ mới, hay giảm lãi suất mạnh mẽ dẫn đến thay đổi môi trường đầu tư mở hội cho nhà đầu tư Bản chất chỗ định đa dạng nguyên nhân bong bóng Đến thời điểm định, bong bóng đạt tới trạng thái gọi “cuồng nhiệt” (mania) đầu vượt qua đầu tư thực thụ kỳ vọng lợi nhuận đạt mức độ cao chưa thấy Lúc này, người ta không ý tới tiêu chuẩn việc định giá tài sản, giá trị thực tài sản mà quan tâm đến việc kiếm lời nhanh Sau thời gian, đến lúc thị trường tăng chậm lại, số người có lời lúc người tham gia Giai đoạn cuối gọi giai đoạn “đảo chiều”: giá giảm, âu lo tài tăng, phá sản ngày nhiều, ngân hàng siết nợ thu hẹp cho vay Sau đó, giá giảm đột ngột, người muốn bán tháo tài sản để rút lại tiền, giảm thiệt hại tối đa khơng có mua vào thị trường Thanh khoản thị trường biến Cuối cùng, giá giảm đến mức đủ rẻ http://vnexpress.net/gl/ban-doc-viet/kinh-doanh/2009/11/3ba15552/page_2.asp Tham khảo Khi bong bóng vỡ - John P.Calverley 2 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 để mua, áp dụng biện pháp “người cho vay cuối cùng” để lấy lại lòng tin Tuy nhiên, giai đoạn kết thúc mà khơng có đợt suy giảm hay chí suy thối kinh tế 1.3 Ảnh hưởng bong bóng đến kinh tế Bong bóng có tác động mạnh mẽ đến kinh tế, nguyên nhân gây hầu hết vụ suy thối chí khủng hoảng, nghiêm trọng bong bóng lan gây khủng hoảng đến kinh tế toàn cầu Để làm rõ thêm ảnh hưởng bong bóng đến kinh tế lấy ví dụ bong bóng bất động sản Mỹ lan rộng thành bong bóng bất động sản tồn cầu giai đoạn 2001-2007 gây nhiều hậu nghiêm trọng kinh tế nước đặc biệt dẫn đến khủng hoảng tài thị trường cho vay cầm cố tiêu chuẩn năm 2007.Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 20012005, lãi suất thấp khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, đẩy giá nhà liên tục leo thang Đến năm 2006, bong bóng bắt đầu xì hơi, thị trường sụt giảm mạnh, nhen nhóm nguy khủng hoảng tín dụng thị trường cho vay cầm cố tiêu chuẩn Năm 2007, giá nhà giảm mạnh, ngành công nghiệp cho vay cầm cố tiêu chuẩn sụp đổ, việc xiết nợ tài sản tăng gấp lần so với 2006 bù đắp thua lỗ cho công ty tài hoạt động lĩnh vực này.3 Tác động khủng hoảng làm gián đoạn thị trường tài tồn cầu nhà đầu tư, tổ chức bảo hiểm nước phải đánh giá lại rủi ro mà họ nắm giữ đồng thời người tiêu dùng khơng cịn khả cho chi tiêu mình, gây biến động mạnh thị trường trái phiếu, cổ phiếu phái sinh Sự sụt giảm thị trường chứng khốn tồn cầu buộc Ngân hàng trung ương nước đồng loạt phải can thiệp.bằng cách bơm thêm tiền vào hệ thống ngân hàng nhằm tăng tính khoản cho đồng nội tệ Mặc dù tình hình khơng khả quan đến định giảm lãi suất chiết khấu thị trường bắt đầu khôi phục trở lại Tuy nhiên, bão thị trường tài tồn cầu chưa chấm dứt, chứng sau tháng lắng dịu, hàng trăm người xếp hàng rút tiền trước cửa ngân hàng cho vay cầm cố lớn thứ Anh sau ngân hàng buộc phải thực khoản vay tái cấp vốn khẩn cấp từ NHTW Anh nhằm chống đỡ tác động khủng hoảng tín dụng tồn cầu Qua ví dụ thấy tầm ảnh hưởng quan trọng bong bóng kinh tế nào, bong bóng xảy Mỹ lại lây lan ảnh hưởng nghiêm trọng tồn cầu Bong bóng khác Bài đọc thêm Khủng hoảng tài thị trường cho vay cầm cố tiêu chuẩn năm 2007 – Nhập môn tài tiền tệ - ĐH Kinh tế Tp HCM 3 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 có chung hậu gây thiệt hại đến kinh tế, gây thua lỗ cho nhà đầu tư tham gia thị trường, gây trì trệ cho sản xuất, khó khăn phục hồi chí cịn ảnh hưởng nghiêm trọng làm lung lay đến hệ thống ngân hàng Phân tích bong bóng bất động sản Nhật tình hình bất động sản Việt Nam năm 2008 2.1 Bong bóng bất động sản nổ tung Nhật năm 1990 Đây bong bóng điển hình cho khu vực châu Á, hậu gây lớn, khiến kinh tế Nhật Bản bị đóng băng 10 năm chí cịn kéo dài đến tận kinh tế phát triển chậm chạp khơng có bước tiến đáng kể Và từ tái lại hậu kinh khủng mà bong bóng bất động sản gây cho kinh tế Nhật Bản “thập kỉ bị đánh mất” (lost decade) 2.1.1 Nền kinh tế bong bóng Những năm thập kỉ 1980 coi thời kì thịnh vượng kinh tế Nhật Bản sau chuyển đổi ấn tượng từ kinh tế nông nghiệp sang kinh tế công nghiệp trở thành quốc gia xuất thép ôtô lớn giới vòng 20 năm Tuy nhiên với tốc độ tăng trưởng chóng mặt, tỷ lệ thất nghiệp thấp, giá tăng cao, tiêu chuẩn sống người dân có bước đột phá trở thành dấu hiệu cho việc hình thành bong bong kinh tế Các thành phố lớn Nhật Bản trở thành đô thị sôi động bậc giới Nhiều người Nhật trả mức giá khó tưởng tượng để mua tranh Van Gogh hay sở hữu nhà lộng lẫy Mahattan, Mỹ Thị trường chứng khoán Nhật Bản định giá cao đến không ngờ Chỉ số Nikkei225 đạt đỉnh 38.916 điểm vào năm 1989, sàn giao dịch chứng khoán Nhật Bản trở nên sôi động hết, đến năm 1990, tổng giá trị cổ phiếu tất công ty nước lớn Mỹ - nơi có dân số đơng gấp đơi GDP gấp đôi Nhật Bản Giá bất động sản Nhật tăng vọt, có lúc khu vực vịng dặm vng gần cung điện Hồng gia định giá cao tiểu bang California, Mỹ Giá nhà trung bình Nhật Bản tăng 51% giai đoạn từ năm 1985 đến năm 1991 – giai đoạn giá nhà Nhật Bản đạt mức cao kỉ lục - đặc biệt giá nhà thành phố lớn Qua số nói trên, thấy bong bóng hình thành cách mạnh mẽ nhanh chóng phình to kinh tế Nhật Bản Lúc này, có nhiều nhà kinh tế nhận thấy việc tăng trưởng kinh tế có bất thường vơ lí Tuy nhiên, ý kiến họ khơng có đủ sức thuyết phục nhanh chóng bị bác bỏ hàng loạt lí giải thích cho tốc độ tăng trưởng kinh tế chóng mặt Trong giai đoạn này, nạn dịch “rủi ro đạo đức” Nhật Bản bắt đầu diễn mạnh mẽ làm cho bong bong phồng lên đến quy mơ kì dị Sự trở lại kinh tế học suy thoái_Paul Krugman 4 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 Nhiều Ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều mà không quan tâm kiểm sốt chặt chẽ khả tín dụng người vay dẫn đến tình trạng người dân đổ xơ vay tiền để đầu vào chứng khốn, bất động sản, đẩy giá ngày lên cao khoản nợ xấu Ngân hàng mà tăng theo Khơng có vậy, tháng 1-1986 tháng 2-1987, phủ Nhật sử dụng sách thả lỏng tiền tệ để bù đắp vào giá trị tăng cao đồng yên khiến lượng tiền lưu thông trở nên nhiều Ngân hàng trung ương Nhật Bản (BOJ – Bank of Japan) giảm lãi suất chiết khấu xuống nửa từ 5% xuống cịn 2,5% làm cho bong bóng phình to trở thành bong bóng lớn lịch sử tài 2.1.2 Bong bong vỡ thập kỉ bị đánh (lost decade) Năm 1991, khủng hoảng Nhật Bản diễn kết tất yếu sau nhiều năm tồn bong bóng kinh tế, mở đầu việc xì bong bóng bất động sản Giá đất nhanh chóng trượt dốc, khoản nợ chấp bất động sản trả khiến khu vực tài gần bị phá sản, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, tỷ lệ tăng trưởng chưa đầy 1% năm đặc biệt lạm phát mức cao trực tiếp đưa Nhật Bản tiến tới giảm phát – khiến kinh tế bị đóng băng thời gian dài – sau nhiều nỗ lực phủ nhằm kìm chế tỉ lệ lạm phát Bảng 2.1 Tỉ lệ tăng trưởng Nhật Bản từ năm 1987 – 2000 Năm 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 GDP (%) 4.6 4.7 4.9 5.5 2.9 0.4 0.3 0.6 1.4 2.9 2000 -0.7 -1.9 0.5 1.2 Nguồn: 1987-1997 Nikkei Shimbun Japan Research Quaterly, Spring 1997 Winter 1996/1997_1998-2000: Monthly Economic Report, October 2000( EPA, Japan) Giảm phát xảy lúc Nhật Bản làm cho kinh tế bị suy thoái trầm trọng, giá tài sản sụt giảm, giảm phát nợ hệ thống ngân hàng bị đổ vỡ, kỳ vọng giảm phát tăng đồng thời tin tưởng dân vào phủ bị suy giảm nặng nề làm gia tăng tỉ lệ tiết kiệm giảm mức độ tiêu dùng khiến kinh tế lại thoát khỏi hố đen giảm phát Nhiều ngân hàng lúc xử lý khoản nợ xấu phải chấp nhận thua lỗ, tái cấu trúc, sáp nhập chịu phá sản Lãi suất trái phiếu dài hạn trì mức thấp, khiến mức chênh lệch lãi suất ngắn hạn dài hạn khơng đáng kể, dẫn đến tình trạng ngân hàng huy động vốn để vượt qua khó khăn hoạt động tín dụng thời gian vô yếu ớt Hậu 10 năm, kinh tế Nhật Bản gần đóng băng hồn tồn, GDP gần năm liên http://vneconomy.vn/2009123105153159P0C99/hai-thap-ky-mat-mat-cua-nhat-ban.htm 5 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 tiếp chí cịn âm hai năm 1997 1998, sản xuất nước cạnh tranh với hàng nhập khẩu, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao – từ 2,1% vào năm 1991 lên đến 4,7% năm 2000, tỉ lệ thấp so với tiêu chuẩn giới lại số khổng lồ Nhật Bản – cộng với việc dân số bị già hoá với tốc độ nhanh khiến việc phục hồi kinh tế trở nên khó khăn Biểu đồ 2.1: Tình hình tăng trưởng Nhật Bản6 Trước tình trạng đó, Chính phủ Nhật Bản đưa gói kích cầu nhằm kích thích tài tiền tệ đồng thời vay vốn để đầu tư vào dự án xây dựng cơng trình cơng cộng khơng cần thiết để tạo việc làm trực tiếp cho dân Các sách có hiệu ngắn hạn, chứng hai năm 1995 1996 tỉ lệ tăng trưởng GDP 1,4% 2,9% Tuy nhiên, điều lại khiến Nhật Bản lâm vào tình trạng thâm hụt ngân sách cao lên đến 4,5% GDP năm 1996 Năm 1997, Chính phủ phải tăng thuế tiêu thụ nỗ lực giảm thâm hụt ngân sách đồng thời phải in nhiều tiền Hậu làm cho tăng trưởng kinh tế ngày tồi tệ thêm mức tăng trưởng bị âm năm 1997 1998 Qua thấy sách phủ Nhật Bản đưa để phục hồi kinh tế không phù hợp, chậm trễ việc nới lỏng sách tiền tệ (giảm lãi suất), đến giảm lại khơng đủ mức, sách kích cầu chưa đủ mạnh thực tế để làm tăng lịng tin dân, kích thích tiêu dùng Lúc này, “nhiều nhà phân tích Nhật Bản nước ngồi có xu hướng cho kinh tế tăng trưởng chậm thời gian q dài nên khơng thể phát triển nhanh chút nữa” Cho đến tận bây giờ, nước châu Á phát triển nhanh chóng Trung Quốc, Ấn Độ Nhật Bản phát triển cách chậm chạp dư âm cịn tồn “thập kỉ bị đánh mất” Vì vậy, nhiều người tin rằng, với thảm họa động đất, song thần xảy vừa qua giúp Nhật Bản phát triển trở lại, khỏi bóng khủng hoảng hai mươi năm trước http://vi.wikipedia.org/wiki/Th%E1%BA%ADp_k%E1%BB%B7_m%E1%BA%A5t_m%C3%A1t_(Nh %E1%BA%ADt_B%E1%BA%A3n Sự trở lại kinh tế học suy thoái – Paul Krugman – Phần 3, Cái bẫy kinh tế Nhật Bản 6 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 2.2 Bong bóng bất động sản Việt Nam năm 2008 Năm 2008 năm nhiều biến động thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm sốt đất phát triển mạnh mẽ khiến thị trường ln tình trạng bong bóng cịn cuối năm lại gần bị đóng băng hoàn toàn Cuối năm 2007 – đầu năm 2008, thị trường nhà đất thành phố Hồ Chí Minh khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào sốt giá chưa có mà giá nhà đất tăng tăng ngày nữa, vòng thời gian ngắn từ tháng 12-2007 đến tháng 2-2008, giá bất động sản tăng lên bình qn 300% chí có nơi tăng 500% Các nhà đầu đẩy giá đất xa so với giá trị thực nó, khoảng thời gian khơng tình trạng người chen để mua đất, mua hộ Thậm chí có trường hợp loại hộ hai đợt bán giá chênh lệch đến 1200USD/m2 không đủ cung cấp cho thị trường Trong khoảng thời gian này, thị trường chứng khoán tụt dốc sau phát triển nhanh chóng thu hút lượng vốn đầu tư khổng lồ, cộng với giá vàng biến động liên tục, rủi ro cao khiến lượng lớn nhà đầu chuyển sang lĩnh vực bất động sản – mang lại lợi nhuận cao hấp dẫn hoạt động sản xuất đầu tư khác không mang lại giá trị gia tăng cho kinh tế Nhiều Ngân hàng thương mại mở rộng cho vay chấp bất động sản khoản vay chiếm đến 50% tổng tài sản ngân hàng Nhà đầu tư vay tiền dễ dàng, với việc mua bán lại đem lại lợi nhuận cao khiến cho dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản ngày tăng Đối với vốn FDI, tổng số 64 tỉ vốn đăng kí gần 50% vào lĩnh vực bất động sản9, số lớn gây quan ngại hệ luỵ sau chẳng hạn như: tác động tiêu cực tới nông nghiệp nguồn vốn chủ yếu đầu tư vào xây dựng sân golf khiến đất nông nghiệp giảm; tăng khoảng cách giàu nghèo gây cân đối thu chi ngoại tệ dự án chủ yếu cung cấp dịch vụ du lịch Hơn nữa, thị trường bất động sản thiếu tính ổn định tính chuyên nghiệp hệ thống sách chủ thể tham gia thị trường Tình trạng giao dịch ngầm, kích cầu ảo diễn thường xun nhằm mục đích làm thơng tin sai lệch, nâng giá đất lên cao để trục lợi nhà đầu tư Nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản dẫn đến tình trạng cầu nhiều mà cung lại khơng đủ, lại thêm khơng có thơng tin xác nên giá trị bất động sản nhà đầu đẩy cao giá trị thực nhiều khiến bong bóng ngày phình to nữa, rủi ro ngày cao lĩnh vực Tình trạng kéo dài Nhà nước bắt đầu đưa sách thắt chặt tiền tệ vào tháng 3/2008 khiến nhiều nhà đầu buộc phải bán bất động sản để thu hồi vốn dẫn đến tình trạng cung nhiều mà cầu khơng có http://vneconomy.vn/20081224051143924P0C17/bat-dong-san-2008-dau-nam-cuc-nong-cuoi-nam-cuclanh.htm http://vneconomy.vn/20081229030420810P0C17/10-su-kien-van-de-bat-dong-san-cua-nam.htm 7 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 khiến giá nhanh chóng sụt giảm với tốc độ nhanh, bong bóng bắt đầu bị xì Chỉ sau vài tháng mà giá giảm đến 50% khu vực Sài Gịn chí nhiều nơi cịn cao nhiều Thị trường đóng băng nhanh gây thiệt hại không nhỏ cho hệ thống ngân hàng nhà đầu tư Tỉ lệ nợ xấu ngân hàng tăng cao, nhiều người vay chấp bất động sản khơng thể trả hết nợ giá trị bất động sản khơng cịn định giá cao ban đầu, ảnh hưởng đến rủi ro tín dụng toàn hệ thống Đối với nhà đầu tư, người có kinh nghiệm khơng thể rút khỏi thị trường nhanh chóng họ khơng thể ngờ sách cắt giảm cho vay bất động sản, thắt chặt tín dụng lại có ảnh hưởng đến thị trường nhanh đến vậy, việc rút khỏi thị trường khơng đơn giản bất động sản khơng có tính khoản cao, việc mua bán lại cần thủ tục giấy tờ phức tạp Đó nhà đầu tư nhỏ lẻ, cịn với doanh nghiệp, khơng công ty lớn đổ tiền vào kinh doanh bất động sản chí nguồn lợi nhuận chủ yếu họ từ lĩnh vực này, vậy, bong bóng xì có khơng cơng ty thua lỗ bị phá sản Mặc dù vậy, bong bóng bất động sản giai đoạn lại khơng gây thiệt hại lớn đến toàn kinh tế không để lại hậu nghiêm trọng Nhật Bản Thứ nhất, tượng bong bóng xảy khơng phải phát triển q “nóng” toàn kinh tế Nhật Bản mà biến động thị trường chứng khoán thị trường vàng ngày nhiều rủi ro nên nhà đầu tư chuyển sang lĩnh vực bất động sản Thứ hai, quy mơ bong bóng Việt Nam khơng lớn Nhật Bản Tình trạng xảy phần lớn thành phố lớn vùng lân cận TP Hồ Chí Minh, Hà Nội nên khơng có ảnh hưởng sâu rộng đến tồn kinh tế chung nước, Nhật Bản, tiêu chuẩn sống người dân nâng cao nhiều so với trước, họ cảm thấy giàu có dẫn đến việc hầu hết người đầu tư vào bất động sản Thứ ba, khơng có tượng khủng hoảng kinh tế xảy Việt Nam giai đoạn sách kiềm chế lạm phát khơng có tác dụng mạnh mẽ để dẫn đến tình trạng giảm phát khiến hậu bong bóng vỡ trở nên nguy hiểm Nhật Bản, chứng số lạm phát năm 2008 Việt Nam đạt mức kỉ lục với 22% Như vậy, có xảy bong bóng bất động sản bong bóng lại khơng q lớn khơng có ảnh hưởng sâu rộng đến toàn kinh tế nên hậu bong bóng vỡ khơng q nghiêm trọng khơng để lại nhiều dư âm Bong bóng bất động sản Việt Nam Liệu lịch sử có lặp lại hay khơng bối cảnh kinh tế giống với năm 2008: thị trường vàng ngoại tệ bị đóng băng sau sách thắt chặt tiền tệ nhằm giảm bớt tính đầu nhà đầu tư, lạm phát mức cao tháng đầu năm bất động sản Hà Nội tăng nhanh Mặc dù vậy, bong bóng khơng xảy thị trường bất động sản nay, 8 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 chí cịn rơi vào tình trạng thiếu vốn đóng băng cuối năm 2008 Có nhiều lí dẫn đến tình trạng Thứ nhất, giá nhà định giá cao so với thu nhập thực tế người dân, thu nhập bình qn thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh 2000USD/năm giá hộ dạng thấp 50 000 USD, gấp 25 lần thu nhập giới tỉ lệ từ 4-5 lần Theo quy luật thị trường, giá cao so với thu nhập cầu giảm, đồng thời người dân có tâm lý chờ đợi, kỳ vọng giá giảm tương lai Nhà nước cố gắng đưa giá trị bất động sản giá trị thực Thứ hai, trước có quy định cấm kinh doanh vàng miếng Nhà nước bất động sản đinh giá vàng Vì vậy, giá vàng nước tăng mạnh tháng gần giá đất vốn cao nâng lên với mức giá cao khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng Thứ ba, tượng đầu khó xảy muốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải cần nguồn vốn lớn tính rủi ro lại cao, tính khoản thấp, thủ tục phức tạp lại tồn nhiều kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao khác cổ phiếu, trái phiếu phủ, tín phiếu kho bạc, …nên việc thu hút nguồn vốn diễn khó khăn Đồng thời, thị trường bất động sản trở nên chuyên nghiệp với hệ thống môi giới, định giá bất động sản ngày phát triển tăng thêm tính cơng khai, minh bạch thị trường, việc tạo giá ảo để đầu khó có khả xảy Thứ tư, với sách thắt chặt tiền tệ Nhà nước cắt giảm cho vay vào lĩnh vực phi sản xuất vàng, ngoại tệ bất động sản, quy định chặt chẽ huy động vốn nghị định 71 thông tư 16 tác động không nhỏ đến trị trường Hơn nữa, vay vốn không dễ dàng ngân hàng bắt đầu đề phòng thắt chặt thủ tục quy trình cho vay bất động sản Với việc kìm chế thị trường bất động sản ngồi việc giúp phục hồi thị trường chứng khốn vốn yếu sau đợt suy giảm năm 2009 cách dịch chuyển dòng tiền đầu tư sang thị trường này, cịn hỗ trợ kinh tế cung cấp thêm vốn cho lĩnh vực sản xuất, tăng giá trị gia tăng sức cạnh tranh cho nghành khác Như vậy, thị trường bất động sản có sơi động đầu năm sau tác động lí trên, đồng thời tác động sách nhằm kìm chế lạm phát làm suy giảm lượng vốn đầu tư khiến thị trường trở nên suy trầm, đóng băng có dấu hiệu thối trào Tuy kìm chế việc hình thành bong bóng để tránh gây thảm hoạ tài nhiều nước khác trạng thái thị trường bất động sản lại dẫn đến hệ luỵ khác Theo nhận định Hiệp hội Kinh doanh bất động sản Tp.Hồ Chí Minh, tiếp tục kéo dài tình trạng có 30% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị phá sản Hơn nguồn thu ngân sách 9 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 Nhà nước bị giảm đáng kể, vốn FDI suy giảm có đến 50% đổ vào lĩnh vực bất động sản Nghiêm trọng ngân hàng phải đối diện với khoản nợ xấu có đến 60% nguồn vốn đầu tư vào bất động sản tiền vay ngân hàng Tóm lại, tình hình thị trường bất động sản khơng tồn tình trạng bong bóng, khơng có nhiều biến động năm tới có khả trầm lắng thời gian dài với sách ngày thắt chặt Nhà nước Kết luận 10 10 Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 11 11 ... thối kinh tế 1.3 Ảnh hưởng bong bóng đến kinh tế Bong bóng có tác động mạnh mẽ đến kinh tế, nguyên nhân gây hầu hết vụ suy thối chí khủng hoảng, nghiêm trọng bong bóng lan gây khủng hoảng đến kinh. ..Huỳnh Thị Thu Hiền, lớp T06 Cơ bong bóng kinh tế 1.1 Khái niệm Hiện tượng bong bóng kinh tế (đơi cịn gọi bong bóng đầu cơ, bong bóng tài chính, bong bóng thị trường) tượng tình trạng thị trường... tận kinh tế phát triển chậm chạp khơng có bước tiến đáng kể Và từ tái lại hậu kinh khủng mà bong bóng bất động sản gây cho kinh tế Nhật Bản “thập kỉ bị đánh mất” (lost decade) 2.1.1 Nền kinh tế