ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ THÚY LAN HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ KIM CHI Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN THỊ THÚY LAN HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ KIM CHI Hà Nội – 2015 MC LC Trang DANH MụC CHữ VIếT TắT i PHN M U 1 Ch-ơng 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất và quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.1 C s lý lun v quyn s dng t 8 1.1.1 Cỏc khỏi nim c bn 8 1.1.2 c im ca quyn s dng t 11 1.1.3 Vai trũ ca quyn s dng t vi s phỏt trin kinh t xó hi 13 1.2 Qun lý nh nc i vi quyn s dng t 14 1.2.1 Khỏi nim qun lý nh nc 14 1.2.2 Ni dung qun lý nh nc i vi quyn s dng t 22 1.2.3 S phõn cp trong qun lý Nh nc i vi quyn s dng t 26 1.2.4 Vai trũ ca qun lý nh nc i vi quyn s dng t 32 1.3 Kinh nghim quc t v bi hc v qun lý nh nc i vi quyn s dng t Vit Nam. 34 CHNG 2: THC TRNG QUYN S DNG T V QUN Lí NH NC I VI QUYN S DNG T VIT NAM 2.1 Thc trng quyn s dng t 37 2.1.1 V chuyn nhng quyn s dng t 37 2.1.2 V cho thuờ quyn s dng t 40 2.1.3 V cho thuờ li quyn s dng t 41 2.1.4 V th chp v bo lónh quyn s dng t 41 2.1.5 V vn gúp bng giỏ tr quyn s dng t 43 2.2 Thực trạng quản lý nhà nƣớc về quyền sử dụng đất ở Việt Nam 44 2.2.1 Thực trạng ban hành văn bản quản lý nhà nước về QSDĐ 45 2.2.2 Thực trạng về chính sách pháp luật của nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất 52 2.2.3 Thực trạng về quản lý nhà nước đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59 2.2.4 Thực trạng về công tác quản lý, kiểm tra, kiểm soát đối với quyền sử dụng đất trên thị trường 61 2.2.5 Thực trạng về công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất 62 2.2.6 Thực trạng công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. 72 2.2.7 Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với đất đai 73 2.3 Đánh giá những mặt đƣợc, những hạn chế - yếu kém 74 2.3.1 Về ban hành và tổ chức thi hành văn bản QLNN về quyền sử dụng đất 74 2.3.2 Các cơ chế chính sách về quyền sử dụng đất 76 2.3.3 Về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai 83 2.3.4 Về bộ máy quản lý nhà nước đối với đất đai 84 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc đối với sử dụng đất đai ở Việt Nam. 84 3.2 Một số định hƣớng cơ bản của việc hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về quyền sử dụng đất ở Việt Nam 88 3.2.1 Phát triển thị trường quyền sử dụng đất trên cơ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai 88 3.2.2 Phát triển thị trường quyền sử dụng đất phải tạo ra động lực để phát triển nền kinh tế 91 3.2.3 Đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ của các văn bản pháp luật điều chỉnh quyền sử dụng đất 93 3.3 Một số giải pháp cụ thể hoàn thiện quản lý nhà nƣớc đối với quyền sử dụng đất 94 3.3.1 Tiếp tục hoàn hiện thể chế, chính sách pháp luật về quyền sử dụng đất 94 3.3.2 Hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước, phân cấp quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất. 97 3.3.3 Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất 98 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nguyên nghĩa 1 QSDĐ Quyền sử dụng đất 2 NSDĐ Người sử dụng đất 3 QLNN Quản lý nhà nước 4 BĐS Bất động sản 5 XHCN Xã hội chủ nghĩa 1 M U 1. Tính cấp thiết của đề tài: t ai l lónh th quc gia, l ti nguyờn thiờn nhiờn vụ cựng quý giỏ, l t liu sn xut c bit, l thnh phn quan trng hng u ca mụi trng sng, to iu kin cho s sng ca thc vt, ng vt v ca con ngi trờn mt t. C.Mỏc tng ch rừ: t l khụng gian, yu t cn thit ca tt c mi quỏ trỡnh sn xut v mi hot ng ca mi ngi; Bt k quc gia no, nu bit qun lý, s dng hp lý t ai thỡ ngun ti nguyờn ny c bo v v mang li hiu qu, li ớch to ln, thit thc phc v cho mi ngi v cho c cng ng. Trong mi giai on cỏch mng, ng v Nh nc ta rt quan tâm ti vic qun lý v s dng t t c hiu qu cao. Ngh quyt Hi ngh ln th 7 BCH TW ng khoỏ IX v Tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v t ai trong thi k y cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc ó nờu rừ: t ai l t liu sn xut c bit, l ngun ti nguyờn c bit quý giỏ, l ngun lc to ln ca t nc, l khụng gian, mụi trng sng ca c dõn tc. Do t ai mang tớnh cht kinh t, chớnh tr, xó hi sõu sc, cỏc gii phỏp v t ai phi chỳ ý y ti cỏc khớa cnh kinh t, chớnh tr, xó hi; phi vỡ li ớch chung ca xó hi, bo m hi ho li ớch ca Nh nc, ngi u t v ngi s dng t. t ai phi c khai thỏc, s dng tit kim v cú hiu qu, phỏt huy ti a tim nng v ngun lc ca t [Vn kin i hi ng IX, nh xut bn Chớnh tr quc gia]; Tr-ớc khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai n-ớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà n-ớc, sở hữu tập thể, sở hữu t- nhân. Khi có Hiến pháp năm 1980, ở n-ớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 17 đã quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn n-ớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở biển cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nh n-ớc đều thuộc sở hữu toàn dân; Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Ng-ời đ-ợc Nhà n-ớc giao đất thì 2 đ-ợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai năm 1998, 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã từng b-ớc cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ng-ời sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay qua thực tế công tác QLNN đối với đất đai còn nhiều hạn chế về pháp luật đất đai, về phân cấp quản lý đất đai, về tổ chức bộ máy quản lý đất đai, về công tác kiểm tra giám sát, xử lý khiếu nại tố cáo, năng lực cán bộ làm công tác quản lý đất đai Đối với hoạt động quản lý thực hiện các QSDĐ ở các địa ph-ơng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết nh-: - Công tác bồi th-ờng đất đai khi Nhà n-ớc thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà n-ớc, tr-ờng học, bệnh viện, dựa vào khung giá đất do Nhà n-ớc quy định còn nhiều bất cập (ch-a phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu t- của hầu hết các công trình. - Những giải pháp trong dồn điền đổi thửa thiếu sự phù hợp tr-ớc yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Làm thế nào để phát triển đ-ợc tiềm năng của xã hội theo ph-ơng châm ai giỏi nghề gì làm nghề đó. Hiện t-ợng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa ph-ơng. - Hiện nay thị tr-ờng QSDĐ đang có hiện t-ợng "đóng băng". Phải chăng hiện nay cầu đã v-ợt quá cung, hay chính sách ch-a hợp lí, hay giá đất đ-ợc định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị tr-ờng? Bên cạnh đó, thị tr-ờng giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị tr-ờng QSDĐ, nh-ng nhiều ng-ời dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị tr-ờng ngầm. - Tâm lí ng-ời dân mỗi vùng một khác nhau: vùng đồng bằng Bắc bộ mặc 3 dù ng-ời dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nh-ng vẫn giữ lại đất đai, trong khi đó ng-ời dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán để đi làm thuê cho ng-ời khác. Vấn đề nông dân không có đất do chuyển nh-ợng đất đai ngày càng tăng. Có thể nói việc thực hiện các QSDĐ tuy đã đ-ợc pháp luật quy định song những quy định còn chặt, ch-a mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và h-ớng dẫn thực hiện ch-a đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ ch-a có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nh-ng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nh-ợng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính thức vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị tr-ờng bất động sản mới hoạt động, ảnh h-ởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà n-ớc và nhân dân. Cụ thể tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp nào để giải quyết tình trạng này? là các câu hỏi cần phải đ-ợc giải đáp để đ-a ra h-ớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: Hoàn thiện Quản lý nhà n-ớc về quyền sử dụng đất ở Việt Nam là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Tỡnh hỡnh nghiờn cu ti: Xung quanh vn QLNN v t ai núi chung ó cú nhiu cụng trỡnh khoa hc ca cỏc nh lónh o ng, Nh nc cng nh cỏc nh khoa hc, nghiờn cu nhng gúc , phm vi khỏc nhau vi nhiu cỏch tip cn khỏc nhau v hng s dng kt qu nghiờn cu cng khỏc nhau. V nhng bt cp trong cụng tỏc QLNN v t ai v vic qun lý, s dng t ụ th, ó cú cỏc cụng trỡnh ca TS.Nguyn ỡnh Bng: Mt s vn QLNN v t ai trong giai on hin nay (Tp chớ Qun lý nh nc s 4/2006); Mai Xuõn Yn: i mi cụng tỏc qun lý, s dng t ụ th trong tỡnh hỡnh hin nay 4 (Tạp chí quản lý nhà nước số 6/2011); TS.Phạm Hữu Nghị: “Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam” (Tạp chí nhà nước và pháp luật số 8/2007) đã nêu được thực trạng QLNN về đất đai, hướng đổi mới công tác quản lý, sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên, các công trình trên chưa đi sâu vào phân tích nguyên nhân, đánh giá những mặt được, hạn chế, yếu kém của QLNN đối với quyền sử dụng đất. Về giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với đất đai, đã có bài viết của GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: “Hoàn thiện pháp luật về đất đai đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước” (Báo nhân dân số 1.7450 thứ 3 ngày 06/05/2003); Đào Xuân Mùi: “Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở ngoại thành Hà Nội” (Luận văn thạc sỹ quản lý nhà nước, Hà Nội – 2006); Nguyễn Văn Khánh: “Về quyền sở hữu đất ở Việt Nam” (Tạp chí Khoa học ĐHQGHN, Khoa học xã hội và nhân văn, tập 29, số 1 – 2013). Các bài viết trên đã phần nào nêu được những giải pháp nhằm góp hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan đến đất đai và bất động sản. Hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước, phân cấp quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất. Song vẫn chưa đưa ra được việc phải hoàn thiện các chính sách pháp luật về quyền sử dụng đất và tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, có một số công trình nghiên cứu khác như: - Đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai” của học viên Nguyễn Thị Phương Hoa (2009), trường Học viện Hành chính Quốc gia. Đề tài nghiên cứu về quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình nhằm góp phần nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai, đưa ra được những giải pháp về quản lý và kiểm soát có hiệu quả việc giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song đề tài chưa phân tích, đánh giá được vai trò của [...]... trình sử dụng đất 1.2.2 Nội dung quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất Quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất là một trong những chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà n-ớc đối với đối t-ợng đặc biệt là đất đai Quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà n-ớc là đại diện chủ sở hữu đ-ợc Nhà n-ớc thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan quyền. .. luận về quyền sử dụng đất và quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm cơ bản Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai đã tồn tại tr-ớc khi có loài ng-ời xuất hiện Sự tồn tại của đất đai nh- một lẽ tự nhiên, là cơ sở để hình thành nên sự sống Trong quá trình phát triển của xã hội loài ng-ời, đất đai, quan hệ đất đai đã thực sự trở thành... chính nhà n-ớc] Từ khái niệm về phân cấp trong QLNN nói chung có thể hiểu phân cấp trong quản lý quyền sử dụng đất nh- sau: Phân cấp trong quản lý quyền sử dụng đất là việc pháp luật về đất đai quy định nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm của mỗi cấp hành chính trong việc thực hiện các nội dung quản lý nhà n-ớc về quyền sử dụng đất để phát huy tính tự chủ, năng động, sáng tạo của từng cấp, nhằm quản lý, sử. .. nhất của Chính phủ 1.2.1.2 Quản lý nhà n-ớc về quyền sử dụng đất * Cơ sở của việc quản lý nhà n-ớc về quyền sử dụng đất Hiện nay Việt Nam là một trong hai n-ớc trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Các n-ớc khác trên thế giới thì ngoài một số n-ớc vừa tồn tại song song sở hữu nhà n-ớc và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu t- nhân Có thể nói rằng, sở hữu t- nhân chiếm -u thế... th trong động quản lý Nhà n-ớc về đất đai nh- sau: a- Hệ thống cơ quan quyền lực nhà n-ớc Chức năng quản lý đất đai của các cơ quan quyền lực nhà n-ớc đã đ-ợc luật đất đai quy định cụ thể gồm: - Quốc hội: Ban hành pháp luật về đất đai, thực hiện quyền quyết định, quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong cả n-ớc Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong... của từng cấp, nhằm quản lý, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai của đất n-ớc Phân cấp trong quản lý nhà n-ớc về quyền sử dụng đất bao gồm phân cấp về thẩm quyền trong các hoạt động về địa chính; phân phối và phân phối lại đất đai; thanh tra và giải quyết các khiếu nại tố cáo về đất đai *Sự phân cấp trong hoạt động quản lý Nhà n-ớc về đất đai theo Luật Đất đai năm 2003: Theo quy định... hữu tài sản bao gồm có ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Đối với đất đai, chủ sở hữu đất đai cũng có đầy đủ ba quyền nêu trên và QSDĐ là một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất Quyền sử dụng một tài sản nói chung hay tài sản là đất đai nói riêng tr-ớc hết phải thuộc chủ sở hữu tài sản đó Ng-ời không phải là chủ sở hữu chỉ đ-ợc quyền sử dụng trong những điều kiện... hiện việc quản lý nhà n-ớc đối với đất đai trong địa ph-ơng mình theo thẩm quyền đ-ợc quy định trong luật đất đai UBND chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai trực thuộc và UBND cấp d-ới theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, ng-ời sử dụng, kịp thời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở địa ph-ơng mình UBND cấp trên xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND... hoạt động quản lý nhà n-ớc về đất đai bao gồm: 1- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; 2- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 3- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ; 4- Quản lý quy hoạch,... của đất, độ mặn, sự nhiễm phèn, độ chua trong đất, độ bền mầu trong kết cấu đất, độ sa mạc hóa đất đai, hệ số sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp - Hiện trạng sử dụng đất đó là việc xem xét tình hình sử dụng đất thực tế, sự biến động của đất đai qua từng thời kỳ Xem xét việc quản lý và sử dụng đất trên thực tế có hợp lý, hiệu quả, đúng quy hoạch, kế hoạch không? có tuân thủ các quy định về thời . đề lý luận về Quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất ở Việt Nam. - Đánh giá thực trạng quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. đề lý luận về quyền sử dụng đất và quản lý nhà n-ớc đối với quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1 Các khái niệm cơ bản Khái niệm quyền sử dụng đất Đất. với sử dụng đất đai ở Việt Nam. 84 3.2 Một số định hƣớng cơ bản của việc hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về quyền sử dụng đất ở Việt Nam 88 3.2.1 Phát triển thị trường quyền sử dụng đất trên