Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương MỤC LỤC -Các yếu tố của thị trường BĐS 12 Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất thường cho thị trường bất động sản trong đú cú mụt nguyên nhân khiến nhiều người chú ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật , các văn bản thi hành Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường, có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang, Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Việc quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội. Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ là thị trường ngầm, phi chính thức. Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mới bắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm 1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gian qua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản cũn quỏ mờ nhạt. Vì vậy, để lành mạnh hoá sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thì việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã chọn đề tài: “Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản – Nghiên cứu trờn cỏc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng” cho đề án của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và vai trò của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường này. Về mặt thực tiễn: Bài viết nghiên cứu thực trạng quản lý Nhà nước đối với quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam để đề xuất một số quan điểm và giải pháp nhằm nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường này. 3. Đối tượng nghiên cứu Nhằm đạt được mục đích trên, đối tượng mà bài chuyên đề chớnh là hướng tới nghiên cứu các vấn đề liên quan đến các chính sách tác động vĩ mô- vi mô, hướng tới là nội dung quản lý Nhà nước trong quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương 4. Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, xem xét vấn đề trên quan điểm duy vật lịch sử. Ngoài ra, bài viết còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh các dữ liệu kết hợp với lý luận cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiện nay ,kết hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan và thực tiễn ,bám sats thực tiễn Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất đông sản 1.1.Khái niệm về quản lý Nhà nước Quản lý Nhà nước là việc Nhà nước dùng những công cụ của mình tác động lên đối tượng chịu quản lý để điều tiết, điều hành chúng nhằm đạt được những mục tiêu nhất định. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là việc Nhà nước dùng pháp luật và chính sách tác động lờn cỏc thành tố của thị trường bất động sản để điều tiết các quan hệ phát sinh nhằm làm cho thị trường này minh bạch hơn, hoàn thiện hơn và ngày càng phát triển hơn. 1.2.Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thờm cỏc yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS. Theo điều 174 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương - Các tài sản do luật định. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện. Thị trường BĐS được phân loại theo các tiêu chí: -thị truờng: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS -Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. -Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: • Thị trường nhà ở và đất ở • Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh • Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch - Các đặc điểm của thị trường bất động sản: + Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch + Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. + Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tớnh vựng và tính khu vực sâu sắc. + Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo. + Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. + Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập. + Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. + Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. + Thứ chín: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. 2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản a: Vai trò của thị trường BĐS. Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau: - Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát triển. Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầu nối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản. nó thực hiện các mối quan hệ: Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoỏ… Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá sẽ gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường bất động sản phát triển thì tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh bất động sản đẩy nhanh sản xuất, đồng thời người tiêu dùng bất động sản cũng đẩy mạnh quá trình sản xuất của mình. - Thứ hai: phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất, tạo ra nguồn vốn cho các ngành sản xuất vật chất khác. Bản thân bất động sản là một tài sản của quốc gia, trong quá trình phát triển nó tạo thêm vốn bổ xung cho hoạt động thị trường, làm tăng tài sản cố định trong xã hội. trong thị trường bất động sản có thị trường thế chấp, là thị trường vay vốn thông qua các hoạt động thế chấp. làm cho lượng vốn huy động tăng lên, giải quyết nguồn vốn cho các ngành. Thị trường góp vốn liên doanh có thể góp vốn bằng các bất động sản để đầu tư sản xuất để cùng chia sẻ lợi nhuận, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. - Thứ ba: phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đối với nước ta nguồn thu của nhà nước liên quan đến các bất động sản là nguồn thu cố định và chiếm phần lớn trong các nguồn thu của nhà nước. khi thị trường bất động sản phát triển thỡ nú sẽ thể hiện làm tăng hai nguồn thu sau của nhà nươc: làm tăng lượng hàng hóa giao dịch bất động sản dẫn đến nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ cỏc phớ mua bán chuyển đổi các quyền về đất đai. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương Mở rộng các phạm vi giao dịch làm tăng số lượng giao dịch nên thuế thu được cũng tăng lên. Nhà nươc đánh thuế 5% đối với mua bán giao dịch hàng hoá bất động sản như sau: 1% phí trước bạ hay là phí làm thủ tục đăng kí 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất - Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản. do đó sự phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng đến thị trường chung. Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản trong nước. qua đó mở rộng quan hệ quốc tế - Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội. Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đất đai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường…. điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin của người dân về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản. do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương - Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân. Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trớ…. Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi chốn ăn ở, giao thông, thông tin liên lạc…. - Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản. Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường bất động sản, ta mới thấy rõ được những bất cập của chinh sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan đất đai là quan hệ kinh tế quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó từ thị trường đất đai nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của chính sách đối với hệ thống quản lý đất đai. Qua đó nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ cỏc chớnh sach, mà còn cả công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. từ đó khắc phục tình trạng thị trường ngầm về bất động sản. b: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS . Hàng hóa bất động sản có 9 đặc điểm sau: - Thứ nhất: tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thông thường khác, địa điểm giao dịch là nơi xuất hiện của hàng hoá giao dịch, còn với thị trường bất động sản địa điểm giao dịch lại tách biệt so với hàng hoá bất động sản giao dịch. Vì thế quan hệ giao dịch bất động sản không kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà nó thường trải qua 3 khâu cơ bản: Đàm phán tại chợ giao dịch cung cấp các thông tin về bất động sản giao dịch. Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48 9 [...]... đến quản lý nhà nước về thị trường bất động sản: Trong quá trình nghiên cứu về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thì em thấy một số yếu tố ảnh hưởng đến công việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản như sau: Đầu tiên phải kể đến yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đó là yếu tố pháp luật: cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sàn: ... đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới công việc quản lý: vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản tách biệt với hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản phải được giao dịch tại các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản các chợ giao dịch bất. .. trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là xuất phát từ những cơ sở kinh tế khách quan Nói đến thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một thị trường bất động sản công khai, tự giác, đảm bảo mối quan hệ về bất động sản được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ, trong đó, con người - chủ sử dụng tài sản bất động sản được hưởng những quyền lợi chính đáng của mình với tài sản. .. doanh bất động sản, thiếu sự phối hợp, tham khảo ý kiến lẫn nhau Đó là nhược điểm lớn cần khắc phục - Sàn giao dịch bất động sản: là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản vì thế nó phải là địa điểm thuộc quản lý của Nhà nước và hơn thế, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản. .. và kiến thức về thị trường Sinh viên: Kiều Đức Bảo 22 Lớp: Địa chính 48 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM – NGHIÊN CỨU TRấN CÁC GIAO DỊCH TẠI SÀN BĐS AN- HƯNG I Giới thiệu về sàn giao dịch BĐS An Hưng Sàn giao dich bất động sản AN- HƯNG được thành lập theo chứng nhân kinh doanh số: 0103021016... kinh doanh bất động sản như sau: 1 Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản 2 Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản 3 Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công. .. bất động sản một cách chuyên nghiệp ở Việt Nam II .Thực trạng công tác QLNN đối với thị trường BĐS VN 1.Những mặt đạt được trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện trước hết ở việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý, đồng thời ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất,... giao dịch mới trong thị trường trao đổi quyền sử dụng đất Thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất mà Nhà nước từ chỗ chỉ là người đứng bên ngoài thị trường này nay đã trở thành một tác nhân tham gia thị trường trong việc cung ứng đất đai - Một thành công nữa của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là đã thiết lập được bộ máy quản lý Nhà nước, cơ quan chuyên môn về quản lý thị. .. vậy Nhà nước phải cú cỏc giao dịch cụ thể về điều tiết đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Hơn nữa, Nhà nước cũng cần quy định cụ thể về các hành vi bị cấm khi tham gia thị trường bất động sản như: hoạt động kinh doanh bất động sản không... hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường bất động sản và ngược lại - Thứ tám: thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do đó đòi hỏi phải có việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch về bất động sản sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản thông . trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là xuất phát từ những cơ sở kinh tế khách quan. Nói đến thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước là nói đến một thị trường bất động. quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là vô cùng cần thiết. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, em đã chọn đề tài: Thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với thị trường. trường bất động sản – Nghiên cứu trờn cỏc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch An Hưng cho đề án của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận: Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thị trường