B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH NGUYN TH OAN TRÂN Chuyên ngành: Kinh t tài chính - ngân hàng Mã s: 62.31.12.01 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN NGC NH TP. H CHÍ MINH - Nm 2009 Li cam đoan Tôi cam đoan lun án Thc s Kinh t này do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin, s liu đc s dng trong lun án hoàn toàn trung thc và chính xác. Nguyn Th oan Trân Cao hc khóa 16 - i hc Kinh t TP. H Chí Minh 2 BNG THUT NG VIT TT ACB Asia Commercial Bank Ngân hàng thng mi c phn Á Châu AIG American International Group Tp đoàn bo him M CDS Credit Default Swap Bo him các khon vay th chp CIC Credit Information Center Trung tâm thông tin tín dng EFMs Emerging Financial Markets Th trng tài chính mi ni EXIMBANK Viet Nam Export Import Bank Ngân hàng Xut nhp khu Vit Nam FED Federal Reserve System Cc D tr Liên bang Hoa K FHA Federal Housing Administration GDP Gross Domestic Product Tng sn phm ni đa HDBANK Housing Development Bank Ngân hàng thng mi c phn Phát Trin Nhà TP. HCM HOLC Home Owners' Loan Corporation M&A Mergers and Acquisitions Mua bán và Sáp nhp MBS Mortgage-Backed Security Các khon cho vay th chp NAVIBANK Ngân hàng thng mi c phn Nam Vit NHTM Ngân hàng thng mi ODA Official Development Assistance H tr phát trin chính thc TCTD T chc tín dng TECHCOMBANK Vietnam Technological and Commercial joint stock Bank Ngân hàng thng mi c phn K thng Vit Nam TP.HCM Thành ph H Chí Minh WB World Bank Ngân hàng Th gii WESTERNBANK Ngân hàng thng mi c phn Min Tây WTO World Trade Organization T chc Thng mi Th gii 3 MC LC Trang TRANG PH BÌA i LI CAM OAN ii BNG THUT NG VIT TT iii MC LC iv DANH MC CÁC BNG viii DANH MC CÁC HÌNH ix PHN M U 1 Chng 1. TNG QUAN V TÍN DNG BT NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN 4 1.1. Lý thuyt liên quan đn lnh vc nghiên cu ca đ tài 4 1.1.1. Lý thuyt v th trng ca Adam Smith 4 1.1.2. Lý thuyt th trng Lemon (Theory of Markets for Lemons) ca George Akerlof 6 1.1.3 Lý thuyt v qun tr ri ro trong ngân hàng 1.1.3.1. Nhn dng các loi ri ro 7 1.1.3.2. Qun lý ri ro tín dng 8 1.2. Tín dng bt đng sn 11 1.2.1. Khái nim 11 1.2.2. c trng ca tín dng bt đng sn 12 1.2.3. Vai trò ca tín dng bt đng sn 13 1.2.4. Ri ro trong hot đng tín dng bt đng sn 16 1.3. Bt đng sn và th trng bt đng sn 18 1.3.1. Khái nim và phân loi bt đng sn 18 1.3.2. Nhng nhân t tác đng đn giá tr bt đng sn 19 4 1.3.3. Th trng bt đng sn và vai trò th trng bt đng sn 21 1.3.4. Nhân t tác đng đn th trng bt đng sn 23 1.4. Nghiên cu tín dng bt đng sn trong mi quan h vi các cuc khng hong trong lch s 25 1.4.1. Khng hong tài chính ông Nam Á 1997 25 1.4.2. Khng hong tài chính  nhng th trng tài chính mi ni - EFMs (Emerging Financial Markets) 26 1.4.4. Cuc khng hong tín dng bt đng sn Hoa K 28 1.4.4.1. Toàn cnh khng hong 28 1.4.4.2. Nguyên nhân khng hong 30 1.5. Bài hc cho Vit Nam 38 Kt lun chng 1 40 Chng 2. THC TRNG TÍN DNG BT NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 41 2.1. Tng quan v h thng ngân hàng thng mi (NHTM) ti TP. H Chí Minh 41 2.1.1. Mng li NHTM ti TP. H Chí Minh 41 2.1.2. Hot đng tín dng ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 42 2.1.2.1. Huy đng vn 42 2.1.2.2. Cho vay 46 2.2. Tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 50 2.2.1. Chính sách tín dng đi vi th trng bt đng sn 50 2.2.2. Thc trng tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 52 2.2.3. Nguy c tim n trong hot đng tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 60 2.3. Th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh 63 2.3.1. Thc trng th trng bt đng sn trong thi gian qua ti TP.HCM 63 5 2.3.2. ánh giá nhng tn ti ca th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh 70 2.3.2.1. Tn ti 70 2.3.2.2. Nguyên nhân 73 2.4. Kho sát mi quan h gia tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn 74 Kt lun chng 2 85 Chng 3. GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG TÍN DNG NHM PHÁT TRIN LÀNH MNH TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 87 3.1. Quan đim v hot đng tín dng bt đng sn 87 3.1.1. Xây dng chin lc tín dng bt đng sn nhm đm bo hiu qu cho h thng NHTM 87 3.1.2. áp ng kp thi nhu cu phát trin lành mnh ca th trng bt đng sn 88 3.1.3. n đnh và phát trin nn kinh t 89 3.2. Gii pháp nâng cao cht lng hot đng tín dng bt đng sn 90 3.2.1. Gói gii pháp v chính sách 90 3.2.1.1. Kin toàn h thng pháp lý 90 3.2.1.2. Phát huy ti đa vai trò ca Chính ph và Ngân hàng Nhà nc 91 3.2.1.3. V chính sách thu 93 3.2.1.4. Hoàn thin và phát trin h thng cung cp thông tin tín dng 94 3.2.2. Gói gii pháp cho h thng ngân hàng thng mi 95 3.2.2.1. Xây dng chin lc tín dng bt đng sn 95 3.2.2.2. Kin toàn quy trình cp tín dng cht ch, hp lý và hiu qu 97 3.2.2.3. Xây dng chính sách đào to, bi dng đi ng 101 3.2.2.4. Xây dng “vn hóa qun tr ri ro” 103 3.2.2.5. Xem xét t l n, đánh giá li khon vay và c cu n 105 6 3.2.2.6. Phát trin h tng công ngh thông tin 107 3.2.2.7. Xây dng h thng chm đim và xp hng tín dng, nâng cao vai trò ca công tác qun lý tín dng, giám sát đánh giá 107 3.2.2.8. Nâng cao nng lc tài chính, s dng đòn by tài chính phù hp 108 3.2.2.9. Phát huy ti đa vai trò ca h thng h thng kim soát ni b 109 3.2.3. Gói gii pháp khác cho th trng bt đng sn 111 3.2.3.1. y mnh công khai, minh bch các hot đng trên th trng bt đng sn 111 3.2.3.2. a dng hóa hàng hóa, cân đi cung cu trong th trng bt đng sn 112 3.2.3.3. Mt s bin pháp to vn cho th trng bt đng sn 112 3.3. Hng nghiên cu tip theo 113 KT LUN 114 DANH MC CÔNG TRÌNH TÁC GI TÀI LIU THAM KHO PH LC 7 DANH MC BNG Bng 2.1. Mng li các t chc tín dng ti TP. H Chí Minh đn 31/5/2009 42 Bng 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 44 Bng 2.3. D n tín dng (VT: t VN) 46 Bng 2.4. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 52 Bng 2.5. D n tín dng bt đng sn phân theo nhu cu vn vay (VT: t VN) 58 Bng 2.6. Giá mt s đt d án 64 Bng 2.7. Kt qu chuyn nhng, giao dch bo đm 65 Bng 2.8. Lnh vc công tác và thâm niên công tác ca mu 76 Bng 2.9. One-Sample Statistics 78 Bng 2.10. One-Sample Test 78 Bng 2.11. One-Sample Test 79 Bng 2.12. Descriptives 80 Bng 2.13. Test of Homogeneity of Variances 81 Bng 2.14. ANOVA 81 Bng 2.15. Group Statistics 82 Bng 2.16. Independent Samples Test 82 Bng 2.17 One-Sample Statistics 84 Bng 2.18 One-Sample Test 84 8 DANH MC HÌNH Hình 2.1. Tình hình lãi sut trong thi gian qua 43 Hình 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 45 Hình 2.3. Tc đ tng trng vn huy đng 45 Hình 2.4. Tình hình d n tín dng (VT: t VN) 47 Hình 2.5. Tc đ d n tín dng 48 Hình 2.6. Hot đng cho vay và huy đng vn 49 Hình 2.7. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 53 Hình 2.8. D n xu tín dng bt đng sn (VT: t VN) 55 Hình 2.9. T l n xu so vi tng d n cho vay bt đng sn 56 Hình 2.10. D n cho vay bt đng sn phân theo thi gian (VT: t VN) 57 Hình 2.11. S cn h đã bán 63 Hình 2.12. Giá cho thuê vn phòng 65 Hình 2.13. Tình hình cho thuê vn phòng 67 Hình 2.14. Tình hình nhà  đ bán 68 Hình 2.15. Tình hình cn h dch v cho thuê 69 Hình 3.1.  xut quy trình tip nhn vn vay, đánh giá và thm đnh 99 9 PHN M U i. t vn đ Cuc khng hong tín dng bt đng sn bt ngun t M vào cui nm 2007 đã lan nhanh, nh hng sâu rng và tr thành cuc khng hong tài chính ln nht k t thi k đi suy thoái 1929-1933. Các tác đng ca cuc khng hong không ch dng li  nc M mà nhanh chóng lan rng đn các quc gia trên toàn th gii vi mc đ nhiu hay ít tùy theo quy mô nn kinh t và mi liên h vi nn kinh t M. Ngày nay, c th gii phi đi mt vi s suy thoái kinh t mà nh hng ca nó có th kéo dài khong 3 nm hoc có th 5 nm na mi phc hi. Vì vy, các quc gia nên chia s gii pháp đ mi bn thân nn kinh t t phc hi trong s phc hi chung ca kinh t toàn cu thay vì mi nn kinh t có gii pháp đn l. Nhìn li nn kinh t Vit Nam, th trng bt đng sn phát trin nóng vào cui nm 2007 đu nm 2008 gây ra “bong bóng” bt đng sn cao hn rt nhiu so vi giá tr tht. iu này đã nhn chìm không bit bao nhiêu nhà đu t đ vn vào lòng tham ca th trng, đng thi khá nhiu ngân hàng ri vào hon cnh khó khn vi các khon n xu và nguy c mt kh nng thanh khon cao. Mt trong nhng nguyên nhân ch yu ca tình trng trên chính là vic cung ng vn khá d dàng ca h thng ngân hàng qua kênh tín dng bt đng sn. Mt khác, vic cho vay bt đng sn vi đa s tài sn đm bo là bt đng sn nên tác đng ca th trng bt đng sn tng hoc gim có nh hng đáng k đn hot đng cho vay ca các ngân hàng. Vi nhng đánh giá trên, tác gi đã chn đ tài “Mi quan h gia tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn ti TP.HCM” nhm nghiên cu thc trng hot đng tín dng bt đng sn, th trng bt đng sn trong thi gian qua; tìm ra mi quan h gia chúng và t đó, kin ngh nhng gii pháp nhm nâng cao cht lng tín dng, va đem li hiu qu cho ngành ngân hàng đng thi góp phn đáp ng nhu cu phát trin lành mnh ca th trng bt đng sn trong hin ti và tng lai. [...]... Th ) , các bi : - êu và thi M êu qu à gi à gi quá h quá h êu qu chính sách tín d ùh do H m êu qu à công c àr àng nh ìn chung có hai ki àm tham gia c và th àh à th d phù h àng c ãi su àng và tiêu chu à chính sách tín d ùy theo tình hình qu àng 18 - Phân tích và th trình tín d : Là hai khâu r ày n àn b th và gi -X :X tín d àk à công b ên các tiêu chí ph uy tín tín d & Poor (S&P) và Moody’s Investor Service... -8.3%; n thêm 30 t àng và các công ty tài chính phá s ài chính ti à nhi 1.4.2 Kh ên th ài chính ài chính m – EFMs (Emerging Financial Markets) M r tc às ào th GDP th c ình 9% t này là “châu Á th tài chính v -1995 Nhi ” Th à kinh t àr ì ã khi h vào suy thoái Trong th chính m àt àn sóng t às ài ài chính toàn c ã ch m à ngân hàng, à kh ê, Argentina, Uruguay trong su ho - ình hóa cho lo ài chính theo mô hình... hát tri chuy b àng ò quan tr ành ngu ài chính d ào ph êu c - xã h Phát tri à qu s à th quan tr ài s Kinh nghi nghi êu chu óa thì t óa êu c quan tr v óa àv à có t Nh các thi ch à hi ì vi à qu lý th ph m Phát tri à qu b xu s ngân sách Th có quan h khác ài chính tín d ên gia kinh t n b ngành có liên quan phát tri tri ìs - 2 USD Phát tri ành t s kích ình, nhà x chuy trên ph b à quan tr ên ành, các vùng... c à ho d à ãh ào t Y Y t ê, th ch b ràng pháp lu àm õ ình thành và phát tri th cá bi Nam ình thành và phát tri nào Các quan h ãh ào (tr ãh ình th ã nguyên th àng hóa b ình thành và phát tri ùa th Chính sách kinh t c à a Chính ph Chính sách phát tri àk Chính ph à chính quy các c c àm , vi vùng kinh t à chính quy à hình thành các sá, c c theo quy ho trong ho à àm 33 T à th ti T à truy th ành th th Có... quá trình công nghi Th ãh b tín d ã góp ph chính sách cho vay s à …, tín d àng hóa d th ãn nhu c t M khai thác các ti khác v òn giúp cho vi ãh thu hút àm, ãh Th , doanh nghi , vi òn b y tài chính b ã bi theo lý thuy Tín d cung là m cho doanh nghi Th àng hi chi àng qu tín d ng b ìv c i th ênh ng quy mô, nâng cao ch àng, trong h tín d ài chính àm ngoan c ph ào làm òh àng Tín d nhu ho ngân hàng, tuy nhiên... òh nhi ày c êu trên, nhân t , trong ph ình tín d i nghiên c ình, tác gi xin phân tích m Chi àng M àm ng c êng cho ho ình N u m àng mu àng có m 23 vì h ày h ung xây d chính sách, phát tri chi ày ho C ch toàn M ành lang pháp lý an là n ò trong vi n hoàn h , t chung c ào vi chính sách t à gi có cho nh ên quan Th ã có nh là kênh tài tr tín d ài chính c vì v tri v tính ch y à nh ình thành t vay có tài s òng... pháp lu b chính th à th thì hàng n b Phát tri s à qu s b à Th à nông thôn àb Th b à à th b nh à b phát tri à lan to khác và ìv à qu b à nhà ùh ình à àm trò quan tr b 1.3.4 Nhân t nhà th S S s à ào các m tri às kinh t cho các ngành S d ào m òi h nghi vào m ch v à th b s , th ày m ài ra, do tính ch ên th 32 S : cho s à ìv àm c à ho d à ãh ào t Y Y t ê, th ch b ràng pháp lu àm õ ình thành và phát tri... êu c b r ãi su “s c ”c tín hi ên à hoàn toàn có th Th , hi dòng ti ngân hàng quy s ày có c à tình tr ài s à tr tr tài s ày ph bi ài s c ùng làm v trên th ài s 1.2.3 Vai trò c Th v ò khá quan tr ãh à vi àh c àh chính là qua kênh tín d Vi h àng v ay b àm th nh vay b à khá ph qua ch ên t àng có ý ngh ã ìv òng ch n khác, t ào s Th thác tri hi , tín d àn r ã h , thúc , giúp phát tri vào s phát tri chung c... Qu òng r t không th àng có th òng này ph 1.2 Tín d 1.2.1 Khái ni Trong n àm kinh t àng chi d ài s trong t à thu nh à ngu àng V àng có xu ào danh m hái khó , thì nguyên nhân th àng Vi ngân hàng không thu h ã buông l không minh b hàng là gì? Tín d àng là quan h àng cho khách hàng trong m àng ch - Có s g quy -S ày có th -S ày có kèm theo chi phí Tín d lo à tín d tùy theo nh ) có th êu th 2 V d ên c òn... à Charles W.Colomiris trong tác ph 35 Financial Markets” nh òi cho kh -T , bao g ành trong m kh - Chính sách t giá c - Nh à nhanh chóng tháo ch o ùng n - Nh àng và t D ên c kh à nh àn h àng, h t òn b à nh à ngân hàng Các lu áp l ày càng m cho mình m ãi su òi h ùr Chính ph ày c b và chính sách c àh àng và các t ài n ng go t ình, h ình hình n nhanh chóng k à làm x c àng hay t ch lãi su àm gánh n ã cao . NG SN VÀ TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 41 2.1. Tng quan v h thng ngân hàng thng mi (NHTM) ti TP. H Chí Minh 41 2.1.1. Mng li NHTM ti TP. H Chí Minh 41 2.1.2 Hot đng tín dng ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 42 2.1.2.1. Huy đng vn 42 2.1.2.2. Cho vay 46 2.2. Tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 50 2.2.1. Chính sách tín dng. các quan đim và công c do Hi đng tín dng đ ra và thc thi khi xem xét cp tín dng cho khách hàng nhm mc tiêu qun lý tt d n và ri ro tín dng. Nhìn chung có hai kiu chính sách tín