B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM j NGUYN NGC THI QUN LÝ RI RO TÍN DNG TRONG CHO VAY KINH DOANH U T BT NG SN TI NGÂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN VIT NAM (BIDV) Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S NGI HNG DN: PGS.TS TRN HUY HOÀNG THÀNH PH H CHÍ MINH – 2010 [1]  tài lun vn: QUN LÝ RI RO TÍN DNG TRONG CHO VAY KINH DOANH U T BT NG SN TI NGÂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN VIT NAM. Tôi cam đoan đã chnh sa ni dung lun vn thc s kinh t vi đ tài trên, theo góp ý ca Hi đng chm lun vn thc s. [2] MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT 1 DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU 2 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ 3 LỜI MỞ ĐẦU: 4 1. Ý nghóa của đề tài 4 2. Mục tiêu của đề tài 5 3. Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài 5 4. Phương pháp thực hiện đề tài 6 5. Tính mới của đề tài. 6 6. Kết cấu và nội dung của đề tài 6 7. Hạn chế của đề tài 6 CHƯƠNG 1 . CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 8 1.1 . Thò trường bất động sản trong nền kinh tế thò trường 8 1.1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản 8 1.1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản 8 1.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11 1.2.1. Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản 11 1.2.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11 1.2.2.1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 11 1.2.2.2. Chính sách về doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản 12 1.2.2.3 Chính sách ïvề đất đai 12 [3] 1.2.2.4. Chính sách về xây dựng 13 1.2.2.5. Chính sách tài chính bất động sản 13 1.2.2.6. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 14 1.3. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15 1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15 1.3.1.1. Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15 1.3.1.2. Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 16 1.3.2. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 18 1.3.2.1. Rủi ro tín dụng và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18 1.3.2.1.1. Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng 18 1.3.2.1.2. Cáùc chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18 1.3.2.2. Nguyên nhân và hậu quả của rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 20 1.3.2.2.1. Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro 20 1.3.2.2.2. Hậu qủa của rủi ro 20 1.3.3. Những biện pháp quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 21 1.3.3.1. Nhận dạng rủi ro 21 1.3.3.2. Thiết lập hệ thống thông tin quản lý tín dụng 22 1.3.3.3. Quản lý nợ có vấn đề 22 1.3.3.4. Kiểm tra, giám sát khoản vay 22 1.3.3.5. Tài trợ rủi ro tín dụng 23 1.3.3.6. Hệ thống xếp hạng rủi ro 23 1.3.4. Kinh nghiệm của một số nước châu Á trong đầu tư bất động sản 24 1.3.4.1. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Hàn Quốc 25 1.3.4.2. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Singapore 26 [4] Kết luận chương 1 28 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 29 2.1. Đánh giá diễn biến của thò trường kinh doanh đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2005 - 2009 29 2.2. Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 33 2.2.1. Sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 33 2.2.2. Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2009 34 2.2.2.1. Chất lượng tổng tài sản 34 2.2.2.2. Vốn chủ sở hữu 37 2.2.2.3. Kết quả kinh doanh 38 2.3. Tình hình cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 39 2.3.1. Về nguồn vốn 40 2.3.2. Chính sách cho vay kinh doanh đầu tư bất động sảnï 41 2.3.3. Quy trình qun lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu t bt đng sn 43 2.3.4. Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 44 2.3.3. Phân tích nguyên nhân nợ xấu 48 2.3.3.1. Nguyên nhân thuộc về năng lực quản trò của Ngân hàng 48 2.3.3.2. Các nguyên nhân thuộc về phía khách hàng 51 2.3.3.3. Các nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường hoạt động kinh doanh 52 2.4. Thành tựu và hạn chế của quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 54 2.4.1. Những thành tựu đạt được 54 2.4.2. Những nguyên nhân và hạn chế tồn tại 55 Kết luận chương 2 60 [5] CHƯƠNG 3 . MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 61 3.1. Quan điểm và dự báo thò trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 61 3.1.1. Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản đến năm 2020 61 3.1.2. Quan điểm phát triển thò trường bất động sản 62 3.1.3. Dự báo nhu đất phát triển đô thò, phát triển kinh tế 62 3.2. Đònh hướng phát triển kinh doanh của BIDV đến năm 2020 63 3.2.1. Mục tiêu chiến lược tổng thể 63 3.2.2. Các giải pháp thực hiện 63 3.2.3. Các mục tiêu đònh lượng lớn đến năm 2020 64 3.3. Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại BIDV 65 3.3.1. Về phía Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việât Nam 65 3.3.1.1. Giải pháp về tổ chức - chính sách 65 3.3.1.2. Giải pháp về quy trình trong quản lý rủi ro 68 3.3.1.2. Giải pháp về con người 72 3.3.1.3. Giải pháp về công nghệ 72 3.3.2. Đối với Ngân hàng nhà nước 73 3.3.2.1. Giải pháp về nguồn vốn cho thò trường bất động sản 73 3.3.2.2. Nâng cao hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng 74 3.3.3. Về phía Chính phủ 75 3.3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách thu hút đầu tư vào thò trường bất động sản 75 3.3.3.2. Giải pháp về tổ chức trong quản lý thò trường bất động sản 76 3.3.3.3. Giải pháp chính sách để đo lường thò trường bất động sản 76 3.3.3.4. Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng 77 [6] Kết luận chương 3 78 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT 80 TÀI LIỆU TIẾNG ANH 80 PHỤ LỤC 81 Phụ lục 1 : Cơ cấu danh mục tín dụng theo các ngành kinh tế trong hệ thống SIBS của BIDV 81 Phụ lục 2 : Liệt kê các dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề 83 Phụ lục 3 : Lưu đồ trình tự, thủ tục thực hiện cấp tín dụng 88 [7] DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BĐS: Bất động sản - CIC: Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - CBTD: Cán bộ tín dụng - GDP: Tổng sản phẩm quốc dân - KCN: Khu công nghiệp - TSLN/TTS: Tỷ suất lợi nhuận/ tổng tài sản - TSLN /VCSH: T sut li nhun/ vn ch s hu - QLTD: Quản lý tín dụng - QLRR: Quản lý rủi ro - NHNN (hay NHNNVN): Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam - NHTM: Ngân hàng Thương mại - NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần - RRTD: Rủi ro tín dụng - SIBS: Hệ thống quản lý dữ liệu (Silverlake Integrate Banking System) - TTBĐS: Thò trường bất động sản - TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh - TSĐB: Tài sản đảm bảo - TA1: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 4/2004) - TA2: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 10/2008) - TW: Trung ương - XHTD: Xếp hạng tín dụng [8] DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 1.1: Sự khác biệt về cơ chế bất động sản giữa các nước Phương Tây và Đông Á 24 Bảng 2.1: Tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ suy giảm của thò trường bất động sản 31 Bảng 2.2: Tổng tài sản của BIDV giai đoạn từ năm 2005 - 2009 34 Bảng 2.3: Phân loại nhóm nợ không bao gồm cho vay ODA và ủy thác đầu tư 36 Bảng 2.4: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38 Bảng 2.5: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39 Bảng 2.6: Nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2006 - 2009 40 Bảng 2.7: Cơ cấu của dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ trong giai đoạn 2006 - 2009 45 Bảng 2.8: Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ giai đoạn 2006 - 2009 46 Bảng 2.9: Chỉ tiêu GDP và lạm phát giai đoạn 2005 - 2009 56 Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toàn hệ thống năm 2008 59 Bảng 3.1: Đònh hướng nhu cầu nhà ở của Việt Nam đến năm 2020 63 Bảng 3.2: Kiến nghò điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 74 [9] DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản 17 Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ 17 Biểu đồ 2.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến 32 Biểu đồ 2.2: Mạng lưới hoạt động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 34 Biểu đồ 2.3: Diễn biến tổng tài sản của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 35 Biểu đồ 2.4: Diễn biến dư nợ của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 36 Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38 Biểu đồ 2.6: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39 Biểu đồ 2.7: Diễn biến nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 41 Biểu đồ 2.8: Cơ cấu dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 45 Biểu đồ 2.9: Phân tích dư nợ và nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 47 Biu đ 2.10: Diễn biến lãi suất cơ bản trong năm 2005 - tháng 12/2009 53 Biểu đồ 2.11: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dài hạn mua bất động sản và thời gian vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ 57 Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ quá hạn 19 Công thức 1.2: Hệ số rủi ro tín dụng 19 Hộp 2.1: Các chính sách pháp luật điều chỉnh thò trường BĐS Việt Nam 29 Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trò trường bất động sản 10 Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn trong xã hội 13 S đ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thò trường bất động sản 15 [...]... văn đã đi vào nghiên cứu đề tài Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 2 Mục tiêu của đề tài Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh doanh dòch vụ tư vấn bất động sản Đề tài nguyên cứu những tồn tại và vướng mắc trong hoạt động quản lý rủi ro liên quan đến cho vay kinh doanh đầu tư BĐS,... trạng tín dụng và QLRR trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản đang áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 3 Đối tư ng và phạm vi thực hiện đề tài [12] Đối tư ng của đề tài: thực trạng tín dụng và QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư. .. châu Á trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Từ những phân tích các nguyên nhân, nhân tố ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm làm cơ sở lý luận, phân tích và đánh giá về thực trạng cho vay và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại BIDV [35] CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV... trình bày cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Đặc biệt đền cập đến những chính sách cần thiết để phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản, thể hiện tính chất đặc thù trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm đưa ra các kỹ thuật quản lý rủi ro tín dụng trong kinh doanh đầu tư bất động sản Bên cạnh đó, cũng giới thiệu kinh nghiệm của... mang tính dài hạn và là giải pháp mới có thể áp dụng trong thực tiễn hoạt động quản lý tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV 6 Kết cấu và nội dung của đề tài Kết cấu đề tài bao gồm các nội dung sau: Phần mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh. .. doanh bất động sản và cho vay BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay Việc cho vay kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh doanh dòch vụ bất động sản Có thể khái quát khái niệm tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản như sau: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách hàng sử dụng một khỏan tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư tạo... sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tếxã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế 1.3.2 Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.2.1 Quản lý rủi ro và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 1.3.2.1.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng [25] Rủi ro tín dụng là loại rủi ro dẫn đến tổn thất tài sản trong trường hợp khách hàng vay. .. trường hàng hóa dòch vụ Chính sách về cầu BĐS Chính sách giao dòch BĐS Cấp độ phát triển [22] Sơ đồ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thò trường bất động sản 1.3 Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.1.1 Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Cho vay bất động sản thường phân thành hai loại: cho vay kinh doanh. .. được giải quyết trong đề tài này Chân thành cảm ơn [14] CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Thò trường bất động sản trong nền kinh tế trò trường 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghóa Việt Nam (2005/QH11), điều 174 khái niệm Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất... vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam [13] Kiến nghò và kết luận 7 Hạn chế của đề tài TTBĐS là một thò trường đặc biệt, chòu sự chi phối của nhiều yếu tố Sự tham gia của các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và ngân hàng vào các giao . mở đầu. Chương 1: Cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản. Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu. đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt. Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam . 2. Mục tiêu của đề tài Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh