B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP. HCM x(y NGUYN TRNG LU THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THM NH GIÁ BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh t phát trin Mã s: 60.31.05 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: TS. NGUYN NGC VINH TP. H CHÍ MINH - NM 2009 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun, tài liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc. Hc viên chân thành cm n s tn tình hng dn ca thy Nguyn Ngc Vinh trong quá trình nguyên cu đ hoàn thin đ tài này. Hc viên cng chân thành cm n lãnh đo các doanh nghip thm đnh giá, các th m đnh viên, các chuyên viên trong ngành thm đnh giá ti thành ph H Chí Minh đã giúp đ trong vic cung cp thông tin, tip cn các tài liu nghiên cu. Vic công b mt s thông tin mang tính nhy cm có th nh hng đn hot đng ca các t chc nên hc viên đã rt cân nhc khi đa các s liu vào đ tài nghiên cu, và mong các t chc có liên quan đng thun giúp hc viên hoàn thành tt đ tài nghiên cu này. TP.H  Chí Minh, tháng 9 nm 2009 Nguyn Trng Lu DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT Ký hiu, t vit tt Din gii AVA : Hip hi thm đnh giá ASEAN (ASEAN Valuation Association) BS : Bt đng sn BTC : B Tài chính CTXD : Công trình xây dng CVT : Chuyên viên thm đnh DN : Doanh nghip đ : ng (đn v tin Vit Nam) FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài (Foreign Direct Investment) GDP : Tng sn phm quc ni (Gross Domestic Product) GTHL : Giy t hp l IVSC : U ban tiêu chun thm đnh giá quc t (International Valuation Standards Committee) m 2 : Mét vuông N : Ngh đnh P. : Phng PP : Phng pháp PPCP : Phng pháp chi phí PPSS : Phng pháp so sánh Q. : Qun QSD : Quyn s dng đt SHNN : S hu nhà nc TCTGVN : Tiêu chun thm đnh giá Vit Nam TG : Thm đnh giá TV : Thm đnh viên TPHCM : Thành ph H Chí Minh tr. : Triu đng TS : Tài sn TSSS : Tài sn so sánh TST : Tài sn thm đnh TT : Thông t TT-LB : Thông t liên B UBND :  y ban Nhân dân DANH MC CÁC BNG BIU Hình v, biu đ Trang Hình 1.1: S đ mi quan h các nguyên tc thm đnh giá 8 Hình 1.2: Các bc thc hin phng pháp so sánh 14 Hình 2.1: Bn đ thành ph H Chí Minh 30 Hình 2.2: T l bình quân s dng các PP TG ti TPHCM 32 Hình 2.3: C cu hc vn bình quân ngun nhân lc ti các DN 34 Hình 2.4: C cu nhân s các b phn ti các doanh nghip 35 Hình 2.5: Phân khúc điu chnh khu đt theo phng án 1 44 Hình 2.6: Phân khúc điu chnh khu đt theo phng án 2 45 Hình 3.1: Th t điu chnh các yu t nh hng đn giá BS 66 Bng s liu Trang Bng 1.1: S lng doanh nghip hot đng thm đnh giá 24 Bng 2.1: Tc đ tng trng GDP ca Vit Nam và ca TPHCM 29 Bng 2.2: T l s dng các PP thm đnh giá ti các DN 32 Bng 2.3: C cu lao đng bình quân ti các DN TG  TPHCM 34 Bng 2.4: Bng điu chnh các yu t so sánh 40 Bng 2.5: Các yu t so sánh đc sp theo trt t 42 Bng 2.6: H s phân b giá tr quyn s dng đt cho các tng 49 Bng 3.1: Các yu t so sánh đc điu chnh theo trình t 67 Bng 3.2: Các yu t so sánh đc điu chnh bng cách cng dn 68 Bng 3.3: Các bt đng sn so sánh cp 71 Bng 3.4: Các bt đng sn so sánh cp tip theo 72 MC LC PHN M U 1 Chng 1: C S LÝ LUN 4 1.1. Bt đng sn và th trng bt đng sn 4 1.1.1. Khái nim bt đng sn: 4 1.1.2. Thuc tính ca bt đng sn: 4 1.1.3. Phân loi bt đng sn 4 1.1.4. Th trng bt đng sn 5 1.1.4.1. Khái nim: 5 1.1.4.2. Nhng đc trng ca th trng bt đng sn 5 1.2. Thm đnh giá và thm đnh giá bt đng sn: 6 1.2.1. Thm đnh giá. 6 1.2.1.1. Khái nim 6 1.2.1.2. i tng ca thm đnh giá. 6 1.2.1.3. Mc đích ca thm đnh giá. 7 1.2.2. Thm đnh giá bt đng sn 7 1.2.2.1. Khái nim. 7 1.2.2.2. Nguyên tc chung v thm đnh giá bt đng sn 8 1.2.2.3. C s giá tr trong thm đnh giá bt đng sn 9 1.2.2.4. Quy trình thm đnh giá bt đng sn 9 1.2.2.5. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn 10 1.3. Phng pháp so sánh trong thm đnh giá bt đng sn 13 1.3.1. Ni dung: 13 1.3.2. Các trng hp áp dng phng pháp so sánh 13 1.3.3. Các bc tin hành ca phng pháp so sánh trong TG BS 14 1.3.4. Nhng hn ch và các điu kin ca phng pháp so sánh 17 1.4. Phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn 18 1.4.1. C s lý lun 18 1.4.2. Các trng hp áp dng 18 1.4.3. Các bc tin hành ca phng pháp chi phí 18 1.4.4. Các phng pháp xác đnh chi phí 19 1.4.5. Cách tính hao mòn tích lu (khu hao tích lu) 20 1.4.6. Nhng hn ch và điu kin ca phng pháp chi phí 21 1.5. Quá trình hình thành và phát trin ca ngành TG BS Vit Nam 22 Tóm tt chng 1 28 Chng 2: THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHNG PHÁP CHI PHÍ TI TPHCM 29 2.1. Tng quan v kinh t - xã hi TPHCM có nh hng đn TG BS 29 2.1.1. Tng quan v kinh t - xã hi thành ph H Chí Minh 29 2.1.2. Nghip v thm đnh giá BS ti thành ph H Chí Minh 31 2.2.1 Vai trò ca phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn ti TPHCM 31 2.2. H thng các doanh nghip thm đnh giá ti thành ph H Chí Minh 33 2.3. Thc trng s dng phng pháp so sánh ti thành ph H Chí Minh 36 2.3.1. Kho sát, thu thp thông tin th trng 36 2.3.2. Phân tích, điu chnh thông tin th trng 37 2.4. Thc trng s dng phng pháp chi phí trong TG BS ti TPHCM 51 2.4.1. Xác đnh chi phí xây dng mi (tái to, thay th) 52 2.4.2. Xác đnh hao mòn và c tính giá tr hao mòn ly k 55 Tóm tt chng 2 58 Chng 3: NHNG  XUT NHM HOÀN THIN NGHIP V KHI S DNG PPSS VÀ PPCP TRONG TG BS TI TPHCM 59 3.1. Nhng đ xut chung đi vi ngành thm đnh giá 60 3.2.  xut hoàn thin nghip v khi vn dng PPSS trong TG BS 65 3.3.  xut hoàn thin phng pháp chi phí trong TG BS 75 3.4. Ý ngha và nhng hn ch ca đ tài. 78 Tóm tt chng 3 80 KT LUN 81 TÀI LIU THAM KHO 83 DANH MC PH LC 84 1 PHN M U Lý do chn đ tài Quá trình chuyn đi ca mt nn kinh t m đã to điu kin hình thành ngành thm đnh giá tài sn ca Vit Nam, tuy quá trình phát trin còn ngn và đang trong quá trình thc nghim đ ngày càng hoàn thin hn, nhng ngành thm đnh giá ca Vit Nam đã phát trin nhanh chóng và đã đáp ng đc phn nào yêu cu ca th trng, tr thành mt b phn không th tách r i ca nn kinh t. Ti thành ph H Chí Minh hot đng thm đnh giá tuy mi hình thành và phát trin nhng đã có nhng đóng góp đáng k cho s phát trin ca kinh t thành ph. T ch hc hi kinh nghim và nhng lý lun v thm đnh giá ca các nc trong khu vc và trên th gii, đn vic ng dng mt cách linh hot sáng to cho phù hp v i tình hình thc tin và đc trng ca th trng, đn nay ngành thm đnh giá ti thành ph h Chí Minh đã có mt c s lý lun tng đi đy đ, mt h thng phng pháp thm đnh đã và đang phát huy hiu qu. Bên cnh nhng thành qu đó, trong thc tin s dng các phng pháp đ thm đnh giá tài sn cng còn nhng tn ti cn đc nhìn nhn và khc phc đ có th nâng cao hn na hiu qu ca vic ng dng các phng pháp thm đnh vào thc tin. Tháng 12/2008, B Tài chính ban hành Quyt đnh 129/2008/Q-BTC v nm phng pháp thm đnh giá. Tuy nhiên, trong chng mc nào đó nhng tiêu chun này cha tht c th và chi tit đ có th vn dng các phng pháp thm đnh giá trong hot đng tác nghi p cho tng trng hp c th. Do đó, vic hoàn thin các phng pháp thm đnh giá mt cách c th và chi tit phù hp vi đc trng ca th trng vn là yêu cu cn thit ca hot đng thm đnh giá nói riêng và ca ngành thm đnh giá nói chung. i vi thm đnh giá bt đng sn, do đc thù ca tài sn mang tính đa phng, vic v n dng nhng kinh nghim, tri thc ca các nc đi trc trên th gii gp nhiu hn ch, nên phng pháp thm đnh giá bt đng sn ti th trng Vit Nam cng mang nhng đc trng khác bit nht đnh. Chuyên đ 2 “Thc trng s dng phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh” mong đóng góp mt s ý kin cho s phát trin ca hot đng thm đnh giá bt đng sn nói riêng và ca ngành thm đnh giá nói chung trong tin trình phát trin ca kinh t thành ph. Mc tiêu nghiên cu  tài tìm hiu phân tích thc trng s dng phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thc tin thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh, trên c s đó đ xut nhng gi ý có th góp phn xây dng và hoàn thin vic vn dng phng pháp so sánh trc tip và phng pháp chi phí trong thc tin thm đnh giá bt đng sn hin nay trên đa bàn. i tng và phm vi nghiên cu - Lý lun v phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá b t đng sn. - Thc tin ng dng phng pháp so sánh đi vi bt đng sn và phng pháp chi phí đi vi bt đng sn là công trình xây dng trong thm đnh giá bt đng sn ti các doanh nghip thm đnh giá trên đa bàn thành ph H Chí Minh. Phng pháp nghiên cu Phng pháp thng kê mô t đc s dng trong quá trình nghiên cu và đc c th hóa qua các b c nh: - Thu thp thông tin, tài liu, tham kho ý kin chuyên gia t các t chc thm đnh giá trên đa bàn nghiên cu . - Tp hp, thu thp và x lý tài liu, kt hp vi kin thc đã hc và thc tin đ thc hin ni dung đ tài. - Trong quá trình x lý s liu và thông tin, nu có nhng vn đ cn làm rõ thc hin kho sát b sung. Ngoài ra, các ph ng pháp và k thut sau cng đc vn dng đ lý gii v đ xut các ý kin nh: Phng pháp phân tích tng hp, đi chiu so sánh, din dch quy np 3 Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài Vic nghiên cu đ tài có ý ngha v lý lun cng nh thc tin. V mt lý lun giúp cho các c quan ban ngành, Chính ph có cái nhìn c th v thc tin thm đnh giá ca mt khu vc đa phng đc trng đ có th có nhng chính sách phù hp trong vic xây dng hành lang pháp lý cng nh nhng quy đnh v tác nghip ca ngành. V mt thc tin, đ tài giúp nhng ngi trc tip thc hin thm đnh giá bt đng sn, các doanh nghip, các t chc nghiên cu có cái nhìn c th hn v thc trng thm đnh giá ti thành ph H Chí Minh đ có k hoch hoàn thin nhng hn ch còn tn ti trong vic vn dng. B cc ca đ tài Ngoài phn m đu và kt lun, đ tài gm ba chng Chng 1: C s lý lun chung v bt đng sn, thm đnh giá, phng pháp thm đnh giá bt đng sn. Tng quan hot đng thm đnh giá ti Vit Nam. Chng 2: Thc trng ng dng phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh. Chng 3: Nhng đ xut nhm vn dng hiu qu hn phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh. 4 Chng 1: C S LÝ LUN 1.1. Bt đng sn và th trng bt đng sn 1.1.1. Khái nim bt đng sn: Theo pháp lut Vit Nam: “bt đng sn là nhng tài sn không di di đc bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà; công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đ nh”. Theo Tiêu chun thm đnh giá quc t nm 2000 “Bt đng sn bao gm đt đai t nhiên và nhng gì con ngi to ra gn lin vi đt. ó là nhng vt hu hình, có hình th vt cht có th nhìn thy hay s nn thy, nm trên b mt, trong không trung hay di lòng đt”. Thut ng bt đng sn trong thm đnh giá bt đng sn đc hiu là đt đai và các tài sn gn lin vi đt (công trình xây dng trên và di mt đt). 1.1.2. Thuc tính ca bt đng sn: t đai là mt tài sn và là mt tài sn đc bit nên v c bn bt đng sn (đt đai và các tài sn gn lin vi đt) có nhng thuc tính đc trng c bn sau: • Tính bt đng • Tính không đng nht • Tính khan him • Tính bn vng, đi sng kinh t dài 1.1.3. Phân loi bt đng sn Có nhiu cách phân loi bt đng sn khác nhau nh phân loi da trên tính hu dng ca bt đng sn trên th trng, phân loi da vào kh nng đu t khai thác bt đng sn, phân loi da vào đa đim ca bt đng sn. Tuy nhiên vì quyn li ca bt đng sn ph thuc nhiu vào mc đích s dng ca bt đng sn nên có th cn c vào mc đích s dng đt (theo lut Vit Nam) đ phân loi nh sau: [...]... kinh t khác thì c n c vào tình hình th tr ng tính s gi m giá 1.4.6 Nh ng h n ch và i u ki n c a ph ng pháp chi phí - Do ph ng pháp chi phí ph i d a vào các d li u th tr ng, nên nh ng h n ch c a ph ng pháp so sánh tr c ti p c ng là nh ng h n ch i v i ph ng pháp chi phí 22 - Chi phí không ph i lúc nào c ng b ng v i giá tr , và ôi khi chi phí không t o ra giá tr - Ph ng pháp chi phí ph i s d ng n cách... chi phí tái t o (ph thu c vào m c ích th m nh) 20 (3) Cách xác nh chi phí CTXD Chi phí xây d ng công trình bao g m: - Các chi phí tr c ti p bao g m chi phí nguyên li u, nhân công, chi phí s d ng máy thi công và các chi phí tr c ti p khác - Chi phí chung, bao g m: chi phí ph c v thi công, chi phí i u hành s n xu t t i công tr ng, chi phí qu n lý c a doanh nghi p, cách chi phí gián ti p khác - L i nhu... so sánh Ph ng pháp c tính giá tr B S th m nh b ng cách so sánh B S c th m nh v i các B S t ng t ã c bán trong th i gian g n v i th i i m th m nh, sau ó áp d ng nh ng n v so sánh thích h p và th c hi n nh ng i u ch nh i v i các m c giá bán c a nh ng so sánh ó d a vào các y u t so sánh ph Ph ng pháp này còn c g i v i tên: ph ng pháp so sánh giá bán, ng pháp so sánh tr c ti p, ph ng pháp so sánh d li u... h n ph ng pháp chi phí tái t o b i vì nó không tính toán n các b ph n l i th i, và tính toán trên vi c s d ng v t li u và k thu t hi n hành Do ó nó c coi là ph ng pháp có tính th c ti n cao h n so v i ph ng pháp chi phí tái t o S khác nhau gi a chi phí tái t o và chi phí thay th là hao mòn ch c n ng Trong th c t vi c ánh giá theo chi phí thay th c s d ng nhi u h n so v i ánh giá theo chi phí tái t... ph thành ph H Chí Minh ng s n c ng còn c nhìn nh n, phân tích và kh c ph c tri n hi u qu h n trong th i gian t i Ch th c tr ng s d ng hai ph c ngành T G b t có th phát i sâu phân tích ng pháp chi phí trong T G xu t nh ng quan i m ng pháp này trong th c ti n t i 29 Ch ng 2: TH C TR NG S D NG PH NG PHÁP SO SÁNH VÀ PH NG PHÁP CHI PHÍ T I THÀNH PH H CHÍ MINH 2.1 T ng quan v kinh t - xã h i thành ph H Chí. .. phân x ng và các nhà kho trên m t m t b ng, các nhóm v n phòng và nhóm c a hi u - t tr ng Ph ng pháp so sánh tr c ti p th ng ph ng pháp th m nh giá khác, nh là các ph pháp th ng d c coi là u vào cho các ng pháp chi phí và ph ng 14 1.3.3 Các b c ti n hành c a ph V c b n có 5 b ng pháp so sánh trong T G B S c sau: Nghiên c u th tr ng Ki m tra thông tin L a ch n n v so sánh thích h p So sánh và i u ch... ng pháp so sánh trong th m nh giá b t c i m th tr ng, ng s n Ph ng pháp so sánh c s d ng g n nh ph bi n trong th m nh giá c ng là ph ng pháp ch y u và c n b n c a th m nh giá vì nh ng lý do sau: - Là ph ng pháp h u nh ít g p khó kh n v k thu t - Nó th hi n s ánh giá v giá tr c a th tr các bên liên quan th a nh n - C s cho nhi u ph 1.3.1 ng, vì v y nó có c s ng pháp T G khác N i dung: Ph ng pháp so sánh. .. xét thì hi u qu c a vi c phân tích và i u ch nh càng cao (3) Ch n d li u so sánh thích h p: Ch n n v so sánh thích h p v i c i m c a tài s n và th tr ng khu v c (m2, m3, c n h , phòng, gi ng b nh…) Xây d ng b ng phân tích, so sánh i v i m i n v so sánh (4) So sánh và i u ch nh: C n c và k t qu kh o sát tài s n th m nh giá, c n c vào thông tin th tr ng (nh ng tài s n so sánh) thu th p trên, ti n hành phân... th m nh giá B S ó là ph nh giá B S ng pháp so ng pháp chi phí Nh ng lý lu n chung v B S và nh ng thu c tính c a B S giúp nh n d ng c i m, tính ch t và nh ng thù và ang là it ng th m c tr ng th tr ng c a m t lo i tài s n nh giá ph bi n trên th tr ng C s lý thuy t trong T G nói chung và T G b t nh ng c s lý lu n c n b n cho ho t trình th m nh giá, ph ng s n c ng c Ngoài ra, ch ng pháp so sánh và ph tn... ph i n p theo pháp lu t Vi c tính chi phí c n c vào m t b ng giá th tr nh ng vào th i i m th m Các ph ng pháp ph thông tính chi phí tái t o ho c chi phí thay th c a CTXD: Ph ng pháp so sánh theo n v ; Ph ng pháp c tính theo h n m c công trình; Ph ng pháp kh o sát s l ng (m2 xây d ng, m3 xây d ng…) 1.4.5 Cách tính hao mòn tích lu (kh u hao tích lu ) Kh u hao tích lu là khác bi t gi a chi phí xây d ng . pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng sn ti thành ph H Chí Minh. Chng 3: Nhng đ xut nhm vn dng hiu qu hn phng pháp so sánh và phng pháp chi phí. so sánh giá bán, phng pháp so sánh trc tip, phng pháp so sánh d liu th trng. b) Phng pháp chi phí (Chi phí gim giá) Phng pháp chi phí trong thm đnh giá da trên c s mt ngi. t - xã hi thành ph H Chí Minh 29 2.1.2. Nghip v thm đnh giá BS ti thành ph H Chí Minh 31 2.2.1 Vai trò ca phng pháp so sánh và phng pháp chi phí trong thm đnh giá bt đng