B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP.H OÀN QU NH PH CHÍ MINH NG GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L CHO VAY MUA B T T I NGÂN HÀNG TH NG M I C NG S N PH N Á CHÂU LU N V N TH C S KINH T THÀNH PH H NG CHÍ MINH – N M 2010 B TR NG GIÁO D C VÀ ÀO T O I H C KINH T TP.H OÀN QU NH PH CHÍ MINH NG GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L CHO VAY MUA B T T I NGÂN HÀNG TH CHUYÊN NGÀNH: MÃ S : NG M I C NG S N PH N Á CHÂU Kinh t tài – Ngân hàng 60 31 12 LU N V N TH C S KINH T NG I H NG D N KHOA H C TS LÊ THÀNH LÂN THÀNH PH H NG CHÍ MINH – N M 2010 -i- L I CAM OAN ********* Tôi xin cam oan s li u nêu lu n v n xác trung th c, ã c thu th p, t ng h p t nh ng ngu n tin c y Các gi i pháp, ki n ngh c a cá nhân tơi rút t q trình nghiên c u lý lu n th c ti n Tôi xin cam oan lu n v n tài nghiên c u c a b n thân tôi, không chép t b t c tài li u TP H Chí Minh, ngày 19 tháng n m 2010 Ng i th c hi n lu n v n oàn Qu nh Ph ng - ii - L IC M N ********* Tôi xin chân thành c m n Quý Th y – Cơ, Q Ngân hàng, gia ình b n bè ã giúp tơi hồn thành lu n v n t i TS Lê Thành Lân, ng i ã tr c ti p h c bi t, xin g i l i c m n sâu s c ng d n th c hi n lu n v n m t cách t n tình M c dù c g ng r t nhi u song lu n v n không tránh kh i nh ng thi u sót, kính mong Q Th y – Cơ b n quan tâm óng góp ý ki n, tơi có th hồn thi n Kính chúc Q Th y – Cô, b n bè s c kh e, h nh phúc, may m n thành công - iii - M CL C Trang L i cam oan i L i c m n ii M c l c iii Danh m c b ng bi u vi Danh m c ch vi t t t vii L im Ch u viii ng 1: C CH T L TH S LÝ LU N V CHO VAY MUA B T NG CHO VAY MUA B T NG S N VÀ NG S N T I NGÂN HÀNG NG M I .1 1.1 B t ng s n 1.1.1 Khái ni m 1.1.2 Thu c tính 1.1.3 Th tr ng b t ng s n 1.1.4 S c n thi t c a th tr 1.2 Cho vay mua b t 1.2.1 nh h ng cho vay mua b t ng Ch ng cho vay mua b t n ch t l ng s n 11 ng s n 13 ng tín d ng c a ho t ng cho vay ng s n 16 1.2.4 Bài h c kinh nghi m t ho t K t lu n ch ng s n t p trung ng s n 11 ng tín d ng c a ho t 1.2.3 Các nhân t mua b t ng b t c tr ng c b n c a ho t 1.2.2 Ch t l ng s n c tr ng c a b t ng cho vay mua B S t i M 23 ng 24 ng 2: TH C TR NG V HO T NG CHO VAY MUA B T NG S N T I NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 25 2.1 Gi i thi u chung v NHTMCP Á Châu 25 2.1.1 L ch s hình thành phát tri n c a NHTMCP Á Châu 25 - iv - 2.1.2 Tình hình ho t ng chung c a NHTMCP Á Châu nh ng n m g n ây 27 2.2 Th c tr ng ho t Châu t n m 2006 ng cho vay mua b t n tháng 2.2.1 Vài nét v th tr ng s n t i NHTMCP Á u n m 2010 31 ng cho vay mua b t ng s n nh ng n m g n ây 31 2.2.2 ánh giá ch t l mua b t ng tín d ng thơng qua tình hình ho t ng s n t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 ng cho vay n tháng un m 2010 33 2.3 Phân tích nh ng nhân t ho t ng cho vay mua b t nh h ng n ch t l ng tín d ng c a ng s n t i NHTMCP Á Châu 53 2.3.1 Nhân t bên ngân hàng 53 2.3.2 Các nhân t bên ngân hàng 57 K t lu n ch Ch ng 58 ng 3: M T S MUA B T GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L NG CHO VAY NG S N T I NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 59 3.1 M c tiêu, chi n l c phát tri n ho t ng t i NHTMCP Á Châu 59 3.1.1 M c tiêu 59 3.1.2 Chi n l c 59 3.1.3 M c tiêu, chi n l c ho t ng cho vay mua b t ng s n t i NHTMCP Á Châu 62 3.2 Nhóm gi i pháp i v i NHTMCP Á Châu 62 3.2.1 Ngân hàng nên a d ng nhi u hình th c huy h tr cho vay mua b t ng s n 63 3.2.2 i u ch nh m c lãi su t phù h p 3.2.3 Tài tr nh ng d án nhà 3.2.4 H ng ngu n v n dài h n thu hút thêm nhi u khách hàng 64 xã h i, nhà cho ng ng t i vi c cho vay không c n tài s n b o i thu nh p th p 65 m 65 3.2.5 K t h p thêm nhi u d ch v linh ho t i kèm v i s n ph m cho vay mua b t ng s n thu hút khách hàng 66 -v- 3.2.6 u t , phát tri n công ngh , h t ng k thu t 66 3.2.7 Linh ho t th t c toán 67 3.2.8 Xây d ng, t o phát tri n ngu n nhân l c v ng m nh 67 3.2.9 Hoàn thi n b máy ki m tra, ki m soát n i b 69 3.3 Nhóm gi i pháp v c ch sách h tr 70 3.3.1 Gi i pháp v phía Nhà n c ban ngành liên quan 70 3.3.2 Gi i pháp v phía NHNN Vi t Nam 73 3.4 Ki n ngh 74 3.4.1 Ki n ngh i v i Nhà n 3.4.2 Ki n ngh i v i NHNN Vi t Nam 74 K t lu n ch c ban ngành liên quan 74 ng 75 K t lu n chung x Danh m c cơng trình c a tác gi xi Tài li u tham kh o xii - vi - DANH M C B NG BI U Trang B ng 2.1 Tình hình ho t tháng ng chung t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 n6 u n m 2010 27 B ng 2.2 T tr ng d n cho vay B S theo lo i hình khách hàng t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 n tháng u n m 2010 41 B ng 2.3 T tr ng gi a d n cho vay mua B S v i t ng d n cho vay t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 n tháng u n m 2010 43 B ng 2.4 Lãi su t cho vay mua B S t i m t s Ngân hàng n m 2009 44 B ng 2.5 T l d n cho vay mua B S t i m t s NHTMCP n m 2009 46 B ng 2.6 T l N h n t ng d n cho vay mua B S t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 n tháng u n m 2010 48 Bi u 2.1 Tình hình ho t tháng u n m 2010 28 Bi u 2.2 T tr ng d n cho vay B S theo lo i hình khách hàng t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 Bi u 2.3 T c t n m 2006 Bi u tháng Bi u ng chung t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 n tháng t ng tr n tháng u n m 2010 42 ng v d n cho vay mua B S t i NHTMCP Á Châu u n m 2010 44 2.4 N h n cho vay mua B S t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 n u n m 2010 49 2.5 So sánh t l n h n t ng d n cho vay mua B S t l n h n t ng d n cho vay t i NHTMCP Á Châu t n m 2006 tháng n6 n6 u n m 2010 51 - vii - DANH M C CH VI T T T NHTM Ngân hàng th NHNN Ngân hàng Nhà n NHTMCP Ngân hàng th NH Ngân hàng NN Nhà n TP.HCM Thành ph H Chí Minh UBND B S ng m i ng m i c ph n c y Ban Nhân Dân B t c ng s n - viii - L IM U - T cu i n m 2008 - n nay, n n kinh t M lâm vào suy thoái n ng n nh t nh ng th p k qua H u qu hàng lo t ngân hàng phá s n, doanh nghi p lao ao, ng i lao ng m t vi c làm, nhi u lãnh ch c,…Cu c kh ng ho ng t i c th gi i, gây nh h ng x u o c p cao xin t ng qu c kinh t nhanh chóng lan r ng kh p n nhi u n n kinh t khác Các n c u tr nh m kích thích t ng tr ng kinh t , không c tung gói suy thối kéo dài M t nh ng nguyên nhân gây cu c kh ng ho ng b t ngu n t ho t ng cho vay b t ng s n t i M Lãi su t th p liên t c nhi u n m n nhi u ngân hàng xô cho vay b t th ng s n v i nh ng i u ki n d dãi h n bình ng S ch quan c a ngân hàng th hi n thông qua vi c cho vay tràn lan, cho vay i v i b t c khách hàng mà không h xem xét k t cách kh n ng tài khách hàng có dàng m b o hay khơng Ngân hàng cịn s n sàng cho vay d i v i nh ng ng th m chí c ng i t ng b phá s n, ho c có l ch s giao d ch tín d ng th p, i khơng có l ch s giao d ch v i ngân hàng Vi t Nam c ng không th tránh kh i b bi u hi n qua vi c th tr ng b t nh h ng s n n ng t n n kinh t th gi i, c b ng ng tr v i th tr ng ch ng khoán liên t c gi m m nh Các ngân hàng si t ch t tín d ng, lãi su t cao n ho t th tr ng cho vay mua b t ng s n b thu h p Tình tr ng suy gi m ng m t nh ng nguyên nhân gây b t n cho n n kinh t , bi t th tr ng b t ng s n tr m l ng ã nh h nhân dân, cung c u không g p nhau, ch cn ng tiêu c c n c i s ng c a u t kinh doanh không tr n h n, gây r i ro cho h th ng ngân hàng Trong b i c nh kh ng ho ng tài tồn c u b t ngu n ch y u t ho t ng cho vay th ch p nhà b t td i chu n M , li u n x u cho vay mua ng s n có gây b t n cho h th ng ngân hàng Vi t Nam hay không, nh - 64 - hút ngu n v n dài h n ph i i kèm v i vi c m r ng qui mơ tín d ng dài h n m b o ngân hàng có lãi mà chi phí cho vay l i khơng cao 3.2.2 i u ch nh m c lãi su t phù h p thu hút thêm nhi u khách hàng Theo ánh giá c a NHTMCP Á Châu, 100 ng không mu n vay mua nhà lãi su t cao, 30 ng tr ng xem có nên vay hay khơng, 10 i có 50 ng i i ang theo dõi di n bi n th n 20 ng i l i nh ng ng i th t s có nhu c u, s n sàng vay có kh n ng ch u lãi su t cao nh ng n m u tiên Ngân hàng c ng xác 10 n 20 ng nh, khách hàng mà ngân hàng nh m i có nhu c u v nhà th t s ph i có n ch s kh n ng chi tr kho n vay Tuy nhiên, tr i v i th tr ng B S n c ta, cung hàng hóa B S th ng ch a phù h p, bi u hi n ch , s l ng nh ng c n h cao c p, v n phòng cho thuê chi m nhi u nh ng ch ph c v cho m t s ng Trong ó, B S nh nhà , bình c a n t i có thu nh p cao xây d ng nhà dành cho m c thu nh p trung c ta l i q Bên c nh ó, tính khan hi m c a B S t ng dân s ông, vi c uc y giá cao lên n vi c nhi u ng nh p trung bình nh hi n khó có i u ki n mua Kho n cho vay mua B S, b n thân ã ch a ngân hàng th m i có m c thu c nhà ng r i ro, chi phí nh, ti n hành qui trình cho vay cao h n nh ng lo i cho vay tiêu dùng khác Vì v y, lãi su t cho vay mua B S th ng cao n tâm lý ng i dân e dè vi c ti p c n ngu n v n Nhu c u mua nhà th t s , nh ng kh n ng chi tr kho n vay v i lãi su t cao nh v y c ng n m ngồi t m tay c a khơng ng Nh v y, khai thác t i a th tr nh ng chi phí liên quan i ng ti m n ng này, ACB nên gi m thi u n trình th m nh tín d ng, áp d ng công ngh - k thu t, k t h p ngu n l c bên ngân hàng Khi chi phí gi m, lãi su t cho vay gi m s n cho nhi u ng i có th ti p c n ngu n v n ngân hàng d dàng h n gi m b t gánh n ng tr n , t v n m b o l i nhu n t ng tr ng ó gi m thi u c r i ro cho ngân hàng mà - 65 - Ngoài ra, v c b n, ngân hàng có th gi m lãi su t cho vay k chi phí huy ng v n gi m th p ba tình hu ng sau: - Lãi su t th tr - Ngân hàng tìm - c Nhà n ng gi m th c s môi tr c ngu n v n r h n t th tr Hi n nay, th tr h ng ng nhà xã h i, nhà cho ng ng B S ã có s thay ng nhà i, mà ngu n cung cho ng ut ã chuy n ng Nh v y, khuy n khích i có thu nh p th p ho c trung bình, nhà thi t ngh ngân hàng nên m nh d n tài tr cho công ty, ch hi n nh ng d án Khi d án c u nhà th t s cho i b ph n ng phân có m c giá th p ho c trung bình, áp ng nhu c u th t c a th tr cho d án nhà i thu nh p th p có m c giá cao th a m a nhà u t vào phân khúc th tr di n tích nh ng khác c h tr v lãi su t 3.2.3 Tài tr nh ng d án nhà khúc th tr ng kinh t chung xã h i, u t th c c th c hi n, s gi i quy t c nhu i dân có m c thu nh p trung bình, khơng ch mang l i hi u qu cho xã h i mà b n thân ngân hàng c ng t c nhi u l i ích 3.2.4 H ng t i vi c cho vay không c n tài s n b o m Hi n t i, cho vay mua B S ph thu c nhi u vào vi c khách hàng có tài s nb o ch i m hay khơng N u khách hàng khơng có tài s n b o i v i nh ng khách hàng khơng có tài s n b o m có th b t m nh ng h l i có v n i ng l n chi m 50% kho n vay mà b t ch i n ngân hàng có th b qua c h i kinh doanh t t ki m l i Chính th , ngân hàng ang ti n hành nh ng b vi c cho vay không c n tài s n b o m ACB c ng ã c ti n u tiên a s n ph m cho vay tín ch p, nhiên so v i NHTMCP khác, m c cho vay ch a h p d n ch a c nh tranh ACB nên có nh ng b ch p mua b t c ti n ng s n dành cho u tiên, nh a s n ph m cho vay tín i ng cán b nhân viên ngân hàng ho c cho cán b viên thu c công ty nhà n c tr l ng qua th t i ngân - 66 - hàng, m c cho vay có th lên d ng cm tl n 500 tri u V i ng khách hàng t m tay mà y u t an toàn l i cao h n nh ng thông tin c n bi t nh m c l t ng thái này, ngân hàng v a t n c k t qu t t ng, tu i tác, ngh nghi p,… ã có s n Sau i v i s n ph m trên, ngân hàng có th c i ti n cho s n ph m ti p c n v i khách hàng bên mà v n m b o an toàn cho NH 3.2.5 K t h p thêm nhi u d ch v linh ho t i kèm v i s n ph m cho vay mua b t ng s n thu hút khách hàng Ngoài vi c i u ch nh lãi su t th i h n vay, ACB c n có nh ng d ch v linh ho t i kèm s n ph m cho vay mua B S c a ngân hàng thêm h p d n, thu hút khách hàng có th c nh tranh v i NHTM khác Nh ng d ch v ó có th là: * C p b o hi m cho kho n vay c a khách hàng Trong tr vay b r i ro, nh h b o hi m s ng ng h p ng i n ngu n thu nh p kh n ng tr n , ó cơng ty ng tr n cho ngân hàng * Tr n g c lãi b ng cách chuy n kho n t tài kho n l ng c a khách hàng Ngân hàng s dành nh ng u ãi cho khách hàng s d ng thêm nh ng d ch v c a ngân hàng V i hình th c này, ngân hàng v a thu n m t cách nhanh chóng, an tồn, v a t o ti n ích, u ãi cho khách hàng vay * T ng c ng d ch v Phone – banking, internet – banking, áp th c m c mi n phí 24/24 khách hàng ti t ki m gi i c th i gian ti p c n thông tin ngân hàng, tra c u d n hay s ti n g c lãi ph i tr cho khỗn vay c a 3.2.6 u t , phát tri n công ngh , h t ng k thu t S n ph m ngân hàng t mb o ng lai ph i có hàm l ng cơng ngh cao m i c tính c nh tranh Các thu t ng nh internet banking, e – banking th c ch t nh ng ph ng th c phân ph i m i c a ngân hàng v n d ng thành t u c a công ngh thông tin hi n i i m i s n ph m truy n th ng c a ngân hàng Quá trình phát tri n ng d ng công ngh phù h p v i i u ki n kinh - 67 - doanh c a ngân hàng ph i có y u t t phá, ón u, gi m b t s l c h u công ngh phát tri n không ng ng NHTMCP Á Châu ph i quan tâm nv n h th ng an ninh m ng an tồn, hi u qu b o m t thơng tin, xây d ng ng n ch n tin t c virus xâm nh p, ng n ch n nh ng gian l n trình làm vi c c a nhân viên nh ng ý l i d ng hay phá ho i khác ng th i m b o tính b o m t, ng truy n, d li u thông tin khách hàng ph i s d ng k thu t mã hóa v i tin c y cao, ch ng l i s xâm nh p c a tin t c tránh tr ng h p t c ngh n hoàn tồn v truy n thơng, bên c nh h th ng th c ph i có h th ng d phịng ln tr ng thái s n sàng, bên c nh h th ng online ph i có h th ng offline d phòng giao d ch n i b c a chi nhánh v n ho t ng bình th ng n u g p s c 3.2.7 Linh ho t th t c toán Theo ánh giá c a chuyên gia l nh v c ngân hàng, s n ph m cho vay mua B S c a ngân hàng hi n ch dành cho ng vay l n, dù lãi su t vay gi m th i h n vay dài h n so v i tr i giàu V i s ti n c ây v n t o áp l c tài r t l n i v i nhi u khách hàng vay, nh t nh ng khách hàng có thu nh p trung bình thu hút khách hàng, ACB c n t o s linh ho t th t c toán nh : cho khách hàng th i gian ân h n, n i l ng vi c tr lãi cho khách hàng,… khách hàng có th xoay s chi tiêu cho cu c s ng tr n phát sinh m t s chi phí nh s a ch a, mua s m cho B S v a mua 3.2.8 Xây d ng, t o phát tri n ngu n nhân l c v ng m nh Ho t trình ng ng ngân hàng òi h i c hai y u t , ó : k thu t công ngh chuyên môn c a ng i y u t quy t t i u thông qua ng i, m t ch ng m c ó, y u t nh suy cho cơng ngh ch có th mang l i hi u qu i Xây d ng, t o, phát tri n ngu n nhân l c o c ngh nghi p n ng l c, trình có th c hi n t t yêu c u v phát tri n công ngh , ng d ng công ngh ho t ng ngân hàng, kh n ng i u hành h th ng (bao - 68 - g m: h th ng ch ng trình, h th ng qu n tr x lý d li u ph c t p) liên quan n nhi u nghi p v kinh doanh S r t nhi u vào n nh hi u qu c a h th ng ph thu c i ng nhân viên tin h c Do v y, ACB c n quan tâm n công tác t o, c p nh t ki n th c cho i ng nhân viên h n n a, t o i u ki n cho nhân viên th c hi n nghi p v h c t p i ng nhân viên tin h c nâng cao trình chun mơn, thơng qua t o t i trung tâm t o c a ngân hàng, l p ng n h n chuyên gia truy n t ngày nay, k n ng tin h c khơng cịn chun mơn c a riêng m t nhóm ng i ngân hàng (thu c Phịng/Trung tâm i n tốn) mà b t u hòa tan vào t ng nghi p v c th Bên c nh ó, ngân hàng l nh v c kinh doanh d a c s m i quan h nên khách hàng ch tìm n v i ngân hàng mà ó, h c m nh n ân c n, ti p ón ni m n nh ng s ch d n t n tình, am t c thái ng v tài chính, phong cách làm vi c chuyên nghi p, linh ho t, không kéo dài th i gian Nh v y, cách làm vi c, giao ti p v i khách hàng óng vai trị c c k quan tr ng vi c thi t l p gi v ng m i quan h gi a ngân hàng v i khách hàng ACB c n rèn luy n k n ng giao ti p v i khách hàng, nhân viên tín d ng c n ph i trung th c, tin c y, c n th n c u th , s n sàng ti p thu nh ng ý ki n, ý t ng m i trình làm vi c Ngân hàng c n ph i xây d ng chi n l chi n l c phát tri n dài h n, g n chi n l v i m c tiêu hi n t ng th i k , c phát tri n ngu n nhân l c ph c v i hóa, coi tr ng nhân t ng mb oc v s l ng ch t l s d ng hi u qu ngu n nhân l c, v n tr ng công tác n d ng, b trí úng ng Ngân hàng c n quan tâm nhân viên, cho h c m th y s c phát tri n ngu n nhân l c i s nghi p ng theo c c u ngu n lao im i ng không ph n quan tr ng i, úng v trí n sách l ng b ng, tr c p, khuy n khích ãi ng dành cho h t t h n h n so v i ngân hàng khác t o c m giác cho nhân viên yên tâm công s c làm vi c c a h c n áp m t cách x ng Có nh v y, i ng nhân viên m i g n k t lâu - 69 - dài v i ngân hàng, s không x y tr ng h p ng hàng t n th i gian, công s c, ti n b c t o ng i m i thay th Tóm l i, phát tri n ngu n nhân l c m t d ng, phát tri n t o ngu n nhân l c ph u t sinh l i k xây ng ti n c a h th ng ngân hàng hi u qu nh t, c ng l nh ng nhân t quan tr ng u tiên i gi i b i n ngân t c s phát tri n ó mà ngu n nhân l c m t không ng ng hoàn thi n m r ng d ch v ngân hàng 3.2.9 Hoàn thi n b máy ki m tra, ki m soát n i b Hi n nay, b máy ki m tra, ki m soát n i b kiêm ln khâu ki m tốn n i b Dù k t qu ki m toán n i b v pháp lý ch a v n n c ồn ki m tốn c l p n c) tham kh o hành s T th c t r i ro m b o cho ho t c th c cơng nh n, song c qu c t (k c ki m toán nhà t nh m k p th i phát hi n sai sót, ng c a ngân hàng an toàn, hi u qu , c n m t s gi i pháp góp ph n hồn thi n b máy ki m soát nâng cao ch t l ng công tác ki m tra, ki m sốt n i b Dành kinh phí th a cho vi c hoàn thi n t ch c ki m tra, ki m soát n i b , t o ngồi n c có i ng ki m soát viên áp ng yêu c u qu n lý c a b n thân ngân hàng C n tuân th nguyên t c c b n ki m soát n i b làm c s cho ho t ng ki m tra, ki m tốn n i b ó : nghi p v phát sinh ph i có c n c h p lý, c phê t úng n, h ch toán y ; phân chia nhi m v trách nhi m nh m ng n ng a sai ph m c ý l n vô ý, sách nhân s h p lý, m b o tính c l p c a ho t Có th m i ki m toán cách b t th c l p t bên ngoài, ti n hành ki m toán m t ng tuân th m t quy trình nghiêm ng t Có ch th ng ki m toán n i b ãi ng th a cho ki m toán viên n i b nh t ng l ng, ng khuy n khích, c h i th ng ti n, …nh m tránh nh ng cám d , mua chu c t phía ngồi - 70 - C n quan tâm, ch lãnh o t ban lãnh o c a ACB ch n b trí ng o ki m sốt n i b xu t phát t yêu c u c a công vi c, c n tiêu chu n cho ng i ng i a m t s u c p phó c a b máy ki m sốt Bên c nh ó, vi c b trí trang thi t b hi n i có th khai thác hi u qu thông tin ph c v cho công tác ki m tốn, quan tâm Ngồi ra, ACB c ng c n th c hi n u vào n k t qu ki m toán n i b ng b gi i pháp h tr ho t ng tín d ng nh phát tri n công ngh thông tin; phát tri n nâng cao ch t l ng ngu n nhân l c; t ng c ng công tác marketing ch m sóc khách hàng; xây d ng áp d ng h th ng qu n lý ch t l ng theo tiêu chu n ISO 9000 : 2008 toàn h th ng cho t t c m t nghi p v c a ngân hàng Tin t ng r ng, nh ng gi i pháp ki n ngh nh m hoàn thi n qui trình cho vay nâng cao ch t l ng tín d ng s góp ph n m b o s phát tri n b n v ng có hi u qu c a ngân hàng nói chung ho t ng cho vay mua B S c a ngân hàng nói riêng 3.3 NHĨM GI I PHÁP V C CH CHÍNH SÁCH H 3.3.1 Gi i pháp v phiá Nhà n c ban ngành liên quan 3.3.1.1 Các v n liên quan nb t ng s n th tr Gi y ch ng nh n quy n s d ng tr ng quy n s d ng ng b t ng s n t m t nh ng ch ng t quan ngân hàng có th xem xét cho vay mua B S v n vay c ng nh TR i v i tài s n hình thành t tài s n th ch p Hi n nay, tình tr ng c p gi y ch ng nh n t a bàn thành ph r t khó kh n, ch m ch p Vì v y, ban ngành có liên quan nên có bi n pháp gi i quy t c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t nhanh chóng, minh b ch, thu n l i Nguyên t c ho t ng ngân hàng òi h i tài s n th ch p m b o cho kho n vay (hay b o lãnh) tài s n ó ph i hàng hóa có tính th ng m i, t c có th chuy n nh c ng em mua bán (theo th t c lu t c p xuyên su t lu n v n ch y u nh) Khái ni m B S t (th c ) tài s n g n li n t y N u lu t pháp công nh n quy n s h u h p pháp c a tài s n hay cơng trình xây d ng t, theo Hi n pháp c a n c CHXHCN Vi t Nam, t l i thu c s h u toàn dân, cá nhân (th nhân hay pháp nhân) ch có quy n - 71 - s d ng (th ng có th i h n) ch khơng có quy n s h u t i u d n n nh ng lúng túng, ch ng chéo, s h qu n lý Nhà n quan Nhà n c tham gia chuyên qu n Trong th c t hi n khơng cịn t n t i hi n t ích cơng ích (theo ki u mua nh c ph i b i th c có nhi u c ng th a cho ng n n u liên quan ng tr ng thu p) Vi c thu h i t m c t v i b t c lý i s d ng h p pháp, u Ngân hàng thu n tài s n ã th ch p Trong th c t , NHTM r t s ph i theo u i dai d ng v ki n quy n a ph ng vi n lý cơng ích nh m t d ng “quy ho ch treo” Hi n nay, Nhà n c ph i th ng nh t lo i gi y t liên quan nh gi y ch ng nh n quy n s d ng n B S, t gi y ch ng nh n quy n s h u nhà S th ng nh t gi y t s gi m thi u nh ng r c r i, ph c t p giao d ch B S, ng th i gi m thi u r i ro liên quan n pháp lý ho t ng ng B S ph i g n li n v i s phát tri n lo i th tr ng cho vay mua B S c a ngân hàng Phát tri n th tr ti n t , th tr ng ch ng khoán, th tr ng ngo i h i,… Hoàn thi n khung pháp lu t, phát tri n úng h ng b , nh t quán, tôn tr ng quy lu t c a th tr th tr ng ho t Phát tri n a d ng lo i nhà m ngun t c ng Ph i có thơng tin giúp ng ngày minh b ch t o sân ch i bình m i thành ph n kinh t tham gia phát tri n th tr ng b o ng, thu hút c ng B S v i ti n ích, ch t l ng, trang thi t b khác bán ho c cho thuê phù h p v i m c thu nh p c a nhi u it ng khác xã h i t o chuyên gia cho th tr B S, nh giá, môi gi i, công ch ng, b o hi m… ti n hi n ch a tr ng B S v nghi p v mua, bán, t v n ây nh ng l nh v c mà th c c quan tâm úng v i t m c a nó, nh m t o i u ki n cho th ng B S phát tri n lành m nh thu hút v n ut - 72 - Th tr tr ng B S m t th c t i khách quan ng quy, có t ch c, c m i ng - Ng c pháp ch hoá nghiêm túc, ng b , ch c ch n i hoan nghênh chào ón m y lý sau: i ta s yên tâm v i giao d ch mua bán công khai, rõ ràng, h p pháp th tr b o Vi t Nam hi n nay; th ng này; quy n l i c a bên liên quan - M t s ngành ngh , d ch v h tr - Nhà n c th c hi n c m ng ký ho t ng tr c l i c ng b h n ch ng th i tình tr ng tranh t i tranh sáng ch m d t tình tr ng lút, gây ph ng nhiên c th c ng h i n quy n l i c a bên liên quan c ch c n ng qu n lý, giám sát i u ti t v mô n n kinh t - Không b th t thu thu 3.3.1.2 Thi t l p c ch qu n lý kinh t th tr ng s n rõ ràng, úng ng b t n Th tr ng B S tác ng n n n kinh t ng c ch sách qu n lý ng n s phát tri n c a th tr phát tri n theo h c l i, ó c n có nh ng ng c c oan ngồi t m ki m sốt Bên c nh ó, v n n n ng B S bi n khó kh n cho nh ng ng i mu n mua th c s Nhà n c c n có bi n pháp ng n u c C n x lý n ng nh ng hành vi tung tin ho t uc ng o xa r i giá tr th c c a B S gây làm giá n th tr ch n vi c ng này, tránh cho n th t thi t, nh h ng uy tín ng c a ngân hàng 3.3.1.3 V th t c công ch ng, Vi c ng ký th ch p Tài nguyên Môi tr c quan ng h ng ký i v i tài s n hình thành t M t s c quan ch ng ý cB ng d n t i Thông t 05/2005/BTN&MT Tuy nhiên ng ký quy n s d ng M t s c quan t ch i ng lai ã t t i ng ký a ph ng v n th c hi n r t khác i v i tài s n hình thành t ng ký tài s n ã nh ng ch a th c hi n xây d ng Tr ch a th c hi n th t c hồn cơng, tr c c p gi y phép xây d ng ng h p tài s n ã c b h không ng lai c xây d ng nh ng ng ý ng ký… - 73 - M t khác, Thông t 05 c ng ch m i quy quy n s d ng t t hình thành t ng lai c s h p Bên c nh ó, quy ng ký th ch p ng lai tài s n g n li n v i t hình thành ng mua bán, cho t ng,… nh th i h n n p h s yêu c u không ngày k t ngày ký h p r tl n nh th t c ng ký th ch p ng tín d ng, khơng phù h p, nh h ng n c h i kinh doanh c a khách hàng 3.3.1.4 V th i gian x lý tài s n b o m n vay thu h i n Th i gian ngân hàng ti n hành phát tài s n b o kh n ng tr n , t i a n m B S n m ki n i v i tài s n b o i v i tài s n b o m B S Trong tr m khách hàng m không ph i ng h p ngân hàng kh i thu h i n th t c kh i ki n, thi hành án r t ph c t p, r gian kéo dài (2 n m) i u d n m rà th i n, giá tr c a tài s n có th b xu ng c p, ngân hàng t n thêm nh ng kho n chi phí phát sinh nh chi phí b o qu n, giá l i tài s n, chi phí kh i ki n,…có th n NH không thu h i c nh y kho n n 3.3.2 Gi i pháp v phía Ngân hàng Nhà n Hi n nay, h u h t NHTM c Vi t Nam u ã c b n tri n khai xong giai o n I d án hi n i hóa Vi c NHNN Vi t Nam xâm nh p vào c s d li u c a NHTM t p trung gom thông tin r i ro v Trung tâm thơng tin tín d ng (CIC) ch v n k thu t th i gian, nên vi c th c hi n i u s m có l i ích kinh t chung r t l n Hi n i hóa CIC c a NHNN, c p nh t th xuyên k p th i thông tin v khách hàng vay th m ngân hàng th c hi n vi c nh xác minh khách hàng, tránh r i ro cho ngân hàng quy t cho vay Ch t l ng nh ng thơng tin tín d ng ph thu c r t nhi u vào ngu n cung c p thông tin c a t ch c tín d ng M t tn c ang phát tri n khát v n trung – dài h n ut c b n, nâng c p c s v t ch t h t ng, nh ng ngh ch lý n n kinh t non tr khơng t tích l y huy ng v n c nhi u, lãi su t th p l m phát ti m n c ng rào c n cho vi c - 74 - G n ây, NHNN Vi t Nam gi m t l ng n h n c s d ng ngu n v n huy ng cho vay trung – dài h n t i NHTM t 40% xu ng 30%, gi m b t r i ro kho n cho NHTM nh ng ch a gi i quy t c s m t cân i tr m tr ng gi a ngu n s d ng v n dài h n M ng cho NHTM v Nam v i t cách ng n n lên c ng nhi m v c a NHNN Vi t i giám sát qu n lý ho t ng c a h th ng ngân hàng c 3.4 KI N NGH 3.4.1 Ki n ngh Nhà n i v i Nhà n c ph i th ng nh t lo i gi y t liên quan ch ng nh n quy n s d ng nh ng h c ban ngành liên quan t gi y ch ng nh n quy n s h u nhà n B S B T pháp, B Tài nguyên Môi tr c quan công ch ng, vi c ng th i b sung quy hình thành t c s h p a gi i quy t nh ng tr ng tréo, mâu thu n ng d n th c hi n c th gi y t pháp lý liên quan n B S, nh gi y ng c n th ng nh t h ng d n ng ký th ch p tài s n hình thành t nh v th t c ng ký th ch p quy n s d ng ng lai, tài s n g n li n v i ng mua bán, cho t ng … ng lai t hình thành t t ng lai làm cho hàng hóa c a th tr ng B S phong phú, a d ng h n V quy nh th i h n n p h s yêu c u ng th ch p quy n s d ng quy ng ký th ch p nên quy t ch có hi u l c nh h p ng ký mà không c n ph i nh th i h n n p h s Khi ó s an tồn quy n l i c a mình, bên liên quan s ch ng s m th c hi n ng ký th ch p C n xây d ng m t c ch x lý tài s n th ch p thu h i n m t cách hi u qu nhanh chóng, th i gian kh i ki n thi hành án rút ng n, t o i u ki n cho ngân hàng thu h i n th i gian ng n nh t có th 3.4.2 Ki n ngh i v i Ngân hàng Nhà n NHNN c n có bi n pháp ch tài ch nh quy nh c a ch c Vi t Nam t ch c tín d ng ch p hành nghiêm thơng tin tín d ng - 75 - Vi c Ngân hàng Nhà n c th c hi n sách ti n t kinh t thơng qua lãi su t ph i có s nghiên c u k l cho ho t ng huy K t lu n ch i u ti t n n ng, khơng gây khó kh n ng v n ho c cho vay c a ngân hàng ng Xu t phát t nh ng khuy t i m t n t i ho t ã c phân tích nâng cao ch t l ch ng 2, ch ng ng cho vay mua B S a nh ng gi i pháp nh m góp ph n ng cho vay mua B S t i NHTMCP Á Châu Nh ng gi i pháp t p trung vào hai nhóm gi i pháp ch y u : Th nh t, nhóm gi i pháp gi i pháp c th nâng cao ch t l xu t dành cho NHTMCP Á Châu v nh ng ng cho vay mua B S Th hai, nhóm ki n ngh v i Nhà N c ban ngành có liên quan, NHNN nh m t o hành lang pháp lý cho vi c th c thi gi i pháp c th t i ngân hàng cho ki n ngh khai c th c hi n ng b gi i pháp i u h t s c c n thi t t hi u qu cao vi c tri n -x- K T LU N S - i c a r t nhi u NHTMCP v i s bi n ngày ph c t p Bên c nh ó, th tr n c v n nhi u b t c p T t c gay g t ph i ng c a n n kinh t ng B S non tr , qu n lý c a Nhà ã t NHTMCP Á Châu vào s c nh tranh m b o tính an tồn cho ho t ng cho vay mua B S nh ng r i ro ln có th x y T nh n nh, phân tích ánh giá th c tr ng ho t B S c a ngân hàng ch t l tháng ng tín d ng c a ho t u n m 2009, lu n v n ã nâng cao trình chun mơn ng t n m 2006 xu t m t s ki n ngh Châu nh : i u ch nh m c lãi su t phù h p, huy i ng nhân viên, ng cho vay mua n6 i v i NHTMCP Á ng ngu n v n trung – dài h n, y m nh ng d ng k thu t – công ngh … Nh ng ki n ngh nh m góp ph n giúp ngân hàng có th nâng cao hi u qu kinh doanh, ch t l cho vay mua b t ng tín d ng ki m sốt t t r i ro c a ho t ng ng s n ng th i, lu n v n c ng a m t s xu t ki n ngh t i Nhà n ban ngành có liên quan, NHNN Vi t Nam vi c t o môi tr doanh hành lang pháp lý n nh, giúp ngân hàng ho t c ng kinh ng t t, b n v ng, tr thành n n t ng phát tri n n n kinh t v ng ch c V i th i gian ki n th c c ng nh i u ki n ti p c n th c t h n ch , ch c ch n nh ng phân tích ánh giá nh n cịn nhi u thi u sót, ch a di n t h t B S Vi t Nam c ng nh ho t nh c a v tài c a lu n v n c nh ng th c t x y th tr ng ng cho vay mua B S t i NHTMCP Á Châu Song, hy v ng v i nh ng c g ng tìm hi u c a b n thân trình th c hi n lu n v n, s óng góp m t s ý ki n cho ho t NHTMCP Á Châu c ng nh h th ng ngân hàng ng cho vay mua B S t i c t t h n - xi - DANH M C CƠNG TRÌNH C A TÁC GI STT Tên S báo phát hành Ti t ki m rút g c linh ho t, lãi su t b c thang T p chí Cơng ngh Ngân hàng – s 17 Tháng – 8/2007 ng lo l ng n h n ph i toán kho n phí nh k T p chí Cơng ngh Ngân hàng – s 27 Tháng 6/2008 S n ph m “Ti t ki m vàng” m b o b ng S n ph m m i – Ti t ki m chuy n vàng “ u t qua êm h T p chí Cơng ngh Ngân hàng – s 28 Tháng 7/2008 i ng lãi su t cao” T p chí Cơng ngh Ngân hàng – s 30 Tháng 9/2008 T p chí Cơng ngh Ngân hàng – s 33 Tháng 12/2008 - xii - TÀI LI U THAM KH O V nb n Lu t T ch c Tín D ng ( ã Ngh Quy t cs a i, b sung n m 2004) nh s 163/2006/N -CP v giao d ch b o nh 1627/2001/Q -NHNN, Quy t m ngày 29/12/2006 nh c a Th ng c NHNN v vi c ban hành Quy ch cho vay c a T ch c tín d ng i v i khách hàng Quy t nh c a Th ng Quy nh s 493/2005/Q -NHNN, Quy t nh v phân lo i n , trích l p s d ng d phòng ho t c NHNN ban hành x lý r i ro tín d ng ng Ngân hàng c a t ch c tín d ng, ngày 22/04/2005 Sách, báo B Tài – C c qu n lý giá (2007) Tài li u b i d chuyên ngành Th m ng ki n th c ng n h n nh giá (I&II) Nhà xu t b n Hà N i Peter S.Rose (2004) Qu n tr Ngân hàng th ng m i (Commercial Bank) Hà N i Nhà xu t b n Tài biên d ch Ts H Di u (2001) Tín d ng Ngân hàng Nhà xu t b n Th ng Kê T p chí Cơng ngh ngân hàng Th i báo Kinh t Sài Gòn Các tài li u khác Báo cáo t ng k t ho t ng c a NHTMCP Á Châu n m (2006-2007-2008) b ng bi u lãi su t, tài li u l u hành n i b ngân hàng Các Website www.acb.com.vn www.sggp.org.vn www.pgbank.com www.laodong.com.vn www.tuoitre.com.vn ... t i Ngân ng m i C ph n Á Châu ng : M t s gi i pháp nâng cao ch t l s n t i Ngân hàng Th ng m i C ph n Á Châu ng cho vay mua b t ng CH C S NG LÝ LU N V CHO VAY MUA B T VÀ CH T L NG CHO VAY MUA. .. khách hàng Bên c nh nh ng tiêu th c c b n nêu trên, ngân hàng cịn ánh giá khách hàng vay c a theo hai ph Ph ng pháp là: ng pháp phán oán: ph y u t , tiêu th c phân tích Ph ng pháp ánh giá ng pháp. .. a cho vay mua B S = T ng d n cho vay mua B S Nh v y, mu n ánh giá ch t l ng cho vay mua B S, ta ph i xác c nhân t : t ng d n cho vay mua B S d n h n c a ho t nh ng t i ngân hàng Vi c ánh giá