Đang tải... (xem toàn văn)
Nghiên cứu này thuộc dựán “Tạo thịtrường tốt hơn cho người nghèo” (MMW4P) của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB)
Ảnh hưởng thủ tục giao dịch thị trường đất đai người nghèo “Áp dụng phương pháp de Soto” Trường hợp miền Bắc Việt Nam Ngân hàng Phát triển Châu Á Cơ quan Đại diện Thường trú Việt Nam Dự án Tạo thị trường tốt cho người nghèo (MMW4P) Báo cáo cuối Tháng 11, 2004 Công ty Tư vấn Kinh tế Mêkông 24 Trấn Vũ Quận Ba Đình Hà Nội, Việt Nam ĐT/Fax: 84-4-7162177 Email: mekongeconomics@hn.vnn.vn Trang web: http://www.mekongeconomics.com Tóm tắt Lời giới thiệu Nghiên cứu thuộc dự án “Tạo thị trường tốt cho người nghèo” (MMW4P) Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) nhằm đưa biện pháp can thiệp sâu rộng định hướng cho sách hiệu thúc đẩy tăng trưởng xóa đói giảm nghèo Chức thị trường đóng vai trị quan phát triển Trọng tâm nghiên cứu nhằm vào thị trường giao dịch quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam, thị trường thay đổi nhanh chóng ngày trở nên sơi động nhờ có sửa đổi Luật đất đai Mục đích nghiên cứu vạch quy trình thức khơng thức thị trường đất đai thu thập thông tin chất lượng liệu quản lý đất đai dựa theo phương pháp Hernando de Soto (2000) tác phẩm “Sự bí ẩn tư - Tại chủ nghĩa tư thắng phương Tây lại thất bại nơi khác” Nghiên cứu tập trung tìm hiểu quy trình thị trường đất đai (quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [GCN QSDĐ] đồng loạt riêng lẻ, mua bán quyền sử dụng đất, thuê/cho thuê đất, chấp đất đai) nhằm cải thiện tính hiệu hoạt động thị trường đất đai tài liệu hố Các mục tiêu dự án bao gồm: Đánh giá tác động thị trường đất đai Việt Nam người nghèo Phân tích việc thực tác động Luật đất đai hành Luật đất đai ban hành năm 2003 Đưa số khuyến nghị sách hay biện pháp can thiệp hệ thống quản lý đất đai nhằm tối đa hoá tác động tiềm mang tính tích cực người nghèo Nghiên cứu tiến hành ba miền bắc, trung nam Việt Nam Có ba nhóm tư vấn lựa chọn để thực khảo sát thực địa Công ty Tư vấn Kinh tế Mêkông (MKE), ba nhóm tư vấn, đảm nhiệm việc tiến hành nghiên cứu khảo sát miền bắc Phương pháp mẫu khảo sát Phương pháp thu thập thông tin xử lý liệu thống nhóm tư vấn giám sát ADB Cấu trúc báo cáo thành phần cuối thống buổi hội thảo khởi động tổ chức ngày tháng năm 2004 Nhóm nghiên cứu định thu thập liệu cách tiến hành vấn bán cấu trúc nghiên cứu trường hợp điển hình MKE tiến hành khảo sát tỉnh phía bắc gồm Bắc Ninh Hưng Yên tỉnh có thị trường giao dịch quyền sử dụng đất trở nên sôi động so với nơi khác vùng Các tỉnh nằm tiếp giáp với Hà Nội nằm số đường giao thơng huyết mạch Chính vậy, thuận lợi hoạt động kinh tế đô thị lan sang Bắc Ninh Hưng Yên, kéo theo gia tăng giao dịch đất đai Hai huyện Từ Sơn Quế Võ tỉnh Bắc Ninh, hai huyện Khoái Châu Văn Giang tỉnh Hưng Yên chọn để tiến hành khảo sát Các huyện nông thôn Từ Sơn Quế Võ nằm sát thị xã Bắc Ninh xây dựng khu cơng nghiệp nhằm khuyến khích phát triển kinh tế Do đó, thị trường đất đai tương đối phát triển Ở Hưng Yên, huyện nơng thơn Khối Châu Văn Giang có thị trường đất đai tương đối sôi động hai huyện nằm sát Hà Nội Ngoài ra, việc phát triển trồng ăn địa bàn khảo sát gia tăng mức cầu khu đô thị làm cho giá đất tăng lên làm cho thị trường đất đai sôi động Mười hai cán quyền địa phương (bao gồm cán địa huyện xã, cán thuế cán Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn huyện) 76 hộ gia đình vấn, có hộ ngèo (theo định nghĩa Bộ Lao động, Thương binh Xã hội) Trong suốt q trình vấn có 133 giao dịch đất đai ghi nhận, có 90 giao dịch thức 43 giao dịch khơng thức Trong thị trường nhà đất thức, hoạt động mua bán chấp chiếm ưu (tương ứng 57 phần trăm 32 phần trăm) Ngược lại, hoạt động thuê/cho thuê đất chiếm ưu thị trường khơng thức (81 phần trăm), khảo sát khơng phát thấy có trường hợp chấp đất đai khơng thức Các phát Thứ nhất, thủ tục thức để xin cấp GCN QSDĐ dài phức tạp Trường hợp cấp GCN QSDĐ đồng loạt cần trải qua 27 bước hành dường thừa tạo nên rào cản việc cấp GCN QSDĐ Có 21 bước hành thủ tục cấp GCN QSDĐ riêng lẻ Sơ đồ đất điều kiện tiên để xin cấp GCN QSDĐ riêng lẻ Nếu đất đai chưa vẽ đồ, chưa có đợt cấp GCN QSDĐ đồng loạt trước diễn địa phương khơng thể cấp GCN QSDĐ riêng lẻ Thứ hai, tính hợp pháp đất đai quan trọng xin cấp GCN QSDĐ Trong truờng hợp người sở hữu đất hưởng thừa kế quyền sử dụng đất từ bố mẹ, hay đất có từ giao dịch tuân thủ thủ tục hợp pháp, đất khơng có tranh chấp việc cấp GCN QSDĐ không bị cản trở mặt pháp lý Tuy nhiên, điều kiện không đảm bảo, ví dụ, với trường hợp có tranh chấp quyền thừa kế quy trình cấp GCN QSDĐ gặp khó khăn, vấn đề pháp lý trở ngại lớn việc có GCN QSDĐ Thứ ba, công tác đo đạc đất đai vẽ đồ nhóm cán kỹ thuật Trung tâm kỹ thuật phòng địa (PĐC) tỉnh cán địa xã thực Thực tế, nhóm thành lập trường hợp cấp GCN QSDĐ đồng loạt ban đầu Việc cấp GCN QSDĐ riêng lẻ ban đầu khó thực phần việc vẽ sơ đồ thức (xem trên) Thứ tư, cán quyền địa phương đóng vai trị quan trọng việc cấp GCN QSDĐ thực quy trình giao dịch đất đai, đặc biệt cán địa xã Trong trường hợp cấp GCN QSDĐ đồng loạt, hộ gia đình tham gia bước, cấp xã thực 12 bước, bước lại cấp huyện Tương tự, trường hợp cấp GCN QSDĐ riêng lẻ, số bước 5, Với loại giao dịch khác, cán quyền địa phương khơng phải thực nhiều bước Tuy nhiên, trường hợp vai trị họ quan trọng, cộng với đồng lương thấp, điều tạo nên động lực cho họ dẫn đến nhiều đòi hỏi chi phí khơng thức để làm cho quy trình giao dịch dễ dàng Thứ năm, vấn hộ gia đình cho thấy hầu hết giao dịch thị trường đất đai thực theo cách thức Chỉ có 43 số 133 giao dịch ghi nhận khơng thức Con số bị sai lệch việc lựa chọn hộ vấn thực với trợ giúp cán địa xã Thuê/cho thuê đất hình thức giao dịch chủ yếu thị trường giao dịch khơng thức, chiếm đa số giao dịch thuê/cho thuê đất khảo sát (35/43) Điều có lẽ quyền nhắm mắt làm ngơ cho giao dịch loại thực thời gian ngắn Thứ sáu, nhiều hộ gia đình vấn tham gia vào thị trường thức để mua, bán chấp đất Đó chi phí cho việc tham gia thị trường thức giao dịch khơng q cao Vì thế, trường hợp mua bán đất, thuận lợi thủ tục rõ ràng kết quyền hợp pháp đất đai đủ để đền đáp lại chi phí thị trường thức Một số thủ tục giao dịch kéo dài (18 bước để mua bán quyền sử dụng đất với thời gian khoảng tháng; 15 bước để chấp đất với thời gian khoảng đến tuần), điều khơng q cản trở hộ gia đình Các thủ tục giao dịch khác đơn giản, bao gồm bước Thứ bảy, chi phí thức cho giao dịch đất đai không cao Chi phí lớn cho giao dịch mua hay bán đất thuế chuyển nhượng phần trăm giá trị đất (hay phần trăm đất nơng nghiệp) lệ phí trước bạ phần trăm giá trị đất tài sản gắn liền với đất Các chi phí khơng thức khác biệt đáng kể so với chi phí thức Cán quyền địa phương nhân tố thúc đẩy quy trình giao dịch đất đai Sự hỗ trợ địi hỏi chi phí khơng thức, đặc biệt nếu, ví dụ, giá đất cao, đất có tranh chấp chủ sở hữu, hay hợp đồng bên xem béo bở Thứ tám, người nghèo tương đối tham gia thị trường giao dịch đất đai Mức độ tham gia thấp nguyên nhân: là, họ bị lệ thuộc vào đất sản xuất để có thực phẩm thu nhập, họ khơng có nguồn khác để hỗ trợ sống Hai là, họ khơng có thứ tài sản khác có giá trị muốn giữ đất tài sản có giá trị để lại cho cháu Thứ ba, người nghèo có khả mua hay th đất Thứ tư, người nghèo sợ bị lâm vào tình khó khăn không trả nợ họ chấp đất đai Chi phí khơng thức thường hay bị đòi hỏi giao dịch đất đai nguyên nhân khiến người nghèo bị loại khỏi thị trường, họ khơng có thơng tin chi phí hết hay phải trả khoản phí cho Hơn nữa, tổng số khoản phí khơng thức trả cao người nghèo số trường hợp (một quan sát cho thấy chí phí 10 triệu đồng) Thứ chín, người dân nói chung khơng nắm rõ thủ tục giao dịch đất đai thiếu thông tin quy trình thị trường đất đai Chỉ có người tham gia vào giao dịch đất đai hay xin cấp giấy chứng nhận biết quy trình chí họ biết rời rạc, nhiều người không quan tâm đến phần quy trình họ khơng trực tiếp tham gia Thứ mười, hộ gia đình tham gia vào thị trường khơng thức khơng phải thủ tục phức tạp thị trường thức mà lý khác Trong trường hợp đất đai chuyển dịch khơng có GCN QSDĐ hay giấy tờ hợp lệ để khai báo với cấp có thẩm quyền giao dịch Việc thiếu giấy tờ làm cho thủ tục giao dịch thức phức tạp vấn đề vẽ sở đồ xác minh đất Mặc dù mức thuế chuyển nhượng đất tương đối thấp nhiều hộ không muốn chi trả Một số khoản chi phí khơng thức bị địi hỏi làm thủ tục thức khơng rõ ràng số hộ gia đình Vì thế, số hộ định không tham gia thị trường đất đai thức Mười một, người có thẩm quyền xã dường biết rõ thị trường đất đai Họ có thơng tin giao dịch xuất hộ gia đình, có GCN QSDĐ hay chấp đất đai họ Dù vậy, hệ thống quản lý thông tin yếu với hồ sơ tập tài liệu giấy tờ Khơng có liệu điện tử trợ giúp cho công việc họ Các khuyến nghị Các khuyến nghị liệt kê nhằm phát triển thị trường đất đai làm cho hoạt động tốt người nghèo Các khuyến nghị liệt kê không theo thứ tự ưu tiên Đất đai xác nhận cách thức PĐC tỉnh thực đo vẽ Nhằm làm dễ dàng quy trình cấp GCN QSDĐ, đặc biệt trường hợp cấp riêng lẻ, Trung tâm kỹ thuật PĐC tỉnh thực dịch vụ đo đạc vẽ đồ để đẩy nhanh quy trình cấp GCN QSDĐ Hơn nữa, cơng ty tư nhân tham gia đo đạc, vẽ đồ định giá đất Khi có nhiều cạnh tranh, chi phí dịch vụ thấp thời gian thực ngắn Sự cạnh tranh tư nhân tạo nên động lực cho cán quản lý đất đai tăng cường hiểu biết, khả quản lý kiểm tra đất đai, làm cho việc cấp GCN QSDĐ quy trình giao dịch hiệu tốt Việc kiểm tra thẩm định đất đai nên thực lần cấp xã huyện thay phải lặp lại quy trình hai cấp Kết thẩm tra nên tất bên liên quan chấp nhận làm rút ngắn nhiều thời gian công sức cho người tham gia vào việc cấp giấy chứng nhận Để khuyến khích cán địa phương làm việc tốt làm giảm nạn đút lót, chi phí “khơng thức” nên hợp pháp hố Các cán địa nhận tiền hoa hồng để thực chuyển dịch đất đai Có thể đặt ban hành cơng khai mức phí hợp lý để hộ gia đình biết họ khơng phải trả thêm khoản phụ thêm cho dịch vụ tiêu chuẩn hay dịch vụ nhanh Để khuyến khích người nghèo tham gia vào thị trường thức, họ miễn trả loại phí Các thủ tục, chi phí, thời gian cần thiết để tham gia vào giao dịch đất đai phổ biến rộng rãi để hộ gia đình có hiểu biết rõ thủ tục cấp GCN QSDĐ, thủ tục giao dịch đất đai, cho phép họ tham gia vào thị trường đất đai thức Một thủ tục riêng cho việc chuyển nhượng đất đai nên ban hành hộ khơng có giấy tờ hợp pháp biết họ khai báo với cấp có thẩm quyền địa phương giao dịch đất đai, quyền địa phương biết phải làm trường hợp Giá loại đất khác nên công bố công khai cách niêm yết công khai PĐC huyện, xã phịng thuế Điều làm giảm việc định giá trị đất xác định mức thuế tuỳ trường hợp, khuyến khích người dân tham gia vào giao dịch thức Người dân nơng thơn thiếu thông tin thị trường đất đai luật đất đai Điều cản trở nhiều người tham gia vào thị trường đất đai Cần phải thực tuyên truyền luật đất đai thiết lập hệ thống thông tin thị trường đất đai vùng nông thôn Cần thiết phải áp dụng hệ thống quản lý thơng tin đại cơng tác địa Điều trở nên hữu ích cho quyền xã huyện có phương tiện tiếp cận hệ thống vi tính hố việc quản lý đất đai, họ lưu trữ thay đổi thơng tin cách dễ dàng hộ gia đình đồ địa Cơ chế cửa giao dịch đất đai nên thiết lập cấp xã để giúp cho hộ gia đình thực giao dịch đất đai họ dễ dàng Lời cảm ơn Nhóm nghiên cứu Công ty Tư vấn Kinh tế Mêkông xin cảm ơn hỗ trợ quý báu tổ chức cá nhân sau: ADB Cố vấn cao cấp Quản lý dự án Nhóm nghiên cứu Cán địa phương Alan Johnson, tư vấn ADB Lê Công Luyện Việt, cán điều phối ADB Ian Williamson, giáo sư khảo sát thông tin đất đai Đại học Melbourne Tony Burns, chuyên gia quản lý đất đai William Smith, tư vấn quản lý Nhóm nghiên cứu Trần Huỳnh Thiên Trang Nguyễn Thị Vĩnh Hà Adam Mc Carty Đặng Văn Minh Nguyễn Hữu Chỉnh Nhóm khảo sát Trần Huỳnh Thiên Trang Lê Thu Hiền Trần Thúy Hằng Trần Thị Hoa Trường Trần Thị Oanh Đặng Thùy Dương Nguyễn Thùy Dương Phan Ngọc Dung Nguyễn Thanh Vân Nhóm biên tập Nguyễn Thị Vĩnh Hà Lê Thanh Tâm John Sawdon Huyện Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh Phạm Duy Nguyên, cán PĐC huyện Ngơ Đình Thảo, giám đốc NHNNo huyện Cán phòng thuế huyện Huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh Lê Khánh Hội, cán PĐC huyện Nguyễn Thị Ánh, trưởng phịng tín dụng, NHNNo huyện Nguyễn Văn Nam, cán phịng thuế huyện Nguyễn Văn Bình, cán địa xã Huyện Khối Châu, tỉnh Hưng n Hồng Tuấn Phúc, trưởng PĐC huyện Hoàng Mạnh Dũng, giám đốc NHNNo huyện Trần Xn Dậu, phó phịng thuế huyện Huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên Nguyễn Hồng Ân, trưởng PĐC huyện Tơ Thị Thu, phó giám đốc NHNNo huyện Cán phịng thuế huyện Mục lục Tóm tắt Lời cảm ơn Mục lục Danh sách bảng Danh sách hình Danh sách hộp Các từ viết tắt Chương Mục đích bối cảnh địa bàn nghiên cứu 10 1.1 Xuất xứ mục đích 10 1.2 Bối cảnh địa bàn nghiên cứu 11 1.2.1 Bắc Ninh 13 1.2.2 Hưng Yên 17 Chương Phương pháp luận 23 2.1 Nghiên cứu công tác nghiên cứu thực địa 23 2.2 Lựa chọn tỉnh, huyện xã 25 2.3 Phỏng vấn bán cấu trúc nghiên cứu trường hợp điển hình 25 2.4 Thực công tác nghiên cứu thực địa 27 2.5 Mẫu hộ gia đình 29 2.6 Sơ đồ mô tả 31 Chương Quy trình thủ tục thị trường đất đai 32 3.1 Cấp GCN QSDĐ 32 3.1.1 Cấp GCN QSDĐ đồng loạt – Chính quyền địa phương 33 3.1.2 Cấp GCN QSDĐ riêng lẻ – Chính quyền địa phương 39 3.2 Mua/Bán Đất 42 3.2.1 Giao dịch thức - Chính quyền địa phương 42 3.2.2 Giao dịch thức - Hộ gia đình 45 3.2.3 Giao dịch khơng thức 49 3.3 Thuê/cho thuê đất 53 3.3.1 Giao dịch thức 53 3.3.2 Giao dịch khơng thức 54 3.4 Thế chấp đất 56 3.4.1 Giao dịch thức – Chính quyền địa phương 56 3.4.2 Giao dịch thức – Hộ gia đình 59 3.4.3 Giao dịch khơng thức 61 Chương Quản lý thị trường đất đai chất lượng liệu 63 4.1 Quản lý thị trường đất đai 63 4.2 Chất lượng số liệu thị trường đất đai 68 Chương Sự khác biệt thành thị nông thôn 70 Chương Kết luận khuyến nghị 71 Phụ lục: Các mẫu quy trình thực thủ tục nhà đất 74 Tài liệu tham khảo 75 Danh sách bảng Bảng 1: Sự phân bố người nghèo theo vùng 12 Bảng 2: Cơ cấu diện tích đất Bắc Ninh 13 Bảng 3: Phân loại hộ theo diện tích đất nông nghiệp Bắc Ninh 14 Bảng 4: Sự phân chia lao động ngành nghề Bắc Ninh 14 Bảng 5: Phân loại lực lượng lao động theo trình độ giáo dục Bắc Ninh 14 Bảng 6: GDP năm 2002 Bắc Ninh 15 Bảng 7: Chỉ số đói nghèo Bắc Ninh 15 Bảng 8: Các tiêu kinh tế - xã hội hai huyện Từ Sơn Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh 16 Bảng 9: Chỉ tiêu kinh tế - xã hội xã nghiên cứu Bắc Ninh 17 Bảng 10: Cơ cấu diện tích đất Hưng Yên 18 Bảng 11: Phân loại hộ theo diện tích đất nơng nghiệp Hưng Yên 18 Bảng 12: Sự phân chia lao động ngành nghề Hưng Yên 18 Bảng 13: Phân loại lực lượng lao động theo trình độ giáo dục Hưng Yên 19 Bảng 14: GDP 2002 Hưng Yên 19 Bảng 15: Chỉ số đói nghèo Hưng Yên 19 Bảng 16: Chỉ tiêu kinh tế - xã hội hai huyện Văn Giang Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên20 Bảng 17: Chỉ tiêu kinh tế - xã hội xã Hưng Yên 21 Bảng 18: Tổng hợp doanh thu thuế từ giao dịch đất đai phịng thuế Khối Châu 22 Bảng 19: Các tỉnh, huyện xã khảo sát 25 Bảng 20: Các phần bảng hỏi vấn quyền địa phuơng 26 Bảng 21: Phần câu hỏi vấn hộ gia đình 27 Bảng 22: Phân bố hộ gia đình theo loại giao dịch 28 Bảng 23: Miêu tả mẫu hộ gia đình 29 Bảng 24: Diện tích đất bình qn hộ gia đình khảo sát 30 Bảng 25: Chủ sở hữu GCN QSDĐ 31 Bảng 26: Thời gian để cấp GCN QSDĐ đồng loạt 36 Bảng 27: Các chi phí cấp GCN QSDĐ đồng loạt 36 Bảng 28: Cấp GCN QSDĐ cho mẫu hộ gia đình 37 Bảng 29: Tại hộ gia đình khơng có Sổ đỏ? 40 Bảng 30: Khung giá áp dụng với đất nông thôn Bắc Ninh 43 Bảng 31: Thời gian chi cho phí hoạt động mua bán đất 44 Bảng 32: Các lý mua bán đất 52 Bảng 33: Người mua đất người bán đất 52 Bảng 34: Lý thuê đất 55 Bảng 35: Thời gian chi phí cho việc chấp đất 57 Bảng 36: Thế chấp đất hàng năm ỏ NHNNo huyện Khoái Châu 59 Bảng 37: Hệ thống đánh số đất 66 Bảng 38: Sự xác GCN QSDĐ 68 Danh sách hình Hình 1: Bản đồ tỉ lệ hộ nghèo mật độ đói nghèo 12 Hình 2: Bản đồ vùng Đơng Bắc 13 Hình 3: Bản đồ Bắc Ninh 15 Hình 4: Bản đồ đồng sơng Hồng 17 Hình 5: Bản đồ Hưng Yên 20 Hình 6: Sơ đồ mơ tả quy trình cấp Sổ đỏ đồng loạt 38 Hình 7: Sơ đồ mơ tả quy trình cấp GCN QSDĐ riêng lẻ 41 Hình 8: Sơ đồ mơ tả quy trình mua bán đất (giao dịch thức – quyền) 45 Hình 9: Sơ đồ mơ tả quy trình mua bán đất đai (chính thức - hộ gia đình) 48 Hình 10: Sơ đồ mơ tả quy trình mua bán đất xã quản lý (chính thức - hộ gia đình) 49 Hình 11: Sơ đồ mơ tả quy trình mua bán đất (khơng thức) 51 Hình 12: Sơ đồ mơ tả quy trình th/cho th đất (chính thức - hộ gia đình) 53 Hình 13: Sơ đồ mơ tả quy trình th đất xã (chính thức - hộ gia đình) 54 Hình 14: Sơ đồ mơ tả quy trình th/cho th đất (khơng thức) 55 Hình 15: Sơ đồ mơ tả quy trình chấp QSDĐ cho ngân hàng (chính thức- quyền địa phương) 58 Hình 16: Sơ đồ mơ tả quy trình chấp Sổ đỏ để vay tiền (chính thức - hộ gia đình) 61 Hình 17: Hướng dẫn lập hồ sơ cấp GCN QSDĐ Sở TNMT 64 Hình 18: Sổ địa 64 Hình 19: Mục lục tên chủ sở hữu đất Sổ địa 65 Hình 20: Khoảng cách ruộng 67 Danh sách hộp Hộp 1: Nghiên cứu điển hình – Ai chủ sở hữu hợp pháp? Ai nhận thứ gì? 40 Hộp 2: Giá đất thuế đất – Đã phức tạp lại phức tạp 43 Hộp : Nghiên cứu điển hình - Trả thêm tiền để nhận dịch vụ đặc biệt 47 Hộp 4: Nghiên cứu điển hình – Đầu đất đai 50 Hộp 5: Nghiên cứu điển hình – Giao dịch khơng thức dẫn đến điều 51 Hộp 6: Nghiên cứu điển hình - Người nghèo trở thành khơng có đất đai nào? 62 Các từ viết tắt ADB Bộ LĐTBXH Bộ TNMT CIEM CMND CRP GCN QSDĐ GDP HĐND HGĐ HPN MKE MMW4P NHNNo PĐC QSDĐ Sở TNMT TCTK TNMT UBND USD VND V/v Ngân Hàng Phát Triển Châu Á Bộ Lao Động, Thương Binh Xã Hội Bộ Tài Nguyên Môi Trường Viện Quản lý Kinh tế Trung ương Chứng minh thư nhân dân Trung tâm Phát triển Nông thôn Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng Đất Tổng sản phẩm quốc nội Hội đồng Nhân dân Hộ gia đình Hội phụ nữ MKE Dự án Tạo thị trường Tốt cho Người nghèo (của ADB) Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nơng thơn Phịng địa Quyền sử dụng đất Sở Tài Nguyên Môi Trường Tổng cục Thống kê Tài nguyên Môi trường Uỷ ban Nhân dân Đô la Mỹ Đồng Việt Nam Về việc Hộp 6: Nghiên cứu điển hình - Người nghèo trở thành khơng có đất đai nào? Ơng Nam chủ hộ gia đình nghèo cần vốn để làm ăn, giống nhiều hộ nghèo khác, đất ơng khơng có sổ đỏ Mặc dù đất khơng có sổ đỏ, ơng định xin vay vốn ngân hàng Song đất GCN QSDĐ khơng thể sử dụng để chấp vay vốn ngân hàng Lẽ ơng đăng ký xin cấp GCN QSDĐ Tuy nhiên, chi phí phức tạp làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ gây trở ngại cho ông việc xin đăng ký Để cấp sổ đỏ, ông phải xin xác nhận quyền sử dụng đất UBND xã Sau ơng phải nộp tiền để chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất Phí bao gồm khoản thuế sử dụng đất (theo quy định UBND xã 100 phần trăm giá trị lô đất) Nếu không ông không Ngân hàng chấp thuận dùng làm chấp đất ông đất vườn Ngoài ra, ông phải nộp lệ phí đăng ký 35,000 đồng Và để thực thủ tục ơng phải tháng có Sổ đỏ Khơng cịn cách lựa chọn khác, ông tài sản khác có giá trị, không quen để vay muợn tiền, ông buộc phải bán nửa mảnh đất thơng qua giao dịch khơng thức để có vốn làm ăn Mặc dù quy định ngân hàng cho phép hộ gia đình vay khơng q 10 triệu đồng mà không cần phải chấp, thực tế, hộ phải nộp Sổ đỏ để vay số tiền Điều cho phép hộ có Sổ đỏ vay vốn, nhiều hộ nghèo bị loại trừ phải dựa vào gia đình, họ hàng người cho vay tư nhân, vốn ln tính lãi suất cao hơn, ơng Nam, họ chí cịn phải bán đất 62 Chương 4.1 Quản lý thị trường đất đai chất lượng liệu Quản lý thị trường đất đai Ở Việt Nam đất đai thuộc nhân dân nhà nước có trách nhiệm bảo đảm cho phân phối công đất đai quyền sử dụng đất Nhà nước thực việc quản lý chung đất đai, bao gồm nhiệm vụ sau (Luật đất đai 1993): Điều tra, khảo sát, đo đạc, định giá phân loại đất lập đồ địa Lập quy hoạch sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất Ban hành văn pháp luật có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất việc tổ chức thực văn pháp luật Phân phối, cho thuê thu hồi đất đai Đăng ký đất đai, thiết lập quản lý số liệu địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, kiểm kê thống kê đất đai, cấp GCN QSDĐ Thanh tra việc thực điều luật quy định sử dụng quản lý đất đai Giải tranh chấp, khiếu kiện đất đai, xử lý sai phạm liên quan đến quản lý sử dụng đất đai Ở cấp trung ương, Bộ TNMT giám sát quy định chức nhiệm vụ quan quản lý đất Tại tỉnh có Sở TNMT huyện có Phịng TNMT huyện hay Phịng địa kết hợp phòng ban khác Phịng giao thơng - Xây dựng Địa Tại xã có cán địa xã Cách thức tổ chức xếp quản lý đất đai PĐC phải báo cáo với UBND cấp Thí dụ, cán địa xã báo cáo với UBND xã, PĐC huyện báo cáo cho UBND huyện, Sở TNMT phải báo cáo với UBND tỉnh, Bộ TNMT báo cáo với Chính phủ Sở TNMT phụ trách việc đưa đề xuất cho UBND tỉnh việc quy hoạch đất đai tỉnh; đưa mức lệ phí cho việc đo đạc, vẽ đồ, xác nhận quyền sử dụng đất, tra cứu sử dụng tài liệu đất đai, v.v Sở TNMT cịn có nhiệm vụ thực chế cửa việc phân đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ chấp đất đai Phòng Đo đạc Vẽ Bản đồ Sở TNMT có nhiệm vụ đo đạc vẽ đồ tất xã tỉnh Ở Bắc Ninh, tính đến thời điểm tháng năm 2004, phòng đo vẽ xong đồ 60 tổng số 66 xã xủa tỉnh (UBND tỉnh Bắc Ninh, 2004) Phòng Đăng ký Đất đai Sở TNMT phụ trách việc giám sát quy trình cấp GCN QSDĐ tỉnh hỗ trợ huyện việc hoàn thành hồ sơ quản lý đất đai Phòng nhận hồ sơ quản lý đất đai PĐC huyện lập để lưu trữ Ngoài ra, phịng xác định loại chi phí việc xin cấp GCN QSDĐ để UBND tỉnh phê duyệt ban hành Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường thực việc xác nhận thẩm định lại đất đai để cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình 63 Hình 17: Hướng dẫn lập hồ sơ cấp GCN QSDĐ Sở TNMT Ở cấp huyện cấp xã, để theo dõi đất, cán địa có Sổ địa để ghi chép lại người sử dụng đất thông tin đất đai sử dụng Hình 18: Sổ địa Trong sổ địa chính, đất ghi chép chủ sở hữu đất, ngày sinh, họ tên vợ/chồng, ngày vào sổ, tờ đồ số, số, vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, GCN QSDĐ số, chữ ký chủ sở hữu đất Sổ địa đồ địa bổ sung cho Mỗi đất sổ địa xác định đồ địa Trong bảng mục lục sổ địa chứa danh sách chủ sở hữu đất số trang sổ 64 Hình 19: Mục lục tên chủ sở hữu đất Sổ địa Sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN QSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai dùng để theo dõi việc cấp GCN QSDĐ, đất, giao dịch đất đai Mỗi năm, UBND huyện UBND xã đưa báo cáo chi tiết thống kê đất đai xã Báo cáo bao gồm việc tổng kết hoạt động năm trước kế hoạch năm Do đồ sổ đăng ký dạng giấy tờ nên khó thống kê sửa đổi ghi Ở huyện khảo sát, việc thu thập số liệu khó khăn số liệu thống kê chưa tổng kết việc tính tốn tay thời gian Ngược lại, Quế Võ, việc thống kê số liệu phòng thuế vài phút tồn hệ thống vi tính hố Các PĐC nên học theo làm Hiện nay, tất giấy chứng nhận đơn từ cất giữ ngăn kéo hay tủ cấp huyện xã Một hệ thống máy tính giúp cho cấp xã huyện thống kê số liệu cách dễ dàng Một hệ thống quản lý đất đai dự kiến trang bị cho toàn cấp địa Tuy nhiên, hệ thống máy tính có cấp tỉnh số cấp huyện, lại chưa có cấp xã, trừ vùng thị Quan trọng hơn, chí số nơi trang bị máy tính, cán PĐC nhiều huyện khơng có đủ kỹ máy tính phần mềm sử dụng lỗi thời Tại huyện, bước thủ tục xin cấp GCN QSDĐ thực giao dịch đất đai niêm yết tiền sảnh Tuy nhiên, thủ tục áp dụng cho doanh nghiệp cơng ty Các bảng tin niêm yết công khai cấp huyện xã dành cho hộ gia đình Có thể rõ bước tiến hành, giá cả, thời gian thực nhằm giúp hộ gia đình có nhận thức thủ tục, cho phép họ tham dự vào thị trường thức, tránh phải trả khoản phí khơng thức Cấp xã cấp làm việc trực tiếp với hộ gia đình; cán địa xã hỗ trợ hộ gia đình giao dịch đất đai hay xin cấp GCN QSDĐ Ở cấp xã, UBND PĐC xã giám sát diện tích đất, loại đất, chủ sở hữu đất, giao dịch đất đai Hằng năm, UBND xã phải đệ trình quy hoạch sử dụng đất dựa yêu cầu sử dụng đất dự án đầu tư xã cho UBND PĐC huyện để chủ tịch UBND huyện phê duyệt Ngoài việc quy hoạch sử dụng đất, cấp xã khảo sát, đo đạc, phân loại, vẽ đồ đất đai Chính phủ hướng dẫn tổ chức phát hành đồ địa quốc gia, UBND hướng dẫn tổ chức phát hành đồ địa cho địa phương UBND xã cán địa 65 xã nơi thực lập đồ Bản đồ địa xã thường có tỉ lệ 1:5000 đến 1:10000 đất xã Mỗi tờ đồ có số ký hiệu xác định Mỗi đất đồ có số ký hiệu xác định, diện tích loại mã hiệu đất: Số đất Loại mã hiệu đất Diện tích Các đất đánh số theo thứ tự nhau, có chia tách đất số đánh số cuối đồ hay cách đánh thêm số phụ b sử dụng Bảng 37: Hệ thống đánh số đất a Trước có tách đất b,c SauTrước có tách đất 10 5b Đối với đồ này, đất có khoảng 15 đến 20 mảnh đất hộ gia đình Thơng tin đất hộ gia đình xem sổ địa Hai số bốn huyện khảo sát tiến hành khảo sát đất đai để cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình Các tờ đồ cất giữ cấp huyện xã Có số loại đồ sử dụng cấp xã Huyện Quế Võ hoàn thành đồ ảnh dựa vào tiêu chuẩn VN2000 thay đồ cũ có từ năm 1978 Ở huyện Khoái Châu Văn Giang tỉnh Hưng Yên, đồ ảnh tỉ lệ 1:2000 sử dụng cho đất nơng nghiệp Có 21 tổng số 25 xã gần thuê Trung tâm Kỹ thuật PĐC tỉnh đo đạc vẽ đồ đất (PĐC huyện Khoái Châu 2004, 3) Huyện Từ Sơn (Bắc Ninh) Văn Giang (Hưng Yên) sử dụng đồ “299” cho đất Một số xã Từ Sơn có đồ địa dựa mạng quốc gia Xã Đình Bảng (Từ Sơn) gần đo đạc lại ghi nhận nhiều thay đổi đáng kể Một số xã huyện Văn Giang có đồ riêng họ lập từ năm 1999 (Phụng Công Tân Tiến) năm 2001 (Nghĩa Trụ) Việc lập đồ tốn nhiều thời gian cơng sức Đó lý số xã cấp GCN QSDĐ đồng loạt để phân chia chi phí hộ gia đình Nhóm nghiên cứu kiến nghị tỉnh huyện nên sử dụng máy tính khảo sát địa điều cho phép việc cập nhật đồ dễ dàng Hiện nay, UBND thuê Trung tâm kỹ thuật PĐC tỉnh lập đồ đất đai, có lẽ chi phí thấp thời gian nhanh việc giao cho công ty tư nhân Hơn nữa, PĐC khơng có đủ nhân lực đào tạo đầy đủ khảo sát đánh giá đất đai Có huyện việc cấp GCN QSDĐ bị chậm trễ yếu lực cán địa xã họ thiếu thiết bị để đo vẽ đồ Vì thế, việc đào tạo khảo sát, quy hoạch sử dụng đất, đánh giá đất đai tài sản gắn liền với đất quản lý đất đai nên thực cán địa cấp để tăng cường lực quản lý đất Một nhiệm vụ quản lý đất đai lập kế hoạch sử dụng đất phân phối đất nông nghiệp cho hộ gia đình Ở huyện Khối Châu Quế Võ, hầu hết xã có quy hoạch sử dụng đất cho 10 năm Ở huyện Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh, số 11 xã có quy hoạch sử dụng đất 10 năm Quy hoạch sử dụng đất đưa thông tin việc thành lập khu công nghiệp, khu du lịch – thương mại, phân bổ đất nông nghiệp đất cho hộ gia đình Tại huyện Văn Giang (Hưng Yên), việc thành lập khu du lịch – 66 thương mại rộng 500 hécta làm cho nhiều hộ gia đình phần tồn đất đai Q trình thị hố tạo nên mối lo cho quyền địa phương việc giải nghề nghiệp cho người dân, họ cần nhận giúp đỡ để phát triển ngành nghề phi nông nghiệp Trong khứ, đất nông nghiệp chia cho hộ gia đình cách cơng dựa vào độ màu mỡ đất khoảng cách từ nơi ở, kết ruộng hộ có xu hướng bị manh mún Mỗi hộ gia đình có số ruộng khác cánh đồng khác Điều làm cho nhiều hộ gia đình gặp khó khăn việc sản xuất nơng nghiệp (38 hộ khảo sát nói ruộng xa so với nơi họ) Bình quân khoảng cách xa hai ruộng sản xuất nông nghiệp hộ khảo sát 1.2 km Hầu hết hộ có hai ruộng cách khoảng km Hình 20: Khoảng cách ruộng Distance Between Plots (m) 700 1400 2100 2800 q82a 3500 4200 4900 Ở huyện Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh, phần ba đất nơng nghiệp có diện tich nhỏ Diện tích trung bình ruộng sào.8 Trung bình, hộ có 10 ruộng Mặc dù huyện khuyến khích việc dồn đổi ruộng, lại khó thực cấp xã hộ gia đình khơng đồng lịng Sự manh mún đất đai vấn đề nghiêm trọng huyện Quế Võ Sự manh mún đất đai dẫn đến mong muốn hợp đất 27 số 76 hộ Trong số hộ chưa cố gắng hợp đất, có hộ nói thủ tục để hợp đất đai phức tạp Mặc dù tất huyện khảo sát khuyến khích hộ gia đình hợp đất, có hộ nói họ khơng phép làm điều Hơn nữa, có hộ thiếu thơng tin ruộng để hợp Có cách để hộ hợp đất đai bán mua đất thị trường Một lựa chọn khác thuê cho thuê đất Tuy nhiên, giá đất đắt hộ gia đình nên khó tìm người sẵn sàng mua hay bán (hay thuê/cho thuê đất) Do đó, sách tốt để giải vấn đề đơn giản hoá thủ tục hợp giao cho quyền địa phương hỗ trợ quy trình hợp đất Hai huyện Khối Châu Văn Giang tỉnh Hưng Yên ví dụ thành cơng việc hợp đất đai Số ruộng trung bình hộ gia đình Khoái Châu 2.5 tổng số ruộng giảm 53 phần trăm sau thực dồn đổi ruộng đồng loạt huyện Mỗi gia đình có từ đến ruộng 80 phần trăm gia đình tham gia vào quy trình hợp Ở huyện Văn Giang, tính đến tháng 7/2004, sào bắc = 360 m2 67 90 phần trăm hộ gia đình tham gia vào quy trình dồn đổi ruộng Những thành cơng có nhờ vào nỗ lực to lớn UBND PĐC cấp huyện xã Việc hợp đất đai nơi tiến hành sau có Chỉ thị số 16 số 05 Đảng uỷ tỉnh Thông tư số 34 UBND tỉnh ban hành Trong khu vực khảo sát có số trường hợp tranh chấp đất đai Hầu hết tranh chấp (70 phần trăm) có liên quan đến ranh giới đất (PĐC huyện Khoái Châu 2004, 3, PĐC huyện Từ Sơn, PĐC huyện Văn Giang) Các loại tranh chấp khác liên quan đến ngõ chủ sở hữu Một số tranh chấp chủ sở hữu xảy thành viên gia đình, liên quan đến việc thừa kế đất từ bố mẹ cho không đăng ký Chưa có trường hợp tranh chấp đất nơng nghiệp ghi nhận huyện Khoái Châu, Văn Giang, Từ Sơn Để giải tranh chấp đất đai, hộ gia đình nộp đơn lên quyền xã Cán xã sau cố gắng hồ giải bên tranh chấp Nếu khơng thành công, đơn từ chuyển lên cấp huyện giải PĐC huyện sau kiểm tra lại đơn, viết báo cáo kiến nghị cho UBND cách giải Một tổ công tác liên ngành bao gồm cán phịng tra, phịng địa chính, phịng tài chính, đại diện tổ chức quần chúng thành lập để giải tranh chấp 4.2 Chất lượng số liệu thị trường đất đai Như đề cập Chương hai, việc kiểm tra xác số liệu thị trường đất đai hộ gia đình khó khăn Tuy nhiên, nhóm nghiên cứu ghi nhận vài trường hợp có khơng trùng khớp điều ghi Sổ đỏ thực tế Bảng 38: Sự xác GCN QSDĐ Tỉnh Huyện Xã Khác chủ sở hữu Khác diện tích đất Khác mục đích sử dụng Bắc Ninh Quế Võ Từ Sơn Nam Văn Châu Đình Sơn Dương Khê Bảng 2 0 0 Hưng Yên Văn Giang Khối Châu Bình Liên Mễ Dạ Minh Nghĩa Sở Trạch 0 0 0 Tổng cộng 12 Có 12 trường hợp có sai khác chủ sở hữu GCN QSDĐ Trong số 12 trường hợp này, có hộ gia đình khơng đổi tên tên chủ sở hữu GCN QSDĐ thành viên khác gia đình; có hộ nói họ khơng thay đổi tên thấy chưa cần thiết; có trường hợp nói họ ngại chi phí đổi tên hộ khơng muốn đổi tên ba lý Việc thiếu xác tên chủ sở hữu thường nguyên nhân việc không đăng ký lại đất chuyển dịch thừa kế Giống trường hợp Hộp Hộp 5, điều dẫn đến khiếu kiện khó giải Khơng có trường hợp sai khác mục đích sử dụng đất ghi nhận Tuy nhiên, có hộ bị ghi sai diện tích đất Ba hộ khơng thực điều chỉnh họ khơng muốn trả thêm thuế; hai hộ khác cảm thấy thủ tục để thay đổi số liệu diện tích đất phức tạp Ngoài ra, lực yếu cán địa mà vài trường hợp việc đo đạc diện tích đất khơng xác Như trường hợp chị Hạnh Hộp 3, diện tích đất thực tế chị bị giảm m2 chị trả thêm phụ phí cho cán địa để họ đo đạc cẩn thận chị thực giao dịch chuyển nhượng đất đai Như vậy, có số trường hợp thơng tin ghi GCN QSDĐ khơng xác Nhiều trường hợp kết việc không đăng ký việc chuyển dịch hay thừa kế thành viên gia đình Tuy nhiên, cịn vài truờng hợp việc quản lý chất lượng số liệu đất đai yếu cán địa Đối với số hộ gia đình, cán 68 chức trách xã huyện cấp sai GCN QSDĐ cho người sử dụng đất Báo cáo Sở TNMT tỉnh Bắc Ninh (2004, 9) PĐC huyện Khoái Châu tỉnh Hưng Yên (2004, 3) yếu Ngoài ra, trường hợp huyện Quế Võ, 90 phần trăm đất ghi đồ lớn so với đồ cũ Sự khác biệt dẫn tới việc khiếu kiện đất đai hộ gia đình, đặc biệt ngõ chung hai hộ Phần lớn, thơng tin Sổ đỏ xác hộ gia đình nhận chúng gần sau có đồ ban hành GCN QSDĐ Hơn nữa, việc có trường hợp khơng xác GCN QSDĐ bị sai lệch phương pháp lựa chọn hộ gia đình Các cán địa huyện/xã giới thiệu cho nhóm nghiên cứu hộ gia đình vấn, họ tránh hộ có “vấn đề” với GCN QSDĐ, đặc biệt hộ có khơng xác đo đạc sai Ngồi ra, việc thiếu hụt hệ thống máy tính với gia tăng giao dịch đất đai dẫn đến việc làm tăng khó khăn việc cấp GCN QSDĐ cách xác sau vài năm 69 Chương Sự khác biệt thành thị nông thôn Ở Việt Nam luật đất đai áp dụng toàn quốc áp dụng chung cho vùng nông thôn thành thị tất quy trình giao dịch đất đai tương tự Dù vậy, có số khác biệt thị trường đất đai thành phố nông thôn Đất đai vùng đô thị đắt nhiều lần so với đất đai vùng nông thơn, thế, thị người nghèo hầu hết người bán Giá đất đai vùng đô thị phụ thuộc lớn vào vị trí mảnh đất, lấy ví dụ, mảnh đất gần mặt đường hay trung tâm bn bán có giá đắt nhiều Những người mua đất hầu hết người tầng lớp giàu có đông số họ đến từ địa phương khác Do đó, thị trường đất đai vùng đô thị sôi động phức tạp so với vùng nơng thơn Kết có nhiều người tham gia vào thị trường đất đai vùng đô thị vùng nông thôn Quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị thường chặt chẽ vùng nơng thơn Vì thế, người mua đất vùng thị thường ý đến vị trí đất quy hoạch sử dụng đất dài hạn thành phố Những thơng tin có lẽ khơng quan trọng thị trường đất đai nông thôn Thêm vào đó, thơng tin thị trường đất đai vùng đô thị cập nhật vùng nông thôn thường thiếu thông tin thị trường đất đai Do đất thị có giá trị cao nên nhiều người tham gia vào thị trường đất đai vùng thị am hiểu muốn có GCN QSDĐ Vì thế, thị trường thức vùng đô thị dường lớn vùng nông thơn, cụ thể Luật đất đai có hiệu lực Diện tích đất thị mở rộng nhanh chóng di cư phát triển khu công nghiệp Kết là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khu thị ngoại ô cao nhiều so với nông thôn Việc cập nhật thơng tin địa vùng thị tốt vùng nông thôn (và chất lượng quản lý thị trường đất đai đô thị tốt hơn) Song, thị trường đất đai đô thị nơng thơn có nhiều điểm chung, áp dụng kết nghiên cứu thị trường đất đai vùng nông thôn cho vùng đô thị Ở vùng đô thị vùng nông thôn tồn hai thị trường đất đai thức khơng thức với lý Tất loại giao dịch đất đai quy trình giao dịch đất đai giống ngoại trừ số sai khác nhỏ (ví dụ thời gian chi phí) Có khác biệt đáng kể việc quản lý đất đai phân quyền từ cấp tỉnh xuống cấp huyện vùng nơng thơn Chính điều làm đẩy nhanh tốc độ quy trình cấp GCN QSDĐ nên thực vùng thị Quy trình lập hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ vùng đô thị lẫn nông thôn đa số việc cấp GCN QSDĐ hàng loạt thường diễn vùng nơng thơn Chính sách tuyển dụng cán PĐC gần ý đặc biệt thiếu cán biên chế Việc quản lý thị trường đất đai vùng đô thị phức tạp chặt chẽ so với vùng nông thôn Đất đai có giá trị có nhiều động lực để có nhiều người đầu vào đất đai Sự đầu đất đai xuất phát từ vùng đô thị, tác động tràn vào vùng nông thôn, chừng mực làm ảnh hưởng đến thị trường đất đai nông thôn Mặc dù người nghèo lợi từ quyền bán hay chấp đất đai, việc khơng có đất đặt họ vào tình rủi ro làm cho họ dễ bị tổn thương Hậu trở nên rõ ràng việc đào tạo nghề hay số loại bảo hiểm xã hội không thực hiện, đặc biệt hộ nông dân nghèo mà nguồn thu nhập họ lại dựa vào hoạt động nơng nghiệp Họ sử dụng đất đai họ tài sản để bán hay chấp 70 Chương Kết luận khuyến nghị Mục tiêu dự án làm cho quy trình giao dịch thị trường đất đai trở nên phù hợp hiệu người nghèo hiểu hộ gia đình chọn tham gia vào thị trường khơng thức thay thị trường thức Từ việc vấn hộ gia đình, chúng tơi nhận thấy hầu hết giao dịch thực thị trường thức Chỉ có phần ba giao dịch thực thị trường khơng thức, điều thực tế cán địa xã giúp đỡ chọn hộ để vấn Một số loại giao dịch thuê/cho thuê đất thực thị trường khơng thức; song quyền cho phép giao dịch diễn hộ gia đình có thời hạn th/cho thuê ngắn Tình hình thị trường đất đai vùng nông thôn nơi khác Tại nhiều nơi, đặc biệt vùng nơng thơn nơi có thị trường đất đai biệt lập, vùng xa xơi, hay vùng nằm cách xa thành phố thị trường đất đai bị hạn chế mặt số lượng (có người tham gia) chất lượng (liên hệ với kết khảo sát thực nghiệm) Phần lớn thủ tục mua bán đất chấp đất rõ ràng đơn giản Vì nhiều hộ gia đình vấn tham gia vào thị trường thức Dù thủ tục cấp GCN QSDĐ chuyển dịch đất đai cịn gọn đơn giản Việc kiểm tra thẩm định mảnh đất thực hai lần cấp xã cấp huyện để cấp GCN QSDĐ xác nhận việc chuyển dịch đất đai Quy trình nên thực lần cấp xã cấp huyện, quan có liên quan nên chấp nhận kết thẩm định Việc cấp GCN QSDĐ thay đổi thơng tin có chuyển dịch đất đai ghi hai lần hai PĐC huyện xã Các bước kéo dài rút ngắn cải thiện tính xác sử đụng hệ thống máy tính nối mạng Ngoài ra, để thực chuyển dịch đất đai, bên chuyển nhượng phải làm việc với nhiều người, bao gồm cán địa xã, cán địa huyện, cán thuế, tốn nhiều thời gian cơng sức hộ gia đình (đơi cịn tốn chi phí khơng thức) Cơ chế cửa nên thiết lập cấp xã để làm giảm bớt thủ tục giao dịch đất đai cho hộ gia đình Các hộ gia đình cảm thấy cần thiết phải có quyền hợp pháp đất đai nhiều người sẵn sàng trả chi phí Mặc dù quy trình địi hỏi 20 bước thực hiện, cán quyền địa phương giúp đỡ hộ gia đình quy trình Sự trợ giúp địi hỏi vài chi phí khơng thức, đặc biệt mảnh đất có tranh chấp, gia đình giả, hay mảnh đất có giá cao Một giải pháp hợp pháp hoá loại phí Cán địa nhận tiền hoa hồng cho việc thực chuyển dịch đất đai, cán ngân hàng cho việc chấp đất đai Các chi phí trợ giúp hợp lý phí đẩy nhanh thủ tục đặt niêm yết công khai giúp cho hộ gia đình biết họ khơng cần phải trả thêm phụ phí Bằng cách thức hố chi phí khơng thức giảm đáng kể khoản chi khơng thức chuyển dịch đất đai Điều không thuận lợi việc thức hố loại phí khơng thức có lẽ loại trừ hộ nghèo Các chi phí dịch vụ người nghèo cần phải hợp lý để họ có khả tốn họ cần trợ giúp để làm cơng việc giấy tờ chí nhiều so với hộ khác Nếu hộ quyền xã phân loại hộ nghèo hộ miễn loại phí thực thủ tục Điều cho phép hộ nghèo tham gia vào thị trường thức Nếu khơng thể đặt phí thức thủ tục đó, cần có biện pháp phạt cán địi hỏi hay nhận khoản tiền khơng thức, hay chí hộ đề nghị đút lót, để ngăn chặn tình trạng 71 Một giải pháp khác để xố bỏ nạn đưa phong bì mở rộng dịch vụ khảo sát đất đai đo vẽ đồ cho đơn vị khác Các công ty tư nhân đảm trách việc đo đạc, vẽ đồ, định giá đất Khi có nhiều cạnh tranh, loại phí dịch vụ trở nên thấp thời gian rút ngắn Dù vậy, có khả hộ gia đình thực thủ tục thơng qua cơng ty tư nhân thay PĐC hay ngân hàng bị quan quyền trì hỗn việc phê duyệt giấy tờ đơn, kết phải có tiền hối lộ cho cán để họ ký đóng dấu hồ sơ Một lý khác để đưa tư nhân vào cạnh tranh nhiều cán quản lý đất đai đủ kiến thức hay lực để quản lý kiểm tra đất đai để cấp GCN QSDĐ hay thực thủ tục giao dịch Cho dù thị trường có mở cho cơng ty tư nhân hay không, việc đào tạo khảo sát đất đai, quy hoạch sử dụng đẩt, định giá đất tài sản gắn liền với đất quản lý đất đai cần thực cán địa cấp để nâng cao lực quản lý đất đai Người dân cần phải nhận thức rõ thủ tục giao dịch đất đai Từ khảo sát cho thấy, có nhiều hộ gia đình biết thủ tục họ trải qua quy trình Tuy nhiên, có hộ tham gia giao dịch đất đai vấn, hộ khơng tham gia vào thị trường đất đai có lẽ khơng có nhận thức thủ tục trợ giúp có từ quyền địa phương Ở huyện có bảng tin PĐC huyện niêm yết bước để cấp GCN QSDĐ thực giao dịch đất đai đặt tiền sảnh, bước dành cho doanh nghiệp công ty Các bảng thông tin tương tự đặt cấp huyện cấp xã dành cho hộ gia đình Theo bước thủ tục, chi phí, thời gian ghi rõ để hộ gia đình nhận biết thủ tục cần thiết để xin cấp GCN QSDĐ thực giao dịch đất đai, nhờ họ tham gia vào thị trường thức Các thủ tục cần thiết để cấp GCN QSDĐ dài phức tạp với nhiều bước nhiều người tham gia Nếu đất đai có lịch sử rõ ràng, khơng có tranh chấp, khơng có vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, việc cấp GCN QSDĐ nên thực thời gian ngắn Để cấp GCN QSDĐ đồng loạt cần tới 27 bước nhiều Có 21 bước thủ tục để cấp GCN QSDĐ riêng lẻ, số bước thủ tục cấp đồng loạt Tuy nhiên, thủ tục để cấp GCN QSDĐ riêng lẻ thực vấn đề đồ đất đai giải Nếu đất đai chưa vẽ đồ, trước chưa có việc cấp GCN QSDĐ đồng loạt địa phương việc cấp GCN QSDĐ riêng lẻ thực Nguyên nhân cán kỹ thuật Trung tâm Kỹ thuật tỉnh không thực đo vẽ đồ cho đất riêng lẻ, chi phí cao hộ riêng lẻ hộ gia đình khơng biết để yêu cầu dịch vụ Đối với đất vẽ đồ, thời gian quy trình lại phụ thuộc vào chi phí khơng thức Thực tế khảo sát khơng nhận thấy có trường hợp cấp GCN QSDĐ từ đầu cho hộ riêng lẻ Chính quyền địa phương nên chịu trách nhiệm việc giải vấn đề cấp GCN QSDĐ Với việc thực luật đất đai mới, hi vọng việc cấp GCN QSDĐ nhanh chóng hiệu quả, với điều kiện phủ địa phương xem vấn đề cấp GCN QSDĐ việc ưu tiên Các hộ gia đình tham gia vào thị trường khơng thức với số lý Một nguyên nhân mảnh đất chuyển nhượng khơng có GCN QSDĐ hay giấy tờ hợp pháp chủ hộ khai báo với người có thẩm quyền việc giao dịch Nếu chủ hộ định khai báo với cấp có thẩm quyền việc giao dịch, thủ tục hợp pháp trở nên phức tạp, giấy tờ đất đai phải UBND xã xác nhận cách cẩn thận, cho phép họ xác định mảnh đất thuộc ai, đồ diện tích đất Kể hộ có giấy tờ hợp pháp phải tuân theo bước vậy, khơng có giấy tờ, quy trình thời gian nhiều Vì nhiều hộ gia đình chọn khơng theo đường thức Với trường hợp đất khơng có giấy tờ hợp pháp, cần phải có quy định thủ tục chuyển nhượng riêng niêm yết cơng khai để quyền địa phương biết phải làm 72 gì, hộ khơng có giấy tờ hợp pháp biết họ khai báo với người có thẩm quyền địa phương việc giao dịch Ngoài ra, việc cấp GCN QSDĐ quan trọng để khuyến khích quy trình thị trường thức Sự tiếp cận thị trường đất đai thức nhiều người bị cản trở họ khơng có GCN QSDĐ Một lý chủ yếu khác để giao dịch không thức diễn loại thuế liên quan đến việc chuyển nhượng đất Một cán địa huyện đề xuất khung giá đất để xác định mức thuế phải niêm yết PĐC huyện phòng thuế để người biết mức giá Điều làm giảm việc định giá đất khoản thuế tuỳ tiện nhờ khuyến khích người thực giao dịch thức Nhiều người vùng nông thôn thiếu thông tin thị trường đất đai; nhiều người số họ chí khơng có đủ kiến thức luật đất đai phép họ tham gia vào hệ thống thị trường nhà đất Việc đào tạo cần thực hệ thống tin thị trường đất đai cần thiết lập vùng nông thôn Trong suốt q trình khảo sát, người có thẩm quyền xã có hiểu biết chi tiết thị trường đất đai Họ biết giao dịch xuất hộ gia đình, hộ có GCN QSDĐ hộ chấp đất Tuy nhiên hệ thống quản lý đất đai máy tính cho phép xã huyện truy cập, lưu trữ thay đổi thông tin cách dễ dàng hộ đồ địa Tóm lại, thủ tục giao dịch nghiên cứu dường khơng q phức tạp Các hộ gia đình tham gia vào thị trường khơng thức khơng phải lúc thủ tục phức tạp việc chậm trễ khảo sát đất đai, mà nguyên nhân khác thiếu GCN QSDĐ, giao dịch diễn gia đình hay họ hàng, hay họ cảm thấy khơng cần thiết phải khai báo với quyền Bởi thủ tục giao dịch đất đai đơn giản, bước, chi phí, thời gian phổ biến rộng rãi khuyến khích thị trường quyền sử dụng đất đai trở nên sôi động 73 Phụ lục: Các mẫu quy trình thực thủ tục nhà đất Cấp GCN QSDĐ A Đơn Xin Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất B Hồ Sơ Thửa Đất C Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Mua bán đất D Đơn Xin Đăng Ký Biến Động Đất Đai E Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất F Biên Bản Họp Gia Đình G Biên Bản V/V Thẩm Định Hồ Sơ Chuyển Nhượng QSD Đất H Biên Bản Thẩm Tra Hồ Sơ Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất I Tờ Khai Lệ Phí Trước Bạ J Tờ Khai Nộp Thuế Chuyển Quyền K Quyết Định Uỷ Ban Nhân Dân Huyện V/v Chuyển Nhượng Cấp GCN QSD Đất Thuê/cho thuê đất L Đơn Xin Thuê Đất M Hợp Đồng Thuê Đất Thế chấp đất N Giấy Đề Nghị Kiêm Phương Án Vay Vốn O Đơn Yêu Cầu Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất, Tài Sản Gắn Liền Với Đất P Biên Bản Xác Định Giá Trị Tài Sản Bảo Đảm Q Đơn Yêu Cầu Đăng Ký Bảo Lãnh Quyền Sử Dụng Đất, Tài Sản Gắn Liền Với Đất R Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất, Tài Sản Gắn Liền Với Đất S Hợp Đồng Tín Dụng 74 Tài liệu tham khảo Bộ LĐTBXH – Trung tâm Thống kê Thông tin Lao động Xã hội, 2002 Số liệu Thống kê Lao động - Nghề nghiệp Việt Nam 1996-2000 Hà Nội: Nhà xuất Lao động – Xã hội Cơng ty Tài Quốc tế, 2004 Phân tích Các vấn đề Quản lý Đăng ký Đất đai Việt Nam Hà Nội: Nhóm Tư vấn ERU De Soto, Hernando, 2000 Bí mật tư bản: Tại chủ nghĩa tư thắng phương tây lại thất bại nơi khác New York: Sách Đỗ Quý Toàn Laskhmi Iyer, 2003 “Quyền sử dụng đất phát triển kinh tế: Bằng chứng từ Việt Nam” Nghiên cứu Ngân Hàng Thế Giới 3120 FAO, 2002 Các nghiên cứu quyền sở hữu đất Luật Đất Đai 1993 Luật Đất Đai số 13/2003/QH11 Ngân Hàng Phát Triển Châu Á, 2003 Tạo Thị Trường Tốt Hơn Cho Người Nghèo: Tài liệu Hội Thảo Khởi Động tháng 11, 2003 Hà Nội: ADB Ngân Hàng Thế Giới, 2003 Báo cáo Phát triển Việt Nam 2004: Đói nghèo Báo cáo nhóm nhà tài trợ cho Họp Nhóm Tư vấn Việt Nam, Hà Nội, 2-3 tháng 12, 2003 Hà Nội: Ngân Hàng Thế Giới Nguyễn Đình Cung cộng sự, 2004 Lịch sử hay sách: Tại tỉnh phía bắc không tăng trưởng nhanh hơn? Hà Nội: UNDP Phạm Trúc Chi cộng sự, 2004 ”Tiếp cận nguồn lực: Trường hợp nghiên cứu hộ gia đình nông thôn Việt Nam.” Hà Nội: Công ty Tư vấn Kinh tế Mêkơng PĐC huyện Khối Châu, 2004 Tổng hợp Kết Dồn Đổi ruộng Đất nơng nghiệp Phịng Giao thơng – Xây dựng - Địa huyện Từ Sơn, 2002 Tổng hợp kết Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Từ Sơn tính đến ngày 31/12/2002 Tổ công tác Vẽ đồ Nghèo Liên bộ, 2003 Nghèo đói Bất bình đẳng Việt Nam: Mẫu không gian Các nhân tố địa lý Hà Nội: Viện nghiên cứu Chính sách Thực phẩm Quốc tế Viện nghiên cứu Phát triển Tổng cục Địa chính, 2001 Thơng tư số 2074/TT-TCĐC ngày 14/12/2001 Hướng dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin giao đất, thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Tổng cục Thống kê, 2003 Kết Tổng khảo sát Nông thôn, Nông nghiệp, Thuỷ sản Hà Nội: Nhà xuất Thống kê _, 2004a Kết Khảo sát Thu nhập Chi tiêu Hộ gia đình 2002 Hà Nội: Nhà xuất Thống kê 75 _, 2004b Niên giám Thống kê 2002 Hà Nội: Nhà xuất Thống kê Trần Hoàng Kim, 2002 Tư liệu kinh tế xã hội 631 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Việt Nam Hà Nội: Nhà Xuất Bản Thống Kê UBND huyện Khoái Châu – PĐC, 2004 Báo cáo Kết công tác năm 2003 – tháng đầu năm 2004 phương hướng nhiệm vụ tháng cuối năm 2004 UBND huyện Quế Võ, 2004 Quyết định số 1163/QD-UB ngày 7/72004 UBND huyện Từ Sơn – PĐC, 2003 Thống kê Đất đai đến ngày 1/10/2003 UBND huyện Từ Sơn – Phòng Giao thơng – Xây dựng - Địa chính, 2002 Báo cáo kết cơng tác giao thơng, xây dựng, địa năm 2002 phương hướng nhiệm vụ năm 2003 6/12/2002 _, 2003a Thống kê việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 _, 2003b Báo cáo số 191/BC-GTXDĐC Kết công tác Địa – Giao thơng – Xây dựng năm 2003 ngày 30/11/2003 UBND huyện Văn Giang – PĐC, 2004 Báo cáo số 79/BC-ĐC tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Văn Giang ngày 14/7/2004 UBND tỉnh Bắc Ninh, 2003 Quyết định số 137/2003/QĐ-UB _, 2004a Quyết định số 69/2004/QĐ-UB ngày 20/5/2004 V/v ban hành quy định khung giá loại đất áp dụng tỉnh Bắc Ninh _, 2004b trích ngày 5/7/2004 UBND tỉnh Bắc Ninh - Sở Tài Nguyên Môi Trường, 2004 Báo cáo kết công tác tháng đầu năm, phương hướng nhiệm vụ công tác tháng cuối năm 2004 Ngày /7/2004 UBND tỉnh Hưng Yên, 2004 trích ngày 5/7/2004 76 ... trình giao dịch thị trường đất đai có ảnh hưởng tới người nghèo, khảo sát chất lượng hồ sơ quản lý đất đai quyền Nghiên cứu khảo sát hai thị trường đất đai thức khơng thức quyền sử dụng đất theo... tuỳ trường hợp, khuyến khích người dân tham gia vào giao dịch thức Người dân nông thôn thiếu thông tin thị trường đất đai luật đất đai Điều cản trở nhiều người tham gia vào thị trường đất đai. .. hoạt động thị trường đất đai tài liệu hố Các mục tiêu dự án bao gồm: Đánh giá tác động thị trường đất đai Việt Nam người nghèo Phân tích việc thực tác động Luật đất đai hành Luật đất đai ban hành
