Đang tải... (xem toàn văn)
Luật Đất đai sửa đổi năm2003, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004 đã thu hút được sự quan tâm
Sửa đổi Luật Đất đai Việt Nam 2004 qua Cách nhìn Doanh nghiệp Tháng 11/2004 Báo cáo thực T.S Hàn Mạnh Tiến Lê Văn Hà Công ty Nghiên cứu Tư vấn Chuyển giao Công nghệ Đầu tư (Concetti) Với hỗ trợ kỹ thuật hiệu đính Nick Freeman, Julian Carey David Ray DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CONCETTI Công ty Nghiên cứu Tư vấn Chuyển giao Công nghệ Đầu tư TNMT Tài nguyên Môi trường FDG Thảo luận nhóm theo chủ đề chuyên sâu HSB Khoa Quản trị kinh doanh, Đại học Quốc gia Hà Nội KCN Khu công nghiệp USAID Cơ quan phát triển quốc tế Hoa Kỳ VNCI Dự án nâng cao lực cạnh tranh Việt Nam VYBS Hiệp hội doanh nghiệp trẻ Việt Nam MỤC LỤC Chương 1: Giới thiệu Bối cảnh sở nghiên cứu Các Mục tiêu Nghiên cứu Phương pháp Nghiên cứu Chương 2: Pháp luật đất đai Việt Nam Việc sử dụng đất đai Việt Nam Thực hành Quyền sử dụng đất Hệ thống quản lý đất đai Kết luận Chương 3: Luật Đất đai hành - Vấn đề hậu Nhận dạng chất đất đai Vai trò Nhà nước Tính đồng Luật Những điều khoản chưa hợp lý 10 Thiếu tính minh bạch 10 Kết luận 11 Chương 4: Những phát 14 Quyền sử dụng đất 14 Thời hạn sử dụng đất 14 Các qui định đấu giá quyền sử dụng đất 15 Hồ sơ xin giao đất thuê đất 15 Thủ tục giao đất cho thuê đất doanh nghiệp 19 Các thủ tục đăng ký giao đất, thuê đất 20 Đối với đất giải phóng mặt 20 Đối với đất chưa giải phóng mặt 22 Tính minh bạch thủ tục đệ trình đơn xin giao đất, thuê đất 24 Sự tham gia cấp quyền liên quan 24 Quản lý Quy hoạch vùng Quy hoạch đô thị 25 Đền bù giải phóng mặt 27 Giải phóng mặt 27 Giá đất việc đền bù 28 Trách nhiệm Nhà nước việc đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp 29 Sự không thống với Luật khác 31 Mâu thuẫn với Luật Đầu tư nước Việt Nam 31 Mâu thuẫn với Luật xây dựng 32 Chương 5: Kết luận Kiến nghị 33 Phụ lục 1: Ý kiến đóng góp người tổ chức hội thảo, đại biểu bên liên quan 35 Các hội thảo theo chủ đề chuyên sâu 35 Tiến sỹ Phạm Duy Nghĩa (Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội) 41 Nguyễn Gia Hảo (Giám Đốc, Công ty Tư vấn Đầu tư Kinh Doanh Hà Minh) 43 Tiến sĩ Đặng Đức Đạm (Ban Nghiên cứu Thủ tướng Chính phủ) 47 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) 49 Nguyễn Minh Phú (Giám đốc công ty TNHH Dịch vụ Xuyên Thái Bình Dương) 53 Mục lục bảng Bảng 1: Danh sách giấy phép bổ sung chung 16 Bảng 2: Các quan hữu quan trình xin thủ tục cấp đất 19 Bảng 3: Loại dịch vụ hạ tầng sở quan cung cấp 30 Mục lục hình Hình 1: Mơ tả Phương pháp Nghiên cứu Hình 2: Các thủ tục xin giao đất, thuê đất đất phóng mặt 20 Hình Thủ tục giới thiệu địa điểm giao đất, thuê đất đất chưa giải phóng mặt 22 Hình 4: Trình tự xét duyệt hồ sơ đất chưa giải phóng mặt 24 Hình 5: Kết hợp đơn xin thuê đất với đơn xin giấy phép đầu tư 31 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 31 Hình 6: Trình tự thực thủ tục theo dự thảo Nghị định 31 hướng dẫn việc thực Luật đất đai 2003 31 Hình 7: Xung đột Trình tự thi hành thủ tục theo dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Luật xây dựng 32 Mục lục nghiên cứu trường hợp Nghiên cứu trường hợp 1: Cơng ty Cổ phần Nhựa Sài Gịn 15 Nghiên cứu trường hợp 2: Hồ sơ xin Thuê đất Công ty TNHH Nam Tường thành phố Hồ Chí Minh 16 Nghiên cứu trường hợp 3: Công ty cổ phần YS 28 Nghiên cứu trường hợp 4: 50 Đô la cho mét vuông đất 28 Nghiên cứu trường hợp 5: Tiếp cận với đường quốc lộ 30 Chương 1: Giới thiệu Bối cảnh sở nghiên cứu Luật Đất đai sửa đổi năm 2003, thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2004 thu hút quan tâm to lớn đông đảo tổ chức cá nhân Việt Nam Đặc biệt, giới doanh nghiệp quan tâm đến điểm sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2003 so với Luật Đất đai ban hành vào năm 1993 Tuy nhiên, điểm sửa đổi bổ sung phát huy hiệu lực đầy đủ sau ban hành nghị định hướng dẫn văn hướng dẫn thực thi khác triển khai Là văn pháp quy có khả tác động lớn trực tiếp đến hoạt động kinh doanh, Nghị định cần phải xem xét đến, thể mong muốn giới doanh nghiệp Mặc dù quan soạn thảo tiến hành trình tham vấn Dự án Nâng cao Năng lực Cạnh tranh Việt Nam (VNCI), Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID) tài trợ khởi xướng nghiên cứu nhằm thu thập nhiều ý kiến đóng góp giới doanh nghiệp cho Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai Mục đích nghiên cứu nhằm cung cấp thêm đóng góp bổ sung để soạn thảo ban hành nghị định thông qua việc thu thập, tổng hợp báo cáo ý kiến đóng góp sâu từ phía doanh nghiệp tư nhân số vấn đề cụ thể Đợt khảo sát tiến hành từ tháng đến tháng năm 2004 với phối hợp VNCI, Hội Doanh nghiệp Trẻ Việt Nam (VYBS) Khoa Quản trị Kinh doanh (HSB) trường Đại học Quốc gia Hà Nội Công ty Nghiên cứu Tư vấn Chuyển giao Công nghệ Đầu tư (CONCETTI) cung cấp phần tư vấn kỹ thuật Các Mục tiêu Nghiên cứu Hai mục tiêu nghiên cứu cụ thể xác định nhằm thu thập nhiều ý kiến đóng góp đánh giá doanh nghiệp số vấn đề đặt Dự thảo Nghị định Đó là: i) ii) nghiên cứu phân tích vấn đề cụ thể Dự thảo Nghị định có ảnh hưởng trực tiếp liên quan đến doanh nghiệp, tính quán Dự thảo với Luật đất đai mới; thu thập ý kiến đóng góp vấn đề này; chủ yếu mong muốn khuyến nghị giới doanh nghiệp Nhóm nghiên cứu cố gắng đảm bảo khuyến nghị Dự thảo Nghị định phù hợp với Luật Đất đai tính đến yêu cầu đảm bảo tính quán với văn pháp quy liên quan đến đầu tư, xây dựng, v.v Để đạt hai mục tiêu nói trên, nhóm nghiên cứu tập trung chủ yếu đến vấn đề cụ thể đề cập đến Luật Đất đai sửa đổi Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện: i) Các điều kiện thủ tục thuê đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng dự án sản xuất đầu tư kinh doanh ii) Các thủ tục quy trình đền bù giải phóng mặt dự án phê duyệt iii) Các điều kiện cần thiết để đảm bảo cho doanh nghiệp sử dụng có hiệu quyền sử dụng đất Phương pháp Nghiên cứu Nhóm nghiên cứu áp dụng số phương pháp nghiên cứu khác để thu thập thông tin, bao gồm: i) nghiên cứu bàn; ii) thảo luận theo nhóm chuyên sâu (FGD); iii) vấn trực tiếp Hình mơ tả cách áp dụng phương pháp nghiên cứu mối tương quan phương pháp nghiên cứu Đầu cuối nghiên cứu báo cáo trình bày phát nghiên cứu Một hội thảo tổ chức để phổ biến kết nghiên cứu đồng thời để tác động đưa khuyến nghị sửa đổi vào Dự thảo Nghị định trình ban hành Hình 1: Mơ tả Phương pháp Nghiên cứu Nghiên cứu bàn Các hoạt động Các đầu i) Nghiên cứu so sánh Luật đất đai iv) Bản tóm tắt điểm sửa đổi bổ sung liên quan đến hoạt động kinh 1993 2003 ii) Nghiên cứu phân tích Dự thảo Nghị doanh Luật Đất đai v) Bản mơ tả quy trình thủ tục quy định liên quan đến vấn đề trọng iii) Nghiên cứu luật liên quan (Ví dụ: tâm nghiên cứu Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, v.v.) vi) Xác định vấn đề thảo luận thảo luận nhóm chuyên sâu (FGDs) định hướng dẫn hành FGD Các hoạt động Các đầu i) Tổ chức thảo luận nhóm chuyên sâu Hà Nội, Hải Phòng, TP HCM, Đồng Nai (với đại diện 200 doanh nghiệp địa phương) iv) Tóm tắt ý kiến doanh nghiệp vấn đề Luật đất đai Dự thảo Nghị định v) Tóm tắt mong muốn, đề xuất ii) Trình bày kết nghiên cứu doanh nghiệp vấn đề bàn Dự thảo Nghị định iii) Thu thập ý kiến đóng góp vi) Tập hợp đề xuất cho khuyến nghị đại diện doanh nghiệp vấn sâu Phỏng vấn Các hoạt động Các đầu i) Tiến hành 10 vấn sâu với 10 doanh nghiệp TP HCM Hà Nội ii) Đưa thêm chứng chứng minh cho vấn đề phát trình nghiên cứu bàn thảo luận nhóm chuyên sâu Chương 2: Pháp luật đất đai Việt Nam Ở Việt Nam, có lẽ chưa có lĩnh vực lại xảy nhiều tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, kiện tụng xung đột lĩnh vực đất đai Cũng chưa có đạo luật đời lại tốn nhiều thời gian Luật Đất đai thời gian vừa qua Hệ thống văn pháp quy quy định vấn đề đất đai Việt Nam tương đối khác biệt với nhiều quốc gia khác Thực tế có nguyên từ đặc điểm riêng có hệ thống trị quốc gia quan niệm quyền sở hữu đất đai Việt Nam điều kiện kinh tế xã hội khác biệt Các vấn đề đề cập tới nghiên cứu này, giới hạn chủ đề có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh, lại phần tách rời khung pháp lý chung, theo nghĩa rộng, phải xem xét bối cảnh có nhiều đặc trưng khác biệt khung pháp lý Chương giới thiệu lịch sử đời luật đất đai, trình bày việc quản lý hệ thống sử dụng đất đai Cả hai phần cần thiết nhằm tạo hiểu biết vấn đề cụ thể liên quan đến đất đai Việc sử dụng đất đai Việt Nam Khái niệm quyền sở hữu đất đai yếu tố định hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, ảnh hưởng đến đặc trưng Khơng có đất đai thuộc sở hữu tư nhân nước Công hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam mà có đất đai tài sản toàn dân, Nhà nước - nhân dân ủy quyền quản lý giám sát toàn đất đai Các thành viên xã hội, thể nhân hay pháp nhân có quyền liên quan đến đất đai, quyền sử dụng, chuyển nhượng cho thuê đất Tất qui định cụ thể liên quan đến đất đai phải tuân theo nguyên tắc đạo Theo Hiến pháp nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà năm 1960 (sau này, năm 1980, đổi tên thành Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam), nhà nước cho phép sở hữu tư nhân đất đai Điều 14 Hiến Pháp qui định rằng: “Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu đất đai tư liệu sản xuất nông dân nhà tư nước Kể từ ban hành Hiến pháp sửa đổi năm 1980, với việc đặt khu vực tư nhân ngồi vịng pháp luật, đất đai (như tư liệu sản xuất quan trọng nhất) hoàn toàn bị quốc hữu hố cách tồn diện Đặc biệt, theo Điều 14: ‘tồn đất đai, rừng, sơng, [và] hồ thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, từ năm 80, cải cách đất đai bắt đầu diễn số lĩnh vực khu vực định Việt Nam Các mốc lịch sử quan trọng việc ban hành “Chỉ thị 10” “Chỉ thị 100” Uỷ ban Trung ương Đảng Cộng sản cho phép nông dân trồng trọt phần đất “được giao” riêng mình, với điều kiện họ phải nộp lại phần sản phẩm khốn cho Nhà nước Q trình “cải cách kinh tế” thức bắt đầu sau Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ năm 1986 Cùng với việc áp dụng “chính sách mở cửa” quan hệ kinh tế đối ngoại, Luật Đầu tư nước ban hành vào năm 1987, lần phủ thức phép cho chủ thể kinh doanh “ngoài quốc doanh” nước thuê đất Theo qui định luật này, nhà đầu tư nước ngồi có quyền th đất Chính phủ thành lập cơng ty 100% vốn nước ngồi cơng ty liên doanh với đối tác Việt Nam Điều 18 Hiến pháp năm 1992 thức có hiệu lực vào tháng 1/1993 thay cho Hiến pháp năm 1980 qui định: “Nhà nước giao đất cho cá nhân tổ chức sử dụng ổn định lâu dài” Theo tinh thần hiến pháp, cơng ty nhận Quyền sử dụng đất từ Nhà nước để sử dụng vào mục đích kinh doanh Các cơng ty thuộc khu vực tư nhân Nhà nước giao đất để thực dự án đầu tư, khả mà trước có doanh nghiệp nhà nước hưởng lợi ích Theo Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993, Sắc lệnh Quyền Nghĩa vụ người sử dụng đất nước (bao gồm cá nhân tổ chức), quy định chi tiết hướng dẫn cụ thể làm tổ chức kinh doanh có quyền sử dụng đất, cách áp dụng phương pháp sau đây: i) ii) iii) Cấp đất, trả tiền sử dụng đất Cấp đất, phải trả tiền sử dụng đất cho Chính phủ Thuê đất Chính phủ Tuy nhiên, có ngun tắc giữ lại hai Hiến pháp 1980 1992, quyền sở hữu đất đai thuộc kiểm sốt tồn dân, Nhà nước đại diện cho dân có tồn quyền quản lý định đoạt Quy định khiến cho luật đất đai Việt Nam khác biệt chất so với qui định đất đai hầu khác, kèm theo quy định điểm khác biệt khai thác, sang nhượng, mua sắm đất công ty Việt Nam Thực hành Quyền sử dụng đất Theo luật đất đai hành Việt Nam, tổ chức kinh doanh có quyền sử dụng đất thông qua: i) thuê đất nhà nước giao đất; ii) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ chủ thể khác, thông qua giao dịch dân sự; iii) Nhà nước bán đấu giá quyền sử dụng đất Theo Điều 34 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh doanh có quyền nhận đất thông qua việc mua trực tiếp quyền sử dụng đất, trường hợp sau: i) Xây dựng nhà thuê bán ii) Đầu tư xây dựng sở hạ tầng thuê chuyển nhượng cho bên thứ ba iii) Xây dựng sở sản xuất, kinh doanh, tiện ích cơng cộng có mục đích kinh doanh iv) Sản xuất nơng nghiệp nuôi trồng thuỷ sản Quyền sử dụng đất, không quyền sở hữu, mang lại số lợi ích mà thực tế tương tự lợi ích “quyền gần sở hữu” Các cơng ty có quyền: i) ii) iii) iv) v) chấp quyền sử dụng đất cho chủ thể hợp pháp khác; trao đổi quyền sử dụng đất với bên thứ ba; bán cho thuê lại quyền sử dụng cho bên thứ ba; góp vốn quyền sử dụng đất; tặng quyền sử dụng cho bên thứ ba Một hình thức khác quyền sử dụng đất có hạn chế tổ chức kinh doanh cho thuê đất nhà nước giao để toán tiền thuê đất hàng năm Trong trường hợp này, công ty sử dụng đất để thực dự án đầu tư lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản sản xuất muối, để thực dự án kinh doanh để xây dựng cơng trình cơng cộng nhằm mục đích kinh doanh Khi trả tiền thuê đất đầy đủ hàng năm, cơng ty có quyền: i) ii) chấp quyền sử dụng đất cho chủ thể hợp pháp khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba Ngồi cách có quyền sử dụng đất thông qua việc cho thuê giao đất, tổ chức kinh doanh có quyền sử dụng đất thông qua giao dịch dân thông thường qua bên thứ ba, chẳng hạn: i) ii) Quyền sử dụng đất chuyển giao từ chủ thể khác Quyền sử dụng đất vốn góp dạng vật cho tổ chức kinh doanh iii) Quyền sử dụng đất chủ thể khác cho thuê Quy định đấu giá quyền sử dụng đất Chính phủ ban hành kể từ năm 2000, quy trình đấu giá cơng khai Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng thử nghiệm số trường hợp hạn chế liên quan đến khu đất có tiềm kinh doanh lớn, trung tâm thành phố (trong trường hợp đất dùng cho mục đích kinh doanh) cho khu đất xây dựng nhà khu đô thị Nhưng quy trình chưa phổ biến để giúp doanh nghiệp có đất cho dự án đầu tư Hệ thống quản lý đất đai Hai quan chịu trách nhiệm quản lý đất đai cấp trung ương Chính phủ (cơ quan hành cao có thẩm quyền chung) Bộ Tài Nguyên Môi trường (MONRE) Về vấn đề liên quan đến sử dụng đất tổ chức kinh doanh, quan có quyền trách nhiệm sau: i) ii) iii) soạn thảo phê duyệt qui hoạch tổng thể việc sử dụng đất; định địa giới hành chính; ban hành văn pháp luật hướng dẫn việc thực Luật Đất đai Ở cấp tỉnh, quan chịu trách nhiệm quản lý đất đai Uỷ ban Nhân dân (với tư cách quan hành có thẩm quyền chung) Sở Tài Nguyên Môi trường (DONRE) (với tư cách quan hành quản lý chuyên môn) Về vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất tổ chức kinh doanh, quan có quyền trách nhiệm sau: i) ii) iii) chuẩn bị, quản lý thực quy hoạch tổng thể sử dụng đất tỉnh; làm đầu mối việc thẩm định phê duyệt đơn xin cấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh doanh; cung cấp dịch vụ hành liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận đăng ký thay đổi liên quan đến người sử dụng đất Nhìn chung, việc giao đất phủ thực theo trình tự bước sau đây: i) ii) iii) iv) Bước 1: Chuẩn bị trình Đơn xin cấp đất thuê đất tới quan có liên quan Bước 2: Đánh giá thẩm định hồ sơ xin thuê đất cấp đất quan chức tương ứng Bước 3: Bồi thường quyền sử dụng đất giải phóng mặt Bước 4: Ra định cấp đất cho thuê đất UBND cấp tỉnh Trong giao dịch dân sự, tổ chức kinh doanh có quyền sử dụng đất từ thực thể nhà nước khác, tổ chức kinh doanh có nghĩa vụ hồn thành quy trình đăng ký thay đổi quyền sử dụng đất cách: i) hoàn tất giao dịch dân có liên quan, phù hợp với Bộ Luật Dân trước dự án họ triển khai Thu hồi đất Các quy định vấn đề thu hồi đất không nêu trường hợp doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm lại thuê tài sản kèm theo với thời gian trả phí lâu Một doanh nghiệp Hà Nội băn khoăn liệu họ có vi phạm pháp luật khơng họ đăng ký thuê đất trả tiền thuê theo năm sau lại thuê lại tài sản với thời hạn trả phí vịng hai năm Họ băn khoăn cách mà khó khăn giải Kiến nghị phương pháp giải trả tiền thuê đất hai năm lần thay năm lần Các doanh nghiệp thành phố Hồ Chí Minh bổ sung nhiều vấn đề cho hội thảo Nghị định quy định Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố có quyền thu hồi đất mảnh đất khơng dùng để kinh doanh, bị dùng sai mục đích Tuy nhiên, dự án đầu tư lớn mà việc huy động vốn triển khai đến hàng năm việc dùng mảnh đất cấp theo mục đích ban đầu điều khó khăn vịng hai năm đầu Một nhà quản lý doanh nghiệp công ty liên doanh kiến nghị trường hợp vậy, loại hình kinh doanh quy mơ dự án nên tính đến Đối với dự án vậy, chủ đầu tư nên cho phép triển khai đầu tư ngắn hạn hai ba năm đầu, sau chuyển sang đầu tư dài hạn Ví dụ như, thay để hoang đất, chủ đầu tư chuyển thành bãi đỗ xe cho thuê Những vấn đề khác - Cấp sổ đỏ: Tại Đồng Nai, người ta đặt câu hỏi có điều khác biệt cấp sổ đỏ giao sổ đỏ Cho thuê lại đất khu công nghiệp: Cũng Đồng Nai, đại diện công ty băn khoăn liệu cơng ty ơng có phải đáp ứng u cầu cho thuê lại đất khu công nghiệp hay không Giải tranh chấp: Các đại diện giới doanh nghiệp Hà Nội kiến nghị việc phân quyền quản lý đất nên giới hạn vào cấp Các tranh chấp xung đột cần phải giải cấp liên quan có thẩm quyền, khơng nên ln ln trình lên cấp cao Việc triển khai quy định luật pháp, có kế hoạch ban hành sớm, nên hoãn lại 40 Tiến sỹ Phạm Duy Nghĩa (Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội) Tính cần thiết đề tài nghiên cứu Luật Đất đai ban hành có giá trị pháp lý từ 1/7/2004, việc ban hành văn hướng dẫn đạo luật trở nên cấp thiết muộn mằn Đất đai tải sản khan hiếm, cần sử dụng có hiệu Phân bổ sử dụng đất cách hợp lý trở thành thách thức nước nghèo Trong trình xây dựng văn hướng dẫn thi hành đạo luật quan trọng này, tham vấn giới doanh nhân công việc quan trọng, doanh nhân tạo hội lao động, họ định tính hiệu việc sử dụng đất ngày tương lai Vì lẽ đó, cơng trình nghiên cứu HSB nhóm tư vấn Concetti cần thiết, đặc biệt việc tập hợp đại diện cho ý kiến giới doanh nhân liên quan đến quy định giao đất cho thuê đất doanh nghiệp kinh doanh Phương pháp nghiên cứu Nhóm nghiên cứu hồn tất cơng trình nghiên cứu gần 30 trang phụ lục Đây kết nghiên cứu công phu, nghiêm túc, với phương pháp hợp lý Tôi đánh giá cao cách tập hợp ý kiến doanh nhân, cách tổ chức hội nghị chuyên gia, cách tiến hành SWOT rõ điểm yếu mạnh quy chế giao, cho thuê đất thời Các kiến nghị đưa có lập luận chặt chẽ, có giá trị tham vấn cao, cịn có giá trị lớn việc triển khai thi hành văn luật tương lai Các kết chủ yếu Bản kiến nghị đánh giá tình hình giao, cho thuê đất trước sau Luật đất đai 2003 ban hành Các đánh giá dựa văn pháp luật tùy thời điểm, khảo sát mơ hình thực tế từ đưa định cụ thể cho vấn đề như: (i) quy trình giao cho thuê đất, (ii) đền bù giải phóng mặt bằng, (iii) thẩm quyền quan nhà nước, sở tài nguyên môi trường tỉnh HĐND địa phương Bản nghiên cứu phân tích quy định hành mối tương quan với qui phạm pháp luật đa ngành khác, đặc biệt phát luật quy hoạch sử dụng đất, quy chế khuyến khích bảo hộ đầu tư bảo vệ quyền người sử dụng đất hợp pháp trước vi phạm người thứ ba Bản nghiên cứu rõ điểm chưa khả thi dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, nhấn mạnh vào điểm đây: (i) hồ sơ xin cấp thuê đất sơ sài, tạo điều kiện cho quan quản lý hội tùy tiện nhận giải yêu cầu thuê đất doanh nghiệp, (ii) tiêu chí giao cấp đất chưa rõ ràng, (iii) phối hợp quan có liên quan chưa minh định Giá trị kiến nghị Trong bối cảnh Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai ban hành, khuyến cáo nghiên cứu có giá trị cảnh báovề khuyết tật văn pháp luật mà thi hành bất cơng xã hội khơng giảm, ngược lại gia tăng Giá trị khuyến nghị chủ yếu chỗ cảnh báo nguy tiềm ẩn thực thi sách đât đai liên quan đến doanh nghiệp tư nhân Theo nghĩa vậy, cơng trình có ý nghĩa thực tiễn to lớn việc tổ chức triển khai luật Nghị định đất đai Những thảo luận xung quanh Luật đất đai mà nhóm nghiên cứu tiến hành cịn có 41 tác dụng nhân rộng kết nghiên cứu, tập trung ý kiến giới doanh nhân giới nghiên cứu, với hy vọng tiếng nói có tác dụng lâu dài hoạch định thực thi sách đất đai Nhận xét chung Nhìn tổng thể, tơi cho cơng trình nghiên cứu HSB Concetti có giá trị thực tiễn đáng kể Nếu có điều kiện, tơi hy vọng cá nhân tổ chức liên quan tạo điều kiện sở vật chất để chỉnh sửa kết nghiên cứu phát hành rộng rãi kết cho công chúng nước ta tham khảo Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2004 Phạm Duy Nghĩa 42 Nguyễn Gia Hảo (Giám Đốc, Công ty Tư vấn Đầu tư Kinh Doanh Hà Minh) Trước tiên xin cảm ơn Ban Tổ chức cho tơi có hội tham dự phát biểu Hội thảo Do thời lượng phát biểu gói gọn p hút nên khơng thể nói hết ý, theo u cầu Tiến sỹ David Ray, Phó Giám đốc dự án VNCI, xin gửi tới Ban tổ chức ý kiến bình luận tơi sau: Đất đai vấn đề liên quan tới người, thành ngữ Việt Nam có câu "Sống người nhà, chết người mồ", "tấc đất tấc vàng"… Mối quan tâm vấn đề thể qua số lượng người tham dự Hội thảo cao so với dự tính Ban tổ chức trơng đợi (Thơng thường số người dự hội thảo chiếm 50 - 60% so với giấy phát ra, hội thảo số người tham dự lên tới 90%) Mặc dù thuyết trình viên kết khảo sát không gẫy gọn, song báo cáo viết nêu lên nhiều vấn đề doanh nghiệp đất đai Tuy nhiên, ý kiến đóng góp đại biểu hội thảo, xin nêu số ý kiến bổ sung sau Đất đai tài nguyên tài sản quốc gia Bản thân khơng sinh sơi nảy nở; tiện ích phụ thuộc vào việc khai thác, sử dụng người cho bảo vệ mơi trường, trì cân sinh thái phát triển bền vững, không ngừng nâng cao sản lượng cách bền vững đồng thời nâng cao đời sống người dân Đối với doanh nghiệp, đất đai cịn tham gia vào q trình sản xuất, phần giá trị hàng hoá Trong xu phát triển theo hướng tối ưu hoá thị trường, thành đạt doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào địa điểm lựa chọn chiến lược phát triển, marketing đại người ta nhấn mạnh tới địa điểm: địa điểm, địa điểm địa điểm (location, location and location) Vì vậy, riêng đất đai không (trong kinh tế, người ta hiểu đất đai bao gồm tài nguyên vốn sẵn có mặt đất lịng đất) vừa có giá trị vừa có giá trị sử dụng, hội đủ hai thuộc tính hàng hố Cho nên doanh nghiệp người dân cần đối xử với đất đai loại hàng hoá khác Trên thực tế, cho dù doanh nghiệp người dân mối quan hệ liên quan tới đất đai nay, quyền sở hữu chưa thừa nhận, quyền định đoạt chưa đủ trọn vẹn, riêng rủi ro hồn tồn đầy đủ (!), việc giao dịch gọi "quyền sử dụng đất" lâu diễn thứ hàng hoá Nay, Luật đất đai mới cho phép chuyển nhượng "quyền sử dụng" theo giá trị trường thời điểm chuyển nhượng Dù sao, tín hiệu đáng mừng Cái khác mặt hàng (đất đai) đất đai ngày khan hiếm, nguồn cung có hạn, nhu cầu cho phát triển doanh nghiệp, phát triển kinh tế, cho nhà người dân, cho nâng cao đời sống… cầu vơ hạn, loại hàng hoấ khác chỗ khơng chuyển dịch được… Từ điểm mà xét tình hình thực tế thấy đất đai Việt Nam (i) vừa thừa lại vừa thiếu, (ii) bị sử dụng lãng phí, (iii) với thể chế lấp lửng, thiếu minh bạch, đất đai nguồn tạo siêu lợi nhuận, lãnh địa lớn cho tệ tham nhũng, (iv) nguồn gốc, khơng nói chính, gây xáo trộn xã hội mà cuối Nhà nước phải gánh chịu 43 (i) Thừa thiếu: Nhà nước thừa đất chỗ TW địa phương đua mở nhiều khu công nghiệp, nhiều dự án Nhà nước, cấp bỏ nhiều tiền trước tiên để đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng… lập khu công nghiệp nên vốn đầu tư bị dàn trải, không đưa vào sản xuất, sản phẩm xã hội không tăng lên mong muốn Thừa chỗ nhiều doanh nghiệp, chủ yếu doanh nghiệp Nhà nước, cấp quỹ đất trước không dùng tới, hoạt động kinh doanh khơng có hiệu nên cho bên thuê lại (ở nhiều nơi, khoản nguồn sống chĩnh!) Gần Bộ Tài có quy định việc phải nộp lại cho Nhà nước phần chênh lệch dùng đất Nhà nước trái với mục đích kinh doanh tiến tới thu hồi đất Riêng tính tới năm 2002, TP Hà Nội cần phải thu hồi tới 240.000 m2 đất giao mà không sử dụng Thiếu chỗ, đặc biệt sau có Luật doanh nghiệp (có hiệu lực từ 1-1-2000), hàng tháng có hàng ngàn doanh nghiệp dân doanh đời, số có nhiều doanh nghiệp cần mặt cho văn phòng kinh doanh sản xuất, doanh nghiệp Nhà nước làm ăn hiệu cần có đất đề mở rộng mặt bằng, việc tiếp cận với nguồn đất "thừa" Nhà nước, kể khu công nghiệp bị bỏ hoang không dễ dàng (ii) Sử dụng lãng phí: Lãng phí chỗ, nói, thu hồi "sớm" đất nơng nghiệp so với khả thu hút vốn đầu tư từ nguồn ngồi nước, lại có q nhiều khó khăn cho doanh nghiệp việc tiếp cận với đất đai; dàn trải vốn nên nhiều khu công nghiệp lập thiếu vốn nên khơng hồn chỉnh, chưa đủ sở hạ tầng phục vụ cho sản xuất kinh doanh… gây lãng phí lớn "sớm" sản lượng nông nghiệp mảnh đất thu hồi nhiều khu "công nghiệp" bỏ nhiều vốn để tạo dựng (không đầy đủ) trở nên hoang hố, chưa nói tới việc lãng phí nguồn lao động sống (trong kinh tế thứ lãng phí lớn nhất) đất canh tác sớm chưa có việc làm thay kịp thời buộc phải chạy thành phố, làm tăng thêm tỷ lệ thất nghiệp (toàn phần hay phần)… Nguy hại hơn, ý chí, thiếu cẩn trọng từ khâu quy hoạch, không thiếu dự án xây dựng đất thu hồi để thực tế thấy khơng có hiệu quả: xây nhà máy nơi khơng có nguồn ngun liệu (mía cho nhà máy đường), xây hàng loạt cảng cá nơi đủ nguồn cá, xây cảng nước sâu nơi khơng có nguồn hàng xuất nhập khẩu, sản xuất mặt hàng mà giá thành cao giá nhập từ nhiều nước khác (trong mong muốn hội nhập) (iii) Siêu lợi nhuận đẩy nhanh tham nhũng: Do thiếu minh bạch từ khâu thu hồi đất đến việc cấp đất, rào cản ngụy tạo cho doanh nghiệp, cho người dân tiếp cận với đất/ nhà nên tạo khoảng cách lớn từ cung đến cầu, tạo khoảng trống lớn, khoản chênh lệch lớn từ giá đền bù đến giá bán "quyền sử dụng đất", tạo lợi nhuận siêu ngạch cho nắm quyền chi phối đất đai/ nhà ở, tạo lớp lang việc kinh doanh bất động sản, tạo kẽ hở lớn cho hoạt động tham nhũng , đẩy giá bất động sản lên cao, chi phí sản xuất, có tiền thuê đất hay mua "quyền sử dụng đất" cao làm cho giá thành sản xuất dâng lên sức cạnh tranh giảm xuống 44 Người ta nói Hà Nội, khu chung cư chưa xây xong hộ bán hết, đến mua sau phải trả khoản chênh lệch lớn tới 20 - 30% giá công bố ban đầu cho người "nhanh chân" mua trước Hãy làm điều tra xem bao nhiều % số người "nhanh chân" có nhu cầu thực nhà Doanh nghiệp nhìn đất khu cơng nghiệp đứa trẻ nhìn bánh ngọt, để có miếng bánh khơng phải dễ, phải vòng sau trận đồ bát quái, chi phí phai trả theo "luật bất thành văn" dâng lên theo nấc… Khoản siêu lợi nhuận kinh doanh bất động sản (đất đai/nhà) không vào túi Nhà nước để tái đầu tư đầu tư vào cơng trình, địa phương xét thấy có hiệu quả, đê góp phần giai vấn đề xã hội, trước mắt người "mất" đất… mà lại rơi vào tay tổ chức, cá nhân "nhanh chân" đầu kiếm lời cho riêng (iv) Những xáo trộn xã hội đất đai gây ra: nêu trên, đất đai ngày trở nên khan lại bị sử dụng lãng phí; đất đai mặt hàng tạo siêu lợi nhuận bị chiếm đoạt số tổ chức người có quyền cấp phát, số người "nhanh chân" khơng có nhu cầu thực đất/ nhà lại mua quyền sử dụng để đầu trục lợi; Nhà nước cấp khả giải cơng ăn việc làm, không cải thiện đời sống cho người "mất" đất, nhiều người trở nên thất nghiệp, khơng nói họ bị bần hố thêm nhìn thấy người giàu lên nhanh mảnh đất họ bị "mất"… khơng thể tránh khỏi bất mãn từ phía người "mất" đất, khoảng cách giàu-nghèo ngày tăng, trái với mục tiêu Nhà nước muốn xây dựng xã hội công bằng… Từ tranh chấp lợi ích kinh tế, Nhà nước khơng giải kịp thời, bị phần tử xấu lợi dụng châm ngịi, khó tránh khỏi xáo động xã hội hậu nghiêm trọng khác (Hiện chưa có khảo sát loại tranh chấp xảy xã hội, nhiên, theo tơi, tranh chấp có nguồn gốc từ đất đai chắn chiếm tỷ trọng lớn) Để cho việc thực Luật đất đai có hiệu quả, Nhà nước quản lý nguồn tài nguyên tài sản ngày khan mình, giao đất vào tay người sử dụng có hiệu góp phần làm cải vật chất tạo dịch vụ hữu ích cho xã hội, giúp cho việc phát triển bền vững, theo tơi, cần phải: Nhà nước sớm có quy hoạch tổng thể dài hạn ổn định, chí nêu yêu cầu cho ngành công nghiệp phát triển vùng, khu để tránh tình trạng thời gian giao đất dài (20 - 50 năm) mà thời gian quy hoạch lại ngắn (5 - 10 năm) Trong trường hợp hãn hữu quy hoạch thay đôi, doanh nghiệp phải di chuyển sở xây dựng tới khu vực khác Nhà nước càn phải sịng phẳng việc đền bù chi phí phát sinh doanh nghiệp tổn thật việc di sở gián đoạn kinh doanh Nêu điều khơng phải doanh nghiệp địi Nhà nước đền bù mà nhằm nâng cao trách nhiệm người, tổ chức làm quy hoạch Việc giao đất, bán quyền sử dụng đất, nhà đòi hỏi phải minh bạch, công khai Một biện pháp giải vấn đề có chế đấu thầu rõ ràng Một vài địa phương có chế đấu thầu quyền sử dụng đất, trừ người mua đê xây dựng sở sản 45 xuẩt kinh doanh, riêng việc dùng đất trúng thầu để xây nhà kinh doanh cần có chế đấu giá đê đảm bao cho người có nhu cầu thực mua nhà Nhà nước thu đầy đủ thuế, tránh tình trạng "đi đêm" nhiều nơi bán chung cư nay, khoản chênh lệch không nhỏ, khoản siêu lợi nhuân đất nhà mang lại lại không Nhà nước, danh nghĩa chủ sở hữu, mà lại rơi vào túi cá nhân vài tổ chức để chia chác cho Có hai khuynh hướng thủ tục giao, bán "quyền sử dụng đất" cho doanh nghiệp, cần chặt chẽ hơn, có nhiều giấy tờ thủ tục hơn, hai tạo cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ hơn, giấy tờ thủ tục Theo tôi, vấn đề nhiều hay giấy tờ thủ tục mà chỗ giao đất thẳng tới tận tay doanh nghiệp, lại bỏ khâu trung gian, "cò" đất, đất sớm đưa vào sử dụng cách hữu ích Vì vậy, cần theo hướng cải cách hành chính, đơn giản thủ tục tăng cường hậu kiểm với chế tài bắt buộc, tốt yêu cầu khoản tiền đặt cọc, đất không đưa vào sử dụng thời gian đê tạo công ăn việc làm cho người "mất" đất Nhà nước tịch thu số tiền vào mục đích cơng, chủ yếu phục vụ cho khu vực thu hồi đất cấp phát cung cấp cho người khác theo giá thị trường Luật đất đai cho phép Cũng vậy, cần có chế tài với cấp thu hồi đất xây khu công nghiệp không thu hút nhà đầu tư ngồi nước để buộc cấp phải có trách nhiệm việc tiến hành xây dựng khu công nghiệp, dự án khơng có hiệu Đất đai, trình bày vấn đề quan trọng, giao vào tay vài quan không đủ khả quản lý từ sở Rút kinh nghiệm việc đạo thực Luật doanh nghiệp, nên việc thi hành Luật đất đai cần có Tổ thi hành Luật đất đai làm có hiệu Luật doanh nghiệp Mọi dự thảo nghị định thông tư hướng dẫn, thân luật, cơng khai lấy ý kiến đóng góp hai phía người quản lý người sử dụng thông qua phương tiện thông tin đại chúng tổ chức lấy ý kiến thông qua hội thảo… Trên số ý kiến xin đóng góp bổ sung thêm vào phát biểu với thời lượng cho phép có phút Hội thảo ngày 21-10-2004 Xin cám ơn Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2004 Nguyễn Gia Hảo 46 Tiến sĩ Đặng Đức Đạm (Ban Nghiên cứu Thủ tướng Chính phủ) Nghị định thi hành Luật Đất đai 2003 vấn đề phát sinh trình doanh nghiệp xin cấp đất/thuê đất để phục vụ mục đích kinh doanh Những văn chủ yếu Chính phủ xem xét thông qua để hướng dẫn thi hành luật Đất đai năm 2003 là: • • • • Nghị định thi hành luật Đất đai Nghị định phương pháp xác định giá đất khung loại giá đất Nghị định Chính phủ việc thu phí sử dụng đất Nghị định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất Rất nhiều giải pháp sách Luật Đất đai năm 2003 thể dự thảo Nghị định này, thể chế hóa tốt có tác dụng lớn đến thực tế Vì lúc lúc hết cần đóng góp ý kiến nhân dân, doanh nghiệp, tổ chức phi phủ dự thảo văn Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đât đai năm 2003 ban hành Xin tham luận hai vấn đề coi xúc doanh nghiệp tiếp cận đất đai làm mặt sản xuất kinh doanh Tách bạch việc chuyển đổi mục đích với chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Về nguyên tắc, nhà nước nên thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng; cịn đất đai sử dụng cho phát triển kinh tế nên người có nhu cầu sử dụng đất tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng từ người muốn chuyển nhượng Nhưng thực tế từ năm qua cho thấy, nhiều diện tích đất làm mặt cho sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ngồi nước, khơng có nhà nước đứng thu hồi, giải tỏa, sau giao cho th, người có nhu cầu sử dụng đất khó lịng tiếp cận được, diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng, diện tích đất tương đối lớn, liên quan đến quyền sử dụng nhiều người Điều 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định:” Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà thực thủ tục thu hồi đất đai” Đây quy định quan trọng nhằm tạo điều kiện khuyến khích thị trường bất động sản thứ cấp họat động phát triển Tuy nhiên trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nhà nước thu hồi, đền bù giải phóng mặt sau giao cho thuê (đất sạch) đến chủ sử dụng mới, không để chủ sử dụng cũ chủ sử dụng tự thỏa thuận chuyển nhượng sử dụng đất Vì vậy? Thực tế cho thấy nhiều vấn đề rắc rối nảy sinh không tách bạch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mà thường điệp hai việc vào làm một, phổ biến rắc rối chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông dân doanh nghiệp đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất làm mặt sản xuất kinh doanh, làm cho quyền trách nhiệm mặt, tài chính, chủ thể chủ yếu Nhà nước, nông dân doanh nghiệp không 47 rành rẽ, dễ phát sinh mâu thuẫn; người nơng dân cảm thấy bị bất cơng giá đề bù cho miếng đất thu hồi thấp nhiều lần sau giải phóng mặt bằng1 Thực giá tăng chuyển nhượng mà chủ yếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đât nông nghiệp thành đất xây dựng), nhà nước phải thu phần chủ yếu khoản chênh lệch giá Đó ngun nhân gâu tranh chấp giá đất cụm Công nghiệp An Khánh huyện Chương Mỹ (Hà Tây) nhiều địa phương khác nước nay; lên vừa qua trường hợp công ty Phú Mỹ Hưng TP Hồ Chí Minh “phân lơ, bán trái phép hàng ngàn nhà” (Báo Tuổi trẻ ngày 3/9/2004) Để giải vấn đề này, cân nhắc cách xử lý: (1) Nhà nước thu hồi, đền bù giải phóng mặt chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sau giao cho thuê đất đến chủ sử dụng (2) Trường hợp chủ sử dụng cũ tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiết phải tách bạch rõ hai việc: chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Xét mặt học thuật hai việc thuộc hai thị trường khác điệp làm một: chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thị trường thứ cấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc thị trường sơ cấp) Vấn đề gay cấn mà quan nhà nước gặp phải khơng có tiền để đền bù giải phóng mặt bằng, thường phải lôi chủ dự án vào chưa phải việc họ, làm cho nhiều trường hợp doanh nghiệp bỏ tiền đền bù giải phóng mặt bằng, sau lại phải thuê lại mằt vừa giải phóng Các doanh nghiệp u cầu có lý doanh nghiệp thuê đất Nhà nước nhà nước phải có trách nhiệm đảm bảo mảnh đất hồn tồn “sạch” khơng tranh chấp Nếu có chuyện xảy ra, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết, không “bỏ mặc” doanh nghiệp, số trường hợp xảy vừa qua địa phương Vấn đề đền bù giải phóng mặt a) Hiện xuất ba (chứ một) khu vực nghèo đói Việt Nam Đó là: - Miền núi, vùng sâu vùng xa Vùng bãi ngang Người dân bị thu hồi đất b) Cần giải cách đồng bộ: - Đền bù theo giá thỏa đáng mặt - Quan trọng người di dời phải có chỗ tốt nơi tái định cư - Quan trọng giải công ăn việc làm, “kế sinh nhai” cho người tái định cư (nơng dân khơng có đất, tiểu thương khơng có chỗ bán hàng…) Thực tế cho thấy, yêu cầu công ty sử dụng đất phải tuyển dụng lao động từ hộ phải di dời nhiều trường hợp khơng khả thi (vì khơng đáp ứng trình độ chất lượng lao động cơng ty cần…) Xem thêm “Nỗi lo thất nghiệp vùng thị hóa” đăng báo Lao Động ngày 6/9/2004 Hà Nội, 10/2004 Hà Nội, tháng 10 năm 2004 48 Đặng Đức Đạm Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) Sau nghiên cứu Luật đất đai Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 số dự thảo Nghị định thực thi Luật đất đai năm 2003, qua thời gian triển khai từ 1/7/1004 đến nay, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) có số ý kiến tham gia vướng mắc, khó khăn triển khai thực Luật góc độ Ngân hàng sau: Văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực từ 01/07/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật chưa ban hành Vì vậy, việc sớm ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 cần thiết doanh nghiệp ngân hàng Các vướng mắc khó khăn Ngân hàng doanh nghiệp thực Luật đất đai 2003 Về việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Việc thực đăng ký giao dịch đảm bảo khách hàng chấp giá trị quyền sử dụng đất cho ngân hàng số địa phương gặp khó khăn, nhiều địa phương không thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm chấp giá trị quyền sử dụng đất Vì vây, BIDV cần có hướng dẫn cụ thể có biện pháp xử lý trường hợp gây khó khăn cho ngân hàng khách hàng Về thời hạn thực việc đăng ký hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Theo quy định mục b, khoản Điều 130 Luật Đất đai: “Trong thời hạn không ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng, bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh” Quy định khó thực thi thực tế gây trở ngại cho tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Vì theo quy định pháp luật hành bảo đảm tiền vay, tổ chức tín dụng khách hàng thoả thuận việc thực bảo đảm tiền vay vào thời điểm thời gian cịn dư nợ bổ sung, thay đổi tài sản bảo đảm Do vậy, cần có văn hướng dẫn rõ nội dung tránh việc gây khó khăn, trở ngại cho việc đăng ký Trong dự thảo Nghị định chưa có hướng dẫn điểm Thời hạn thực đăng ký hợp đồng chấp, bảo lãnh phải vào thời điểm ký hợp đồng chấp, bảo lãnh khơng phải ngày ký hợp đồng tín dụng (chưa kể đến thời gian phải công chứng chứng thực theo quy định.) Về mẫu hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Đề nghị văn quy phạm pháp luật không nên ban hành mẫu Hợp đồng mà quy định nội dung hợp đồng để tổ chức tín dụng khách hàng vào thương thảo hợp đồng cụ thể Trường hợp có hợp đồng mẫu quy định cụ thể để tham khảo, kết cấu, nội dung cụ thể để bên tự định 49 Đề xuất, kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc thực quy định Luật Đất đai 2003 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực quyền theo theo luật định Nhà nước quan uỷ quyền theo Luật đất đai có trách nhiệm cấp GCNQSDĐ kịp thời cho người có đất đáp ứng đầy đủ điều kiện Tuy nhiên, tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm trễ, thủ tục hành rườm rà Bất cập tồn từ thực Luật Đất đai năm 1993 theo Luật đất đai năm 2003 có số quy đinh đổi trình tự, thủ tục song theo dự báo, tình hình khơng cải thiện nhiều Thậm chí nhiều người sử dụng đất để cấp GCNQSDĐ phải nhiều thời gian tiêu cực phí Điều làm cho giao dịch bất động sản bị hạn chế nhiều ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh tổ chức tín dụng UBND cấp có thẩm quyền việc cấp GCNQSDĐ cần minh bạch hố quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ, phí, lệ phí cấp GCNQSDĐ Cụ thể hố khâu, giai đoạn, cán phụ trách để tiện theo dõi cá thể hoá trách nhiệm Các nội dung phải niêm yết công khai trụ sở UBND để người sử dụng đất tiện theo dõi thực Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên Môi trường cần phối hợp với Bộ, ngành có liên quan để hướng dẫn UBND tỉnh có quy định thống nhất, đồng việc Vấn đề đăng ký bất động sản Khoản Điều 48 quy định: “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản” Theo quy định hành, có nhà đô thị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (theo Nghị số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1993 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng nhà thị), Nhà nước chưa có quy định riêng đăng ký bất động sản cấp giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trong trình thực hiện, tổ chức tín dụng khách hàng thường gặp lúng túng xác định tài sản chấp, bảo lãnh có thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu hay khơng, có phải thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực hay không Do vậy, kiến nghị Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sớm nghiên cứu ban hành quy định danh mục tài sản phải đăng ký quyến sở hữu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực việc đăng ký Đối với đăng ký bất động sản đất, tốt quy định việc đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND cấp tỉnh, huyện để tiện theo dõi với biến động quyền sử dụng đất Vấn đề quyền lợi tổ chức tín dụng Nhà nước thu hồi đất mà đất chấp Trên thực tế xảy trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đất chấp, bảo lãnh hợp pháp tổ chức tín dụng Nếu thuộc trường hợp sử dụng đất hưởng bồi thường đất tài sản gắn liền với đất cần có quy định chế bảo đảm quyền lợi tổ chức tín dụng số tiền bồi thường (tài sản bảo đảm thay thế), 50 tránh tình trạng người chấp, bảo lãnh nhận tiền bồi thường trốn tránh trách nhiệm với ngân hàng khơng thực nghĩa vụ tổ chức tín dụng gặp nhiều rủi ro khơng cịn tài sản bảo đảm Để đảm bảo quyền lợi tổ chức tín dụng, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Bộ Tài nguyên môi trường phối hợp ban hành quy định chế độ hợp tác, cung cấp thơng tin văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Trong đó, tất giao dịch chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đăng ký theo quy định đất người chấp, người bảo lãnh bị thu hồi văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thơng báo cho tổ chức tín dụng, đồng thời chuyển toàn tiền bồi thường thu hồi đất tài khoản khách hàng tổ chức tín dụng Sau đó, khách hàng tổ chức tín dụng có thoả thuận biện pháp bảo đảm thay phương thức trả nợi khác trả lại tiền cho khách hàng Ngân hàng thông báo cho văn phòng đăng ký biết Điều 38 Luật Đất đai quy định trường hợp nhà nước thu hồi đất, có trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất khơng có hiệu người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất Tuy nhiên, chưa có giải thích thuật ngữ này, vậy, có nhiều trường hợp ngân hàng nhận chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đất có nguy nguy bị thu hồi (vẫn chấp, bảo lãnh hợp pháp) mà thuộc trường hợp không bồi thường đất khoản Điều 43 Luật Đất đai Nếu khách hàng gặp khó khăn không trả nợ đến hạn, ngân hàng buộc phải xử lý tài sản bảo đảm mà thời điểm lại có định thu hồi đất quan có thẩm quyền theo khoản 3, 4, Điều 38 Luật đất đai xử lý nào? Khi đó, ngân hàng phải tuân thủ định thu hồi đất từ bỏ quyền đòi nợ coi rủi ro hoạt động tín dụng hay có biện pháp khác để hạn chế phần thiệt hại cho ngân hàng Đề nghị Ngân hàng Nhà nước Bộ Tài nguyên Môi trường nghiên cứu, có quy định vấn đề này, xem xét dành quyền ưu tiên cho thuê, giao đất cho ngân hàng (nếu có nhu cầu sử dụng, kinh doanh) với mức giá ưu đãi góp phần hạn chế thiệt hại cho ngân hàng Vấn đề chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất thuê Theo quy định Luật đất đai 2003, người sử dụng đất thuê chap, bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th tổ chức tín dụng Có hai vấn đề đặt cần có hướng dẫn cụ thể: • Thứ nhất, cần đề cập giá trị tài sản gắn liện với đất thuê đánh giá gắn với vị trí có lợi thê thương mại Khi đó, giá trị tài sản đất gắn với quyền thuê đất lại cao giá trị tài sản Cần xác định rõ đất th khơng có giá trị chấp việc gắn giá trị tài sản với đấ thuê tách rời xử lý tài sản, đương nhiên kèm theo xử lý đất thuê Quy định để tránh trường hợp cho chấp bất động sản đất xử lý tài sản mà khơng liên quan đến quyền th đất • Thứ hai, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tài sản gắn liền với đất thuê: Trương hợp khách hàng không trả nợ đến hạn, tổ chức tín dụng buộc phải xử lý tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn Thứ nhất, tách bạch tài sản gắn liền với đất để bán cho người thứ ba giao cho tổ chức tín dụng; Thứ hai, vấn đề 51 tiếp cận tiếp nhận quyền tiếp tục thuê đất để hạn chế thiệt hại cho tổ chức tín dụng BIDV đề nghị có hướng dẫn việc định giá trị quyền sử dụng đất để chấp ngân hàng tổ chức kinh tế Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất trả tiền cịn lại năm năm mà vị trí đất nằm khu vực có giá đất theo quy định cao tiền thuê đất nhiều lần Đề nghị cho phép Ngân hàng xem xét lợi thương mại vị trí đất để định giá trị tài sản bảo đảm doanh nghiệp chấp giá trị quyền sử dụng đất đất thuê trước ngày 1/7/2004 Trên ý kiến tham gia Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, kính chuyển Ban tổ chức hội thảo “Dự thảo Nghị định thực thi Luật đất đai 2003 qua cách nhìn doanh nghiệp” tham khảo Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2004 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 52 Nguyễn Minh Phú (Giám đốc cơng ty TNHH Dịch vụ Xun Thái Bình Dương) Mặc dù kiến nghị tơi có lẽ không nhà làm luật, nhà quản lý quan tâm cho vân nên mạnh dạn đề nghị Bộ Tài nguyên Môi trường soạn thảo nghị định thi hành luật đất đai thiết kế thêm chương là: “Trình tự giải phóng mặt thời gian giải phóng mặt bằng” Hiện vấn đề giải phóng mặt vấn đề cộm nên chương phân định thành laọi đất có yếu tố tái định cư khơng có yếu tố tái định cư Chính phủ nên sớm đạo Bộ tài ban hành đồng với Nghị định thông tư hướng dẫn vấn đề tài theo hai hướng: (i) tăng tiền sử dụng đất; (ii) giảm tiền đền bù giải phóng mặt để mang lại nguồn thu cho Ngân sách nhiều tăng khả đầu tư đổi cơng nghệ cho Doanh nghiệp Chính phủ nên đưa tiền bồi thường giải phóng mặt vào tiền thuê đất để thực chế cửa từ khâu giải phóng mặt đến khâu nộp tiền thuê đất Làm dẫn đến nhiều điều lợi: • • • • • Phản ánh thực chất chi phí sản xuất Doanh nghiệp Thực hành cửa nghĩa vụ tài người thuê đất Đảm bảo an ninh cho hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp đất Thể khẳng định quyền thực làm chủ đất Nhà nước Thực công xã hội người giao quyền sử dụng đất Cần thực chế độ giá bồi thường giải phóng mặt các loại đất với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản vùng vị trí địa lý khác Chính phủ nên quy định rõ trách nhiệm thời hạn giao đất quan Sở Tài nguyên Môi trường (với tư cách bên A hợp đồng thuê đất) để thể công Nếu không thật tơn trọng tính cơng từ văn cải cách hành khơng có hiệu Bộ Tài nguyên Môi trường nên soạn thảo mẫu chuẩn cho hợp đồng thuê đất yêu cầu hợp đồng thuê đất trước phải ký lại trước thiết phải ký lại hợp đồng theo mẫu mới, không nên để Sở Tài nguyên Môi trường tự soạn thảo buộc buộc tổ chức kinh tế thuê đất phải ký hợp đồng thuê đất cách khơng cơng Ví dụ như, định thu hồi đất nông nghiệp doanh nghiệp thuê không quy định rõ trách nhiệm cho quan thời hạn phải giao đất Thêm vào đó, Sở tài ngun mơi trường, với tư cách bên A, ln ln có quyền áp dụng chế tài bên doanh nghiệp theo quy định hợp đồng, cịn bên A lại khơng bị ràng buộc với chế tài Chính phủ nên nghiên cứu giá bồi thường đất nông, lâm trường giao 50 năm cho cá nhân trồng lưu niên (quy hoạch Dự án sau) Gía đền bù đất giao trồng lâu năm nông trường cũ không thoả đáng Người đầu tư cải tạo đất, bồi bổ đất cằn cỗi để trồng lâu năm vùng xa đô thị đền bù ít; người 53 đầu tư vào đất, trồng thời vụ ngắn ngày ven đền bù nhiều Điều 33 Nghị định thời hạn sử dụng đất Nhà nước cho thuê giao cần phải sửa đổi sau: “Thời hạn xác định từ ngày mà Nhà nước giao mặt cho người sử dụng đất” (thay tính từ ngày định giao đất/ cho thuê đất ban hành) Chính phủ nên yêu cầu quan, doanh nghiệp nhà nước thực nghiêm túc hợp đồng cho doanh nghiệp tư nhân thuê mặt sản xuất, thuê kho tàng, nhà xưởng, đồng thời, không tăng giá tùy tiện tự ý huỷ bỏ hợp đồng Nếu doanh nghiệp tư nhân chưa có địa điểm sản xuất kinh doanh để tránh cho doanh nghiệp tư nhân bị phá sản trì việc làm cho người lao động nhiều lao động bị thất nghiệp Hà Nội, tháng 10, năm 2004 Nguyễn Minh Phú Giám đốc, Công ty TNHH dịch vụ Xuyên Thái Bình Dương 54 ... sở nghiên cứu Luật Đất đai sửa đổi năm 2003, thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7 /2004 thu hút quan tâm to lớn đông đảo tổ chức cá nhân Việt Nam Đặc biệt, giới doanh nghiệp quan tâm đến điểm sửa đổi. .. quyền sở hữu đất đai yếu tố định hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, ảnh hưởng đến đặc trưng Khơng có đất đai thuộc sở hữu tư nhân nước Cơng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam mà có đất đai tài sản... vào tay vài quan không đủ khả quản lý từ sở Rút kinh nghiệm việc đạo thực Luật doanh nghiệp, nên việc thi hành Luật đất đai cần có Tổ thi hành Luật đất đai làm có hiệu Luật doanh nghiệp Mọi dự
