Đang tải... (xem toàn văn)
Tính cấp thiết của đề tài: Phát triển kinh tế xã hội là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu của mỗi quốc gia cũng như đối với từng tỉnh, thành, địa phương. Đối với nước ta, mục tiêu này lại càng quan trọng trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế. Một trong các chương trình phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong nhiệm kỳ 2010 2015 hiện nay là phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào các dự án một cách hiệu quả. Vì vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu quả trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Muốn đầu tư có hiệu quả thì trong quá trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài chính dự án. Phân tích tài chính dự án là một nội dung phân tích quan trọng trong quá trình lập một dư án, nó quyết định tính khả thi của dự án đầu tư. Trên cơ sở các thông tin của công tác phân tích tài chính, doanh nghiệp có thể xác định được có nên thực hiện đầu tư vào dự án đó hay không, cũng như hiệu quả của dự án mang lại. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao. Cho nên việc phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa quan trọng. Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn vì vậy trong công tác phân tích tài chính không được phép sai sót. Nếu mắc phải sai lầm trong tính toán thì kết quả phân tích tài chính ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư mà còn ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày càng gia tăng, sự phát triển của nền kinh tế theo hàng loạt các dự án đầu tư kinh doanh BĐS đã và đang được triển khai, là điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển của các công ty kinh doanh BĐS. Nhận thấy nhu cầu cần thiết của thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai Linh đã tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, và khu căn hộ cao cấp Golden Palace. Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại hiệu quả kinh tế hay không còn phù thuộc vào công tác phân tích tài chính dự án.Vì vậy công tác phân tích tài chính dự án ngày càng được quan tâm và coi trọng. Tuy nhiên, trong thực tế công tác phân tích tài chính chưa thực sự có được sự thống nhất cao về cả nhận thức và hành động phân tích không sát thực tế; gây ra tình trạng chậm giải ngân thực hiện dự án, dự án chậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng. Nhận thấy tính cấp thiết của đề tài trên, trong thời gian học tại trường Đại học Kinh tế quốc dân và được sự giúp đỡ và hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Minh Ngọc, tác giả đã đi sâu và tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHU BÍCH NGỌC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ Hà Nội, năm 2013 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHU BÍCH NGỌC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.NGUYỄN MINH NGỌC Hà Nội, năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Chu Bích Ngọc MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ .7 TÓM TẮT LUẬN VĂN i LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .5 1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .5 1.1.1 Khái niệm, cần thiết dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Sự cần thiết dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.3 Đặc điểm phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản 1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư cấu nguồn vốn dự án .9 1.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án 15 1.2.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi tính tốn luồng tiền dự án .19 1.2.4 Các tiêu phân tích tài dự án .20 1.3 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 29 1.3.1 Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài dự án & đầu tư kinh doanh bất động sản 29 1.3.2 Những yếu tố chủ quan 31 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI 36 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 36 2.1.1 Tổng quan Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh .36 2.1.2 Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace 38 2.2 NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 41 2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư nhu cầu vốn 41 2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính luồng tiền dự án 48 2.2.3 Các tiêu phân tích tài dự án .54 2.2.4 Đánh giá độ an tồn tài dự án 56 2.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE .58 2.3.1 Những mặt đạt .58 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân .59 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 62 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 62 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH .63 3.2.1 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu 63 3.2.2 Điều chỉnh lại giá bán .64 3.2.3 Hoàn thiện việc thu thập thông tin 65 3.2.4 Tăng cường đầu tư đổi trang thiết bị 66 3.2.5 Đầu tư nguồn lực người 66 3.2.6 Nâng cao lực quản lí dự án .67 3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 68 3.2.8 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 69 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 70 3.3.1 Kiến nghị với Bộ tài 70 3.3.2 Kiến nghị với quan, ban ngành có liên quan khác 71 KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN .78 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Bất động sản : BĐS Công ty cổ phần: CTCP Kinh tế kỹ thuật: KTKT Tài sản cố định: TSCĐ Ủy ban nhân dân: UBND DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà 15 Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức cơng ty cổ phần đầu tư Đầu tư Mai Linh…… 46 Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư dự án Golden Palace…………………………… 55 Bảng 2.2: Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Golden Palace (không kể lãi vay)………58 Bảng 2.3: Bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng thương mại………………… …… 60 Bảng 2.4: Bảng doanh thu dự kiến………………….……………………… … 62 Bảng 2.5: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ dự án………….……………… ….64 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHU BÍCH NGỌC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà Nội, năm 2013 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Phát triển kinh tế - xã hội nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu quốc gia tỉnh, thành, địa phương Đối với nước ta, mục tiêu lại quan trọng q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế Một chương trình phát triển kinh tế - xã hội nước ta nhiệm kỳ 2010 - 2015 phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào dự án cách hiệu Vì vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu trở nên cấp thiết hết Muốn đầu tư có hiệu q trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài dự án Phân tích tài dự án nội dung phân tích quan trọng q trình lập dư án, định tính khả thi dự án đầu tư Trên sở thông tin cơng tác phân tích tài chính, doanh nghiệp xác định có nên thực đầu tư vào dự án hay khơng, hiệu dự án mang lại Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Cho nên việc phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS dự án có quy mơ lớn cơng tác phân tích tài khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm tính tốn kết phân tích tài ảnh hưởng nghiêm trọng khơng đến dự án đầu tư mà ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày gia tăng, phát triển kinh tế theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai, điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển công ty kinh doanh BĐS Nhận thấy nhu cầu cần thiết thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai Linh tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu hộ cao cấp Golden Palace Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại hiệu kinh tế hay khơng cịn phù thuộc vào cơng tác phân tích tài dự 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế quốc dân Đinh Thế Hiển (2011), Lập – Thẩm định hiệu tài chính, NXB Thống kê Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Báo cáo thị trường BĐS công ty BĐS: Savills, CBRE, Knight Frank… Báo cáo kinh tế kỹ thuật dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại khu hộ cao cấp Golden Palace Công ty CP đầu tư Mai Linh, hồ sơ dự án đầu tư Luận văn khố trường ĐH KTQD Trang thơng tin điện tử internet: www.google.com.vn/; www.goldenpalace.vn/; www.vnexpress.net/; www.moc.gov.vn/; 78 PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN Bảng 1: Chi tiết chi phí xây dựng Bảng 2: Chi phí thiết bị xây dựng Bảng 3: Chi phí bồi thường giải phóng mặt Bảng 4: Chi phí khác Bảng 5: Bảng phân bố vốn lãi vay thời gian xây dựng Bảng 6: Bảng phân bổ giá trị khấu hao Bảng 7: Bảng tính dịng tiền dự án Bảng 8: Bảng tính NPV dự án Bảng 9: Bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư Bảng 10: Bảng 11: Bảng phân tích độ nhạy tiêu tài Bảng 1: Chi phí xây dựng cơng trình Đơn vị tính: đồng STT Hạng mục Khối lượng Đơn giá Giá trị trước thuế Thuế VAT (10%) Thành tiền sau thuế Khối hộ (m2) 187,970 6,079,545 1,142,772,159,091 114,277,215,909 1,257,049,375,000 Khối đế (thương mại + văn phòng…) 22,830 8,511,364 194,314,431,818 19,431,443,182 213,745,875,000 Phần ngầm Hạ tầng kỹ thuật chung Chi phí nhà tạm (1% XD) Tổng cộng 45,000 16,290 7,295,455 1,500,000 328,295,454,545 24,435,000,000 16,898,170,455 1,706,715,215,909 32,829,545,455 2,443,500,000 1,689,817,045 170,671,521,591 361,125,000,000 26,878,500,000 18,587,987,500 1,877,386,737,500 Bảng 2: Chi phí thiết bị cơng trình Đơn vị tính: đồng Giá trị trước STT Hạng mục Khối lượng (m2) Đơn giá Thiết bị cơng trình 187,970 772,500 Bao gồm thiết bị động lực nhà thuế Thuế VAT (10%) Thành tiền sau thuế 145,206,825,000 14,520,682,500 159,727,507,500 như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, hệ thống PCCC, hệ thống camera - an ninh, hệ thống cấp gas, thông gió hệ thống thang máy cho cơng trình… Tổng cộng 145,206,825,000 14,520,682,500 159,727,507,500 Chi phí thiết bị khối chung cư cao cấp Đơn vị tính: đồng STT Hạng mục thiết bị Sàn gỗ công nghiệp cao cấp Đơn vị m Số lượng 150,376 Đơn giá 600,000 Phòng bếp Giá trị trước thuế Thuế VAT Giá trị sau thuế 90,225,600,000 9,022,560,000 99,248,160,000 45,158,800,000 4,515,880,000 49,674,680,000 - Tủ bếp Cái 916 18,000,000 16,488,000,000 1,648,800,000 18,136,800,000 - Bồn rửa Cái 916 600,000 549,600,000 54,960,000 604,560,000 - Bếp ga âm Cái 916 8,400,000 7,694,400,000 769,440,000 8,463,840,000 - Mặt bếp Cái 916 1,200,000 1,099,200,000 109,920,000 1,209,120,000 - Kệ bếp Cái 916 600,000 549,600,000 54,960,000 604,560,000 - Máy hút mùi Cái 916 9,600,000 8,793,600,000 879,360,000 9,672,960,000 - Tủ lạnh Cái 916 10,400,000 9,526,400,000 952,640,000 10,479,040,000 hệ thống 916 500,000 458,000,000 45,800,000 503,800,000 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000 77,402,000,000 7,740,200,000 85,142,200,000 - Hệ thống gas Phòng ngủ - Tủ quần áo âm tường Cái 2,748 18,000,000 Phòng tắm + WC - Bồn tắm Cái 916 12,000,000 10,992,000,000 1,099,200,000 12,091,200,000 - Chậu rửa mặt Cái 2,748 3,000,000 8,244,000,000 824,400,000 9,068,400,000 - Bể sục massage Cái 916 20,000,000 18,320,000,000 1,832,000,000 20,152,000,000 - Xí Cái 2,748 5,000,000 13,740,000,000 1,374,000,000 15,114,000,000 - Bình nóng lạnh Cái 2,748 5,000,000 13,740,000,000 1,374,000,000 15,114,000,000 - Thiết bị, vật tư thiết yếu sử dụng (vịi sen, sịt, lơ giấy, gương…) Cái 2,748 4,500,000 12,366,000,000 1,236,600,000 13,602,600,000 Hệ thống điện (ổn áp, tủ điện, ổ điện đèn chiếu sáng ) hệ thống 916 35,000,000 32,060,000,000 3,206,000,000 35,266,000,000 Hệ thống điều hoà + thơng gió hệ thống 2,748 18,000,000 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000 Hệ thống an ninh hộ hệ thống 916 22,000,000 20,152,000,000 2,015,200,000 22,167,200,000 Hệ thống Intercom, Internet + cáp hệ thống 916 10,000,000 9,160,000,000 916,000,000 10,076,000,000 Hệ thống dàn phơi tự động hệ thống 916 2,000,000 1,832,000,000 183,200,000 2,015,200,000 374,918,400,000 37,491,840,000 412,410,240,000 Tổng cộng Bảng 3: Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt (Nhận chuyển nhượng đền bù tài sản hoa màu gắn liền đất) STT Nội dung chi phí Chi phí nhận chuyển nhượng, đền bù GPMB (tự thực GPMB) + Đất nông nghiệp Hộ gia đình cá nhân + Đất nơng nghiệp không giao, UBND xã quản lý + Đất cho 50 hộ gia đình bị thu hồi >30% diện tích đất nơng nghiệp Chi phí đền bù tài sản hoa màu (rau muống chuyên canh) Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất Chi phí di chuyển mộ (mộ đất, cải táng) Chi phí thưởng bàn giao mặt (yếu tố tiến độ) Tổng cộng Diện tích (m2) Đơn giá (đồng) 16,137 15,610 527 201,600 3,000 15,610 15,610 15,610 15,610 11,429,829 18,000 30,000 35,000 2,600,000 3,000 Thành tiền (đồng) 37,436,463,000 3,146,976,000 34,289,487,000 280,980,000 468,300,000 546,350,000 10,400,000 46,830,000 38,789,323,000 Bảng 4: Chi phí khác Đơn vị tính: đồng 1,731,535,122 4,551,814,903 427,621,424 Thành tiền sau thuế 19,046,886,340 56,896,824,794 11,530,696,528 825,090,909 12,068,000 82,509,091 1,206,800 907,600,000 13,274,800 374,722,373 16,170,909 37,472,237 1,617,091 412,194,610 17,788,000 3,048,162,049 304,816,205 3,352,978,254 6,826,860,864 41,241,934,787 4,124,193,479 6,826,860,864 45,366,128,266 GXDTT * 1.4416% 24,603,832,547 2,460,383,255 27,064,215,802 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật GXDTT * 0.0404% 689,500,518 68,950,052 758,450,570 Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng GXDTT * 0.0388% 662,422,294 66,242,229 728,664,523 Chi phí thẩm tra hiệu khả thi dự án GXDTT + GTBTT*0.0168% 373,511,500 37,351,150 410,862,650 Chi phí lập HSMT xây dựng GXDTT * 0.0272% 463,768,100 46,376,810 510,144,910 Chi phí lập HSMT thiết bị GTBTT * 0.0652% 338,886,241 33,888,624 372,774,865 Chi phí giám sát thi công xây dựng GXDTT * 0.6078% 10,372,906,928 1,037,290,693 11,410,197,621 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị GTBTT * 0.2112% 1,098,413,289 109,841,329 1,208,254,618 Chi phí đánh giá tác động môi trường GXDST * 0.0500% 938,693,369 93,869,337 1,032,562,706 STT Danh mục chi phí Diễn giải tính tốn A B A Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí chuẩn bị đầu tư GXDTT+GTBT * 0.78% Chi phí khảo sát xây dựng (lập DAĐT xây dựng cơng trình + thiết kế kỹ thuật ) Chi phí mua giới đường đỏ HĐ HĐ Chi phí rào hàng rào tạm + điện chiếu sáng bảo vệ Chi phí lập trích đo địa HĐ HĐ Chi phí lập DAĐT xây dựng cơng trình GXDTT + GTBTT *0.1369% B Chi phí cấp phép xây dựng Chi phí thực đầu tư GXDTT * 0.4000% Chi phí thiết kế xây dựng cơng trình Thành tiền trước thuế 17,315,351,219 52,345,009,891 11,103,075,104 Thuế VAT 10 11 C Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu Chi phí tư vấn khác Chi phí khác Chi phí cắm mốc ngồi thực địa Chi phí kiểm toán 200,000,000 1,500,000,000 24,042,356,573 20,000,000 20,000,000 150,000,000 173,532,585 2,000,000 220,000,000 1,650,000,000 24,215,889,158 22,000,000 GXDTT * 0.029% 494,947,413 49,494,741 544,442,154 Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn GXDST * 0.037% 694,633,093 69,463,309 764,096,402 Chi phí thẩm định thiết kế GXDTT * 0.008% 136,537,217 13,653,722 150,190,939 Chi phí thẩm định dự tốn GXDTT * 0.006% 102,402,913 10,240,291 112,643,204 Chi phí thẩm định Dự án GXDTT + GTBTT*0.003% 66,805,213 6,680,521 73,485,735 Chi phí bảo hiểm cơng trình GXDTT*1.030% Chi phí th đất hạ tầng thời gian xây dựng Chi phí tháo dỡ cơng trình tạm Chi phí NCKH cơng nghệ liên quan đến DA, vốn lưu động ban đầu, chi phí cho trình chạy thử Chi phí khởi cơng, khánh thành Chi phí lệ phí khác, thủ tục… Chi phí quảng cáo Chi phí bảo vệ mơi trường Chi phí đào tạo Ban quản lý Dự án 10 11 12 13 14 15 TT TT TT 17,579,166,724 17,579,166,724 TT TT 4,077,864,000 50,000,000 4,077,864,000 55,000,000 TT TT TT TT TT TT 50,000,000 100,000,000 200,000,000 300,000,000 150,000,000 20,000,000 Ghi chú: Giá trị xây dựng thiết bị trước thuế Gxd = 1.706.715.215.909 đồng Gtb = 520.125.225.000 đồng Gxd +Gtb = 2226.840.440.909 đồng Bảng 5: Bảng phân bổ vốn lãi vay thời gian xây dựng 5,000,000 5,000,000 10,000,000 2,000,000 55,000,000 110,000,000 200,000,000 300,000,000 150,000,000 22,000,000 Nhu cầu vốn không kể lãi vay * Lãi suất vay NH :12.00%năm TT 3,120,003,059,080 đồng 1.00% tháng Nội dung chi phí T7/Năm 2008T1/Năm2010 A B Chuẩn bị đầu tư - Chuẩn bị đầu tư (dùng vốn tự có) 275,161,507,273 Thi cơng xây dựng hồn thiện - Vốn tự có sau dùng đầu tư Thời gian sử dụng vốn T2/Năm 2010Năm 2011 T12/Năm 2010 Năm 2012T1/Năm2013 275,161,507,273 275,161,507,273 ban đầu 224,838,492,727 224,838,492,727 2,120,003,059,080 1,010,902,744,773 224,838,492,727 - Vốn huy động I II - Vốn vay + Vốn huy động + Vốn vay thương mại 500,000,000,000 Tiến độ thực Nhu cầu vốn theo tiến độ Nhu cầu vốn vay theo tiến độ thực * Vay huy động - Vay đầu kỳ - Thời gian vay (tháng) 1,088,994,411,883 20,105,902,425 2,120,003,059,080 0 0 9% 40% 275,161,507,273 1,235,741,237,500 35% 1,088,994,411,883 - 30 - 18 500,000,000,000 500,000,000,000 17% 100% 520,105,902,425 3,120,003,059,080 500,000,000,0 500,000,000, 00 000 - Lãi suất vay HĐ - Lãi phải trả * Vay ngân hàng thương mại - Vay đầu kỳ - Thời gian vay (tháng) - Lãi suất vay NHTM - Lãi phải trả TT Thành phần phân bổ * Tổng lãi vay phải trả 1.0000% 42 1.00% 30 1.00% Diện tích XD Phân bổ Phần kinh doanh + tầng hầm để xe kinh doanh 1.0000% 500,000,000,000 500,000,000,000 18 1.00% 1.00% 1.00% 30,000,000,000 30,000,000,000 Giá trị phân bổ Thuế VAT phân bổ 30,000,000,000 30,000,000,000 67,830 774,519,462,234 60,760,864,183 Phần khu nhà 187,970 2,146,342,670,146 168,380,062,517 Tổng cộng 255,800 2,920,862,132,380 229,140,926,700 Bảng phân bổ giá trị khấu hao giá trị bán hết lần Nguyên giá tài sản cố định 2.920.862.132.380 đồng Thuế VAT (Hoàn thuế Xây dựng cơng trình) 229.140.926.700 đồng Bảng 6: Bảng phân bổ giá trị khấu hao Đơn vị: triệu đồng Bảng 7: Bảng cân đối dòng tiền Đơn vị: triệu đồng Tài sản tính Cơng trình kinh doanh Giá Tg (Năm) 20 Giá trị tính khấu hao năm 774.519 38.726 774.519 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.72 Tổng số 6 38.726 38.726 38.72 10 11 38.726 38.726 13 14 15 16 17 18 19 20 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.72 38.72 38.72 6 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.72 38.726 12 Chỉ tiêu Năm vận hành Năm xây dựng Dịng tiền vào Vốn tự có Vốn huy động Vốn hỗ trợ Vay đầu tư Dài hạn 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 172.429 181.050 188.305 195.923 205.719 214.117 222.936 234.083 243.805 254.014 266.714 277.969 172.429 181.050 188.305 195.923 205.719 214.117 222.936 234.083 243.805 254.014 266.714 277.969 4.953 5.087 17.503 5.402 5.556 5.747 5.915 18.339 6.307 6.500 6.702 6.946 7.167 0 0 0 0 0 0 4.445 16.805 4.675 4.824 4.953 136.439129.493 147.307154.757 160.896 20.960 19.369 23.404 25.080 26.460 13.872 13.291 14.965 15.713 16.330 101.607 96.832 108.939113.965 118.106 5.087 167.342 27.909 16.978 122.454 17.503 163.547 27.027 16.714 119.807 5.402 182.903 31.409 18.541 132.952 5.556 5.747 190.367 199.972 33.087 35.247 19.292 20.256 137.988 144.468 5.915 208.202 37.098 21.083 150.021 18.339 204.597 36.258 20.838 147.500 6.307 227.776 41.500 23.050 163.226 6.500 237.305 43.643 24.007 169.655 6.702 247.312 45.893 25.012 176.406 6.946 259.768 48.695 26.263 184.810 7.167 270.802 51.176 27.371 192.254 10.000 33.647 10.912 655 Lãi vay Thu nhập hoạt động Giá trị lại Thu hồi vốn lưu động Tổng dòng tiền vào Dòng tiền Xây dựng cơng trình Trả vốn góp cho người huy động Tái đầu tư thiết bị Tổng chi phí hoạt động Trả nợ (Cả gốc lẫn lãi) Vay dài hạn Vay ngắn hạn Tổng dòng tiền Dòng tiền trước thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế VAT phải nộp Dòng tiền sau thuế 2.265.619 1.326.395 134.175 140.884 3.150.0032.265.619 1.326.395 134.175 146.298 151.982 159.581 165.848 140.884146.298 151.982159.581 165.848 3.150.003 1.378.002 742.001 3.383 4.312 493.828 3.833 85.463 0 3.150.0031.875.213 390.406 168.298 111.866 0 110.242 831.297 4.312 495.099 129.863 127.187 19.481 17.904 13.211 350.007 97.170 4.445 16.805 4.675 4.824 0 Bảng 8: Bảng giá trị rịng hồ sơ hồn vốn nội Các tiêu Năm xây dựng Lợi ích Thu nhập hoạt động Giá trị lại Thu hồi vốn lưu động Tổng lợi ích Chi phí Đầu tư cố định Tái đầu tư thiết bị Tài sản lưu động Chi phí hoạt động ko có khấu hao Trả nợ lãi vay Năm vận hành 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2.265.619 1.326.395 134.175 140.884 146.298 151.982 159.581 165.848 172.429 181.050 188.305 195.923 205.719 214.117 222.936 234.083 243.805 254.014 266.714 277.969 2.265.619 1.326.395 134.175 140.884 146.298 151.982 159.581 165.848 172.429 181.050 188.305 195.923 205.719 214.117 222.936 234.083 243.805 254.014 266.714 277.969 5.556 5.747 5.915 18.339 6.307 6.500 6.702 6.946 7.167 3.150.003 0 3.150.003 3.383 3.833 4.312 4.445 16.805 4.675 4.824 4.953 5.087 17.503 5.402 Vay dài hạn Vay ngắn hạn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế VAT phải nộp Tổng chi phí Dịng tiền Dòng tiền luỹ kế Dòng tiền chiết khấu Dòng tiền chiết khấu lũy kế 0 43.328 5.963 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 168.298 127.187 19.481 20.960 19.369 23.404 25.080 26.460 27.909 27.027 31.409 33.087 35.247 37.098 36.258 41.500 43.643 45.893 48.695 51.176 27.371 111.866 17.904 13.211 13.872 13.291 14.965 15.713 16.330 16.978 16.714 18.541 19.292 20.256 21.083 20.838 23.050 24.007 25.012 26.263 0 3.150.003 326.875 154.887 37.005 39.277 49.465 43.043 45.617 47.742 49.974 61.244 55.353 57.935 61.251 64.097 75.436 70.857 74.150 77.607 81.904 85.715 0 -3.150.003 1.938.744 1.171.508 97.170 101.607 96.832 108.939 113.965 118.106 122.454 119.807 132.952 137.988 144.468 150.021 147.500 163.226 169.655 176.406 184.810 192.254 0 -3.150.003 -1.211.259 -39.751 57.419 159.026 255.858 364.797 478.762 596.867 719.322 839.128 972.081 1.110.068 1.254.537 1.404.557 1.552.058 1.715.284 1.884.939 2.061.345 2.246.156 2.438.410 0 -3.150.003 1.752.078 956.778 71.719 67.773 58.370 59.344 56.105 52.545 0 -3.150.003 -1.397.925 -441.147 -369.428 -301.655 -243.286 -183.941 -127.836 -75.291 -26.056 -2 -1 Lãi suất vay vốn bquân 10,65% Suất chiết khấu 10,65% Giá trị ròng NPV = 353,47 triệu đồng Hệ số hoàn vốn nội IRR = 14,65% Thời gian thu hồi vốn đầu tư (PP) = 9,45 năm 49.235 43.532 43.658 17.476 10 61.133 11 40.948 38.744 36.359 32.306 32.309 30.348 28.517 26.999 25.383 102.082 140.826 177.185 209.491 241.800 272.148 300.665 327.664 353.047 12 13 14 16 17 18 19 20 15 Bảng 9: Bảng tính thời gian hồn vốn đầu tư Đơn vị: triệu đồng Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Hệ số chiết khấu Vốn đầu theo r tư =10,65% 1.000 3,150.003 0.904 326.875 0.817 154.887 0.738 37.005 0.667 39.277 0.603 49.465 0.545 43.043 0.492 45.617 0.445 47.742 0.402 48.742 0.363 49.742 Giá trị vốn đầu tư Doanh thu 3,150.003 295.413 126.506 27.315 26.202 29.822 23.453 22.463 21.247 19.604 18.080 T = 9,452 2,265.619 1,326.395 134.175 140.884 146.298 151.982 159.581 165.848 166.848 167.848 Giá trị doanh thu 2,047.554 1,083.353 99.042 93.984 88.203 82.810 78.582 73.807 67.106 61.010 Vốn đầu tư lại 3,150.003 1,397.862 441.015 369.289 301.506 243.126 183.769 127.650 75.089 27.588 -15.342 Bảng 10: Bảng phân tích độ nhạy tiêu tài Quan hệ doanh thu sản phẩm tiêu tài ... hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Chương 3: Giải pháp hồn thiện phân tích tài dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại khu hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội. .. 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI 36 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ... dự án? ??……….……………… ….64 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHU BÍCH NGỌC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI