1. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An" 1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. 1 Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Nghệ an là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An; - Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn; 1.3.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. 2 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. Khái niệm bất đồng sản và thị trường bất đồng sản 2.1.1. Bất đồng sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [23]. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [25], [27]. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. 3 Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Thị trường bất đồng sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [22], [25]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 2.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. 4 - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới 2.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [7]. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 2.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có 5 định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: 2.2.2.1 Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định thị truờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. 2.2.2.2 Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết a. Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn 6 liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. b. Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau. c. Phương pháp định giá đất và bất động sản Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: - Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá. Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước. 7 - Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước; + Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. - Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS. 8 2.2.3. Đấu giá đất của một số nước 2.2.3.1. Trung Quốc Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu 9 giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đính và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điếu kiện sau đây: + Đã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sự dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc 10 [...]... quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu... hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61 - Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan... khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, ... và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá - Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau: + Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành... thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất - Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài... khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khác tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương [2] [3] [4] [20] [12] 2.4.3 Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.4.3.1 Định giá đất Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của. .. 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi... vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương” Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28] 2.4.2.3 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003:... khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta 2.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.4.1 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “ là điều kiện để xây dựng hành lang pháp... với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính . Sở hữu) YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng) RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG SẢN -Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại. hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau : - Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ. - Đất lâm nghiệp: Giao 3,55. cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao