MỤC LỤC NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU 01 Chương 1. Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn 03 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam 03 1.1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam 03 1.1.2 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn 05 1.2 Cơ cấu tổ chức và mô tả vị trí kiến tập 05 1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 05 1.2.2 Mô tả vị trí kiến tập 07 1.3 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu tại chi nhánh Bắc Sài Gòn 08 Chương 2. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài Gòn 09 2.1 Mô tả quy trình 09 2.1.1 Tiếp nhận hồ sơ bất động sản của ngân hàng 09 2.1.2 Xác nhận phân cấp tài sản đảm bảo 10 2.1.3 Phân công hồ sơ định giá tài sản đảm bảo 10 2.1.4 Định giá tài sản đảm bảo 11 2.1.5 Kiểm soát 11 2.1.6 Hoàn thiện quá trình định giá tài sản đảm bảo 12 2.1.7 Nội dung thẩm định bất động sản 12 2.2 Quy định của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam về điều kiện hồ sơ bất động sản thế chấp 14 2.3 Tóm tắt báo cáo thẩm định giá bất động sản số 37/10 C1, phường 13, quận Tân Bình cho mục đích thế chấp 14 2.4 Đánh giá quy trình 16 2.4.1 Ưu điểm 16 2.4.2 Nhược điểm 18 Chương 3. Các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài Gòn 20 3.1 Giải pháp 20 3.1.1 Nâng cao chất lượng thông tin 20 3.1.2 Hoàn thiện quy trình đánh giá rủi ro 21 3.1.3 Đa dạng hóa các phương pháp đánh giá rủi ro 21 3.1.4 Liên tục cập nhật các văn bản Luật trong định giá bất động sản 22 3.1.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ 22 3.2 Một số kiến nghị 23 3.2.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 23 3.2.2 Kiến nghị với Chính phủ 24 KẾT LUẬN 25 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 26 PHỤ LỤC 27 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ KIẾN TẬP NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam CIC Trung tâm thông tin tín dụng CVĐG Chuyên viên định giá DVKH Dịch vụ khách hàng QL&DV Quản lý và dịch vụ TSĐB Tài sản đảm bảo TSSS Tài sản so sánh DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ 1. Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức BIDV- Bắc Sài Gòn 06 2. Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp 09 3. Bảng 2.1: Các chỉ tiêu chất lượng tín dụng 16 7 LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động ngân hàng luôn được xem là “mạch máu của nền kinh tế mỗi quốc gia”. Mạch máu này có hoạt động ổn định, tăng trưởng bền vững mới làm cho nền kinh tế đất nước có thể phát triển. Trong giai đoạn hội nhập, xu thế toàn cầu hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ hiện nay thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại càng trở nên quan trọng, đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp phần không nhỏ vào sự đi lên của nền kinh tế. Tuy nhiên, những năm gần đây, khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã thực sự tạo ra những hậu quả nghiêm trọng cho Việt Nam sau một thời gian tăng trưởng nhanh như lạm phát, giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2008 đến nay, nợ xấu của các ngân hàng có xu hướng tăng nhanh, tính đến thời điểm ngày 30/06/2012, nợ xấu của ngân hàng quốc doanh là 3,76%, trong khi khối cổ phần là 4,73%. Mặc dù có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu, nợ quá hạn tăng cao ở các Ngân hàng thương mại Việt Nam, nhưng theo nhiều chuyên gia tài chính, chủ yếu là do hoạt động quản trị rủi ro tại các ngân hàng còn không ít hạn chế và chưa đồng bộ, thiếu chuyên viên có năng lực cao và nhiều kinh nghiệm. Có thể nói, vấn đề an toàn và giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng đến công tác tín dụng tại ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay, ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp. Các tài sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Vì vậy, ngân hàng phải tiến hành thẩm định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, tránh dẫn đến tình trạng nợ xấu tăng cao. Thẩm định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu, nhưng ở Việt Nam hoạt động định giá khá mới mẻ và còn nhiều hạn chế cũng như thiếu tính chính xác. Chính vì những lý do đó, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn” để tìm hiểu công tác định giá đối với tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng, từ đó đưa ra những đề xuất, biện pháp để hoạt động này ngày càng có chất lượng, hiệu quả hơn. Đề tài được kết cấu gồm 3 phần: 8 Chương 1: Giới thiệu về Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn Chương 2: Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài Gòn Chương 3: Các giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Bắc Sài Gòn Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thạc sĩ Nguyễn Thu Hằng đã hướng dẫn, đóng góp ý kiến và giải đáp những thắc mắc trong suốt quá trình viết đề tài, cảm ơn anh Lê Võ Thanh Phong- Trưởng phòng giao dịch Tây Bắc Củ Chi đã tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả được kiến tập tại ngân hàng, cũng như cung cấp các số liệu, chứng từ hữu ích phục vụ cho bài viết. Mặc dù đã cố gắng hoàn thiện đề tài, song do thời gian kiến tập ngắn cùng với hiểu biết và kiến thức thực tế còn hạn hẹp, báo cáo này không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được đóng góp của quý thầy cô để bài viết được đầy đủ và hoàn thiện hơn. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 07 năm 2013 Sinh viên thực hiện Lê Y Bình 9 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC SÀI GÒN 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 1.1.1. Sơ lược về lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam Trụ sở chính: Tháp BIDV, 35 Hàng Vôi, Hoàn Kiếm, Hà nội, Việt Nam Điện thoại: 04.2220.5544 - 19009247. Fax: 04. 2220.0399 Email: Info@bidv.com.vn - Giai đoạn 1957-1980, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam - tiền thân của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam được thành lập trực thuộc Bộ Tài Chính với quy mô ban đầu gồm 11 chi nhánh, 200 nhân viên với nhiệm vụ chủ yếu là cấp phát, quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ nguồn vốn ngân sách cho tất cả các lĩnh vực kinh tế, xã hội. - Giai đoạn 1981-1989, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam được đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với nhiệm vụ chủ yếu là cấp phát, cho vay và quản lý vốn đầu tư xây dựng cơ bản thuộc kế hoạch nhà nước tất cả các lĩnh vực của nền kinh tế. - Giai đoạn 1990-1994, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) với nhiệm vụ được thay đổi về cơ bản: Ngoài việc tiếp tục nhận vốn Ngân sách để cho vay các dự án thuộc kế hoạch nhà nước thì BIDV đã thực hiện huy động các nguồn vốn trung dài hạn để cho vay đầu tư phát triển: Kinh doanh tiền tệ tín dụng và dịch vụ Ngân hàng chủ yếu trong lĩnh vực xây lắp phục vụ đầu tư phát triển. - Giai đoạn 1995-2000, BIDV được phép kinh doanh đa năng tổng hợp như một Ngân hàng thương mại, phục vụ chủ yếu cho đầu tư phát triển của đất nước. Đây là thời kỳ BIDV đã khẳng định được vị trí, vai trò là Ngân hàng thương mại 10 hàng đầu tại Việt Nam trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước với danh hiệu đơn vị anh hùng lao động trong thời kỳ đổi mới. - Giai đoạn 2001 đến nay, BIDV đã triển khai đồng bộ đề án cơ cấu lại được chính phủ phê duyệt. Dự án hiện đại hoá Ngân hàng và hệ thống thanh toán do Ngân hàng thế giới tài trợ tiến tới phát triển thành một Ngân hàng đa năng hàng đầu của Việt Nam, hoạt động ngang tầm với các Ngân hàng mang tầm khu vực năm 2011. Cùng với hệ thống ngân hàng thương mại Nhà nước, BIDV luôn là công cụ sắc bén, là lực lượng chủ lực trong thực thi chính sách tiền tệ quốc gia. Trong hoạt động, BIDV luôn tuân thủ pháp luật, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ ngân sách nhà nước, bảo toàn và phát triển vốn. Trong mối quan hệ với khách hàng, BIDV luôn nêu cao phương châm hành động “Hiệu quả kinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt động của BIDV”, quan hệ giữa BIDV và bạn hàng là mối quan hệ “Hợp tác cùng phát triển”, cùng chia sẻ kinh nghiệm, khó khăn, cơ hội kinh doanh với bạn hàng. Chính vì lẽ đó, BIDV luôn lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ khách hàng để không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ, luôn tìm hiểu để thỏa mãn nhu cầu ngày một cao của khách hàng. Với cam kết “cung ứng những sản phẩm, dịch vụ ngân hàng có chất lượng cao, tiện ích tốt nhất cho khách hàng”, trong 3 năm trở lại đây, BIDV luôn được tổ chức BVQI (Tổ chức chứng nhận quốc tế độc lập) chứng nhận có hệ thống quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000. Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, BIDV luôn làm tròn nhiệm vụ được Đảng, Nhà nước và nhân dân giao phó. Mục tiêu trong giai đoạn hiện nay mà BIDV xác định là “Hiệu quả, an toàn, phát triển bền vững và hội nhập quốc tế”. 1.1.2. Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn - Chi nhánh Bắc Sài Gòn (chi nhánh Tân Bình cũ) tiền thân là phòng giao dịch Tân Bình được thành lập vào tháng 7/2000 trực thuộc Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và phát triển Thành phố Hồ Chí Minh. - Tháng 12/2003: Được nâng cấp lên thành chi nhánh II trực thuộc chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh. - Ngày 1/12/2005: Được nâng cấp lên thành chi nhánh cấp I trực thuộc Ngân hàng Đầu Tư và phát Triển Việt Nam theo quyết định số 244/QĐ_HĐQT ngày 28/11/2005 của hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu Tư và phát Triển Việt Nam. [...]... dịch vụ ngân quỹ • Sản phẩm mua bán ngoại tệ: sản phẩm mua bán ngoại tệ giao ngay và kỳ hạn, sản phẩm chuyển đổi ngoại tệ, sản phẩm thu đổi ngoại tệ, nghiệp vụ ủy thác tài sản, nghiệp vụ đầu tư tiền gởi cơ cấu/giấy tờ có giá cơ cấu 16 CHƯƠNG 2 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH BẮC SÀI GÒN 2.1 Mô tả quy trình Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp (Nguồn: Tư liệu... thẩm định khi cho vay Hệ quả cuối cùng là nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh Hoạt động định giá bất động sản thế chấp với nhược điểm là phương pháp thẩm định chưa tính đến rủi ro về mặt cung cầu, thị trường bất động sản thường xuyên biến động là một vấn đề mà ngân hàng thương mại phải giải quyết CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH BẮC... thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởng lớn đến mức cho vay và tỷ lệ nợ xấu của mỗi ngân hàng Thông qua nghiên cứu, phân tích quy trình thẩm định giá bất động sản ở BIDV Bắc Sài Gòn, tác giả đã có cái nhìn chi tiết về các bước trong quy trình, cách định giá bất động sản và tầm quan trọng của việc đánh giá rủi ro đối với dự án cho vay Định giá sai bất. .. hồ sơ bất động sản thế chấp của khách hàng Chuyên viên tại đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ bất động sản thế chấp từ khách hàng và kiểm tra hồ sơ Bất động sản thế chấp phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản hoặc các giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tư ng lai và tính chân thực, hợp lệ của tài sản Trường hợp bất động sản. .. báo và phối hợp chi nhánh giải quyết 2.1.7 Nội dung thẩm định bất động sản - Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản 19 Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải đảm bảo xác định được: • Người sở hữu, sử dụng: những người đồng sở hữu, cùng sử dụng • Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng bất động sản • Người có thẩm quyền quyết định thế chấp bất. .. của bất động sản phải đảm bảo xác định được: • Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản • Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản • Bất động sản có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, • bất động sản đã có đầy đủ các điều kiện được thế chấp hay chưa Bất động sản có tranh chấp hay không 20 • Bất. .. khách hàng cần phải nộp các giấy tờ như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy nộp tiền sử dụng đất Trong thời gian thế chấp, ngân hàng nắm giữ toàn bộ giấy tờ gốc liên quan đến bất động sản thế chấp để đề phòng việc khách hàng bán, cho, tặng bất động sản Trường hợp bất động sản không có đủ hồ sơ, chuyên viên từ chối nhận bất động sản làm tài sản thế chấp Chuyên viên điền vào phiếu đề nghị Định. .. tài sản trên đất như tính toán: 537.485.733 đồng Vậy giá trị tài sản thẩm định: 4.160.087.822 đồng 2.4 Đánh giá quy trình 2.4.1 Ưu điểm - Về quy trình định giá tài sản: Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV Bắc Sài Gòn khá chặt chẽ, bắt đầu từ khâu kiểm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó tiến hành phân tích để đưa ra kết quả định giá bất. .. bất động sản có thể dẫn tới mất vốn, rủi ro cho ngân hàng hoặc rủi ro cho khách hàng sở hữu bất động sản, đánh mất cơ hội đầu tư của cả hai Để hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản nói riêng và thẩm định tín dụng nói chung cần phải trải qua một lộ trình lâu dài chứ không thể một sớm một chi u Tác giả hy vọng những giải pháp, đề xuất của mình có thể một phần nào đó giúp hoạt động định giá bất. .. bất động sản thế chấp tại ngân hàng Tuy nhiên, do không thuộc chuyên ngành thẩm định giá, tác giả đã gặp một số khó khăn trong việc tìm hiểu các phương pháp định giá, các văn bản luật quy định liên quan cùng với bản kết cấu mặt bằng của các tài sản bất động sản mà chú yếu là nhà đất Dù vậy, đây cũng là một cơ hội quý báu để 15 tác giả được trực tiếp có mặt tại ngân hàng và tìm hiểu quy trình thẩm định . định lựa chọn đề tài “Quy trình thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn” để tìm hiểu công tác định giá đối với tài sản đảm bảo là bất. Việt Nam 03 1.1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành và quá trình phát triển của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam 03 1.1.2 Giới thiệu ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài. VÀ SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU 01 Chương 1. Giới thiệu về ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Sài Gòn 03 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt