MỞ ĐẦU Từ một khu chế xuất, một doanh nghiệp đến một chiếc ghế đều có giá Nhưng là bao nhiêu? Trong nhiều trường hợp, câu trả lời không dễ dàng, mỗi bên liên quan có thể đưa ra các mức giá khác nhau Người làm công việc thẩm định giá chính là “trọng tài” trong những trường hợp đó,vậy thẩm định giá là gì?,có thể hiểu thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể,có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu,các yếu tố thị trường Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từ hàng trăm năm nay, còn ở Việt Nam thẩm định giá xuất hiện từ sau khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự quản lý của Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993-1994 và dần phát triển trong những năm gần đây Từ khi xuất hiện đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu vực và trên thế giới đă cho thấy: để hoạt động thẩm định giá phát triển bền vững phải giải quyết rất nhiều vấn đề về pháp luật, tiêu chuẩn, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp để có thể thiết lập và thực hiện các quy trình thẩm định giá một cách đầy đủ,chính xác nâng cao chất lượng các kết quả thẩm định giá Nắm vững được những vấn đề khái quát chung và các công việc tổng quát cần thực hiện ở mỗi bước trong quy trình thẩm định giá, mỗi doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và các nhân viên thẩm định giá nói riêng cần tuân thủ thực hiện đúng theo quy trình trong quá trình thẩm định giá là yêu cầu hết sức cần thiết nhằm phát triển hoạt động thẩm định giá cả về chất lượng cũng như số lượng, trở thành một hoạt động tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiệp cao, độc lập, khách quan, trung thực, có hiệu quả CHƯƠNG 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ PHẦN 1 : KHÁI QUÁT CHUNG 1.Định nghĩa Quy trình thẩm định giá là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị thị trường của tài sản.Mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá là giải thích ,chứng minh độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách hàng.Đó cũng là điều cần đạt được khi thực hiện các bước công việc của quá trình thẩm định giá 2 Mục đính tiêu chuẩn hóa quy trình thẩm định giá • Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp • Nâng cao chất lượng ,độ tin cậy của báo báo cháo thẩm định giá • Nâng cao lòng tin của công chúng đối với các kết quả thẩm định giá tài sản 3 Yêu cầu về các quy định quy trình thẩm định giá  Phải mang tính khái quát,áp dụng chung cho mọi loại tài sản,dễ thực hiện và kiểm tra giám sát thực hiện  Phải phù hợp với thông lệ thẩm định giá quốc tế được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế  Phải thích hợp với trình độ phát triển của thẩm định giá Việt Nam  Phải có tính pháp lý bắt buộc đối với mọi thẩm định viên hành nghề thẩm định giá  Không được sang tạo hay thay đổi trong quá trình thực hiện PHẦN 2 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA THẾ GIỚI (Được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC 2005) XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ NHẬN NHẬN DIỆN DIỆN BẤT QUYỀN ĐỘNG SỞ SẢN HỮU MỤC XÁC ĐÍCH ĐỊNH CƠ SỬ SỞ GIÁ DỤNG TRỊ PHẠM NHỮNG NGÀY VI ĐIỀU THẨM THẨM KIỆN ĐỊNH ĐỊNH HẠN CHẾ KHÁC PHÂN TÍCH SƠ BỘ DỮ LIỆU LỰA CHỌN VÀ TẬP HỢP CHUNG CỤ THỂ CÙNG VÀ CẦU (Khu vực, thành phố, (Chủ thể và dữ liệu so CẠNH TRANH vùng lân cận) sánh) (Thị trường chính) XÃ HỘI CHI PHÍ VÀ KHẤU DANH MỤC TÀI SẢN KINH TẾ HAO CẠNH TRANH CHÍNH QUYỀN LỢI TỨC VÀ CHI PHÍ HÀNG BÁN VÀ BẢNG MÔI TRƯỜNG TỶ LỆ VỐN HÓA KÊ NHỮNG CHỖ TRỐNG NGUỒN GỐC SỞ HỮU VÀ VIỆC CHÀO HÀNG VIỆC SỬ DỤNG TÀI NGHIÊN CỨU NHU CẦU SẢN TỶ LỆ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ SỬ DỤNG CAO NHẤT VÀ TỐT NHẤT Đất trống Tài sản và công trình trên đất đã được nâng cấp, cải tạo Cụ thể về việc sử dụng, thời gian và các bên tham gia thị trường ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH GIÁ BÁN XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ PHƯƠNG PHÁP VỐN PHƯƠNG PHÁP HÓA THU NHẬP CHI PHÍ TỔNG HỢP VÀ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CUỐI CÙNG BÁO CÁO GIÁ TRỊ ĐÃ XÁC ĐỊNH PHẦN 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM Quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính quy định tại Quyết đinh số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính Theo quy định này, quy trình thẩm định giá có 6 bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá Đây là bước điều tra sơ bộ khách hàng trước khi giá đốc doanh nghiệp và thẩm định viên về giá quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối Những vấn đề đó đước làm rõ ở nhứng bước này a Khách hàng và mục đích thấm định giá của khách hàng Sở dĩ cần làm rõ khách hàng của dịch vụ thẩm định giá là vì cần làm rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá sau này Trước hết: Thẩm định viên cần làm rõ tài sản cần thẩm định giá là của ai( cá nhân , tổ chức)? Thông tin về giá trị tài sản của ai ? Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trog tương lai mà quyết định đó 1 phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của thẩm định viên và giám đốc doanh nghiệp Thứ 2 : thẩm định viên cần phải biết rõ chủ đích sử dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng vào việc gì cũng như cách thức khách hành khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư vào thẩm định giá với mục đích gì Một trong những mục đích của khách hàng có thể là: cổ phần hóa, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu… Thứ 3: Thẩm định viên cẩn phải biết rõ có hay không bên thứ ba liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá là căn cứ Trong trường hợp như vậyk hách hàng phải thông báo cho doanh nghiệp và bên thứ 3 liên quan b Đối tượng thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản( đất đai, công trình kiến trúc), động sản , quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ Chia là 2 loại • Tài sản: được thẩm định giá bao gồm doanh nghiệp, bất động sản ( đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ • Quyền tài sản : gồm các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Các quyền tài sản mang lại lời ích cho người nắm giữ Quyền tài sản là tài sản vì nó có giá trị và được mua bán trên thị trường, là tài sản vô hình và khó tách bạch c Bên thứ 3 sử dụng kết quản thẩm định giá Ở Việt Nam bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định giá là cơ quan quản lý ngân sách nhà nước, các tổ chức tài chính tín dụng Nói chung, đó có thể là người mua, người bán, người tài trợ, người bảo lãnh… Trong tường hợp các tài sản được thẩm định sẽ được mua bán thế chấp… d Cơ sở giá trị thẩm định giá : là giá thị trường hay giá phi thị trường Giá thị trường :là cơ sở cho thẩm định giá được xác định theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/ QĐBTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính Giá trị phi thị trường: làm cơ sở cho thẩm định giá được xác định theo Tiêu chuẩn thẩm định giá giá số 2 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/ QĐ – BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính e Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định Có những ràng buộc và hạn chế về : • Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định • Quyền và nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định • Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định • Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuẩn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa vào có sự đồng ý của khách hàng được 2 bên chấp nhận ( bằng văn bản ) f Những xung đột có thể sảy ra Các xung đột lợi ích có thể xảy ra khi thẩm định viện có các quyền lợi/ nghĩa vụ liên quan tới tài sản được định giá, hoặc thẩm định viên tiến hành thẩm định giá cho 2 hoặc nhiều bên có mâu thuẫn về lợi ích g Thời điểm thẩm định giá Được xác định là ngày, tháng,năm được ghi trong hợp đồng cung ứng dịch vụ thẩm định giá 2 Xây dựng kế hoạch thẩm định giá Kế hoạch thẩm định giá phụ thuộc vào 3 yếu tố • Phạm vi và khối lượng công việc cần thực hiện • Mục đích thẩm định giá của khách hàng • Loại hình tài sản được thẩm định giá Xây dựng kế hoạch thẩm định giá là xác định công việc cần thực hiện , dự kiến thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình thẩm định giá Bản kế hoạch này gồm: - Xác định nguồn dữ liệu liên quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy và được kiểm chứng Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường - Dự kiến tốc độ thức hiện công việc: • Thu thập số liệu, xác định nguồn số liệu sẽ được tiếp cận và thu thập • Khảo sát thực địa • Làm việc với các cơ quan liên quan • Nghiên cứu, tính toán, phân tích • Lập đề cương báo cáo và viết báo cao sơ bộ • Hoàn chỉnh bảo cáo cuối cùng và các tài liệu - Dự trù kinh phí (mỗi bước ) và tổng kinh phí cần thiết để thực hiện các hoạt động nêu trên - Phân công nhân sự - phân công cá nhân thực hiện công việc ở mỗi bước, hình thành các nhóm công việc và thiết lập cơ chế phối hợp giữa các nhóm trong quá trình thẩm định giá - Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra 3 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin - Khảo sát thị trường : Khảo sát thị trường nhằm mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản : tiến hành so sánh số liệu của bất động sản ghi trên sổ đăng kí địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch ….Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ đăng kí Các nội dung chủ yếu của việc khảo sát thực địa phải thực hiện là: • Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về: vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản gồm : diện tích đất và công trình kiền trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp thoát nước, viễn thông, điện đường) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng , sửa chữa • Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công • • • • trình Đặc điểm pháp lý của bất động sản Tính thanh lý của bất động sản khi tham gia vào giao dịch dân sự Quyền sử dụng toàn bộ/ một phần Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản Để làm được điều này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hình của bất động sản ( tổng thể và từng hạng mục bất động sản với sổ sách đăng kí, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản ) - Thu thập và tổ chức thông tin • Thu thập thông tin Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như : báo, tạp chí, ấn phẩn, mạng internet, các Hiệp Hội, các cơ quan quản lí nhà nước Ngoài ra thẩm định viên còn có thể áp dụng các kỹ thuật điều tra, phỏng vấn về thu nhập các dữ liệu sơ cấp về tài sản cần thẩm định giá Các thông tin thu thập phải được so sánh, kiểm chức để đẩm bảo tin cậy và tính chính xác trong phân tích và đánh giá • Tổ chức , phân loại thông tin: Có thể phân biệt đối tượng thông tin thành ba loại : - Thông tin chung: thể hiện xu hướng vần đề liên quan: kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung – cầu thị trường về tài sản, xu hướng : sự vận động qua t/g ( thu nhập, dân số…) - Thông tin cụ thể : liên quan tới bất động sản thẩm định giá ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …) - Thông tin có thể liên quan tới bất động sản so sánh ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …) 4 Phân tích thông tin - Phân tích thông tin từ các khảo sát hiện trường tài sản - Phân tích đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường : • Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp : đặc điểm hình thành lên mỗi nhóm cung cầu về tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiền năng • Đối với tài sản là nhà của dân cư: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm người tham gia cung ứng và nhóm người có nhu cầu về tài sản, mức độ mở rộng thị trường tài sản này với những người mua tiềm năng Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản : • Xu hướng tăng dần về nguồn cung, về nhu cầu của tài sản tương tự hiện có trên thị trường • Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá - Phân tích về khách hàng : • Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng • Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản • Nhu cầu sức mua về tài sản - Phân tích về việc sử dụng tốt nhấp và tối ưu tài sản : • Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản • Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá : thẩn định viên cần chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào sẽ được áp dụng, cơ sở của việc lựa chọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp được lựa chọn với các yếu tố : đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và dữ liệu đã được thu thập - Tính toán, so sánh điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn - Đặt ra và trả lời câu hỏi: Thẩm định viên cần đưa ra các câu hỏi quan trọng như : • Kích thước mẫu tài sản được quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thực hiện tính đại diện cho thị trường ? • Tài sản dùng làm vậy so sánh có mang tính đại diện ? • Những tài sản này có cạnh tranh về giá bán ? • Có dấu hiệu nào trên thị trường hỗ trợ cho hệ thống điều chỉnh được áp dụng ? • Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến ? Cuối cùng xem xét, kiểm tra lại và khẳng định độ tin cậy của các số liệu, thông tin, giả thiết, trật tự logic, phân tích và các kỹ thuật đã sử dụng để đưa ra kết quả về thẩm định giá 6 Xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá - Xây dựng báo cáo thẩm định giá cần các nội dung cơ bản sau: 1 Những thông tin cơ bản về tài sản, khách hàng của dịch vụ thẩm định giá, thẩm định viên và công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá 2 Những căn cứ pháp lý thẩm định giá 3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt với máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa và bất động sản 4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt đối với máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa và bất động sản 5 Những giả thuyết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản 6 Kết quả khảo sát thực địa 7 Những lập luận về mức giá cuối cùng 8 Phương pháp thẩm định giá 9 Xử lý những vấn đề phức tạp ko rõ rằng trong quá trình thẩm định giá 10.Những quyền lợi và lợi ích cá nhân ( nếu có) của thẩm định viên liên quan tới tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ 11.Tên, chữ kí của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản 12.Phục lục kèn theo báo cáo kết quả thẩm định giá - Thiết lập hồ sơ thẩm định giá 1 Thẩm định viên có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ thẩm định giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm định giá tài sản đủ để làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình về mức giá thể hiện giá của tài sản cần thẩm định và xác nhận quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực được chấp nhận ) 2 Hồ sơ thẩm định giá phải được lập đầy đủ sao cho thẩm định viên hoặc người có trách nhiệm kiểm tra đọc sẽ hiểu được toàn bộ nội dung quá trình thẩm định giá tài sản Đồng thời, hồ sơ thẩm định giá sẽ trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá, xử lý những tranh chấp , khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hành với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá 3 Nội dung hồ sơ thẩm định giá: nội dung hồ sở thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích và loại hình tài sản cần thẩm định giá 4 Hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ tại nơi lưu trữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm - Lập chứng thư thẩm định giá 1 Chứng thư thẩm định giá là văn bản cho doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản 2 Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá vật tư , máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải… theo quy định tại Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04 3 Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất theo quuy định tại phụ lục số 2 của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04 4 Chứng thư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau trong đó 02 bản được giao khách hàng , 01 bản được lưu tại hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá đảm rằng phạm vi công việc thẩm định tiến hành phù hợp với mục đích sử dụng của khách hàng và bên thứ ba.Đồng thời nhằm làm rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá sau này và quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối Cùng tiến hành bước xác định lập kế hoạch các công việc, phạm vi công việc cần thực hiện trong quá trình thẩm định giá nhằm giúp thẩm định viên xác định các bước đi kế tiếp nhau theo tuần tự, khả thi trong quy trình thẩm định – do đó có thể huy động tốt các nguồn lực (nhân lực, vốn, …) và thời gian cần thiết để hòan thành nhiệm vụ Cùng thực hiện hoạt động thu thập thông tin,số liệu cần thiết về vần đề liên quan: kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung – cầu thị trường về tài sản… liên quan tới bất động sản thẩm định giá ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …) liên quan tới bất động sản so sánh …và tiến hành phân tích thị trường,nghiên cứu cung,nghiên cứu cầu ,khả năng kết nối cung cầu… các kết luận rút ra qua phân tích thị trường là nội dung thiết yếu, quan trọng trong quy trình thẩm định giá Từ các kết quả thu được trên,chỉ ra phương pháp thẩm định giá phù hợp và lựa chọn sử dụng để tiến hành xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá tính toán, so sánh điều chỉnh Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá cuối cùng của tài sản Bước cuối cùng xây dựng báo cáo,hoàn thành báo cáo mức gía cuối cùng của tài sản, chuyển cho khách hàng 2 Điểm khác nhau Trong bước đầu tiên của quy trình thẩm định giá , quy trình của Việt Nam giải thích cụ thể vì sao lại phải làm rõ về khách hàng “thẩm định viên xác định rõ thông tin về tài sản của ai?bởi thông tin tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của thậm định viên và giám đốc doanh nghiệp” Đồng thời làm rõ hơn về đối tượng thẩm định giá là tài sản hay quyền tài sản Có những điều kiện ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên cũng như khách hàng khi tiến hành thẩm định,những hạn chế về nguồn dữ liệu,tính pháp lý…,những xung đột lợi ích có thể xảy ra mà ở quy trình thẩm định giá Hoa Kỳ không đề cập đến…Tuy nhiên không thực hiện hoạt động xác định loại hình giá trị tài sản cần xác định để phát triển ý tưởng về một loại hình giá trị của tài sản :giá trị thị trường,giá trị trong sử dụng, giá trị bảo hiểm,giá trị đầu tư,giá trị thu thuế như ở Hoa Kỳ,cũng như chưa xác định những điều kiện, giá thiết, hạn chế khi tiến hành thẩm định giá… Sau khi tiến hành bước xác định vấn đề,ở quy trình của Hoa Kỳ ,họ tiến hành thu thập dữ liệu tài sản trong khi ở Việt Nam chúng ta chi tiết hơn với việc xây dựng kế hoạch thẩm định giá ,xác định các công việc cần thực hiện và dự kiến thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình thẩm định Đồng thời ở bước 3,chúng ta còn tiến hành khảo sát hiện trường ,tiến hành khảo sát thực địa,phỏng vấn,thu thập thông tin qua báo chí…so sánh số liệu thực tế với số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ,hồ sơ bất động sản,bản đồ quy hoạch…và đến bước 4 phân tích thông tin tiếp tục phân tích sâu hơn về khách hàng… Và một khác biệt quan trọng nữa giữa 2 quy trình ở hai nước đó là nội dung kết quả của quá trình thẩm định giá tài sản trong quy trình ở Việt Nam được quy định ghi trong chứng thư thẩm định giá ,là văn bản do doanh nghiệp,tổ chức thẩm định giá lậphình thức ,nội dung được quy định chặt chẽ trong tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam.Còn trong quy trình của Hoa Kỳ thì báo cáo thẩm định giá có thể thể hiện bằng văn bản viết hoặc thông qua lời nói,dạng báo cáo thẩm định giá phụ thuộc tùy theo mục tiêu, phạm vi công việc thẩm định giá II Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Nhật Bản 1.Điểm giống nhau Các quy trình của nhật bản và việt nam nhìn chung đều giống nhau ở các bước cơ bản khi tiến hành thẩm định giá tài sản như: +Đều phải xác định rõ đối tượng cần thẩm định giá là doanh nghiệp, bất động sản, động sản, quyền tài sản hay là tài sản sở hữu trí tuệv.v… +Đều phải xây dựng các kế hoạch thực hiện quá trình thẩm định giá,như sau: • Xác định nguồn dữ liệu lien quan, bảo đảm tài liệu thu thập được là tin cậy, xác định các yếu tố cung –cầu thích hợp với chức năng,đặc tính và các • • • • quyền gắn với tài sản được mua bán và đặc điểm của thị trường Dự kiến tiến độ công việc Dự trù kinh phí từng bước và tổng kinh phí Phân công nhân sự Đánhgiárủirovàbiệnphápngănngừa +Đều phải khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, số liệu +Đều phải tiến hành phân tích thông tin thu thập được như: • Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường • Phân tích đặc trưng từ thị trường của tài sản cần thẩm định giá • Phân tích các khía cạnh về khách hàng: xác định khách hang tiềm năng, sở thích của khách hàng, nhu cầu và sức mua của khách hàng • Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản +Dựa trên các kết quả phân tícht rên, thẩm định viên đều cần phải đưa ra các phương pháp thẩm định giá phù hợp, đưa ra cơ sở cho việc lựa chọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp đó dựa trên các yếu tố: đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và dữ liệu đã được thu thập +Sau đó đưa ra quyết định về giá trị của tài sản cần thẩm định giá +Cuối cùng, các thẩm định viên đều phải tiến hành xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá 2 Điểm khác nhau Sự khác nhau cơ bản đầu tiên là quy trình thẩm định giá của Nhật Bản có 9 bước, quy định khá chi tiết hơn so với 6 bước của Việt Nam Có thể hiểu tổng quát mối quan hệ giữa quy trình 2 nước như sau: + Bước 1 của Việt Nam tương đương bước 1 và bước 3 của Nhật Bản +Bước 2 của Việt Nam tương đương bước 2 của Nhật Bản +Bước 3 của Việt Nam tương đương bước 4 của Nhật Bản +Bước 4 của Việt Nam tương đương bước 5 của Nhật Bản +Bước 5 của Việt Nam tương đương bước 6 và bước 8 của Nhật Bản +Bước 6 củaViệt Nam tương đương bước 9 của Nhật Bản Ngoài ra còn có 1 số điểm khác biệt như sau: +Nhật Bản có 2 bước để xem xét, kiểm tra lại trong khi Việt Nam không có.Đó là bước 5 và bước 7 với nội dung là tái xem xét số liệu và xem xét lần cuối giá trị bất động sản Có thể nói ngoài mức độ chi tiết, điều này cũng 1 phần thể hiện mức độ cẩn thận với các giá trị của Nhật Bản +Bước 9 trong quy trình của Nhật Bản chỉ đưa ra báo cáo thẩm định giá bất động sản trong khi bước tương ứng của Việt Nam là bước 6 lại phải đưa ra 3 loại tài liệu là: Báo cáo thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá III Quy trình thẩm định giá Việt Nam và Thái Lan 1 Điểm giống nhau Quy trình thẩm định giá của Việt Nam vàThái Lan đều giống nhau ở 1 số bước cơ bảnsau: - Đều cần xác định rõ khách hang và đối tượng cần thẩm định - Đều cần tiến hành bước thu thập thông tin, số liệu về đối tượng; tình trạng pháp lý trong quyền sử dụng, quyền sở hữu; đồng thời cũng phải thu thập thông tin vềcung cầu tài sản, giá trị của tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá hiện tại trên thị trường - Đều phải tiến hành phân tích thong tin và dữ liệu thu thập được - Từ đó thẩm định viên phải lựa chọn phương pháp phù hợp với tài sản cần thẩm định - Lập báo cáo chính thức, đánh giá về tài sản cần thẩm định, sau đó bàn giao cho khách hàng 2 Điểm khác nhau Ngoài các điểm giống nhau trên, quy trình thẩm định giá của Thái Lan còn có 1 số khác biệt cơ bản về số bước tiến hành, quy trình thu phí và việc thông qua các ban, hội đồng trước khi trao kết quả thẩm định cho khách hàng Cụthể: - Trong quy trình của Thái Lan có quy định cụ thể rõ ràng về việc thu trước 50% chi phí sau khi khảo sát hiện trường đối tượng , trong khi đó quy trình của Việt Nam chỉ nói chung chung về việc dự trù chi phí và thu phí sau khi đã gửi báo cáo cho khách hàng - Quy trình thẩm định giá của Thái Lan được quy định khá chặt chẽ với viêc sử dụng các hội đồng giá cả, ban kiểm tra chất lượng, ban tài chính để đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá Quy trình thẩm định của Thái Lan mất khá nhiều bước trong việc thông qua các hội đồng, cụ thể : - Với quy trình của Việt Nam, sau khi làm rõ phương pháp phù hợp để thẩm định giá và đưa ra kết quả thì tiế nhành - lập báo cáo ngay Với quy trình của Thái Lan, sau khi đưa ra phương pháp thẩm định giá còn phải thông qua hội đồng giá cả và ban kiểm tra chất lượng Quy trình của Việt Nam phải đưa ra 3 tài liệu chính sau khi tiến hành thẩm định giá là: báo cáo thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá; còn quy trình của Thái Lan thì chỉ cần đưa ra báo cáo thẩm định giá Ngoài ra, quy trình củaThái Lan còn tiến hành kiểm tra lại báo cáo rồi mới chuyển cho khách hàng PHẦN 6 : VÍ DỤ MINH HỌA A QUY TRÌNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐÔNG NAM (SACC) I CÁC BƯỚC THỰC HIỆN TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Doanh nghiệp và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: - Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá - Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin - Bước 4: Phân tích thông tin - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá II QUY TRÌNH THỰC HIỆN CHI TIẾT 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá 1.1 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá 1.2 Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá 1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá 1.4 Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: 1.5 Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá 1.6 Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở: - Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá - Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan - Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng 1.7 Xác định thời điểm thẩm định giá Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng 1.8 Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá 1.9 Xác định cơ sở giá trị của tài sản Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01) - Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 2 Lập kế hoạch thẩm định giá 2.1 Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá 2.2 Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá 3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 3.1 Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau 3.2 Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin: + Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận + Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…) - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin 4 Phân tích thông tin Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định 4 1 Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản 4 2 Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường - Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng - Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản - Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường - Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá 4 3 Phân tích về khách hàng: - Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản - Nhu cầu, sức mua về tài sản 4 4 Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản - Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật + Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản + Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá - Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” - Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá - Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định 6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” B QUY TRÌNH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI VFS ... mức giá thể giá tài sản cần thẩm định xác nhận trình thẩm định giá thực theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực chấp nhận ) Hồ sơ thẩm định giá. .. hợp tài sản thẩm định mua bán chấp… d Cơ sở giá trị thẩm định giá : giá thị trường hay giá phi thị trường Giá thị trường :là sở cho thẩm định giá xác định theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số ban... sau q trình thẩm định giá khách hành với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Nội dung hồ sơ thẩm định giá: nội dung hồ sở thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích loại hình tài sản cần thẩm định giá