Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 LỜI MỞ ĐẦU Lời đầu tiên, em xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Thầy giáo Khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân, chúc Thầy giáo gia đình ln mạnh khỏe hạnh phúc Sau thời gian học tập Khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân, dảng dạy tần tình Thầy giáo, em biết thêm nhiều kiến thức q giá, bổ ích cho cơng việc sau Đây lần đâu tiên em tham gia lớp học lĩnh vực Bất động sản, kiến thức mà Thầy truyền đạt nhiều mà khả tiếp thu hạn chế, thời gian học ngắn nên khơng chánh khỏi thiếu xót q trình viết Báo cáo thực tập này, kính mong Thầy cô giáo lượng thứ Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 I ĐÔI NÉT VỀ HỌC VIÊN Họ tên : Bùi Văn Doanh Ngày Sinh : 11/02/1977 Trình độ học vấn: Cử nhân kinh tế Lớp : Môi giới BĐS – Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Khóa : 15 Nơi cơng tác: Cơng ty CP Tín Thành Địa chỉ: 930-932 Đường Bạch Đằng – Hai Bà Trưng Hà nội Điện thoại: 04.37932398 fax: 04.3 7932399 II GIỚI THIỆU VỀ CƠ THỰC TẬP Tên công ty: Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam (Vinalands) Giấy phép kinh doanh số 0103009193 Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp ngày 10/9/2005 Địa liên hệ: Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản Việt Nam (Vinalands) 94E Đường Láng – Đống Đa – Hà nội Điện thoại: (04) 35625585 - Fax: (04) 35625585 Ngành nghề kinh doanh Vinalands hoạt động lĩnh vực kinh doanh, tư vấn, quản lý tiếp thị bất động sản gồm dịch vụ: - Dịch vụ môi giới mua – bán Thuê – cho thuê bất động sản - Dịch vụ quản lý, tiếp thị dự án bất động sản - Dịch vụ quản cáo, rao bán, cho thuê bất động sản Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập môi giới BĐS khóa 15 - Dịch vụ tư vấn đầu tư, kinh doanh bất động sản - Dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến bất động sản - Dịch vụ Định giá bất động sản - Làm thủ tục trọn gói giao dịch bất động sản Cơ cấu tổ chức, máy Tống số CBNV 60 người, thạc sỹ, người tốt nghiệp trung cấp lại 100% tốt nghiệp trường đại học, tuổi đời trung bình 25 tuổi Điều kiện kinh tế, kỹ thuật - Cơ sợ vật chất Với tòa nhà 120m2 xây tầng, tần làm phòng giao dịch, lễ tân, tầng trở lên phòng ban chức phòng lãnh đạo Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 Nhà xây dựng thiết kế đại với hệ thống đèn trang trí hợp lý tạo cảm giác nhẹ nhàng, phịng giao dịch bố trí bàn giao dịch, có hệ thông ti vi vừa để quảng cáo giới thiệu sản phẩm dịch vụ, hệ thống giá treo sơ đồ khu dư án công ty cung cấp bố trí hợp lý, thuận tiện cho khách đến tham quan giao dịch, bàn giao dịch đươc trang bị máy tính có kết nối internet tốc độ cao điện thoại bàn - Địa bàn hoạt động Chủ yếu Hà nội tỉnh lận cận Bắc ninh, Vĩnh phúc, Phú thọ, Thái nguyên, TP.HCM, Bình dương, Đồng nai… III KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Giới thiệu chung môi giới bất động sản Môi giới bật động sản cụm từ xuất chưa lâu, xong lại phát triển cách nhanh chóng, có ảnh hưởng sâu rộng mặt kinh tế xã hội Việt nam Người môi giới đa dạng từ nơng dân, trí thức, cơng ty nước, tổ chức …Và với đà phát triển kinh tế mối giới bất động sản nghề “hot” xã hội, người người làm môi giới nhà nhà làm môi giới Điều đặt nhiều vất đề cho nhà quản lý với nghề mẻ với Việt nam Có thể định nghĩa mơi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên có liên quan với nhau, việc giải cơng việc hai bên – mơi giới “cầu nối” Hoạt động mơi giới nghề phải tạo thu nhập, thu nhập tạo qua việc “cầu nối” làm nhiệm vụ kết nối đối tượng lại với – hay nói đơn giản theo nghĩa kinh tế thực thương vụ bên Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 Vậy môi giới lĩnh vực bất động sản gì? Đó hoạt động thực cơng việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế BĐS Nhà môi giới thực công việc để đến mục đích cuối nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền BĐS Để hoạt động lĩnh vực mơi giới nói chung mơi giới BĐS nói riêng, hay để trở thành nhà mơi giới chun nghiệp người mơi giới cần hội tụ nhiều yếu tố, tuân thủ theo nhiều nguyên tắc Trong có yếu tố quan Kỹ mơi giới BĐS gồm số kỹ như:  Kỹ thu thập, xử lý thông tin;  Kỹ giao dịch với khách hàng;  Kỹ soạn thảo hợp đồng môi giới Các kỹ môi giới bất động sản a Kỹ thu thập, phân tích xử lý thơng tin: Ngay từ bắt đầu có ý định hành nghề mơi giới, bắt đầu phải xây dựng cho sở liệu đa dạng BĐS thị trường BĐS Những thơng tin liệu có ích cho nhà mơi giới suốt q trình hoạt động sau Có thể ví kiến thức khung xương, cịn thơng tin tất cịn lại để lắp thành người hồn thiện – nhà môi giới Vậy cần phải thu thập thông tin BĐS nào, phân tích xử lý vấn đề quan trọng Thông tin mua, bán, thuê, cần cho thuê BĐS đến với nhà môi giới nhiều nguồn khác Trước tiên khách hàng thường cung cấp thông tin mua, bán, thuê …BĐS cho nhà môi giới điện thoại giao dịch trực tiếp văn Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập môi giới BĐS khóa 15 phịng Trên sở thơng tin ban đầu nhà mơi giới định có tiếp nhận cơng việc hay không? Nhà môi giới cần xem xét công việc cách cẩn thận cho dù làm nhiều lần công việc tương tự Không thể cung cấp dịch vụ hiệu đáp ứng tốt yêu cầu bán, cho thuê … khách hàng khơng nhìn thấy tận mắt bất động sản Bởi thực tế BĐS ẩn dấu bí mật, huyền bí, tính hấp dẫn thường xuyên vài khiếm khuyết Cho dù nhà mơi giới có kinh nghiệm dày dặn đến đâu đưa phán đốn giá trị BĐS mà chưa “đứng trước” Và để không rơi vào bị động khách hàng mua BĐS hỏi xem xem tận mắt BĐS chưa Những thơng tin tài liệu mà khách hàng cung cấp cho nhà môi giới nhiều khơng đầy đủ, chưa hợp lệ, thiếu xác…vì mà thu thập nhiều thông tin BĐS tốt, địi hỏi phải có kỹ thu thập thông tin Kỹ thu thập thông tin nhà môi giới đánh giá dựa nhiều tiêu chí Ngồi tính đầy đủ, xác thơng tin u cầu quan trọng nhà mơi giới phải hiểu tính năng, cơng dụng loại thông tin biết khai thác thông tin phục vụ cho mục đích mơi giới – tức phải phân tích xử lý thơng tin “thơ” trở thành thơng tin q giá, thơng tin đưa vào hệ thống liệu riêng nhà môi giới chuyên nghiệp Những thông tin cần thu thập gồm có: Thu thập thơng tin bất động sản Xác định vị trí, đặc điểm Bất động sản: Đây thông tin mà nhà môi giới cần thu thập Việc thu thập xác, đầy đủ, chi tiết có hình ảnh minh hoạ làm tăng độ chuyên nghiệp nhà môi giới mắt người bán người mua Tạo ấn tượng Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 ban đầu tốt sở dẫn đến giao dịch thành công Nhưng thông tin vị trí, đặc điểm gồm có:  Địa điểm, địa BĐS: Cần ghi rõ mảnh đất thuộc lô, thửa, tờ đồ số, số nhà, ngõ (độ rộng ngõ, tuyến đường phố, phường (xã), Quận (Huyện),…  Có gần đầu phố khơng;  Hướng nhà đất;  Tầm nhìn, cảnh quan;  Hình dạng mảnh đất, hình dạng hộ;  Khoảng cách đến phương tiện công cộng: Bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa, bệnh viện, trường học, nhà trẻ, chợ - siêu thị, bến xe bus,…  Hàng xóm liền kề, an ninh khu vực Những thơng tin tình trạng kỹ thuật tồ nhà: Đối với BĐS gồm nhà đất thơng tin làm sở để định giá nhà từ định giá giá trị toàn BĐS Nếu chủ nhà thuê thiết kế xây dựng tất thơng tin có thiết kế chi tiết xây dựng  Diện tích đất xây dựng, diện tích sàn sử dụng;  Loại hình nhà, chất lượng cơng trình, khấu hao sử dụng,  Số tầng số phịng thiết kế, diện tích sử dụng phịng;  Kết cấu móng, tường, cột kèo, mái,…  Sơn, bả bên ngoài, nội thất cố định bên trong,… Những thông tin trang thiết bị: Đây thông tin hạ tầng ảnh hưởng đến đến khả hiệu dụng sau BĐS  Hệ thống điện sử dụng;  Hệ thống chiếu sáng bên (đèn đường,…);  Hệ thống nước sinh hoạt;  Hệ thống đường dẫn nước thải; Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15  Các hệ thống phục vụ nhà khác: Hệ thống điều hoà nhiệt độ, đường điện thoại, cáp truyền hình; đường truyền Internet,…  Những đồ vật để lại BĐS: Điều hồ, quạt, bồn tắm, máy nóng lạnh, tủ lạnh, máy hút mùi,… Những đồ vật nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng thời gian sử dụng, tình trạng sử dụng tại,… Tất thông tin trang thiết bị tốt nên có máy ảnh ghi lại hình ảnh để lưu vào hồ sơ BĐS Tình trạng pháp lý:  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hay khơng, có khả làm hay khơng, có đảm bảo cho khách hàng mua hay khơng,…), có đứng tên chủ hay khơng, mục đích sử dụng đất theo quy định nhà nước đất thổ cư hay đất trồng lâu năm, Đây yếu tố pháp lý quan tâm hàng đầu định thương vụ mua bán  BĐS có sử dụng vào mục đích cầm cố, chấp,… hay khơng Vấn đề dễ kiểm tra nhà môi giới không để ý dễ bị lừa, gây thiệt hại kinh tế  Có tranh chấp với hàng xóm ranh giới đất hay khơng, có tranh chấp tài sản người nhà với hay không,… thông tin cần thiết nhà môi giới phải quan tâm dễ làm uy tín cơng ty  Những thơng tin quy hoạch vùng, quy hoạch không gian, sở hạ tầng kỹ thuật khác, dịch vụ công cộng, nơi có BĐS toạ lạc Với thơng tin xác quy hoạch giúp người mua an tâm hơn, chí có nhiều hy vọng giá trị tương lai BĐS, khiến BĐS thêm phần hấp dẫn Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15  Quyền giới hạn quyền BĐS như: ngõ chung, giới xây dựng, hạn chế độ cao xây dựng, Đây thông tin thiếu để dự báo cho khách hàng (đặc biệt khách hàng mua đất) Nếu không thu thập loại thông tin này, hay không cảnh báo cho người mua đất dễ phát sinh tranh chấp không đáng có đơi bên dẫn đến giao dịch khơng thành giai đoạn cuối đáng tiếc Những yếu tố lịch sử - xã hội:  Lịch sử BĐS: (Thời gian, người sử dụng, người xây dựng, trình phát triển) Có nhiều khách hàng quan tâm đến thơng tin mê tín BĐS có lịch sử đẹp thuận lợi giao dịch, thông tin quý mà nhà môi giới cần khai thác để chinh phục khách hàng  Môi trường xã hội, dân cư: Hay cịn gọi mơi trường sống xung quanh, yếu tố định lớn đến giá trị bất động sản khả thực giao dịch Khách hàng sẵn sàng trả tiền nhiều để sống mơi trường có trình độ dân trí cao hơn, an ninh tốt, văn minh có mặt sinh hoạt lịch …  Phong thuỷ yếu tố đặc biệt khác: Đôi yếu tố lại mang yếu tố định thương vụ có thành cơng hay khơng Vì yếu tố mang tính tâm linh nên tuỳ vào tâm lý khách hàng khác Đây yếu tố để nhà môi giới phát huy nghệ thuật khai thác tâm lý khách hàng Am hiểu phong thuỷ kỹ cần thiết nhà môi giới giỏi Đánh giá khả sinh lợi Bất động sản: Đó việc phân tích đưa đánh giá tiềm sinh lợi bất động sản Một khách hàng muốn mua, thuê,… BĐS để kinh doanh có tiêu chí khác BĐS để Việc đánh giá xác bất động sản phù hợp với Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 mục đích để ở, để kinh doanh dịch vụ hay dùng để làm văn phòng cho thuê, … từ tìm kiếm đối tượng khách hàng có nhu cầu điểm khởi tạo cho giao dịch thành công Thu thập thông tin từ khách hàng: Nhà môi giới cần dành nhiều thời gian, ý vào thông tin phản hồi nhận từ khách hàng liên quan đến BĐS mà họ cung cấp Bằng cách nhà môi giới thu thập thêm thông tin cụ thể nhu cầu khách hàng, đồng thời có thêm thơng tin BĐS Việc thực nhà môi giới khách hàng xem BĐS Nhà môi giới cần cố gắng tìm hiểu khách hàng cách kĩ Khi họ lựa chọn giới thiệu cho khách hàng nhà đáp ứng mong đợi họ, nhờ nhà mơi giới cung cấp dịch vụ tốt cho khách hàng tiết kiệm thời gian cho Thơng qua lần tiếp xúc tìm hiểu nhà mơi giới cần nắm rõ thông tin giá bán hy vọng; giá cho thuê hy vọng, thời hạn cho thuê BĐS, hình thức tốn, giá tồn bộ, giá bán phần cách thức chia cắt (nếu lô đất lớn cắt nhỏ để bán) Nếu nhà môi giới nắm rõ thống với khách hàng tất điều thuận lợi cho việc phân đoạn khách hàng, thuận lợi cho việc khai thác khách hàng cần mua có nhiều loại hình sản phẩm giúp nhà mơi giới kết nối với nhiều đối tượng khách với yêu cầu “khó tính” phương thức mua bán, diện tích, giá cả,… b Kỹ giao dịch với khách hàng Đối với nhà môi giới kỹ giao tiếp với khách hàng ấn tượng hàng đầu để thuyết phục tạo nên giao dịch thành công Điều quan trọng buổi gặp gỡ tạo ấn tượng tốt đẹp thân cơng ty, văn phịng mơi giới khách hàng, sở để có buổi 10 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 gặp gỡ để đến mục đích cuối hồn thành thương vụ môi giới BĐS Nhiệm vụ nhà môi giới dẫn dắt bên tham gia hiểu nhau, tạo hồn cảnh, mà bên mong muốn nói chuyện với nhau, kí kết hợp đồng với Chính mà nhà mơi giới cần ý thức đến việc người khác nhận xét, cảm nhận cách ứng xử nhà môi giới Cần trao đổi thông tin trạng thái tích cực, nói nhiều sẵn lịng tham gia thỏa thuận, cầu thị giải công việc, sẵn sàng cảm thơng Có thể nói kỹ giao tiếp dựa bảy nguyên tắc sau: Tôn trọng khách hàng: Nguyên tắc bắt nguồn từ chất bình đẳng, có lợi nhà mơi giới khách hàng Coi khách hàng nhau, không phân biệt đẳng cấp, tên tuổi, giới tính, nghề nghiệp, dân tộc, tôn giáo,…Coi họ người trên, bạn, coi việc đáp ứng nhu cầu họ trách nhiệm với thái độ vui vẻ, niềm nở, hồ nhã Tình cảm quan hệ giao tiếp, giữ chữ tín kinh doanh Nói chân thành, nghe chăm chú: Hành động nguyên tắc nói điều cần nói cách văn minh, lịch sự, nhã nhặn, giản dị, chân thực; Nghe hết khách hàng nói cách chăm chú, vui vẻ, niềm nở để nắm bắt hết thông tin cần thiết Người với người bạn: Hành động nguyên tắc tơn trọng ý chí nguyện vọng bên, tơn trọng quyền lực lợi ích bên, lợi ích chung mà sẵn sàng nhân nhượng để đến thống Coi trọng tính nhân văn: Hàng động bên tự đặt vào hoàn cảnh đối phương để suy nghĩ hành động Biết chờ đợi thành công: Biết nắm bắt thời cơ, biết chờ đợi cần thiết để hành động giành thắng lợi, tránh nóng vội hấp tấp 11 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 Biết chấp nhận: Biết hoàn cảnh bên bên để chấp nhận thách thức hành động Thể cụ thể biết chấp nhận điều kiện lâu dài vận dụng thành thạo giải pháp tình giải pháp Biết điều: Biết tôn trọng quy luật khách quan hành động, hiểu quy luật mặt trái khác trình vận động phát triển để hành động Nói đến kỹ giao dịch, ngồi việc giao dịch trực tiếp với khách hàng nhà mơi giới chuyên nghiệp cần đến khả giao dịch thư thoại Đó kỹ tạo dòng quảng cáo, đơn chào hàng nào, thư từ trao đổi, đơn từ đến quan Nhà nước Để viết thư tốt đòi hỏi phải suy nghĩ xem muốn truyền đạt điều Những thơng tin, nội dung thư phải logic với thư trước Cần phải đọc lại viết trước đó, xem xét lại ý chuẩn xác chưa Nên nhớ không thư lại chuẩn xác nhất, phù hợp c Kỹ soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng dịch vụ môi giới quy định phạm vi, trách nhiệm nhà môi giới (nhà cung cấp dịch vụ) khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ), minh chứng cho ý chí thống hai bên (hay nhiều bên), có quy định thống bên Vì tự thiết lập điều khoản, xác định xem công việc nhà môi giới hạn chế với chức bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt khác Hợp đồng phải thiết lập dạng văn xác định tình hợp đồng trở nên vô hiệu Chúng ta không nên đưa mẫu hợp đồng sẵn có, hay hướng giải mẫu Tuy nhiên tập trung vào vài vấn đề có ý nghĩa quan trọng, thường áp dụng thực tế Vấn đề quan trọng soạn thảo hợp đồng tốt, nghĩa bào 12 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập môi giới BĐS khóa 15 đảm lợi ích tất bên Cần nhớ nguyên tắc điều khơng có hợp đồng khơng tồn Vậy hợp đồng mơi giới đóng vai trị gì, cần ký kết hợp đồng này? Trong tương lai gần, nghề môi giới BĐS hoạt động ổn định quy định buộc phải có trách nhiệm thiết lập hợp đồng môi giới Ngay từ lần gặp đầu tiên, khách hàng yêu cầu cung cấp dịch vụ nhà mơi giới phải tiến hành kí hợp đồng mơi giới Từ góc độ khách hàng họ khơng thể từ chối nhà mơi giới việc kí hợp đồng mơi giới u cầu hợp lý, khách hàng cho việc ký hợp đồng môi giới cần thiết công việc giải phần Trước nhận lời với khách hàng nên thăm quan BĐS thống với khách hàng nguyên tắc việc Cần nhớ khách hàng phải kí kết hợp đồng mơi giới với họ Chúng ta có quyền tự lựa chọn việc kí hợp đồng mơi giới Chúng ta tự định kí hợp đồng môi giới với Qua thấy rõ hợp đồng dịch vụ mơi giới có ý nghĩa khơng nhỏ Việc xác định xác bên tham gia yếu tố quan trọng thương vụ Cần phải dành quan tâm thích hợp cho vấn đề Để hồn thành thương vụ môi giới BĐS thường người môi giới phải trải qua hai giai đoạn hợp đồng mà Hợp đồng khởi điểm yếu tố cần thiết trước đến kí kết hợp đồng thức Dưới góc độ an tồn cho bên đảm bảo cho lợi ích mình, nhà mơi giới nên khuyến cáo bên kí kết hợp đồng khởi điểm Việc kí kết hợp đồng khởi điểm, cho dù hình thức nào, chứng nhận kết thúc giai đoạn quan trọng nhà môi giới Việc đặt cọc tiền thêm yếu tố đảm bảo bên không thay đổi, tránh ý nghĩ thay đổi thời 13 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15 Tại thời điểm kí kết hợp đồng khởi điểm lúc nhà môi giới nhận phần, cho dù nhỏ, tiền hoa hồng môi giới Đi đến ký kết hợp đồng thức nhà mơi giới có trình chuẩn bị kỹ lưỡng mặt, thu thập đầy đủ thông tin, tài liệu cần thiết Ngoài việc phải tuân thủ nguyên tắc nội dụng hợp đồng có đặc thù riêng quan hệ kinh tế nên hợp đồng mơi giới BĐS có đặc thù riêng biệt cần ý như:  Xác định rõ thông tin bên tham giá hợp đồng thơng tin BĐS;  Xác định rõ tình làm hợp đồng trở nên vô hiệu;  Xác định rõ với khách hàng nguyên tắc hoạt động bản, nội dung công việc thoả thuận;  Xác định rõ trách nhiệm nhà mơi giới bảo đảm cho lợi ích khách hàng;  Xác định rõ trách nhiệm khách hàng phải đảm bảo mức độ xác chịu trách nhiện trước thông tin khách hàng cung cấp;  Xác định mối quan hệ khách hàng quyền hưởng đồng ý sử dụng dịch vụ môi giới;  Ghi giá BĐS vào hợp đồng, thay đổi giá cần ghi lại giá vào tất hợp đồng ký;  Soạn thảo cách thu phí cách xác định mức hoa hồng môi giới đưa vào nội dung hợp đồng;  Thông báo khả môi giới cho bên thứ hai khách hàng chấp nhận với tình xảy này;  Cam kết sử dụng thông tin cá nhân;  Phần cuối hợp đồng ký tên cần ghi rõ thẻ hành nghề nhà môi giới, chữ ký lãnh đạo cao doanh nghiệp dấu 14 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập môi giới BĐS khóa 15 Trên thơng tin cần ý hợp đồng môi giới BĐS Nếu có đủ điều khoản hợp đồng đảm bảo quyền lợi trách nhiệm bên cung cấp dịch vụ bên cần dịch vụ cách đầy đủ nhất, hạn chế tối đa tranh chấp bất lợi cho đôi bên IV ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ Tình hình hoạt động văn phịng mơi giới BĐS Trên thực tế, thị trường BĐS cịn tồn hình thức giao dịch BĐS thơng qua văn phịng mơi giới, siêu thị địa ốc, trung tâm giao dịch BĐS Các văn phịng mơi giới BĐS nhỏ lẻ đua “ra đời” chủ yếu thực dịch vụ môi giới để hưởng phí Trong diễn biến phức tạp thị trường bất động sản nay, văn phịng mơi giới nhà đất tồn hoạt động có hiệu do: mơ hình nhỏ gọn nên hình thức kinh doanh linh hoạt dễ dàng chuyển đổi hướng loại hình kinh doanh phù hợp với diễn biến thị trường (dễ dàng chuyển hướng kinh doanh chạy theo lĩnh vực dịch vụ BĐS tiềm năng) Cũng “mới mẻ” thị trường BĐS Việt Nam, mang nhiều tồn tại, bất cập quản lý phát triển loại hình hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS q trình đời Chính vị mà sở môi giới bất động sản Việt Nam cịn nhiều hạn chế: • Cơ sở hạ tầng kỹ thuật với diện tích văn phòng nhỏ hẹp, trang thiết bị sơ sài Phần lớn sở hành nghề môi giới BĐS VN hoạt động tự phát, không bị Nhà nước kiểm sốt; • Về nhân lực hoạt động lĩnh vực môi giới: Các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Việt Nam sử dụng nhân lực theo kiểu "tay ngang" Ngoại trừ số người đào tạo từ nước ngoài, số "học ké" từ doanh nghiệp nước đầu tư vào thị trường Việt Nam, cịn lại chưa qua đào tạo Vì vậy, lượng nhân lực thường áp dụng 15 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập môi giới BĐS khóa 15 kinh nghiệm từ lĩnh vực khác vào thị trường bất động sản Ngay người có kinh nghiệm lâu năm, hay trực tiếp điều hành công ty BĐS không đào tạo Vì chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường vừa thiếu lại vừa yếu dẫn tới tình trạng số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhiều quy mô nhỏ, làm ăn theo kiểu “chộp giật”; khơng có mơ hình kinh doanh chun nghiệp, khơng có chiến lược kinh doanh dài hạn • Về đạo đức người hoạt động môi giới: Một phần trình độ người hành nghề mơi giới chưa đào tạo chuyên nghiệp, hiểu biết không đầy đủ luật pháp có liên quan đến kinh doanh BĐS hoạt động mơi giới thiếu chun nghiệp Do môi trường không cân thông tin thị trường khách hàng môi giới dẫn đến không minh bạch giao dịch, tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro dần tới khách hàng có tâm lý thiếu tin cậy người mơi giới Vì vậy, người hành nghề môi giới gán cho tên gọi thiếu thiện cảm "cị nhà đất" • Hoạt động mang tính lãnh thổ: Do nhân lực hạn chế, kênh thơng tin cịn yếu, mơ hình liên kết doanh nghiệp chưa phát triển nên hầu hất doanh nghiệp bất động sản (BĐS) Việt Nam hoạt động mạnh tầm lãnh thổ cố định, hạn chế khai thác khách hàng có nhu cầu ngồi khu vực thiếu nguồn thiếu thơng tin thị trường • Những nhà mơi giới có nguồn thơng tin nên họ thường tham gia đầu tư ngắn hạn hay gọi “đầu cơ” Vì thị trường biến động có ảnh hưởng trực tiếp đến họ họ đưa nhiều thơng tin thiếu xác, hay cịn gọi tung tin nhảm nhằm lũng đoạn thị trường, gây nên tình trạng sốt giả Giải pháp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cần: 16 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập mơi giới BĐS khóa 15  Đầu tư đào tạo cho nhân viên kiến thức môi giới kinh doanh bất động sản kiến thức hỗ trợ khác (Tham gia khóa đào tạo ngắn hạn, thường xuyên tổ chức tham gia vào buổi hội thảo thị trường bất động sản,… nơi gặp gỡ - trao đổi chuyên gia lĩnh vực BĐS ) Khơng cịn đất cho doanh nghiệp tiết kiệm chi phí nên địa điểm đặt trụ sở tạm bợ, sơ sài Với địa điểm kinh doanh cố định, hoạt đông lâu dài làm tăng bảo đảm lòng tin khách hang khai thác triệt để đối tượng khách hàng quen qua giao dịch  Sửa sang, trang trí đầu tư văn phịng cho bắt mắt - có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch thêm 20m2 cho hoạt động dịch vụ bổ sung; đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động (bản đồ, biển hiệu …, đầu tư bàn ghế văn phòng, máy tính trang thiết bị khác)  Nâng cấp dịch vụ chăm sóc chỗ cho khách hàng (khơng gian phòng đợi, phòng tiếp khách, nước, hoa kèm theo,…)  Làm tốt dịch vụ hỗ trợ pháp lý cho khách hàng khách hàng sử dụng dịch vụ doanh nghiệp mà khơng có hiểu biết đầy đủ thủ tục pháp lý Đây điểm quan trọng mà khách hàng đặt niềm tin, hy vọng từ nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp  Tư vấn hố trợ cho khách hàng vấn đề tài Bằng mối quen biết, uy tín mình, doanh nghiệp đứng bảo lãnh, giới thiệu, tư vấn cho khách hàng tiếp cận tới dịch vụ ngân hang nhanh chóng, hiệu  Đầu tư cơng cụ Marketting quảng bá thương hiệu nhiều kênh thông tin khác đài, báo, ti vi, xây dựng Website,… nhằm giới thiệu quảng bá thương hiệu 17 Sinh viên: Bùi Văn Doanh Báo cáo thực tập môi giới BĐS khóa 15  Liên kết với cơng ty kinh doanh BĐS khác khu vực khu vực để mở rộng khách hàng dần hình thành mơ hình hiệp hội kinh doanh BĐS để chia sẻ thông tin, kinh nghiệm thị trường, bảo vệ quyền lợi, hạn chế xung đột va chạm tranh chấp khách hàng Trong giới hạn thời gian, kiến thức kinh nghiệm hoạt động lĩnh vực bất động sản cịn hạn chế em báo cáo khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhân góp ý thầy Em xin trân trọng cảm ơn thầy, cô giáo Khoa Bất động sản & Kinh tế Tài nguyên trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân! 18 Sinh viên: Bùi Văn Doanh ... động Chủ yếu Hà nội tỉnh lận cận Bắc ninh, Vĩnh phúc, Phú thọ, Thái ngun, TP.HCM, Bình dương, Đồng nai… III KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Giới thiệu chung môi giới bất động sản Môi giới bật động. .. Trong có yếu tố quan Kỹ mơi giới BĐS gồm số kỹ như:  Kỹ thu thập, xử lý thông tin;  Kỹ giao dịch với khách hàng;  Kỹ soạn thảo hợp đồng môi giới Các kỹ môi giới bất động sản a Kỹ thu thập, phân... tiếp thị bất động sản gồm dịch vụ: - Dịch vụ môi giới mua – bán Thuê – cho thuê bất động sản - Dịch vụ quản lý, tiếp thị dự án bất động sản - Dịch vụ quản cáo, rao bán, cho thuê bất động sản Sinh