Đang tải... (xem toàn văn)
giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)
mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu ®Ị tµi KĨ tõ níc ta chun sang nỊn kinh tế thị trờng, đặc biệt năm gần tình hình tranh chấp đất đai ngày gia tăng số lợng phức tạp tính chất, vùng đô thị hóa nhanh Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến thực tế là: tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất; tranh chÊp lÊn, chiÕm ®Êt; tranh chÊp qun sư dụng đất tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai vụ án ly hôn Có thể liệt kê nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai nh: Việc quản lý đất đai nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn ngày phổ biến nhng không đợc ngăn chặn xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ cha đợc thừa nhận có giá trị trở thành tài sản có giá trị cao, chí nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến Các tranh chấp đất đai diễn gay gắt phát sinh hầu hết địa phơng Tính bình quân nớc tranh chÊp ®Êt ®ai chiÕm tõ 55 - 60%, thËm chÝ nhiÒu tØnh phÝa Nam chiÕm tõ 70 - 80% tranh chấp dân phát sinh (thành phố Hồ Chí Minh, An Giang, Bạc Liêu, Long An ) Nhà nớc ta đà cố gắng việc giải tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hình trị, xà hội Hệ thống văn pháp luật đất đai ngày đợc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, quy định việc giải tranh chÊp ®Êt ®ai thc thÈm qun cđa đy ban nhân dân (UBND) Tòa án nhân dân (TAND) (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003) Tuy nhiên, quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai "dừng lại" mức độ chung chung, nên thực tế dẫn đến chồng chéo, đùn đẩy UBND TAND Khắc phục nhợc điểm này, Luật Đất đai năm 2003 đà quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai tơng đối cụ thể, tạo sở pháp lý để quan có thẩm quyền áp dụng giải tranh chấp đất đai có hiệu Chính sách, pháp luật đất đai Đảng Nhà nớc ta có nhiều thay đổi tơng thích với giai đoạn phát triển cách mạng, song bên cạnh nhiều quy định không quán Hơn nữa, việc giải thích, hớng dẫn quan có thẩm quyền cha đầy đủ kịp thời Do đó, tình hình giải tranh chấp đất đai quan hành TAND năm qua vừa chậm trễ, vừa không thống Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài làm giảm lòng tin ngời dân đờng lối, sách, pháp luật Nhà nớc Có thể khẳng định rằng, việc giải tranh chấp đất đai loại việc khó khăn, phức tạp khâu yếu công tác giải tranh chấp dân nói chung Do đó, việc nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật đất đai, thẩm quyền giải tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai việc giải tranh chấp đất đai quan có thẩm quyền (qua thực tiễn Hà Nội) năm gần đây, sở đề xuất kiến nghị nhằm sửa ®ỉi, bỉ sung chÝnh s¸ch, ph¸p lt vỊ ®Êt ®ai xác lập chế giải tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cho công dân việc làm có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận vµ thùc tiƠn hiƯn Víi nhËn thøc nh vËy, đà lựa chọn vấn đề "Giải tranh chấp ®Êt ®ai (qua thùc tiƠn ë Hµ Néi)" lµm ®Ị tài luận văn thạc sĩ luật học Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu luận văn phân tích, đánh giá thực trạng tranh chấp giải tranh chấp đất đai nớc ta, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai chế áp dụng pháp luật để giải có hiệu tranh chấp đất đai - Để đạt đợc mục đích này, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu quy định pháp luật đất đai liên quan đến việc giải tranh chấp đất đai, thực trạng giải tranh chấp đất đai Hà Nội Trên sở thiếu sót, tồn pháp luật đất đai hành thẩm quyền giải tranh chấp đất đai; đề xuất giải pháp nhằm hoàn pháp luật đất đai, nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai phúc đáp đòi hỏi nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc năm đầu kỷ XXI Phơng pháp nghiên cứu - Để giải vấn đề đề tài đặt ra, ngời viết luận văn sử dụng phơng pháp lịch sử, phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích, trao đổi chuyên gia ý nghĩa kết nghiên cứu Các kết nghiên cứu đề tài đợc sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số kiến nghị đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật trình xây dựng, hoàn thiện tổ chức thực pháp luật đất đai nói chung pháp luật giải tranh chấp đất đai nói riêng nớc ta Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có chơng: Chơng 1: Những vấn đề chung tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Chơng 2: Thực trạng giải tranh chấp đất đai (qua thực tiễn Hà Nội) Chơng 3: Định hớng giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Chơng Những vấn đề chung tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai 1.1 Tranh chấp đất đai: Khái niệm, phân loại, đặc điểm 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai Trong xà hội nào, đất đai có vai trò vị trí quan trọng ngời, góp phần định phát triển phồn vinh quốc gia Cùng với phát triển sản xuất đời sống, nhu cầu sử dụng đất ngời ngày phong phú đa dạng Xuất phát từ lợi ích giai tầng xà hội dựa đòi hỏi công xây dựng phát triển đất nớc, Nhà nớc sử dụng pháp luật để điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm tạo lập môi trờng pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác sử dụng đất hợp lý có hiệu Đồng thời, tạo sở pháp lý vững để giải dứt điểm có hiệu tranh chấp đất đai nảy sinh Tranh chấp đất đai tợng xà hội xảy hình thái kinh tế - xà hội Trong xà hội tồn lợi ích giai cấp đối kháng tranh chấp đất đai mang màu sắc trị, đất đai đối tợng tranh chấp giai cấp bóc lột giai cấp bị bóc lột Việc giải triệt để tranh chấp đất đai xà hội phải đợc thực cách mạng xà hội xà hội không tồn mâu thuẫn lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thờng mâu thuẫn lợi ích kinh tế, quyền nghĩa vụ bên Việc giải tranh chấp đất đai bên tự tiến hành thông qua đờng thơng lợng, hòa giải quan nhà nớc có thẩm quyền thực dựa việc áp dụng quy định pháp luật Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng biểu mâu thuẫn, bất đồng việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất đai, phát sinh trực tiếp gián tiếp lĩnh vực quản lý sử dụng ®Êt ®ai Theo nghÜa hĐp, tranh chÊp ®Êt ®ai lµ tranh chấp phát sinh chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai quyền nghĩa vụ trình quản lý sử dụng đất ®ai [43, tr 245] Trong thùc tÕ, tranh chÊp ®Êt đai đợc hiểu tranh chấp quyền quản lý, qun sư dơng xung quanh mét khu ®Êt thể mà bên cho phải đợc quyền pháp luật quy định bảo hộ Vì vậy, họ tự giải tranh chấp mà phải yêu cầu quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết) 1.1.2 Phân loại tranh chấp đất đai Trớc năm 1980, Nhà nớc ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nớc, sở hữu tập thể sở hữu t nhân Do thời kỳ tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý sử dụng đất đai Sau Hiến pháp 1980 đời, Nhà nớc trở thành đại diện chủ sở hữu toàn toàn vốn đất đai nớc, tranh chấp ®Êt ®ai hiƯn chØ bao gåm tranh chÊp vỊ quyền quản lý sử dụng đất đai Theo quy định pháp luật hành có ba loại hình tranh chÊp ®Êt ®ai: + Tranh chÊp vỊ qun sư dụng đất đai; + Tranh chấp tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất; + Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành (xÃ, huyện, tỉnh) Tuy nhiên, thực tế thờng xuất dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây: - Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp thờng xảy vùng nông thôn, việc phát sinh thờng lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hợp đồng có đợc soạn thảo nhng nội dung sơ sài, đơn giản Vì thế, sau thời gian bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, vào thời điểm chuyển đổi hai bên đà trí điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp xảy phổ biến, việc phát sinh thờng bên hai bên thực không giao kết nh không trả tiền không giao đất, có trờng hợp bị lừa dối sau ký kết hợp đồng thấy bị hớ điều khoản thỏa thuận giá nên rút lại không thực hợp đồng Nhiều trờng hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng mục đích hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua cã nghÜa ®ãng th chun qun sư dơng ®Êt, làm thủ tục nguyên nhân dẫn đến tranh chấp - Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: Việc phát sinh dạng tranh chấp bên hai bên vi phạm điều khoản hợp đồng nh: + Hết thời hạn thuê đất nhng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê; + Không trả tiền thuê đất; + Sử dụng đất không mục đích thuê; + Đòi lại đất trớc thời hạn hợp đồng - Tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp thờng phát sinh sau thời hạn thực nghĩa vụ đà hết, nhng bên vay đà không thực nghĩa vụ trả nợ đà cam kÕt - Tranh chÊp thõa kÕ qun sư dơng ®Êt: Dạng tranh chấp thờng xảy nguyên nh©n chđ u sau: + Ngêi cã qun sư dơng đất chết không để lại di chúc ngời thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận đợc với việc phân chia di sản thừa kế không hiểu biết quy định pháp luật thừa kế, nên dẫn đến việc phát sinh tranh chấp + Ngêi sư dơng ®Êt tríc chÕt cã lËp di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhng di chúc trái pháp luật - Tranh chấp lấn, chiếm đất: Loại tranh chấp xảy hai bên đà chiếm dụng đất Có trờng hợp trớc thi hành sách cải tạo nông nghiệp, Nhà nớc đà giao ®Êt cho ngêi kh¸c sư dơng, chđ cị tù động chiếm lại đất canh tác dẫn đến tranh chÊp - Tranh chÊp vỊ c¶n trë viƯc thùc hiƯn quyền sử dụng đất: Loại tranh chấp số lợng tranh chấp phát sinh nhng tính chất lại phức tạp Thông thờng, mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất gần lối công cộng có vị trí đất sâu xa mặt tiền bên có thành kiến cá nhân đà cản trở ngời sử dụng đất bên việc thực quyền sử dụng đất nh không cho qua phần đất mình, rào lại lối chung v.v dẫn đến tranh chấp Ngoài ra, tồn số dạng tranh chấp đất đai cụ thĨ trªn thùc tÕ nh: - Tranh chÊp vỊ viƯc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất; - Tranh chấp quyền sử dụng đất; - Tranh chấp tài sản gắn liền với đất; - Tranh chấp đất vụ án ly hôn 1.1.3 Đặc điểm tranh chấp đất đai Quan hệ đất đai dạng đặc biệt quan hệ dân nên bên cạnh đặc ®iĨm chung cđa mét tranh chÊp d©n sù, tranh chÊp đất đai mang đặc điểm đặc trng riêng khác với tranh chấp dân sự, tranh chấp lao ®éng, tranh chÊp kinh tÕ Sù kh¸c biƯt ®ã thể điểm chủ yếu sau đây: Thứ nhÊt, chđ thĨ cđa tranh chÊp ®Êt ®ai chØ cã thể chủ thể quyền quản lý quyền sử dụng đất mà chủ thể quyền sở hữu đất đai Quyền sử dụng đất chủ thể đợc xác lập dựa định giao đất, cho thuê đất Nhà nớc đợc Nhà nớc cho phép nhận chuyển nhợng từ chủ thể khác đợc Nhà nớc thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp diện tích đất sư dơng Nh vËy, chđ thĨ cđa tranh chÊp ®Êt đai tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với t cách ngời quản lý ngêi sư dơng ®Êt Thø hai, néi dung cđa tranh chấp đất đai đa dạng phức tạp Hoạt động quản lý sử dụng đất kinh tế thị trờng diễn đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác Trong kinh tế thị trờng, việc quản lý sử dụng đất không đơn việc quản lý sử dụng t liệu sản xuất Đất đai đà trở thành loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thơng mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu thị trờng, nên việc quản lý sử dụng không đơn việc khai thác giá trị sử dụng mà bao gồm giá trị sinh lời đất (thông qua hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất) Tất nhiên, nội dung quản lý sử dụng đất phong phú phức tạp mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý sử dụng đất đai trở nên gay gắt trầm trọng Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu xấu nhiều mặt nh: Có thể gây ổn định trị, phá vỡ mối quan hệ xà hội, làm đoàn kết nội nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích thân bên tranh chấp mà gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nớc xà hội Thứ t, đối tợng tranh chấp đất đai quyền quản lý quyền sử dụng đất Đất đai loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu Nhà nớc 1.2 Nguyên nhân tranh chấp đất đai 1.2.1 Nguyên nhân khách quan Tranh chấp đất đai nớc ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa lịch sử để lại miền Bắc, sau Cách mạng tháng sau năm 1953, Đảng Chính phủ đà tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho ngời nông dân Năm 1960, thông qua đờng hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất ngời nông dân đợc đa vào làm t liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, tình hình sử dụng đất đai tơng đối ổn định miền Nam, sau hai kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đà tiến hành chia ruộng đất cho ngời nông dân hai lần vào năm 1949 - 1950 năm 1954, nhng đến năm 1957, ngụy quyền Sài gòn đà thực cải cách điền địa, thực việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành cách mạng, gây xáo trộn quyền quản lý ruộng đất ngời nông dân Sau thống đất nớc, năm 1975, Nhà nớc đà tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt lâm trờng, nông trờng, trang trại Những tổ chức bao chiếm nhiều diện tích đất nhng sử dụng lại hiệu Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào năm 1977 - 1978 năm 1982- 1983, với sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đà dẫn tới xáo trộn lớn ruộng đất, ranh giới, số lợng mục đích sử dụng đất đai Khi đất nớc ta chuyển sang kinh tế thị trờng với thay đổi chế quản lý làm cho đất đai đất đai ngày trở nên có giá trị Dới góc độ kinh tế, đất đai đợc coi nh loại hàng hóa trao đổi thị trờng theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị Đây quy luật tự nhiên, nhng đất lại không đợc thừa nhận cách dễ dàng nớc ta thời gian dài Do Nhà nớc cha kịp thời có sách để điều tiết quản lý có hiệu Từ nhà, đất trở nên có giá trị cao đà tác động đến tâm lý nhiều ngời dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trớc đà bán, cho thuê, cho mợn, đà bị tịch thu giao cho ngời khác sử dụng thực số sách đất đai giai đoạn trớc mà văn xác định việc sử dụng đất ổn định họ 1.2.2 Nguyên nhân chủ quan 1.2.2.1 Về chế quản lý đất đai Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nớc đất đai bị buông lỏng, nhiều sơ hở, có phạm sai lầm, giải tùy tiện, sai pháp luật Trong chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nớc phân công, phân cấp cho nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ, nhiều sơ hở Có thời kỳ loại đất ngành quản lý dẫn đến việc tranh chấp đất thuộc quyền quản lý nhiều ngành khác Trong chế thị trờng, Nhà nớc thống quản lý đất đai theo quy hoạch chung, có phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai rõ Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều sai phạm, non trình độ quản lý đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai Điều góp phần làm xuất nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải Cụ thể: - Hồ sơ địa cha hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu pháp lý thực tế để xác định quyền sử dụng quản lý đất đai tổ chức, cá nhân, đặc biệt vùng mà quan hệ đất đai phức tạp có nhiều biến động Trong nhiều trờng hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ tài liệu lịch sử chế độ cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không đợc tiến hành theo quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bị thất lạc - Quy hoạch sử dụng đất đai cha vào nề nếp, nên nhiều trờng hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát Khi phát lại không đợc xử lý kịp thời Nhiều địa phơng có nhận thức lệch lạc sách đất sau ngày 15/10/1993 ngời chết quyền sử dụng đất đợc coi di sản thừa kế để lại cho thừa kế hợp pháp họ theo quy định Bộ luật dân Luật Đất đai năm 1993 Chúng cho ý kiến thứ hai có sở, vì: Việc áp dụng quy định vỊ thõa kÕ qun sư dơng ®Êt cđa Bé lt dân Luật Đất đai năm 1993 để giải trờng hợp nói phù hợp với quy định khoản 2, Điều 80 luật ban hành văn quy phạm pháp luật: "Trong trờng hợp văn quy phạm pháp luật có quy định khác vấn đề, áp dụng văn có hiệu lực pháp lý cao Trong trờng hợp văn quy phạm pháp luật vấn đề quan ban hành mà có quy định khác nhau, áp dụng quy định văn đợc ban hành sau"; nh phù hợp với quy định điểm a, mục Nghị ngày 28/10/1995 Quốc hội việc thi hành Bộ luật dân sự: "đối với giao dịch dân đợc xác lập trớc ngày Bộ luật dân có hiệu lực đợc thực mà có nội dung hình thức phù hợp với quy định Bộ luật dân sự, áp dụng quy định Bộ luật dân sự" Căn vào quy định nói Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất khác so với Luật Đất đai năm 1987, nên xảy tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất áp dụng quy định Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 không trái với nguyên tắc pháp chế xà hội chủ nghĩa Việc xác định ngời sử dụng đất có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 chết trớc sau năm 1993 pháp lý để xác định thời điểm mở thừa kế Nhng trờng hợp sau thừa kế phát sinh thừa kế tiến hành phân chia di sản thừa kế ngay, mà sau thời gian định họ phân chia phát sinh tranh chấp Do theo quan điểm việc thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh trớc ngày 15/10/1993 nhng cha đợc thừa kế phân chia di sản mà ngời quản lý việc thừa kế quyền sử dụng đất (cả nội dung hình thức) phù hợp với quy định Bộ luật dân sự, có tranh chấp cần áp dụng quy định Bộ luật dân để xử lý Do cha đợc hớng dẫn cụ thể, nên có nhiều cách hiểu khác Chúng đề nghị TANDTC ngành hữu quan sớm ban hành Thông t liên tịch hớng dẫn giải vấn đề - Giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng "đất công" Chúng thấy cần nhận thức rõ khái niệm đất công gì? khái niệm đất công tồn song song với khái niệm đất t Cả hai khái niệm tồn xà hội có nhiều hình thức sở hữu đất đai Đất công phân biệt với đất t chỗ: + Đất t thuộc sở hữu t nhân Chủ sở hữu đất đai cá nhân + Đất công thuộc sở hữu công cộng (thực chất chủ sở hữu Nhà nớc) nớc ta, trớc năm 1980 tồn hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể sở hữu t nhân Trong thời gian dài tồn khái niệm đất công Nhà nớc chủ sở hữu đất công có quyền cho cá nhân, hội, đoàn thuê để sử dụng Do có nhiều cá nhân đợc thuê đất công để làm nhà họ phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu, nớc ta hoàn cảnh lịch sử nên có nhiều trờng hợp chủ sở đất đai cho thuê đất sau năm 1954 di c vào miền Nam sau năm 1975 di tản nớc nên Nhà nớc quản lý đất đai họ tuyên bố đất thuộc sở hữu toàn dân Nhng ngời thuê đất đợc Nhà nớc tiếp tục cho thuê đất ở, đóng thuế cho Nhà nớc Cho đến năm 1980 Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý; nớc ta có hình thức sở hữu đất đai: Tất đất đai "đất công" Do đó, cho sử dụng khái niệm "đất công" điều kiện không phù hợp Mà phải xác định rõ ngời đợc Nhà nớc cho thuê đất trớc năm 1980 (lúc gọi đất công) có giấy tờ thuê đất sử dụng ®óng mơc ®Ých thuª, liªn tơc sư dơng ®Êt, nh ngời mua nhà thuộc sở hữu hợp pháp cá nhân khác đất công đợc Nhà nớc cho thuê để ở, việc mua bán nhà đà đợc trớc bạ sang tên quan nhà đất, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng, Nhà nớc tiếp tục cho họ thuê đất ngời sử dụng đất hợp pháp theo quy định Điều Luật Đất đai 1993: "Tổ chức, hộ gia đình cá nhân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất luật gọi chung ngời sử dụng đất" Ngời sử dụng đất nói thuộc trờng hợp "có giấy tờ cho thuê đất quan nhà nớc có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai" quy định điểm a khoản 2, Điều Nghị định số 17/CP đợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP Mặt khác, khoản Điều nghị định nói quy định: "Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhợng, thừa kế tài sản thuộc sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản điều này" Do đó, thấy việc thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (đất trớc đợc gọi đất công) nh phân tích mà thừa kế yêu cầu chia quyền sử dụng đất đó, Tòa án xác định di sản gồm tài sản quyền sử dụng đất để chia kỷ phần cho thừa kế theo quy định Bộ luật dân Đối với trờng hợp ngời sử dụng đất không hợp pháp (lấn chiếm, vi phạm hành lang an toàn lới điện, hành lang giao thông, đất bị giải tỏa không thuộc diện đợc đền bù) đơng nhiên không đợc coi di sản thừa kế, cã tranh chÊp thc thÈm qun gi¶i qut cđa UBND * Giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vụ án ly hôn Luật Đất đai 1993 không quy định việc tặng cho quyền sử dụng đất Trong Bộ luật Dân sự, điều 463 quy định tặng cho bất động sản; Điều 46 quy định hợp đồng tặng cho tài sản: "Hợp đồng tặng cho thỏa thuận bên, theo bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên đợc tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên đợc tặng cho ®ång ý nhËn" Trong thùc tiƠn xÐt xư ®èi với vụ án ly hôn, Tòa án thờng gặp vụ tranh chấp hợp đồng "tặng cho quyền sử dụng đất" Phần lớn trờng hợp cha mẹ có ý chí cho sử dụng đất để ở, canh tác; ngời trai, dâu ngời gái, rể không ly hôn cha mẹ chồng cha mẹ vợ không đòi lại đất Nhng trai dâu họ gái rể họ ly hôn họ đòi lại đất liệt Để giải thống tranh chấp loại này, xin đề xuất giải pháp sau đây: - Đối với trờng hợp sau kết hôn sống chung với gia đình nhà chồng nhà vợ, cha mẹ vợ đồng ý để trai, dâu gái, rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tác) họ sử dụng đà lâu, đà đăng ký đợc cấp GCNQSDĐ, Tòa án công nhận việc tặng cho đà hoàn thành, xác định đất tài sản chung vợ chồng ®Ĩ chia ly h«n - NÕu cha mĐ chång đồng ý cho trai, dâu cha mẹ vợ đồng ý cho gái, rể làm nhà đất, trình sử dụng họ cha đăng ký, cha đợc cấp GCNQSDĐ Khi ly hôn cha, mẹ chồng cha mẹ vợ đòi lại đất Tòa án vào quy định Điều 436 Bộ luật dân (tặng cho bất động sản) xác định việc tặng cho cha có hiệu lực pháp luật Trong trờng hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng mà thuộc qun sư dơng cđa cha mĐ NÕu ngêi d©u rể có nhu cầu chỗ Tòa án chia nhà đất cho họ buộc họ phải toán lại giá trị sử dụng đất tơng ứng cho cha mẹ chồng cha mẹ vợ Trong trờng hợp tặng cho có điều kiện giải tranh chấp Tòa án cần xác định rõ có hay điều kiện mà đơng đà nêu điều kiện đà đợc thực hay cha để giải cho (ví dụ: cha mẹ vợ cho gái rể đất để làm nhà với điều kiện, già yếu gái rể phải chăm sóc nuôi nấng họ, hay vợ chồng ngời gái, rể ly hôn; cha mẹ vợ đòi lại đất, Tòa án vào quy định Điều 466 Bộ luật dân (tặng cho tài sản có điều kiện) để xem xét Qua nghiên cứu nội dung nêu thấy cần có hớng dẫn chi tiết quy định Điều 461 Điều 463 Bộ luật dân khái niệm tặng cho bất động sản (vì bất động sản quy định khoản Điều 181 Bộ luật dân gồm có đất đai) Nâng cao hiệu việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất TAND đòi hỏi tất yếu khách quan TAND Hy vọng kiến nghị đợc quan có thẩm quyền xem xét, đề nghị Nhà nớc sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật để công tác giải tranh chấp đất đai ngày đạt hiệu cao đáp ứng đợc lòng tin nhân dân Kết luận Tranh chấp đất đai tợng xà hội xảy hình thái kinh tế - xà hội Tranh chấp đất đai để lại hậu xấu mặt trị, kinh tế - xà hội, không đợc giải kịp thời, nhanh chóng dứt điểm Với nhận thức sâu sắc rằng, tranh chấp đất đai tác động, ảnh hởng không tốt đến ổn định trị - xà hội, việc nghiên cứu tìm nguyên nhân nảy sinh tranh chấp đất đai để sở đề giải pháp nhằm ngăn ngừa hạn chế nguyên nhân có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định quan hệ đất đai trì trật tự, bền vững quan hệ xà hội Pháp luật giải tranh chấp đất đai phận quan trọng pháp luật đất đai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Hệ thống pháp luật giải tranh chấp đất đai quy định trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải tranh chấp đất đai, nguyên tắc giải tranh chấp đất đai Hệ thống pháp luật đợc xây dựng phát triển dựa tảng sở kinh tế xà hội Trong điều kiện kinh tế thị trờng, quan hệ kinh tế vận động phát triển không ngừng đòi hỏi pháp luật giải tranh chấp đất đai phải thờng xuyên đợc sửa đổi, bổ sung, nhằm phúc đáp yêu cầu quản lý sử dụng đất đai xà hội Do vậy, việc nghiên cứu nhằm mặt tồn tại, hạn chế, bất cập hệ thống pháp luật giải tranh chấp đất đai, để sở đề xuất giải pháp nhằm không ngừng hoàn thiện chế định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Việc "nhận dạng" chất tranh chấp ®Êt ®ai cã ý nghÜa quan träng, song ®iÒu quan trọng phải xác lập đợc chế giải tranh chấp đất đai thích hợp, nhằm xử lý dứt điểm, nhanh chóng tranh chấp đất đai góp phần thúc đẩy tăng trởng kinh tế trì bình ổn xà hội Tuy nhiên, chế giải tranh chấp đất đai nớc ta nhiều vấn đề cần phải có nghiên cứu đánh giá, đặc biệt việc giao thẩm quyền giải tranh chấp đất đai cho quan UBND Thông qua việc phân tích thực tiễn tình hình giải tranh chấp đất đai thành phố Hà Nội năm gần đây, luận văn đà mạnh dạn nêu u điểm hạn chế việc giải tranh chấp đất đai UBND TAND Luận văn cho rằng, hợp lý khoa häc h¬n nÕu chØ giao cho UBND cã thÈm quyền giải khiếu nại thủ tục hành đất đai Còn thẩm quyền giải tranh chấp đất đai nên quan tài phán độc lập giải Đó quan TAND Có nh đảm bảo đợc thực tốt nguyên tắc khách quan, công vô t việc giải tranh chấp đất đai kinh tế thị trờng nớc ta Hiệu quả, chất lợng công tác giải tranh chấp đất đai không phụ thuộc vào cấu, tổ chức quan có thẩm quyền giải tranh chấp mà phụ thuộc nhiều vào yếu tố khác nh: lực, trình độ chuyên môn, phẩm chất, đạo đức đội ngũ thẩm phán, cán làm công tác giải tranh chấp đất đai; quản lý có hiệu quan công quyền; giấy tờ, tài liệu chứng minh hợp pháp việc sử dụng đất đơng sự; GCNQSDĐ; giấy tờ khác sử dụng đất TiÕc thay, ë níc ta hiƯn c¸c u tè cha hoàn thiện, nên đà làm ảnh hởng đến chất lợng công tác giải tranh chấp đất đai Xây dựng hoàn thiện chế định giải tranh chấp đất đai (qua thực tiễn Hà Nội) phù hợp với điều kiện đặc điểm kinh tế nớc ta trình đòi hỏi phải đợc dựa định hớng sau: - Thống việc điều chỉnh pháp luật hoạt động sử dụng đất đối tợng sử dụng đất xà hội - Căn vào quan điểm phát triển kinh tế lĩnh vực đất đai Đảng chế độ sở hữu đất đai đặc thù nớc ta Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc đại diện chủ sở hữu, thống quản lý; đồng thời trọng đến u tè x· héi cđa viƯc sư dơng ®Êt ®ai nh truyền thống, phong tục, tập quán địa phơng - Đảm bảo cho quy định giải tranh chấp đất đai ngày "tiệm cận" gắn với hệ thống pháp luật tập quán quốc tế Theo hớng đó, luận văn đa số giải pháp nhằm xây dựng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai thời gian tới, bao gồm: - Sửa đổi quy ®Þnh vỊ chun qun sư dơng ®Êt Bé lt dân cho phù hợp với quy định Luật Đất đai 2003 - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, phấn đấu đến năm 2005 cấp xong toàn GCNQSDĐ cho đối tợng sử dụng đất nớc - Khẩn trơng xây dựng ban hành nghị định hớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, đặc biệt nghị định giá đất, nghị định bồi thờng thiệt hại Nhà nớc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhằm tạo sở pháp lý để giải tốt tranh chấp đất đai liên quan đến lĩnh vực - Kiện toàn hệ thống quan giải tranh chấp đất đai, thờng xuyên bồi dỡng nâng cao lực chuyên môn nghiệp vụ, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ cán làm công tác giải tranh chấp đất đai - Hoàn thiện công tác quy hoạch đất đai: hồ sơ địa chính, tài liệu địa chính, đăng ký đất đai nhằm tạo điều kiện cần thiết để nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp đất đai Xây dựng luận khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp đất đai điều kiện kinh tế thị trờng đòi hỏi cấp bách, đồng thời nhiệm vụ khó khăn, phức tạp Nó đòi hỏi phải trình nghiên cứu, tập trung trí tuệ đội ngũ đông đảo nhà khoa học nớc ta Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học cha thể giải thấu đáo đợc yêu cầu đề tài đặt Luận văn đóng góp tiếng nói nhỏ bé vào trình hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật giải tranh chấp đất đai nói riêng nớc ta Danh mục tài liệu tham khảo Ban đạo Trung ơng chuẩn bị đề án sách đất đai (2002), đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách, Luật Đất đai (Hội thảo Hà Nội ngày 14 - 15/5) Ban kinh tế, Ban đạo Trung ơng chuẩn bị đề án sách đất đai (2002), Báo cáo khảo sát tỉnh, thành phố Hà Nội, Hải phòng, Quảng Ninh, Hng Yên, Hà Tây tổng kết sách đất đai, kiến nghị chủ trơng sửa đổi Luật Đất đai (ngày 1/7) Báo Ngời đại biểu nhân dân (2002), số 51(213), ngày 23-9 Nguyễn Bình (1994), "Giải tranh chấp đất đai Trung Quốc", Địa chính, (1) Bộ Luật Dân nớc Cộng hòa x· héi chđ nghÜa ViƯt Nam (1995), Nxb ChÝnh trÞ quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi Trờng (2003), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993- 2003), Hà Nội Bộ T pháp - Tạp chí Dân chủ pháp luật (1995), Số chuyên đề Bộ luật Dân nớc Cộng hòa xà hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội Các quy định pháp luật đất đai (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định 60/CP ngày 5/7 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 10 Chính phủ (1994), Nghị định 61/CP ngày 5/7 mua bán kinh doanh nhà 11 Chính phủ (1994), Nghị định 87/CP ngày 17/8 khung giá loại đất, 12 Chính phủ (1995), Nghị định số 18/CP ngày 13/02 Ban hành văn quy định chi tiết quyền nghĩa vụ tổ chức nớc giao đất cho thuê đất 13 Chính phủ (1996), Nghị định 45/CP ngày 3/8 bổ sung Điều 10 Nghị định 60/CP 14 Chính phủ (1997), Nghị định 04/CP ngày 10/01 xử phạt hành lĩnh vực quản lý va sử dụng đất đai 15 Chính phủ (1999), Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 29/3 quy định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 16 Chính phủ (2001), Nghị định số 79/NĐ-CP ngày 1/11 bổ sung, sửa đổi số điều Nghị định 17/NĐ-CP 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ơng khóa IX - Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ơng khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Nguyễn Ngọc Điệp (1996), Hớng dẫn tìm hiểu vấn ®Ị tranh chÊp khiÕu kiƯn vỊ ®Êt ®ai, Nxb TrỴ, Thành phố Hồ Chí Minh 20 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21 Tởng Duy Lợng (2001), Bình luận số án Dân Hôn nhân gia đình, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội (1987), Luật Đất đai 23 Quốc hội (1993), Luật §Êt ®ai 24 Qc héi (1998), Lt sưa ®ỉi, bỉ sung số điều Luật Đất đai 25 Quốc héi (2001), Lt sưa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iỊu Luật Đất đai 26 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 27 Sở Tài nguyên Môi trờng Nhà đất Hà Nội (2004), Báo cáo việc giải khiếu nại tố cáo, ngày 31/3 28 Tạp chí Địa Thanh tra Tổng cục Địa (1997), Các văn pháp quy quản lý đất đai ban hành Việt Nam từ năm 1945 đến năm 1997, tập 2, Nxb Bản đồ, Hà Nội 29 Tạp chí Tòa án nhân dân năm 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003 30 Tòa án nhân dân tối cao (1997), Các văn hình sự, dân sự, kinh tế tố tụng, Hà Nội 31 Tòa án nhân dân tối cao (1997), Thông t liên tịch số 02/TTLT-TANDTCVKSNDTC-TCĐC ngày 28/7/1997 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tổng cục Địa hớng dẫn thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 38 Luật Đất đai, Hà Nội 32 Tòa án nhân dân tối cao (1997), Báo cáo tình hình giải tranh chấp đất đai đề xuất đờng lối giải quyết, Hà Nội 33 Tòa án nhân dân tối cao (1999), Giải đáp số vấn đề hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, hành tố tụng, Hà Nội 34 Tòa án nhân dân tối cao (1998), Báo cáo tổng kết năm 1997, Hà Nội 35 Tòa án nhân dân tối cao (1999), Báo cáo tổng kết năm 1998, Hà Nội 36 Tòa án nhân dân tối cao (2000), Báo cáo tổng kết năm 1999, Hà Nội 37 Tòa án nhân dân tối cao (2001), Báo cáo tổng kết năm 2000, Hà Nội 38 Tòa án nhân dân tối cao (2002), Báo cáo tổng kết năm 2001, Hà Nội 39 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Báo cáo tổng kết năm 2002, Hà Nội 40 Tòa án nhân dân tối cao (2002), Thông t liên tịch số 01/TTLT-TANDTCVKSNDTC-TCĐC ngày 3/1/2002 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tổng cục Địa hớng dẫn thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, Hà Nội 41 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Báo cáo tổng kết năm 2003, Hà Nội 42 Trờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật Đất đai, Lao động, T pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 43 Trờng Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 44 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2001), Chỉ thị số 15/CT-UB ngày 24/4 tăng cờng quản lý nhà nớc đất đai, kiên xử lý thu hồi đất trờng hợp vi phạm Luật Đất đai địa bàn thành phố, Hà Nội 45 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2002), Chỉ thị số 16/CT-UB ngày 8/4 tổ chức thực kháng nghị 01 ngày 14/1/2002 Viện Kiểm sát nhân dân tối cao khắc phục xử lý vi phạm đất đai địa bàn thành phố, Hà Nội 46 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2002), Chỉ thị 17/ CT-UB ngày 9/4 số biện pháp tăng cờng quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý, việc mua bán, chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trái pháp luật, Hà Nội 47 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội - Hội đồng phối hợp công tác phổ biến giáo dục pháp luật thành phố (2002), Báo cáo tổng kết năm thi hành Pháp lệnh tổ chức hoạt động hòa giải sở địa bàn thành Hµ Néi (2000 - 2002), Hµ Néi 48 đy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2003), Báo cáo tình hình quản lý sử dụng đất đai (2001- 2003) địa bàn thành phố, Hà Nội 49 Viện Điều tra Quy hoạch Đất đai, Trung tâm triển khai quy hoạch sử dụng đất, Báo cáo chuyên đề "Tình hình quản lý trạng sử dụng đất đai thành phố Hà Nội năm 1998" 50 Viện Khoa học xét xử - Tòa án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất đai Tòa án nhân dân, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội 51 Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa (2000), Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu đề tài độc lập cấp nhà nớc: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Hà Nội 52 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ T pháp (2000), Chuyên đề kết khảo sát thực địa điều tra xà hội học hộ gia đình quyền sử dụng đất Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh 53 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý - Bộ T pháp (2001), Chuyên đề "Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân", Thông tin khoa học pháp lý, (6) 54 Viện Nghiên cứu Nhà nớc pháp luật, Đại học NAGOYA Đại học WASEDA (2003), "Dự án nghiên cứu "Hỗ trợ pháp lý Châu á"", Hội thảo khoa học quốc tế: Cải cách pháp luật cải cách t pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hà Nội ... luật đất đai liên quan đến việc giải tranh chấp đất đai, thực trạng giải tranh chấp đất đai Hà Nội Trên sở thiếu sót, tồn pháp luật đất đai hành thẩm quyền giải tranh chấp đất đai; đề xuất giải. .. chấp đất đai Chơng 2: Thực trạng giải tranh chấp đất đai (qua thực tiễn Hà Nội) Chơng 3: Định hớng giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai Chơng Những vấn đề chung tranh chấp đất đai giải. .. định pháp luật đất đai, thẩm quyền giải tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai việc giải tranh chấp đất đai quan có thẩm quyền (qua thực tiễn Hà Nội) năm gần đây, sở đề xuất kiến nghị
