Đề án môn học Thẩm định giá MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Nội dung nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu Kết cấu , nội dung đề tài Bất động sản chấp vai trò Bất động sản chấp phát triển kinh tế xã hội 1.1 Khái niệm .4 1.2 Vai trò Bất động sản chấp phát triển kinh tế xã hội Thẩm định giá bất động sản chấp .5 2.1.Thẩm định giá bất động sản chấp cần thiết định giá bất động sản chấp 2.2 Nguyên tắc Thẩm định giá bất động sản chấp .6 2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 2.2.2 Nguyên tắc cung - cầu 2.2.3 Nguyên tắc thay đổi 2.2.4 Nguyên tắc cân đối .7 2.2.5 Nguyên tắc cạnh tranh 2.2.6 Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi .8 2.2.7 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác .8 2.2.8 Nguyên tắc thay 2.2.9 Nguyên tắc dự báo trước 2.2.10 Nguyên tắc khả sinh lời bất động sản 2.3 Các phương pháp Thẩm định giá bất động sản chấp 2.4 Quy trình định giá bất động sản .16 Các quy định ngân hàng bất động sản chấp 21 SV: Đồn Thị Thương Đề án mơn học Thẩm định giá 3.1 Các tiêu chuẩn bất động sản chấp .21 3.2 Các loại bất động sản chấp .22 3.3 Quy định cho vay bất động sản chấp 22 Giới thiệu ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn huyện yên thành, tỉnh nghệ an .27 1.1 Khái quát ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện yên thành 27 1.2 Tình hình hoạt động chi nhánh năm gần .28 2.1 Quy định nhno & ptnt huyện Yên Thành bất động sản chấp 28 2.2 Quy trình định giá nhnn & ptnt huyện Yên Thành 32 2.3 Phương pháp định giá sử dụng .35 2.4 Đánh giá chung 39 1.Phương hướng hoạt động Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành .43 2.Giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá BĐS chấp Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành 43 Những kiến nghị, giải pháp 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 49 SV: Đồn Thị Thương Đề án mơn học Thẩm định giá MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần khơng nhỏ tới phát triển kinh tế Trong giai đoạn 2008 đến 2012, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trị quan trọng Ngân hàng coi trung gian , cầu nối vốn tới nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào phát triển kinh tế Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) ngân hàng khác hoạt động nguyên tắc an toàn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường địi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành thẩm định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, Thẩm định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng Thẩm định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam hoạt động định giá mẻ cịn nhiều hạn chế, thiếu xác Với quan tâm lĩnh vực ngân hàng trình học chuyên ngành, em định chọn đề tài : “Hoạt động Thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An” làm đề án môn học Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng, làm cho hoạt động ngày có chất lượng, hiệu quả, tạo niềm tin uy tín khách hàng SV: Đồn Thị Thương Đề án môn học Thẩm định giá Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá mặt sở khoa học lý luận liên quan đến thẩm định giá bất động sản chấp, khái niệm, nguyên tắc, quy định, vai trò, phương pháp thẩm định giá Đánh giá khái quát thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng, nắm bắt quy trình, cơng việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An Hệ thống văn luật, tài liệu liên quan đến định giá định giá bất động sản Số liệu thu thập năm từ năm 2007 đến 2011 Nợi dung nghiên cứu Nghiên cứu sở lí thuyết khoa học việc thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng, lấy ví dụ điển hình hoạt động thẩm định giá BĐS chấp vay vốn ngân hàng Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An Qua rút phương pháp hồn thiện nâng cao hiệu hoạt động, nghiệp vụ TĐG tài sản Ngân hàng Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh, phương pháp kinh tế Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm chương : SV: Đoàn Thị Thương Đề án môn học Thẩm định giá Chương I : Cơ sở lý thuyết khoa học Thẩm định giá bất động sản chấp Chương II : Thực trạng Thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An Chương III : Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác Thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến ThS Nguyễn Minh Nguyệt tận tình hướng dẫn em thực đề án Do trình độ cịn hạn hẹp đề án khơng tránh khỏi thiếu sót nhiều vấn đề cần thảo luận Em mong đóng góp ý kiến thầy cô môn bạn sinh viên để đề án hoàn thiện SV: Đồn Thị Thương Đề án mơn học Thẩm định giá CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT KHOA HỌC CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Bất động sản chấp vai trò Bất động sản chấp phát triển kinh tế xã hội 1.1 Khái niệm Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Hoạt động chấp vay vốn ngân hàng vấn đề khách quan tồn chế thị trường Không đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh mà đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn tổ chức tín dụng ngân hàng Đồng thời hoạt động chấp giúp cho tổ chức tín dụng ngân hàng giảm rủi ro cho vay hoạt động hiệu Thế chấp bất động sản hình thức đảm bảo tín dụng mà người vay dùng tài sản bất dộng sản thuộc quyền sở hữu quản lý hợp pháp để đảm bảo cho khoản nợ ngân hàng 1.2 Vai trò Bất động sản chấp phát triển kinh tế xã hội Khi đề cập đến vấn đề chấp bất động sản có nghĩa nói đến quan hệ bất động sản thị trường vốn, hoạt động chấp bảo đảm tín dụng đóng vai trị quan trọng việc thu hút nguồn vốn từ nước Nhà đầu tư cần nguồn vốn để phát triển, người dân cần vốn để sản xuất phục vụ mục đích khác Ngân hàng tổ chức tín dụng nơi mà người dân trực tiếp vay vốn Để hạn chế cao rủi ro tín dụng ngân hàng địi hỏi bên vay vốn phải có tài sản đảm bảo, đăc biệt bất động sản làm tài sản chấp Đối với ngân hàng, việc cho vay vốn thơng qua hình thức chấp bất động sản góp phần làm tăng tài sản ngân hàng, tạo điều kiện phát triển để hệ thống ngân hàng phát triển quy mô chất lượng SV: Đồn Thị Thương Đề án mơn học Thẩm định giá Thông qua việc chấp bất động sản cá nhân, nhà đầu tư có vốn để đầu tư vào sản xuất, tạo cải vật chất, tạo công ăn việc làm thúc đẩy kinh tế phát triển, xã hội ngày lên Việc đưa bất động sản vào thị trường qua hình thức chấp góp phần kích thích thị trường bất động sản ngày phát triển Việc thẩm định giá chấp giúp cho thông tin giá bất động sản minh bạch hơn, công tác định giá chuyên nghiệp Bất động sản muốn đóng vai trị tài sản chấp phải có tiêu chuẩn định pháp luật quy định Vì cơng tác chấp giúp cho quan có thẩm quyền quản lý bất động sản cách dễ dàng Bảo vệ quyền lợi cho bên liên quan Thẩm định giá bất động sản chấp 2.1.Thẩm định giá bất động sản chấp cần thiết định giá bất động sản chấp 2.1.1 Khái niệm Thẩm định giá bất động sản chấp Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 29 tháng năm 2006 quy định: Thẩm định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định Quy định ngân hàng làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản chấp, tài sản chấp phải thẩm định giá để làm sở xem xét việc cho vay Thẩm định giá để đảm bảo an toàn cho vốn vay ngân hàng Thẩm định giá bất động sản chấp công việc mà thẩm định viên ngân hàng phải tiến hành quy trình cho vay chấp với tài sản đảm bảo bất động sản Thẩm định giá bất động sản chấp việc xác định giá trị bất động sản chấp để định mức cho vay đảm bảo an toàn cho nguồn vốn ngân hàng 2.1.2 Sự cần thiết Thẩm định giá bất động sản chấp Thẩm định giá bất động sản cần thiết, đảm bảo an toàn cho ngân hàng khoản vốn vay Bất động sản tài sản có giá trị lớn quốc gia, SV: Đoàn Thị Thương Đề án môn học Thẩm định giá tổ chức, gia đình, cá nhân nên việc sử dụng bất động sản làm tài sản chấp lớn Thế chấp bất động sản mang lại khoản vốn vay lớn nhiều so với tài sản khác Mặt khác, bất động sản hàng hóa đặc biệt, thị trường bất động sản biến động khơng ngừng việc chấp cần thiết ngân hàng để đảm bảo an toàn giảm bớt rủi ro Thẩm định giá xác định giá trị bất động sản chấp làm sở để ngân hàng xem xét mức cho vay hợp lý Khi tham gia hợp đồng bên muốn bảo vệ quyền lợi Bên chấp muốn vay khoản lớn để đảm bảo có nguồn vốn lớn thực kế hoạch mình, cịn ngân hàng muốn cho vay đảm bảo an toàn cho khoản vốn Dựa kết việc định ngân hàng định mức cho vay phù hợp đảm bảo quyền lợi với bên Thẩm định giá không thực khâu đầu vào vay vốn mà phải xem xét trong trường hợp khách hàng không đủ khả trả nợ Sau chấp người chấp sử dụng bất động sản đó, thời gian bất động sản bị hao mòn, hư hỏng khó tránh khỏi Vì bất động sản chấp cần định giá lại để xem giá trị bất động sản có đủ để tốn nợ hay không Nếu tài sản không định đem bán gây thiệt hại cho khách hàng ngân hàng Chính Thẩm định giá bất động sản chấp cần thiết quan trọng 2.2 Nguyên tắc Thẩm định giá bất động sản chấp 2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Khái niệm sử dụng tốt – hiệu khái niệm thẩm định giá bất động sản Lô đất thẩm định xem lô đất trống sử dụng tốt hiệu nhất, tương tự ước tính sử dụng tốt hiệu cơng trình Sự kết hợp việc sử dụng tốt hiệu đất sử dụng tốt hiệu cơng trình tạo nên sử dụng tốt hiệu cho bất động sản Cơng trình có giá trị với giá trị mà kết hợp với đất hay chúng làm giảm giá trị đất phải phá bỏ cơng trình khơng sử SV: Đồn Thị Thương Đề án môn học Thẩm định giá dụng Trong thẩm định giá bất động sản, ngun tắc coi trọng tính khan đất yêu cầu phát triển không gian thị có xu hướng đặt mức cao nhất, tốt • Giá trị thị trường đất dựa nguyên tắc phản ánh tính hữu dụng lâu dài đất cộng với giá trị công trình xây dựng đất • Trong trường hợp thị trường biến động cực độ cân lớn cung cầu sử dụng cao tốt tài sản sử dụng tương lai • Khi tài sản có nhiều khả sử dụng cơng dụng tối ưu xác định vào khả thực thi mặt tài • Khái niệm “sử dụng cao tốt nhất” khái niệm phần hoàn chỉnh việc xác định giá trị thị trường 2.2.2 Nguyên tắc cung - cầu Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên Khi lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại 2.2.3 Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho giá thị trường loại bất động sản cụ thể khơng giữ ngun lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước pháp luật, xã hội môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi môi trường bất động sản, thay đổi xu thị trường loại BĐS xu quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản v.v… 2.2.4 Nguyên tắc cân đối Khi áp dụng bất động sản riêng biệt, nguyên tắc cho giá thị trường tối đa đạt yếu tố tạo bất động sản tới trạng thái cân SV: Đoàn Thị Thương Đề án môn học Thẩm định giá đối; áp dụng vào vùng khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối giá thị trường tối đa bất động sản đạt tới quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản sử dụng hợp lý 2.2.5 Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh thị trường bất động sản hiểu biểu chủ thể hành vi kinh tế loại thị trường tính đến lợi ích thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế mình, loại trừ hành vi tương đồng chủ thể hành vi kinh tế loại 2.2.6 Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi Nguyên tắc cho gia tăng liên tục nhân tố sản xuất diễn bên cạnh nhân tố khác cố định, thu nhập thực (thu nhập rịng) tăng lên tới giới hạn định Sau gia tăng liên tục nhân tố làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) tương lai 2.2.7 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường bất động sản có giá trị thực thấp tăng thêm nhờ hội nhập với bất động sản khác vùng có kiểu loại sử dụng chúng có giá trị cao nhiều lần Nguyên tắc giảm cho bất động sản có giá trị thực cao nằm khu vực mà bất động sản chủ yếu có giá trị thấp nhiều lần, giá trị thị trường bất động sản có giá trị cao có chiều hướng giảm so với giá trị thực 2.2.8 Ngun tắc thay Giá thị trường bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán bất động sản thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá toán 2.2.9 Nguyên tắc dự báo trước Dự báo trước định giá bất động sản hiểu hành vi phán đốn SV: Đồn Thị Thương Đề án mơn học Thẩm định giá Ngày 10/05/2009 NHNo & PTNT huyện Yên Thành nhận hồ sơ xin vay vốn ông Ngơ Xn Thái, vay hình thức chấp bất động sản Sau nhận hồ sơ ngân hàng cử cán xuống nhà ông Ngô Xuân Thái Địa chỉ: đất số 3, lô số 8, khối 2, thị trấn Yên Thành, tỉnh Nghệ An Diện tích: 140 m2 Trên mảnh đất nhà tầng, diện tích: 96 m2 Hình thức sử dụng: Nhà , Hiện khơng có tranh chấp Đứng tên: ơng Ngơ Xuân Thái, vợ bà Nguyễn Thị Tam Mục đích thẩm định: Thế chấp vay vốn kinh doanh Thời gian thẩm định: 13/05/2011 Sau điều tra xem xét, biết thông tin bất động sản chấp sau: Quyền sử dụng 140 m2 đất khối 2, thị trấn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An; thuộc đất số 3, lô đất số ông Ngô Xuân Thái bà Nguyễn Thị Tam làm chủ sử dụng Và quyền sỡ hữu nhà tầng với diện tích 96 m2 khu đất đó.Mảnh đất có sổ đỏ chứng tỏ quyền sử dụng đất sở hữu nhà chủ - Vị trí xác định: Phía bắc giáp trục đường liên huyện 538, cách trường THPT Phan Đăng Lưu khoảng 500m phía đơng Đi phía tây cách mảnh đất khoảng 1km trung tâm hành huyện.Nhận định vị trí thuận lợi, thuận tiện cho giao thơng lại, khu vực xung quanh có nhiều giao dịch thời gian gần nên phương pháp tối ưu phương pháp so sánh Tài sản bảo đảm bao gồm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Cũng theo quy trình tín dụng chuẩn tồn NHNo & PTNT đế xác định tài sản cần xác định giá trị quyền sử dụng đất giá trị cơng trình sử dụng đất, cách độc lập Sau thực tính tổng nhà đất - Giá trị quyền sử dụng đất: Theo thông tin thu nhập từ hộ dân xung quanh, trước thời điểm định giá SV: Đoàn Thị Thương 36 Đề án môn học Thẩm định giá khoảng tháng, có mảnh đất có vị trí tương tự bất động sản mục tiêu bán với giá 6.500.000 đồng/m2 Và cách thời điểm định giá có mảnh đất cách bất động sản mục tiêu 500m bán giá 8.000.000 đồng/m2 Cán tín dụng xác định giá trị trung bình giá bán hai mảnh đất đưa so sánh 7.250.000 đồng/m2, sau tham khảo ý kiến cán phịng Tài ngun mơi trường huyện thỏa thuận với bên chấp cán phịng tín đưa giá trị ước tính quyền sử dụng đất là: 7.000.000 đồng/m2 Do giá trị toàn quyền sử dụng mảnh đất tính: 7.000.000 đồng/m2 x 140m2 = 980.000.000 đồng - Giá trị cơng trình đất: Nhà tầng, mái bê tông chịu lực Đơn giá xây dựng: 2.200.000 đồng/m2 (theo đơn giá xây dựng Bảng 5) Tổng diện tích :192 m2 Giá trị cịn lại : 90% Giá trị nhà: 2.200.000 đồng/m2 x 192 m2 x 90% = 380.160.000 đồng Như vậy, giá trị bất động sản là: 980.000.000 đồng + 380.160.000 đồng = 1.360.160.000 đồng Sau xác định giá bất động sản mục tiêu, cán tín dụng làm báo cáo trình với cấp giá bất động sản mục tiêu đồng thời đề xuất ý kiến cho vay phù hợp với lợi ích quy định ngân hàng Mức cho vay bất động sản không quá: 1.360.160.000 đồng x 70% = 952.112.000 đồng Tiến hành thủ tục cho vay Báo cáo định giá hoàn chỉnh cán định giá trình lên phụ trách phong xem xét Nếu khơng có cần chỉnh sửa báo cáo trình lên phó giám đốc chi nhánh xét duyệt Phó giám đốc chi nhánh kí duyệt cho vay Và chuyển xuống phận tín dụng tiến hành làm thủ tục cho khách hàng vay vốn.Tại phận tín dụng, cán tín dụng tiến hành hướng dẫn khách hàng vay hoàn tất thủ tục SV: Đoàn Thị Thương 37 Đề án mơn học Thẩm định giá vay, kí hợp đồng chấp giải cho khách hàng nhanh chóng vay vốn Nhận xét: Trong ví dụ ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh để định giá quyền sử dụng đất Ngân hàng sử dụng hai bất động sản có đặc điểm tương tự để làm bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Tuy nhiên việc so sánh mang tính chất sơ sài, thiếu sức thuyết phục Giá trị cơng trình đất xác định theo phương pháp chi phí dựa đơn giá xây dựng địa phương Nhưng giá trị cịn lại cơng trình, sau thời gian sử dụng xác định cách ước lệ, theo quan điểm chủ quan cán định giá Ví dụ 2: Ngày 12/04/2011 nhà máy tinh bột sắn huyện Yên Thành gửi hồ sơ xin vay vốn hình thức chấp Sau nhận hồ sơ NHNo & PTNT huyện Yên Thành cử cán xuống nhà máy xác minh thông tin sau: Đặc điểm: nhà xưởng bao sắt, tầng, có mái che Diện tích đất sử dụng : 600 m2 Diện tích xây dựng nhà xưởng : 450 m2 Xây dựng năm Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh thuộc quyền sở hữu cơng ty Giá trị bất động sản chấp tổng giá trị đất giá trị nhà xưởng Giá trị đất xác định dựa giá thị trường có tham khảo bảng giá UBND tỉnh ban hành Khung giá đất sở để cán tín dụng ngân hàng NHNo & PTNT huyện Yên Thành tham khảo để xác định giá trị đất Thực tế cho thấy giá đất quy định khung giá đất thấp so với giá thị trường không làm giảm mức cho vay ngân hàng Để xác định giá trị bất động sản chấp xác đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh khách hàng việc lấy khung giá đất làm sở, thu thập thơng tin trường mà cịn phải vào khoản vay khách hàng để có kết định giá cho phù hợp Sau thu thập thơng tin, cán tín dụng NHNo & PTNT huyện Yên Thành xác định đơn giá đất 6.400.000 đồng/ m2 SV: Đoàn Thị Thương 38 Đề án môn học Thẩm định giá - Giá quyền sử dụng đất : 6.400.000 đồng/ m2 x 600 m2 = 3.840.000.000 đồng Đơn giá xây dựng : 2.100.000 đồng/ m2 Diện tích : 450 m2 x = 900 m2 Giá trị lại : 90% - Giá trị cơng trình đất: 2.100.000 đồng x 900 m2 x 90% = 1.701.000.000 đồng Như vậy, giá trị bất động sản là: 3.840.000.000 đồng + 1.701.000 đồng = 5.541.000.000 đồng Mức cho vay Ngân Hàng bất động sản không quá: 5.541.000 đồng x 70% = 3.878.700.000 đồng Sau việc định giá hoàn thành, cán định giá tiến hành thủ tục cho vay tương tự ví dụ Nhận xét: Trong ví dụ ngân hàng sử dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản Giá trị quyền sử dụng đất xác định dựa theo khung giá nhà nước, điều chỉnh với giá thị trường kết hợp với thỏa thuận bên Giá trị cơng trình đất xác định dựa vào đơn giá xây dựng địa phương Các thông tin bất động sản tương tự vùng nên khơng thực phương pháp so sánh định giá quyền sử dụng đất Việc định giá dựa vào khoản vay khách hàng nên việc định giá mang tính chủ quan, thiếu thông tin 2.4 Đánh giá chung 2.4.1 Kết đạt Tuy thành lập thời gian ngắn năm gần số lượng hồ sơ vay vốn lớn, khách hàng tìm đến ngân hàng ngày đơng Điều khẳng định đươc uy tín chất lượng hoạt động ngân hàng Trong số khơng thể khơng kể đến nỗ lực làm việc phận thẩm định giá, phịng tín dụng NHNo & PTNT huyện Yên Thành Quy trình thẩm định giá ngân hàng quy định cụ thể chi tiết giúp cho SV: Đoàn Thị Thương 39 Đề án môn học Thẩm định giá cán thẩm định giá việc dễ dàng xác Ngân hàng ln cập thơng tin thẩm định giá để giúp hoạt động thẩm định giá ngày chuyên nghiệp, chuẩn hóa Các phương pháp thẩm định giá đước sử dụng linh hoạt tùy vào bất động sản cụ thể Viêc kết hợp phương pháp định giá giúp việc định giá xác, tiết kiệm thời gian chi phí Các bất động sản đưa để so sánh dùng phương pháp so sánh bất động sản có đặc điểm, vị trí tương tự bất động sản mục tiêu nên việc điều chỉnh giá sát với giá thị trường Hạn chế thiệt thòi cho người vay Các yếu tố liên quan đến bất động sản yếu tố kĩ thuật yếu tố pháp lý cán định giá ý Vì yếu tố định lớn đến giá trị bất động sản Các cán định giá chi nhánh ln chủ động tìm hiểu, tiếp thu, mở rộng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, nhằm nâng cao nghiệp vụ thân tăng lợi cho ngân hàng Có tinh thần trách nhiệm cơng việc 2.4.2 Tồn nguyên nhân a Tồn Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp số lượng bất động sản đưa so sánh với bất động sản mục tiêu cịn ít, từ đến hai bất động sản Vì việc so sánh cịn hạn chế, thiếu sức thuyết phục việc định giá mang tính chủ quan cán định giá thiếu xác, hiệu định giá khơng cao Giá trị bất động sản xác định dựa vào nhu cầu vay vốn khách hàng, chưa xem xét đến rủi ro mà ngân hàng gánh chịu Có số bất động sản khó tìm bất động sản tương tự địa phương để so sánh như: nhà máy, nhà xưởng…Việc sử dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản cịn phụ thuộc lớn vào khung giá đất địa phương đơn giá xây dựng cơng trình Khung giá đất không phản ánh giá trị bất động sản, nhiều trường hợp thấp giá thị trường nên gây thiệt thòi cho khách hàng Khi xác định giá trị cơng trình đất, giá trị cịn lại khơng có tiêu chuẩn SV: Đồn Thị Thương 40 Đề án môn học Thẩm định giá cụ thể để xác định Giá trị xác định dựa vào cách xác định mang tính chất ước lượng cán định giá thỏa thuận bên chủ yếu Cán định giá chưa dược đào tạo bản, chuyên nghiệp, kiến thức chuyện môn định giá chưa cao, việc định giá gặp nhiều khó khăn Các cán định giá chủ yếu cán tín dụng kiêm ln hai nhiệm vụ Để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn vay ngân hàng thường đưa giá trị định giá thường thấp giá trị thực bất động sản chấp Và nguồn vốn vay 50%- 70% giá trị định giá Nó khơng gây khó khăn cho khách hàng, mà làm giảm sức cạnh tranh ngân hàng với tổ chức tín dụng khác Hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá chưa đầy đủ Thiếu thông tin để so sánh, đối chiếu Các quy trình trình định giá hầu hết thực thủ công nên thời gian chi phí mà khơng đạt hiểu trình định giá b Nguyên nhân Yên Thành địa phương phát triển, thị trường bất động sản chập chững bước nên việc quản lý quan Nhà nước gặp nhiều khó khăn Hiện nay, hệ thống luật, quy định đất đai bất động sản nhiều bất cấp Nhiều vấn đề cịn chồng chéo, gây khó khăn việc quản lý sử dụng bất động sản Các giao dịch thị trường chưa minh bạch, tượng đầu đẩy giá đâng diễn nhiều, thơng tin bất động sản sai lệch Vì vậy, thơng tin mà cán định giá thu thập không giúp cho việc định cịn làm xác giá trị cuẩ bất động sản định giá Địa phương vùng nông thôn, bất động sản giao dịch thị trường tương đồng cịn Nên tìm bất động sản để so sánh gặp nhiều khó khăn, thời gian chi phí Ngân hàng vừa người định giá, vừa người định số vốn cho vay Đây tượng “vừa đá bóng vừa thổi cịi”, thiếu tính khách quan nên giá trị bất động sản định giá thấp giá trị thực nó, thiệt thịi cho khách hàng Ngân hàng dựa vào khung giá đất tỉnh để xác định giá trị cho mảnh SV: Đồn Thị Thương 41 Đề án mơn học Thẩm định giá đất khó tìm bất động sản tương tự Khung giá đất tỉnh không phù hợp với giá thị trường thường thấp giá thị trường Khi áp dụng khung giá đất làm giảm giá trị mảnh đất Thủ tục hành việc chấp rườm rà Sau nộp đầy đử giấy tờ cần thiết để thực chấp vay vốn, khách hàng phải chờ thời gian để ngân hàng xác minh thông tin liên quan đến quyền sở hữu sử dụng bất động sản tiến hành định giá Nhiều trường hợp người dân định giá nên việc hợp tác với ngân hàng để định giá chấp cịn gặp khơng khó khăn Thẩm định giá bất động sản ngành mới, cịn xa lạ với nhiều người Thơng tin sơ sài, thiếu thốn nên việc nghiên cứu, hiểu rõ định giá không hai.Cán thẩm định giá khơng đào tạo quy chuyên ngành định giá nên kiến thức chuyên mơn kinh nghiệm cịn yếu Để trở thành định giá viên chuyên nghiệp cần nhiều thời gian kinh nghiệm SV: Đoàn Thị Thương 42 Đề án môn học Thẩm định giá CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HUYỆN YÊN THÀNH TỈNH NGHỆ AN 1.Phương hướng hoạt động Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành Nhiệm vụ đặt cho chi nhánh NHNo & PTNT huyện Yên Thành thời gian tới tiếp tục triển khai mục tiêu xuyên suốt chiến lược đổi pháp triển hệ thống ngân hàng Mục tiêu cụ thể năm 2010-2012 cho hoạt động kinh doanh chi nhánh: Xây dựng củng cố để trở thành chi nhánh vững mạnh mặt Tiếp tục đẩy mạnhkinh doanh, củng cố mở rộng thị trường hoạt động, đảm bảo hiệu quả, an toàn nâng cao khả kinh cạnh tranh, tăng cường vốn đầu tư sở vật chất- kỹ thuật để thích ứng q trình hội nhập 2.Giải pháp hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS chấp Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành 2.1 Về chế cho vay Ngân hàng phải đặt mục tiêu cụ thể để đưa phương án, phấn đấu xây dựng ngân hàng ngày phát triển có uy tín Mở rộng mối quan hệ với khách hàng, cần có hoạt động khuyến khích để thu hút nhiều đối tượng khách hàng Đặc biệt khách hàng vay vốn có tài sản đảm bảo Mở rộng mối quan hệ tổ chức tín dụng để có trao đổi nguồn vốn, học tập kinh nghiệm nhau, phát triển Tiếp cận đến tầng lớp khách hàng khác nhau, có nhu cầu vốn vay cán công nhân viên chức có nguồn thu nhập ổn định, lâu dài, phận dân cư có nhu cầu mua đất, mua nhà… Tìm hiểu rõ cá đối tượng khách hàng để đề phưuong án cho vay phù hợp 2.2 Về phương pháp thẩm định giá Khi sử dụng phương pháp so sánh cần tìm số lượng bất động sản so SV: Đoàn Thị Thương 43 Đề án môn học Thẩm định giá sánh nhiều nữa, để việc định giá xác, có tính thuyết phục hơn, đảm bảo quyền lợi khách hàng Các thông tin bất động sản so sánh phải kiểm tra kĩ càng, tránh sai lệch Vì việc định giá bất động sản chấp không xác, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Trong phương pháp chi phí, sử dụng khung giá đất mà UBND tỉnh ban hành cần kết hợp với giá đất giao dịch địa phương Vì khung giá đất ban hành thường thấp giá thị trường, giá trị bất động sản không với giá trị thực, vừa gây thiệt thòi cho khách hàng vừa làm uy tín ngân hàng Các phương pháp định giá phải sử dụng linh hoạt Khi định giá bất động sản kết hợp nhiều phương pháp hay định giá nhiều lần nhiều phương pháp khác Đối chiếu kết định giá phương pháp đưa giá trị hợp lý 2.3 Về quy trình thẩm định giá Ngân hàng phải quy định hướng dẫn cụ thể bước quy trình định giá cho khách hàng hiểu rõ Ngân hàng phải quy định cụ thể trường hợp xử lý bất động sản khách hàng khơng có khả trả nợ Hợp đơng chấp phải quy định rõ điều khoản để bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng Ngân hàng phải có biện pháp quản lý bất động sản sau chấp, nêu rõ quyền lợi nghĩa vụ bên bất động sản chấp Ngân hàng phải tính đến giảm giá bất động sản ảnh hưởng yếu tố khác thời gian chấp 2.4 Về vấn đề nhân Các cán định giá ngân hàng hầu hết tào tạo chuyên môn tài ngân hàng chưa đào tạo chuyên sâu chuyên môn để hiểu rõ thành thạo cơng tác định giá Vì vậy, phải thường xun mở khóa đào tạo chun mơn định giá cho cán định thẩm định viên giá Thị trường bất động đà phát triển, có nhiều biến động xảy ra, nên phải thường xuyên cập nhật thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ tốt cho công tác định giá SV: Đồn Thị Thương 44 Đề án mơn học Thẩm định giá Không đề cao kiến thức chun mơn mà cị phải đề cao đạo đức thẩm định viên Thẩm định giá hoạt động phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm lí luận chủ quan người đạo đức thẩm định viên quan trọng định đến kết thẩm định người định giá xác định 2.5 Về quy định đảm bảo tiền vay Hoạt động tín dụng hoạt động mang nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng phải có quy định cụ thể chặt chẽ quy chế đảm bảo tiền vay Quy định rõ điều kiện khoản vay Phải có tài sản đảm bảo để hạn chế rủi ro bảo vệ quyền lợi cho hai bên Mọi điều khoản phải quy định rõ hợp đồng chấp Quy định mực vay cụ thể cho trường hợp trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ 2.6 Về việc xây dựng hệ thống thông tin Thông tin thị trường bất động sản ngày phong phú biến động Phải xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ Lựa chọn thông tin đáng tin cậy, minh bạch để việc định giá để việc định giá diễn nhanh chóng, xác Ngồi ra, ngân hàng phải có hệ thống quản lý thơng tin để phục vụ cho công tác quản lý bất động sản chấp Kết hợp xây dựng sở liệu, lấy thông tin để so sánh, đối chiếu với bất động sản cần định giá sau để tiết kiệm chi phí thời gian 2.7 Về chế quản lý Lãnh đạo ngân hàng phải thường xuyên kiểm tra công tác định giá để biết điểm mạnh điểm yếu ngân hàng công tác định giá Rồi đưa đánh giá khách quan, đề xuất khắc phục hạn chế, hoàn thiện công tác định giá Hiện ngân hàng chưa có phận định giá chuyên nghiệp, cán tín dụng kiêm ln nhiệm vụ định giá nên hoạt động định giá cịn nhiều khó khăn khơng mang lại hiệu cao Ngân hàng đề nghị với quan có thẩm quyền thành lập phận định giá Để công tác định giá ngày có hiệu quả, đưa ngân hàng ngày lên SV: Đồn Thị Thương 45 Đề án mơn học Thẩm định giá Ngân hàng nên đề sách khen thưởng phù hợp khuyến khích cán tín dụng làm việc có hiệu Xây dựng mối quan hệ với quan nhà nước có thẩm quyền quản lý bất động sản để tìm kiếm thơng tin, xác minh thơng tin liên quan đến tính pháp lý phục vụ hoạt động định giá Những kiến nghị, giải pháp 3.1 Với quan Nhà nước có thẩm quyền Những quy định bất động sản tương đối đầy đủ thị trường bất động sản luôn biến động Sự chồng chéo, mâu thuẫn quy định cịn Vì nhà nước phải có định hướng cụ thể hoạt động định giá bất động sản Những quy định rõ ràng cơng tác quản lý hoạt động định giá có hiệu cao, thúc đẩy hoạt động định giá chấp, nâng chất lượng cho vay ngân hàng, đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng người vay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để vay vốn chấp Cho nên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nhanh chóng, tránh thủ tục rườm rà, thời gian Các nhiệm vụ công tác cấp giấy chứng nhận phải phân công cụ thể, rõ ràng, giao trách nhiệm đến cá nhân, tổ chức, quy định thời gian hồn thành Cơ quan địa cấp hợp tác tốt với ngân hàng để phục vụ công tác kiểm tra mặt pháp lý bất động sản chấp Nghiệp vụ định giá nhiều mẻ hệ thống ngân hàng Mỗi ngân hàng thực định giá theo cách khác Vì cần có chuẩn mực định định giá Đặt chuẩn mực định tạo điều kiện cho công tác quản lý dễ dàng mà taọ cạnh tranh ngân hàng Đây động lực thúc đẩy ngân hàng ngày hoàn thiện hoạt động định giá Ngân hàng vừa thực nghiệp vụ cho vay vừa quan đứng định giá tài sản chấp nên công tác định giá không thực khách quan, thiếu sức thuyết phục Cần có tổ chức thứ ba đứng định giá chấp Có thế, kết định giá thực khách quan SV: Đồn Thị Thương 46 Đề án mơn học Thẩm định giá Phải khảo sát, tham khảo ý kiến người dân quan tổ chức kinh doanh bất động sản, công ty hoạt động lĩnh vực định giá, để đưa khung giá đất phù hợp Hiện nay, khung giá đất đưa thấp giá thị trường nên việc khơng có khung giá phù hợp làm giảm giá trị thực bất động sản Vừa ảnh hưởng đến quyền lợi ngân hàng khách hàng Cần phải quy định cụ thể công tác xử lý bất động sản sau xảy trường hợp khách hàng khơng có khả trả nợ nhằm tránh rủi ro cho ngân hàng Các thủ tục hành cần đơn giản hóa, tránh rườm rà 3.2 Với ngân hàng Nhà nước Thúc đẩy hoạt động cho vay chấp Thực tốt vai trò quản lý điều tiết hoạt động ngân hàng Đề định hướng cụ thể giúp ngân hàng hoạt động có hiệu quả, đặc biệt hoạt động định giá Có nhiều sách hỗ trợ thúc đẩy hoạt động cho vay Hỗ trợ hoạt động định giá ngân hàng Các quy định pháp lý phải cụ thể, phục vụ công tác định giá Kết hợp với quy định liên quan đến tài sản chấp để có quy định linh hoạt, phù hợp tránh rườm rà, khó hiểu, gây khó khăn cơng tác định giá Hồn thiện hệ thống thông tin, xây dựng sở kiệu ngày hoàn chỉnh, đồng làm sở cho hoạt động tín dụng mà hoạt động định giá SV: Đồn Thị Thương 47 Đề án mơn học Thẩm định giá KẾT LUẬN Nền kinh tế phát triển liên kết thị trường bất động sản thị trương tài tiền tế điều tất yếu Bất động sản tài sản có giá trị thường dùng làm tài sản chấp làm tài sản đảm bảo ngân hàng Do đặc thù riêng bất động sản nên việc định giá xác khó khăn phức tạp Đề án kiến thức tổng hợp sở khoa học định giá đất, pháp luật liên quan đến vấn đề Những quy định cụ thể hệ thống ngân hàng Việt Nam liên quan đến tài sản chấp.Lấy ví dụ thực trạng hoạt động thẩm định giá ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An số giải pháp kiến nghị hồn thiện cơng tác định giá tài sản chấp Một lần em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Minh Nguyệt tận tình hướng dẫn em hoàn thành tốt chuyên đề Rất mong nhận đóng góp thầy bạn để đề án hoàn thiện SV: Đoàn Thị Thương 48 Đề án môn học Thẩm định giá TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 Luật dân 2005 Giáo trình định giá đất tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà; Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội Chuyên đề, luận văn định giá tài sản đảm bảo trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Giáo trình Những nguyên lý tiêu chuẩn Thẩm định giá Ts Vũ Minh Đức trường ĐH KTQD Các website: www.agribank.com.vn http://batdongsanhanoi.com/ http://thamdinhgia.org/ http://ub.com.vn/thithuonline.php www.google.com.vn … Báo cáo tổng kết cuối năm 2007, 2008, 2009 chi nhánh Luật kinh doanh bất động sản 2006 văn luật khác Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 Về việc ban hành Quy định thực biện pháp bảo đảm tiền vay hệ thống Ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Việt Nam SV: Đồn Thị Thương 49 ... TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HUYỆN YÊN THÀNH TỈNH NGHỆ AN 1.Phương hướng hoạt động Ngân hàng No & PT NT chi nhánh huyện Yên Thành. .. HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HUYỆN YÊN THÀNH TỈNH NGHỆ AN Giới thiệu ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn huyện yên thành, tỉnh nghệ an 1.1 Khái quát ngân hàng nông nghiệp. .. lai Thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 2.1 Quy định nhno & ptnt huyện Yên Thành bất động sản chấp 2.1.1 Những