trờng đại học kinh tế quốc dân khoa toán kinh tế - - Chuyên đề thực tập Đề tài: sử dụng mô hình đa nhân tố phân tích lợi suất cổ phiếu bất động sản sàn hose giai đoạn 2011 - 2012 Giáo viên hớng dẫn: Th.S Trần Chung Thủy Sinh viên thực : Phạm Thanh Lâm Lớp : Toán tài 50 MSV : CQ501418 hà néi, 05/2012 Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Các khái niệm bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.1 Các khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.4 Cung cầu thị trường bất động sản 1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá bấ`t động sản 1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam 10 1.2.1 Tình hình xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 10 1.2.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản 11 1.2.3 Những biến động thị trương bất động sản ảnh hưởng nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản 12 1.3 Cổ phiếu bất động sản .13 1.3.1 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Sao Mai ( ASM ) .15 1.3.2 Cơng ty cổ phần Hồng Anh Gia Lai .16 1.3.3 Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) .16 1.3.4 Công ty cổ phần VINCOM (VIC) 16 1.4 Các yếu tố ảnh hướng đến biến động lợi suất cổ phiếu nhóm bất động sản .17 1.4.1 Ảnh hưởng thị trường chứng khoán 17 1.4.2 Ảnh hưởng yếu tố vĩ mô .18 CHƯƠNG II SỬ DỤNG MƠ HÌNH ĐA NHÂN TỐ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG LỢI SUẤT CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN .20 2.1 Giới thiệu mơ hình đa nhân tố 20 SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy 2.1.1 Mơ hình đa nhân tố phân tích tài sản tài 20 2.1.2 Phương pháp ước lượng mơ hình đa nhân tố 22 2.1.3 Một số tiêu, tỉ lệ tài chủ yếu dùng cho ước lượng mơ hình 24 2.2 Định danh nhân tố ảnh hướng tới nhóm cổ phiếu bất động sản 28 2.2.1 Phân tích dựa theo số tiêu cơng ty – Phân tích số liệu chéo .28 2.2.2 Phân tích dựa theo chuỗi lợi suất – phân tích theo số liệu thời gian .34 CHƯƠNG III QUẢN LÝ DANH MỤC ĐẦU TƯ CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN 40 3.1 Xây dựng danh mục tối ưu .40 3.1.1 Lựa chọn cổ phiếu .40 3.1.2 Xây dựng danh mục đầu tư tối ưu 42 3.2 Đánh giá danh mục việc thực thi danh mục 45 3.3 Đánh giá khả đa dạng hóa danh mục .46 3.4 Điều chỉnh danh mục 47 KẾT LUẬN 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 53 PHỤ LỤC SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng 2.1 - Kết phân tích thành phần với tiêu công ty 30 Bảng 2.2 -Hệ số tương quan thành phần với tiêu 31 sau thực phép xoay chiều 31 Bảng 2.3 - Hệ số thành phần tiêu thành phần 32 Component Score Coefficient Matrix 32 Bảng 2.4 - Kết phân tích thành phần 34 dựa chuỗi lợi suất cổ phiếu 34 Bảng 2.5 - Hệ số thành phần chuỗi lợi suất thành phần 36 Bảng 2.6 - Kết hồi quy 37 Bảng 3.1 – Bảng phân loại cổ phiếu theo nhân tố 40 Bảng 3.2 - Bảng kết tham số thuật toán EGP 43 Bảng 3.3 - Bảng tỉ trọng cổ phiếu danh mục tiếp tuyến 44 Bảng 3.4 – Ma trận hiệp phương sai cổ phiếu danh mục đầu tư 49 Hình 2.1 - Biếu đổ giá trị riêng thành phần 30 Hình 2.2 - Biểu đồ tiêu vẽ theo thành phần 1, 33 Hình 2.3 - Biểu đồ giá trị riêng thành phần 35 SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Toán tài Chuyên đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Năm 2011, thị trường bất động sản, giá nhà đất diễn biến theo kịch ngờ tới Thị trường bất động sản khơng “ đóng băng” khơng “ lên ngơi” Dẫn đến tình cảnh ảm đạm khiến nhà đầu tư chứng khoán, đặc biệt nhà đầu tư nắm tay cổ phiếu bất động sản chịu thua lỗ nhiều Trong trước năm bất động sản coi “mỏ vàng” giới đầu tư Tình trạng giá đất tăng cao giai đoạn làm cho hầu hết nhà đầu tư nước, nước chuyển vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Chính vào thời điểm đó, việc giá nhà đất tăng cao đột biến khiến giá hàng hóa khác tăng theo, kèm theo dấu hiệu báo hiệu kinh tế phải đối mặt với số lạm phát gia tăng Điều đẩy nhà đầu tư vào tình khó khăn vốn dự án triển khai buộc phải dừng lại giảm tiến độ; số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác; dự án gần hoàn thành phải sớm kết thúc để bán nhắm thu hồi vốn Giá nhà đất thị trường chững lại có xu hướng giảm giá Trong bối cảnh vừa nêu, việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động lợi suất cổ phiếu bất động sản sàn HOSE cần thiết cho việc quản lý danh mục đầu tư Vì em chọn đề tài“ Sử dụng mơ hình đa nhân tố phân tích lợi suất cổ phiếu bất động sản sàn HOSE giai đoạn 2011 – 2012 “ để làm chuyên đề thực tập  Mục tiêu nghiên cứu - Định danh nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới lợi suất cổ phiếu bất động sản giai đoạn 2011 – 2012 - Lập quản lý danh mục đầu tư tối ưu nhóm cổ phiểu bất động sản  Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu tất cổ phiếu ngành bất động sản Sở giao dịch chứng khốn thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi nghiên cứu nhóm cổ phiếu bất động sản, danh mục đầu tư tối ưu lập từ nhóm cổ phiếu bất động sản SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy  Kết cấu chuyên đề: Lời mở đầu Chương I : Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam Chương cho khái niệm thị trường bất động sản nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng Người đọc có nhìn tổng quát thị trường bất động sản gì, đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam, yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, quan hệ cung cầu thị trường bất động sản… Chương giới thiệu cổ phiếu bất động sản phân tích chuyên đề, yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu bất động sản đến từ yếu tố vĩ mơ, thị trường chứng khốn đến từ thân thị trường bất động sản Chương II : Sử dụng mơ hình đa nhân tố phân tích nhân tố ảnh hưởng lợi suất nhóm cổ phiếu bất động sản Chương ta sử dụng phần mềm SPSS để định danh nhân tố ảnh hưởng đến lợi suất nhóm cổ phiếu bất động sản Đối với thị trường Việt Nam ta ước lượng cho có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu bất động sản Sử dụng phương pháp phân tích chéo phân tích theo thời gian ta định danh nhân tố từ tiêu tài mà ta thu thập số liệu từ trước, sau ta kiểm định tính phù hợp mơ hình Với giới hạn số liệu chuyên đề việc kiểm định tính phù hợp mơ hình kết khơng tốt Muốn có kết xác ta cần mở rộng phạm vi số liệu đồng thời phải lượng hóa tất yếu tố định tính có ảnh hưởng đến biến động giá cổ phiếu bất động sản Chương III: Quản lý danh mục đầu tư cổ phiếu bất động sản Từ kết hồi quy chuỗi lợi suất cổ phiếu theo thành phần chính, ta phân loại thành nhóm cổ phiếu chịu ảnh hưởng hay nhiều nhân tố Chọn nhóm cổ phiếu tiến hành bước để lập danh mục tối ưu với mục đích đêm lại cho nhà đầu tư năm giữ danh mục có lợi nhuận cao chịu ảnh hưởng rủi ro Sau ta tiến hành điều chỉnh danh mục tối ưu cho phù hợp với việc thay đổi tỉ trọng tài sản danh mục Điều SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy hướng nhà đầu tư tới việc phải thường xuyên nắm bắt thông tin thị trường để đưa định đắn Kết luận  Phương pháp nghiên cứu nguồn số liệu - Sử dụng mơ hình kinh tế lượng - Sử dụng phương pháp thống kê toán - Nguồn số liệu lấy từ website www.cophieu68.com www.cafef.vn www.vnds.com.vn SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy CHƯƠNG I TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Các khái niệm bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam 1.1.1 Các khái niệm bất động sản Bất động sản thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, gara, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất dướ mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, nhà tạm khơng xem bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân quy định:” Bất động sản tài sản di dời được” Như vậy, bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di rời Hay nói cách khác, bất động sản đất đai vất thể cổ định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn mặt đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể dịch chuyển bị hư hại ( tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi ) tồn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… Như vậy, bất động sản bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai tài sản gắn liền với đất đai (công trình ni trồng thủy sản, du lịch, vui chơi, cơng trình khai thác mỏ) 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản khác với hàng hóa thông thường chỗ chúng không mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng không quan hệ người bán với người mua động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản Do vậy, thị trường bất động sản q trình giao dịch hàng hóa bất động sản bên có liên quan, “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn …giữa chủ thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm bất động sản nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch bất động sản, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa, dịch vụ bất động sản giao dịch  Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản Việt Nam  Thi trường bất động sản mang tính cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch, mang tính vùng khu vực sâu sắc: bất động sản có đặc điểm không di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu bất động sản phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản cịn có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên vùng, khu vực có đặc điểm trưng riêng cung cầu bất động sản  Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tổ pháp luật Bất động sản loại có giá trị lớn, đó, việc quản lý nhà nước chúng pháp luật sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản Mọi bất động sản nhà nước quản lý đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, biến động chúng 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản  Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản thị trường Dựa vào loại hàng hóa bất động sản thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng dịch vụ, thị trường bất động sản dùng văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp  Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi Dự vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chi dựa vào tính chất quan hệ bất động SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài Chun đề thực tập GVHD: ThS Trần Chung Thủy động sản giúp cho nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phù hợp  Phân loại dưa vào trình tự tham gia thị trường Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thị trường xây dựng cơng trình bất động sản để bán cho th (thị trường sơ cấp), thị trường bán cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp)  Phân loại theo mức độ kiểm soát nhà nước Dựa vào mức độ kiếm soát, người ta phân chia thành thị trường thức (có kiểm sốt) thị trường phi thức (khơng kiểm sốt) 1.1.4 Cung cầu thị trường bất động sản  Cung bất động sản Là tồn khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời ddiểm với mức giá định Các điều kiện hình thành cung bất động sản có nhu cầu bán, giá phải phù hợp với sức mua (khả toán) coi giá thị trường người mua người bán bất động sản chấp nhận Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà nguồn vốn ngân sách quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản thị trường Bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân Đây khu vực hoạt động phát triển bất động sản không vốn ngân sách nhà nước tổ chức, công ty cá nhân thực tuân thủ theo quy tắc thức nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà Các yếu tổ ảnh hưởng đến cung: Quy hoạch phát triển thị, chuyển mục đích sử dụng đất ( X1 ) Hệ thống kết cấu hạ tầng (X 2) Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa (.…) Tiến khoa học kĩ thuật ứng dụng xây dựng, kiến trúc (….) Chủ trương, sách nhà nước liên quan đến bất động sản (X n ) SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn tài ... vĩ mô .18 CHƯƠNG II SỬ DỤNG MÔ HÌNH ĐA NHÂN TỐ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG LỢI SUẤT CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN .20 2.1 Giới thiệu mơ hình đa nhân tố 20 SV: Phạm Thanh Lâm Lớp: Tốn... suất cổ phiếu bất động sản sàn HOSE giai đoạn 2011 – 2012 “ để làm chuyên đề thực tập  Mục tiêu nghiên cứu - Định danh nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới lợi suất cổ phiếu bất động sản giai đoạn 2011. .. việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến biến động lợi suất cổ phiếu bất động sản sàn HOSE cần thiết cho việc quản lý danh mục đầu tư Vì em chọn đề tài“ Sử dụng mơ hình đa nhân tố phân tích lợi suất