Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .5 1.1.1 Đất đai, vai trò đất đai kinh tế thị trường đặc điểm thị trường đất đai .5 1.1.1.1 Đất đai, vai trò đất đai 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai: .8 1.1.2 Bản chất giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.1.2.1 Bản chất giá đất 16 1.1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 1.2.1 Khái niệm vai trị cơng tác đấu giá QSDĐ 19 1.2.1.1 Khái niệm .19 1.2.1.2 Vai trò công tác đấu giá QSDĐ .20 1.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đât: 22 1.3 NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ 25 1.3.1 Căn pháp lý 25 1.3.2 Những quy định đấu giá quyền sử dụng đất 26 1.3.2.1 Các thuật ngữ bản: 26 1.3.2.2 Quy định đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 29 1.3.2.3 Nguyên tắc yêu cầu đấu giá: .31 1.3.2.4 Quy định đất tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: 32 1.3.2.5 Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất: .34 1.3.2.6 Quy định giá sàn cách xác định giá khởi điểm, bước giá .36 1.3.2.7 Quy định trình tự tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất: .41 1.3.2.8 Quy định tài liên quan đến đấu giá: .44 1.4 KINH NGHIỆM TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ TẠI MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG Ở NƯỚC TA 48 SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung 1.4.1 Kinh nghiệm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội 48 1.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố HCM: 50 1.4.3 Nhận xét chung 51 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC 53 2.1 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN HOÀI ĐỨC 53 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .53 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội 54 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN HOÀI ĐỨC: 56 2.2.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hồi Đức từ chưa có chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất 56 2.2.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức từ 2012 đến 58 2.2.2.1 Giai đoạn chuẩn bị: Chuẩn bị quỹ đất, soát phê duyệt dự toán kinh phí chuẩn bị tổ chức đấu giá: 59 2.2.2.2 Giai đoạn tổ chức thực hiện: 65 2.2.2.3 Giai đoạn sau đấu giá: bước 14 đến 20 79 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG TẠI HUYỆN HOÀI ĐỨC NHỮNG NĂM QUA 83 2.3.1 Những kết đạt được: 83 2.3.2 Đánh giá hiệu đạt .87 2.3.2.1 Hiệu kinh tế: 88 2.3.2.2 Hiệu xã hội 88 2.3.2.3 Hiệu việc quản lý đất đai .89 2.3.3 Một số tồn hạn chế 90 2.3.4 Nguyên nhân .94 2.3.4.1 Nguyên nhân khách quan .94 2.3.4.2 Nguyên nhân chủ quan 94 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC 96 SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung 3.1 PHƯƠNG HƯỚNG NHIỆM VỤ PHÁT TRIỂN CỦA HUYỆN HOÀI ĐỨC TRONG NHỮNG NĂM TỚI 96 3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ chung 96 3.1.2 Kế hoạch đấu giá địa bàn huyện thời gian tới 96 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 101 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính: .102 3.2.2 Giải pháp hồn thiện quy trình đấu giá 104 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT: .108 3.3.1 Kiến nghị với nhà nước: 108 3.3.2 Kiến nghị UBND huyện 110 KẾT LUẬN 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO 113 SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT [1] QSDD : quyền sử dụng đất [2] BDS : bất động sản [3] HĐĐG : hội đồng đấu giá [4] UBND : ủy ban nhân dân [5] VNĐ : việt nam đồng [6] CSHT : sở hạ tầng [7] GPMB : giải phóng mặt [8] PTQĐ : phát triển quỹ đất [9] BCĐ : ban đạo SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH BẢNG Bảng 1: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 41 Bảng 2: Mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: 45 Bảng 3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm địa bàn Thành phố Hà Nội 49 Bảng 4: Bảng xác định giá khởi điểm dự án xã Kim chung, Đắc sở, Dương liễu 69 Bảng 5: kết phiên đấu giá địa bàn xã Kim chung, Đắc sở, Dương Liễu 85 Bảng 6: danh sách nhà thầu trúng đấu giá quyền sử dụng đất phiên 86 Bảng 7: kết phiên đấu giá thứ địa bàn xã Dương Liễu 87 Bảng 8: Danh sách dự án đấu giá huyện Hoài Đức .97 Bảng Bảng kế hoạch đấu giá 2013 100 HÌNH Hình 1: Bản đồ vị trí huyện Hoài Đức 54 SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung LỜI NÓI ĐẦU Theo Luật đất đai 2003 “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng” Có thể nói đất đai điều kiện chung trình sản xuất hoạt động người Đất đai điều kiện vật chất mà sản xuất sinh hoạt cần tới Sự hình thành phát triển văn minh vật chất văn minh tinh thần, tất kỹ thuật vật chất văn hóa khoa học xã hội xây dựng tảng sử dụng đất đai, khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Ngày nay, trình phát triển xã hội loài người với phát triển kinh tế, hàng hóa đất đai đặc biệt quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn trao đổi mua bán thị trường, trở thành phận quan trọng cấu thành lên thị trường đất đai bất động sản Tại Việt Nam, thị trường bất động sản thức hình thành từ năm 1993, sau quyền sử dụng đất quy đinh luật đất đai, đến năm 1996 khái niệm “Thị trường bất động sản” thức cơng nhận văn kiện đại hội đảng toàn quốc lần thứ VIII Tuy nhiên, trình phát triển thị trường bất động sản với biến động phức tạp bộc lộ hạn chế, gây khó khăn cho bên tham gia thị trường Biểu rõ hạn chế thị trường sốt giá ảo, thị trường bất động sản đóng băng kéo dài, mâu thuẫn khiếu kiện đất đai, tranh chấp diễn kéo dài người dân nhà nước chưa khắc phục việc xác định giá đất đền bù thu hồi đất, mâu thuẫn chồng chéo hệ thống văn pháp luật; sách nhà nước chưa thực tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường Trước trạng đó, nhà nước đưa nhiều biện pháp khắc phục công cụ để bình ổn giá thị trường ; số đấu giá quyền sử dụng đất - cơng cụ hữu hiệu giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản, đảm bảo QSDĐ chuyển nhượng với giá trị thực nó, tránh tình trạng đầu đất đai, giúp nhà nước huy động tối đa nguồn thu ngân sách từ SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung đất tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thực dự án phục vụ lợi ích cơng cộng, góp phần phát triển kinh tế xã hội đảm bảo công xã hội Tuy nhiên, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng nước ta chưa lâu, tổ chức phổ biến số địa phương có thị trường bất động sản tương đối phát triển Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… mà chưa tổ chức nhiều địa phương khác Trong trình vận dụng cịn bộc lộ nhiều hạn chế từ việc quy hoạch, giải phóng mặt chuẩn bị quỹ đất để đưa đấu giá, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tổ chức đấu giá, khâu quản lý tài quản lý thực xây dựng theo quy hoạch sau đấu giá Điều địi hỏi quan tâm đắn đầu tư hiệu để cao chất lượng công cụ phạm vi tồn quốc Để tìm hiểu kỹ cơng cụ đồng thời để hồn thành khóa luận em lựa chọn nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương cụ thể huyện Hồi Đức Hồi Đức huyện ngoại thành thủ đô Hà Nội chuyển mạnh mẽ đà phát triển cơng nghiệp hóa, thị hóa Là huyện ngoại thành, Hồi Đức địa phương có tốc độ thị hóa nhanh Thủ đô Chỉ năm trở lại đây, địa bàn huyện có thêm hàng loạt khu đô thị lớn, đại khu đô thi Vân Canh, Kim Chung-Di Trạch, Lideco… Để phục vụ phát triển công nghiệp, đô thị, huyện chuyển đổi mục đích sử dụng 1.600 đất Hiện nay, diện tích canh tác nơng nghiệp huyện cịn 1.200 Với tốc độ thị hóa, cơng nghiệp hóa dự báo đến năm 2020, nửa diện tích đất nơng nghiệp huyện chuyển thành đất thị Mặc dù, q trình thị hóa nơng thơn làm thay đổi diện mạo huyện, đáp ứng nhu cầu ngày cao sống đại Tuy nhiên, bên cạnh tốc độ đô thị hóa nhanh làm nảy sinh nhiều bất cập để lại hậu nặng nề mặt xã hội, quy hoạch, kiến trúc, sản xuất, ….gây nhiều áp lực cho trình phát triển huyện nói riêng đất nước nói chung Cụ thể, vấn đề nguồn kinh phí để đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thơng, điện, đường,… cơng trình xây dựng sở hạ tầng xã hội như: sở giáo dục, y tế, văn hóa…hơn vấn đề giải nhu cầu tăng đột biến thị trường đất ở, lấn chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tự phát, tượng chia tách đất manh mún, lộn xộn SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung Để giải khó khăn trên, đảng bộ, UBND huyện Hoài Đức chủ động đề xuất trình UBND thành phố thành lậpTrung tâm phát triển quỹ đất huyện với công việc chủ yếu thực công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng sở hạ tầng địa phương đồng thời tạo quỹ đất cho người dân, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đất đại địa bàn huyện Trong trình hình thành phát triển Trung tâm phát triển quỹ đất huyện trọng việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt số thành tựu đáng kể Tuy nhiên trình tổ chức thực vướng mắc cần đưa hướng giải để ngày hoàn thiện hiệu Xuất phát từ lý trên, hướng dẫn thầy giáo Ths.Nguyễn Thắng Trung, em chọn nghiên cứu đề tài “Những vấn đề công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nhằm tìm hiều hệ thống hóa quy định pháp luật công tác đầu giá QSDĐ chung địa bàn thành phố đặc biệt huyện Hồi Đức, tình hình thực cơng tác đầu giá địa bàn huyện, đánh giá hiệu hoạt đông công tác đấu giá qua số dự án địa bàn huyện, từ đưa tồn tại, khó khăn đề xuất số kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá địa bàn huyện, phát huy ưu điểm hạn chế khuyết điểm công tác đấu giá quyền sử dụng đất nhằm ngày nâng cao hiệu hoạt động công cụ thời gian tới Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu sở pháp lý công tác đấu giá toàn thành phố Hà Nội, nghiên cứu thực tế công tác đấu giá số dự án địa bàn huyện Hoài Đức từ năm 2009 đến kế hoạch hoạt động đấu giá thời gian tới Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành đề tài nghiên cứu em sử dụng phương pháp sau: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp Ngồi ra, luận án tham khảo số nghiên cứu lĩnh vực thầy cô khóa trước Các số liệu sử dụng đề tài thu thập từ nguồn thống kê quan Nhà Nước, tạp chí bất động sản, trang website chuyên ngành, số liệu SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung thực từ dự án đấu giá địa bàn Huyện Hoài Đức Kết cấu đề tài: Kết cấu đề tài phần mở đầu phần kết luận luận án gồm chương sau: Chương I: Cơ sở khoa học công tác đấu giá quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức năm 2009 đến Chương III: Một số giải pháp kiến nghị hồn thiện cơng tác đầu giá địa bàn huyện thời gian tới SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề Quyền sử dụng đất 1.1.1 Đất đai, vai trò đất đai kinh tế thị trường đặc điểm thị trường đất đai 1.1.1.1 Đất đai, vai trò đất đai Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: “ Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái vỏ bề mặt bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khống sản lịng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại Như đất đai khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng( gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm, khống sản lịng đất), theo chiều ngang mặt đất (là kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trị quan trọng có ý nghĩa to lớn với hoạt động sản xuất sống xã hội loài người Theo luật đất đai 1993 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam: “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, nguồn tài nguyên vô gia thiên nhiên ban tặng cho người, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đât Đất đai trải qua nhiều hệ khai phá bảo vệ, khơng thuộc sở hữu tư nhân mà thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện quản lý Đất đai sản phẩm tự nhiên có trước lao động với trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai đóng vai trò định hoạt động đời sống kinh tế xã hội Quá trình hình thành quỹ đất đai với quốc gia, dân tộc trình lịch sử lâu dài Quá trình hình thành phát triển xã hội sử dụng khai thác đất đai q trình chuyển hóa thay đổi quan hệ đất đai Đặc biệt thay đổi SV: Lưu Thị Thái Hà Lớp: QTKD Bất động sản 51 ... TRẠNG CÔNG TÁC ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HUYỆN HỒI ĐỨC: 56 2.2.1 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức từ chưa có chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất 56 2.2.2 Công tác đấu giá quyền. .. luật công tác đầu giá QSDĐ chung địa bàn thành phố đặc biệt huyện Hoài Đức, tình hình thực cơng tác đầu giá địa bàn huyện, đánh giá hiệu hoạt đông công tác đấu giá qua số dự án địa bàn huyện, ... quyền sử dụng đất 41 Bảng 2: Mức thu phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: 45 Bảng 3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm địa bàn Thành phố Hà Nội 49 Bảng 4: Bảng