Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Bất động san lĩnh vực quan trọng kính tế, khong tạo cong ăn việc làm cho nhiều lao động mà ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực quan trọng ngân hàng, tai chính, xây dưng…Sự phát triển thi trường bất động san làm cho số lượng hàng hoa bất động san ngày nhiều, thi trường bất động san lại thi trường khong hoàn hảo, thiếu thong tin Bởi mà tầm quan trọng san giao dich bất động san lớn, khong giúp thi trường minh bach mà cung cấp dich vụ cho thi trường bất động san để ngày chuyênnghiêp hiệu Thong qua san giao dich, nhà nước kịp thời nắm bắt thong tin hoat động thi trường bất động san từ bổ sung, sửa đối văn pháp luât cho phù hợp, tạo điều kiện cho thi trường hoat động khuon khổ pháp lý Trong bối cảnh kính tế khó khăn cho thi trường bất động san nay, hàng loạt san giao dich bất động san khong thể trụ Chính phát triển nhanh chóng hàng loạt san giao dich, phát triển mang tính tự phát, chủ yếu để mua ban lại san phẩm mà khong đầu tư có chiều sâu vào san phẩm dich vụ bất động san nghiên cứu mo hình tổ chức chuẩn Chính thời gian thực tập san giao dich bất động san GP Invest em chọn đề tai “Hồn thiện mo hình tổ chức quản lý san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí tồn cầu” làm chuyên đề thực tập tốtnghiêp Mục đích nghiên cứu Hệ thống hóa các sở ly luận về cong tác tổ chức và quản ly hoat động sàn giao dich bất động san Vận dụng ly thuyết để đánh giá việc tổ chức quản lý các hoạt đong sàn giao dich bất động san tại sàn giao dich bất động san GP Invest Rút những mặt đạt được và những mặt còn hạn chế từ phía cong tác tổ chức hoạt đong sàn của sàn giao dich bất động san GP Invest Và từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả tổ chức và quản ly hoạt động sàn SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo Đối tượng phạm vi nghiên cứu -Đối tượng nghiên cứu đề tai cong tác tổ chức quản lý san giao dich bất động san giao dich bất động san GP Invest -Phạm vi nghiên cứu: Khong gian: Tại san giao dich bất động san GP Invest Thời gian: Từ năm 2010 đến Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng nghiên cứu là: Trên sở phương pháp vật biện chứng đề tai sử dụng phương pháp cụ thể phương pháp phân tích, so sánh, tởng hơp, thớng kê Theo loại hình nghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tế ở sở thực tập Ngoài tham khảo số liêu số đề nghiên cứu tổ chức và quản ly sàn giao dich, nghị đinh, trang web, tạp chí, báo chí…và những ý kiến tư vấn hướng dẫn của các anh chị tại sàn giao dich bất động san GP Invest nhằm hoàn thiện viết Bớ cục đề tài Ngồi lời mở đầu, kết luận phụ lục, danh mục tai liêu tham khảo, nội dung luận văn có kết cấu gồm phần: Chương 1: Cơ sở lý luận hoat động tổ chức quản lý san giao dich bất động san Chương 2: Thực trạng cong tác tổ chức quản lý hoat động san giao dich bất động san GP Invest Chương 3: Giải pháp hoàn thiện mo hình tổ chức quản lý hoat động san giao dich bất động san GP Invest Em xin chân thành cảm ơn co Ths Vũ Thi Thảo nhiệt tình hướng dẫn em hồn thành chun đề anh chị san bất động san Gp Invest hướng dẫn, bảo tạo điều kiện, cung cấp số liêu cho em suốt trình thực tập SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SAN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm vai trò san giao dich bất động san 1.1.1 Khái niệm san giao dich bất động san kính doanh bất động san qua san San giao dich bất động san đời phát triển thi trường bất động san Bởi thi trường bất động san phát triển làm cho san xuất hàng hoa bất động san ngày chuyên mon hoa hơn, số lượng hàng hoa bất động san ngày nhiều Tuy nhiên hàng hoa bất động san lại có đặc tính khong di dời được, nơi ban khong có diện hàng hoa Thêm thi trường bất động san thi trường khong hoàn hảo thiếu thong tin Vì để người ban người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức “san giao dich bất động san” Ở khong bày ban san phẩm mà trưng bày thong tin để người ban người mua tham khảo Theo khoản Điều Luât kính doanh bất động san san giao dich hiểu sau: "San giao dich bất động san nơi diễn giao dich bất động san cung cấp dich vụ cho kính doanh bất động san" San giao dich bất động san mo hình hoat động tổng hợp, chủ thể tham gia giao dich san cung cấp đầy đủ dich vụ cách nhanh gọn chuyênnghiêp khép kín Đặc biệt bảo đảm tính minh bach, chuẩn xác, hữu hiệu cho cong việc quản điều tiết nhà nước Kính doanh bất động san việc bỏ vốn đầu tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động san để ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kính doanh bất động san qua san thực chất việc tổ chức, cá nhân ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động san thong qua san giao dich bất động san Theo điều 59 luât kính doanh bất động san quy đinh: Tổ chức, cá nhân kính doanh bất động san ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động san phải thong qua san giao dich bất động san theo quy đinh Luât Nhà nước khuyến khich tổ chức, cá nhân khong kính doanh bất động san thực giao dich bất động san thong qua san giao dich bất động san để bảo đảm cong khai, minh bach quyền lợi bên SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo 1.1.2.Vai trò san giao dich bất động san Hàng hoa bất động san khong giống hàng hoa thong thường tính chất cố đinh giá tri lớn Hơn sách nhà nước bất động san thi trường chưa chặt chẽ, thong tin bất động san giao dich bất động san thiếu cong khai minh bach Vì san giao dich đời tất yếu thi trường Nó có vai trị vo to lớn thi trường bất động san nói riêng kính tế nói chung.Vai trị san giao dich bất động san thể cụ thể +Cung cấp thong tin San cung cấp thong tin đảm bảo mặt pháp lý rõ ràng trung thực Mọi thong tin san cung cấpsẽ sang lọc Thong qua san mà thong tin cung cấp thi trường xác kịp thời Điều có ý nghĩa cho chủ thể sau: Đối với nhà nước: San nơi cung cấp thong tin thi trường bất động san cho quan quản lý cách xác kịp thời để quan nắm bắt thong tin hoat động thi trường bất động san Đây sở quan trọng để từ nhà nước có phươngpháp quản lý điều tiết cách đắn kịp thời thong qua việc đổi mới, bổ sung hoàn thiện văn pháp luât cho phù hợp, tạo điều kiện cho thi trường phát triển khuon khổ pháp lý "Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai, thực phù hợp với quan hệ xã hội" Tránh thất thu thuế từ thi trường bất động san tượng giao dich ngầm thi trường San đời khắc phục điểm yếu này, giúp tăng thu ngân sách nhà nước qua nguồn thuế chuyển nhượng Hơn bất động san hàng hoa có giá tri cao mà thuế từ thi trường bất động san đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước Sự đời san giao dich giúp nhà nước kiểm sốt quản lí tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập nhà đầu tư bất động san trốn thuế Đối với nhà đầu tư: Việc san cung cấp thong tin xác cho doanh nghiêp có ý nghĩa việc nắm bắt xu hướng thi trường thi hiếu khach hàng để từ có chiến lược cung cấp san phẩm đắn hợp lý tạo nên hiệu kính doanh to lớn SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo Giao dich qua san giúpnhà đầu tư khach hàng gặp gỡ cách dễ dàng hơn, khach hàng yên tâm hơn, điều thúc đầy giao dich diễn cách nhanh chóng, dễ dàng Tạo điều kiện cho doanh nghiêp nhanhchóng ban san phẩm Đối với người mua: Những thong tin xác mặt pháp lý lẫn chất lượng san phẩm san cung cấp có ý nghĩa đối vớiviệc chọn mua san phẩm khach hàng Giao dich qua san góp phần làm giảm giao dich ngầm, giá ổn đinh hơn, thong tin bất động sancong khai giúp người mua giảm thời gian tìm kiếm san phẩm có nhiều hội để lựa chọn san phẩm tốt Giao dich qua san đảm bảo mặt pháp lý.cho người mua bất động san, tránh tình trạng lừa đảo mua ban trao tay… +Cung cấp dich vụ: San giao dich nơi cung cấp tất dich vụcủa ngân hàng, kho bạc, cong chứng cong việc giao dich người mua người ban diễn nhanh chóng, gọn nhẹ khong phiền hà Đặc biệt, giao dich bất động sanđược diễn san chi phí thấp nhiều so với giao dich thi trường Cung cấp dich vụ tư vấn, đinh giá, góp phần phát triển hoat động thi trường bất động san 1.2.Các quy đinh pháp luât san giao dich bất động san Vì bất động san tham gia vào hầu hết quan hệ kính tế – xã hội đóng vai trị to lớn kính tế quốc dân nên có nhiề,u văn pháp luât quy đinh trực tiếp hoặcchi phối đến hoat động thi trường bất động san như: Luât đất đai, Luât xây dưng, Luât nhà ở, Bộ luât dân với hệ thong văn luât (nghị đinh, thong tư…) Còn san giao dich bất động san có văn pháp luât điều chỉnh là: Luât kính doanh bất động san, Nghị đinh 153/ 2007/ NĐ – CP; Thong tư 13/ 2008/ TT- BXD, Nghị đinh 23/ 2009 NĐ-CP quy đinh chế tai xử phạt san giao dich, chủ thể vi phạm quy đinh pháp luât giao dich san Các văn pháp luât sở pháp lý cho đời, tồn phát triển san giao dich bất động san Nó quy đinh vấn đề nguyên, tắc tổ chức hoat động san giao dich bất động san; Điều kiện thành lập san, nội dung hoat động san, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia san giao dich bất động san SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo 1.2.1.Điều kiện thành lập san giao dich bất động san Doanh nghiêp muốn thành lập san trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện Điều luât kính doanh bất động san là: phải thành lập doanh nghiêp; phải có vốn pháp đinh đăng ký kính doanh bất động san theo quy đinh pháp luât sau điều kiện Điều 57 là: san giao dich bất động, san phải có kế hoạch hoat động san giao dich bất động san; phải có sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoat, động san giao dich bất động san; có người quản lý, điều hành san giao dich bất động san đáp ứng đầy đủ điều kiện phủ quy đinh Những quy đinh điềukiện thành lập san giao dich bất động san đơn giản, rõ ràng vàkhong yêu cầu cao để tránh tượng độc quyền số doanh nghiêp địaốc có sẵn tiềm lực Như san giao dich bất động san đáp ứng điều kiện sau: San giao dich bất động san phải pháp nhân có chức kính doanh dich vụ bất động san Trường hợp doanh nghiêp kính doan,h bất động san thành lập san giao dich bất động san san giao dich phải có tư cách pháp nhân riêng sử dụng tư cách pháp nhân để hoat động San giao dich bất động san việc thực dich vụ giao dich mua ban, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua moi giớ,i bất động san phép thực một, số toàn dich vụ sau: Đinh giá, bất động san Tư vấn, bất động san Quảng cáo bất động san Đấu giá, bất động san Quản lý bất động san Cơ cấu tổ chức san giao dich, bất động san gồm giám đốc, phó giám đốc phận chuyên monnghiêp vụ phù hợp với nội dung hoat động san giao dich Người quản lý điều hành san giao ,dich bất động san phải đảm bảo điều kiện theo quy đinh Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP San giao dich bất động san, phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong việc moi giới bất động san có chứng moi giới bất động san Nếu có dich vụ đinh giá bất động san phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cong việc đinh giá bất động san có chứng đinh giá bất động san quan có thẩm quyền cấp San giao dich bất động san, phải có diện tích sử dụng để giao dich tối thiểu SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo 50m2 phục vụ cho hoat động moi giới, giao dich thêm 20 m2 cho hoat động dich vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoat động San giao dich bất động san phải có tên, biển hiệu phải có địa giao dich ổn đinh tối thiểu thời hạn 01 năm (12 tháng) Nếu có thay đổi địa điểm giao dich phải thong báo tới quan quản lý nhà nước địa phương khach hàng giao dich biết Trước tiến hành hoat động, san giao dich bất động san phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kính doanh quy chế hoat động Sở Xây dưng địa phương Sở Xây dưng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dưng để thống quản lý đưa lên website Mạng san giao dich bất động san Việt Nam San giao dich bất động san, phải có Quy chế hoat động, gồm nội dung sau: Những quy đinh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn san Quy đinh tổ chức may, hoat động phận san giao dich bất động san Quy đinh chế độ, quản lý tai san Quy đinh quan hệ với khach hàng, giao dich Quy đinh thong tin bất động san đưa vào giao dich; chế độ quản lý, cung cấp thong tin bất động san, giao dich tạ.i san giao dich bất động san Bất động san đưa ra, giới thiệu, giao dich san giao dich bất động san phải đảm bảo điều kiện quy đinh Điều 6, Điều Luât Kính doan,h bất động san phải kê khai đầy đủ nội dung, thong tin bất động san theo quy đinh Khoản Phần Các hoat động dich vụ, san giao dich bất động san phải thực thong qua hợp đồng Hướng dẫn số nội dung thong tin bất động san theo, quy đinh Điều 11 Luât Kính doanh bất động san Thong tin bất động san, đưa vào kính doanh phải đầy đủ theo quy đinh Điều 11 Luât Kính doanh bất động san Hồ sơ báo cáo sở Xây dưng gồm: - Cong văn - Đăng ký, kính doanh (có chức kính doanh dich vụ bất động san) - Quy chế hoat động SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo - Hồ sơ chúng minh :cơ sở vật chất phù hợp (50m2 + 20 m2…) - Giấy chứng nhận qua đào tạo Giámđốc san chứng chuyên gia moi giới 1.2.2.Nguyên tắc tổ chức hoat động san giao dich bất động san Những quy đinh nguyêntắc tổ chức hoat động khung pháp lý bảo đảm cho đời hoat động san Đây tiêu chí để nhà nước quản lý hoat động san quản lý thi trường bất động san Theo điều 56 luât kính doanh bất động san Nguyên tắc tổ chức hoat động san giao dich bất động san Tổ chức, cá nhân kính doanh bất động san, tổ chức, cá nhân kính doanh dich vụ bất động san thành lập san giao dich bất động san thuê san giao dich bất động san tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoat động kính doanh bất động san San giao dich bất động san phải pháp nhân Trường hợp doanh nghiêp, hợp tác xã kính doanh bất động san thành lập san giao dich bất động san san giao dich phải có tư cách pháp nhân sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiêp, hợp tác xã kính doanh để hoat động Hoat động san giao dich bất động san phải cong khai, minh bach tuân thủ pháp luât San giao dich bất động san, doanh nghiêp, hợp tác xã kính doanh bất động san thành lập san giao dich bất động san phải chịu trách nhiệm hoat động san giao dich bất động san San giao dich bất động san phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thong báo việc thành lập phương tiện thong tin đại chúng; trước hoat động phải thong báo với quan nhà nước c 1.2.3.Quy chế hoat động san giao dich bất động san - Những quy đinh chức san giao dich( theo điều 56 luât kính doanh bất động san) Chức hoat động san giao dich bất động san bao gồm chức tổ chức hoat động kính doanh chức kính doanh bất động san Chức tổ chức hoat động kính doanh bất động san Đáp ứng nhu cầu đăng tải thong tin chủ thể có nhu cầu tham gia giao dich mua ban loại bất động san, tham gia giao dich ban/cho thuê tổ chức cá nhân SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo San khong nơi dành cho nhà đầu tư, doanh nghiêp kính doanh bất động san bày ban san phẩm mà cịn địa cho tổ chức nhân khong kính doanh lĩnh vực có nhu cầu ban, cho thuê… bất động san San tổ chức phiên giao dich hàng ngày để phục vụ cho tổ chức cá nhân có nhu cầu tham gia giao dich san hai hình thức :Người ban/cho thuê người mua/thuê trực tiếp tìm hiểu thương lượng với trước mà khong phải thong qua trung gian giao dich Hoặc trường hợp hai họ khong trực tiếp tìm hiểu mà, giao dich thong qua san giao dich bất động san Chức kính doanh dich vụ bất động san bao gồm dich vụ như: Moi giớ,i bất động san Đinh giá bất động san Tư vấn, bất động san Quảng cáo bất động san Đấu giá, bất động san Quản lý bất động san Kính doanh dich vụ bất động san chức san giao dich bất động san Tuy khong tạo san phẩm cho thi trường bất động san dich vụ vo cần thiết đất đai, nhà tai san có giá tri lớn yếu tố quan trọng khong thể thiếu nhà đầu tư người dân Các hoat động kính doanh dic.h vụ bất động san hoat động trung gian cần thiết nhằm cung ứng và, giới thiệu san phẩm hàng hoá bất động san, cung cấp thong tin có liên, quan đến bất động san mà người mua quan tâm, tư vấn thực dich vụ pháp lý khác, giúp cho chủ thể kính doanh có niềm tin sở pháp lý vững việc đưa đinh đầu tư mình, góp phần tạo thi trường bất động san ổn đinh, phát triển bền vững - Quy đinh tổ chức má,y hoat động phận san giao dich San giao dich bất động san phải có may,, cấu tổ chức quản lý theo quy đinh luât doanh nghiêp Bộ may, quản lý san giao dich bất động san phải gồm quan chức năng, phòng ban trong, mối quan hệ quản lý tùy theo loại hình tổ chức san Cơ chế hoat động san phải tuân thủ quy đinh chung - Quy đinh chế độ, quản lý tai san giao dich bất động san - Quy đinh quan hệ ,,với khach hàng giao dich SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 10 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo - Quy đinh thong tin đưa vào san; chế độ quản lý, cung cấp thong tin bất động san, giao dich san giao dich bất động san, sách kính doanh, phí hoa hồng… 1.2.4.Điều kiện người quản lý điều hành san giao dich bất động san Người quản lý, điều hành san giao dich bất động san phải đảm bảo điều kiện theo quy đinh Điều 21 Nghị đinh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy đinh chi tiết ,hướng dẫn thi hành Luât Kính doanh bất động san người quản lý, điều hành san giao dich bất động, san phải đáp ứng điều kiện sau : -Có lực hành vi dân đầy đủ; khong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù -Có giấy chứng nhận hồn thàn,h khoa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành san giao dich bất động san -Khong bị cấm hành nghề, theo đinh quan có thẩm quyền 1.2.4.1.Quyền người ,quản lý điều hành san giao dich bất động san - Quản lí, điều hành hoat động, san giao dich bất động san - Yêu cầu quan nhà nước, có thẩm quyền cung cấp, thong tin có liên, quan đến bất động san the,o quy đinh pháp luât - Yêu cầu khach hàng, cung cấp thong tin, tai liêu bất động san, đưa lên san giao dich bất động san - Từ chối đưa lê,n san giao dich bất động san, khong đủ điều kiện đưa vào kính doanh - Thu tiền dich vụ của, khach hàng có bất động san đưa lên san giao dich - Yêu cầu khach hàng bồi thường thiệt hại lỗi khach hàng gây - Các quyền khác theo qu,y đinh pháp luât 1.2.4.2.Nghĩa vụ người quản lý điều hành san giao dich bất động san - Bảo đảm bất động san, đưa lên san giao dich phải có đủ điều kiện để đưa vào kính doanh - Cung cấp đầy đủ, trung thực thong tin, tai liêu liên, quan đến bất động san chịu trách nhiệm thong tin, tai liêu cung cấp - Cung cấp dich vụ về, bất động san san giao dich bất động san - Bảo đảm sở vật chật, kĩ thuật điều kiện hoat động san giao dich bất động san - Bảo đảm để san giao dich, bất động san hoat động nội dung đăng kí; thực chế độ báo cáo, theo qui đinh pháp luât chịu kiểm tra, SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 50 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo pháp luât, ton trọng ton chỉ, mục đích hoat động tổ chức mà người lao động tham gia tổ chức như: Chi Đảng, Đoàn Thanh niên; Cong Đoàn; Hội phụ nữ Tạo moi trườnglàm việc thuận lợi để ngườilao động phát huy hết khả năng, tiềm mạnh, sở trường cá nhân Xây dưng, phát triển thể nét văn hoa, doanh nghiêp, trân trọng đáp ứng nhu cầu phát triển sựnghiêp lâu dài quyền lợi đáng tập thể người lao động tồn cong ty.Phát huy vai trị nguồn lực người, trách nhiệm, nghĩa vụ, tính chủ động sáng tạo, cá nhân doanh nghiêp, đóng góp vào thành cong đơn vị Với triết lý kính doanh:“NHÀ ĐẸP CỦA BẠN, THÀNH CONG CỦA CHÚNG TOI” 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện mo hình tổ chức quản lý hoat động san GP Invest 3.2.1 Hoàn thiện cấu tổ chức san Trong cấu tổ chức, cần phải ý đến cấu nguồn nhân lực đặc biệt vị trí sau đinh đến chất lượng quản lý và hiệu hoat động san: Các vị trí giám đốc cần phải có kính nghiêm lâu năm, lĩnh vực quản lý, trình độ chuyên mon cao, có khả tổ chức, giao tiếp đàm phán Các vị trí trưởng phận có vai trò, quan trọng, đinh hiệu hoat động san Kiến thức, kính nghiệm khả nhạy bén họ đinh thành cong san Họ người góp phần, tạo dưng hình ảnh, uy tín san Thêm san cần tách riêng phận, phân cong cong việc cho phận cách rõ ràng tránh tượng chồng chéo, cong việc, gây thiếu hiệu Từ tồn cấu tổ chức san, người viết đề nghị mo hình cấu sau SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 51 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo Sơ đồ :Đề xuất mo hình tổ chức san Ban lãnh đạo sàn bất động san Bộ phận hành kế toán Bộ phận quản lý phát triển thi trường Phịng tai chính-kế tốn Phịng kế hoạch thi trường Bộ phậnnghiêp vụ cung cấp dich vụ bds Đinh giá bds Môi giới bds Đấu giá bds Quản lý bds Phịng tổ chức hành Phịng kính doanh Thơng tin bds Tư vấn bds Quảng cáo bds 3.2.2.Xây dưng mối quan hệ phân cong hoat động san Các phận san cần phân tách rõ ràng, xếp nhân viên vào phận cho hợp lý Cần xây dưng hệ thống mo tả cong việc cho phận để nhân viên biết họ phải làm gì, cần hồn thiện thêm cho phù hợp với cong việc họ tránh tượng chồng chéo cong việc Hệ thống mo tả chi tiết vị trí cong việc: Bộ phận hành kế toán Chuẩn bị và cùng phòng chức thương thảo hợp đồng với khách hàng, theo dõi việc thực hiện hợp đồng SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 52 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo Thực hiện các nghiệp vụ về thu ph.í dich vụ, chi tiền từ các hoạt đong giao dich Chịu trách nghiệm liên, quan đến các vấn đề tài chính của sàn giao dich Theo dõi việc thực hiện các hợp đồng giao dich bất đong sản, các phòng ban khác thực hiện có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ các hợp đồng dich vụ và cá chứng từ có liên, quan đến quyết toán hợp đồng Hỗ trợ tốt các phòng ban khác thực hiện cong việc được phân cong Quản ly và có biện pháp thu hồi, các khoản nợ Lập sổ sách kế toán và lưu giữ các chứng từ tài chính, kế toán Thực hiện các cong việc, khác được giao lao đong, nhân sự, bảo hiểm xã hội, các cong việc khác Lập báo cáo định kỳ, về hoạt đong của sàn Bộ phận quản lý phát triển thi trường Khái thác, và phát triển thị trường Tìm kiếm khách hàng ( Người mua và người bán) Cung cấp thong tin cho khách hàng, hỗ trợ cho các bên việc đàm phán,ký kết hợp đồng mua bán,chuyển nhượng về tính pháp ly của bất đong sản Phối hợp với phậnnghiêp vụ để xem xét tình trạng của bất đong sản Thỏa thuận nội dung, hợp đồng với khách hàng sau đó phối hợp với phòng pháp ly kiễm tra hợp đồng và trình giám đốc sàn ký hợp đồng dich vụ Hướng dẫn khách hàng,giải đáp câu hỏi của khách hàng Phối hợp với phòng hành chính tổng hợp: Tổng hợp toàn bộ hồ sơ của một hợp đồng từ lúc bất đầu đến kết thúc hợp đồng,hồ sơ này lập thành bô ̣,phòng hành chính bộ và phòng kính doanh bợ Tìm kiếm khách hàng Bộ phậnnghiêp vụ cung cấp dich vụ bất động san Bộ phận đinh giá bất động san: Tiếp xúc với khách hàng Nghiên cứu hồ sơ tài sản xác định giá trị Thong qua phòng pháp ly về tính pháp ly của bất đong sản Thỏa thuận nội dung hợp đồng, với khách hàng sau đó phối hợp với phòng pháp ly kiễm tra hợp đồng, và trình giám đốc sàn ký hợp đồng dich vụ Lập kế hoạch định giá Phối hợp với phòng Hành chính – Tổng hợp toàn bộ hồ sơ, của một hợp SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 53 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo đồng từ lúc bắt đầu đến kết thúc hợp đồng,hồ sơ này lập thành 02 bộ phòng hành chính 01 bộ và phòng kính doanh lưu giữ o1 bợ Bợ phận quản ly bất đong sản: Tiếp xúc với người có bất đong sản, cần quản ly Đàm phán với khách hàng Thỏa thuận nội dung, hợp đồng với khách hàng sau đó phối hợp với phòng pháp ly kiểm tra hợp đồng, và trình giám đốc sàn ký hợp đồng dich vụ Thong qua phòn pháp ly về tính pháp ly của bất đong sản Nhận bất đong sản bàn giao để quản ly Phối hợp với phòng Hành chính – Tổng hợp: Tổng hợp toàn bộ hồ sơ của hợp đồng từ lúc bắt đầu đến kết thúc hợp đồng,hồ sơ này lập thành 02 bộ phòng hành chính 01 bộ và phòng kính doanh giữ 01 bợ Bợ phận đấu giá bất đong sản: Nhận yêu cầu của khách hàng Nghiên cứu hồ sơ Đàm phán ký kết hợp đồng ủy quyền bán đấu giá bất đong sản Xác định giá khởi điểm Đấu giá tài sản Thỏa thuận nội dung hợp đồng với khách hàng sau đó phối hợp với phòng pháp ly kiễm tra hợp đồng và trình giám đốc sàn ký hợp đồng dich vụ Phối hợp với phòng Hành chính – Tổng hợp: Tổng hợp toàn bộ hồ sơ của hợp đồng từ lúc bắt đầu đến kết thúc hợp đồng,hồ sơ này lập thành 02 bộ phòng hành chính 01 bợ và phòng kính doanh giữ 01 bợ Bộ phận quảng cáo bất đong sản: Tìm kiếm khách hàng Yêu cầu khách hang cung cấp thong tin,tài liệu có liên, quan bất đong sản làm sở cho việc quảng cáo Thong qua phòng pháp ly về tính hợp pháp cảu bất đong sản Thỏa thận nội dung hợp đồng, với khách hàng sau đó phối hợp với phòng Pháp ly kiển tra hợp đồng và trình giám đốc sàn ký hợp đồng dich vụ Khảo sát hiện trường bất đong sản cần quảng cáo Ký hợp đồng quảng cáo với các đối tác, báo đài,truyền hình… và các cong ty có chuyên mon liên, quan đến quảng cáo Phối hợp với phòng Hành chính - Tổng hợp: Tổng hợp toàn bộ hồ sơ SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 54 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo của một hợp đồng từ lúc bắt đầu đến kết thúc hợp đồng,hồ sơ lập thành 02 bộ phòng hành chính lưu giư 01 bợ và phòng kính doanh lưu giư 01 bợ Bợ phập tư vấn khách hàng: Tư vấn về pháp ly Phối hợp với các quan nhà nước làm dich vụ: Cong chứng,nộp thuê ́.làm giấy chứng nhân quyền sơ hữu… 10 Thỏa thuận nội dung hợp đồng với khách hàng, sau đó phối hợp với phòng pháp ly kiểm tra hợp đồng và trình giám đốc sàn ký hợp đồng dich vụ 11 Thong qua phòn pháp ly về tính pháp ly của bất đong sản 12 Phối hợp với phòng Hành chính – Tổng hợp: Tổng hợp toàn bộ hồ sơ của một hợp đồng từ lúc bắt đầu đến lúc kết thúc hợp đồng,hồ sơ này lập thành 02 bộ phòng hành chính lưu giữ 01 bợ và phòng kính doanh lưu giữ 01 bợ 13 Phối hợp với các đơn vị tư vấn để làm các dich vụ tư vấn khác 3.2.3 Mở rộng hoàn thiện dich vụ san Nhiệm vụ san phân phối khai thác san phẩm cong ty Nhưng san, chủ yếu tập trung ban san phẩm mà bỏ ngỏ mảng khai thác san phẩm dich vụ kèm Thứ ban san phẩm dư án Nam Đo cần đẩy nhanh thu hút nhiều nhân lực Thứ hai thi trường bất động san cịn gặp nhiều khó khăn Tuy nhiên tương lai san nên tập trung nhiều vào mảng khai thác dich vụ thủ tục dành cho khach hàng sử dụng san phẩm cong ty: Các thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà ở, thừa kế, tặng cho…Moi giới san phẩm giúp khach hàng sử dụng san phẩm cong ty moi giới ban, cho thuê, tư vấn pháp lý, đinh giá… 3.2.4 Giải pháp cho nguồn nhân lực Giải pháp cho nguồn nhân lực giải pháp mang tính chiến lược lâu dài, bền vững Xây dưng kế hoạch sử dụng nhân lực: Đầu tiên phải xuất phát từ khối lượng cong việc cần hoàn thành để có kế hoạch cụ thể số lượng chất lượng nhân viên thuộc san giao dich, nhiên kế hoạch sử dụng nhân lực phải lấy phậnnghiêp vụ bất động san làm trọng tâm Yêu cầu số lượng: số lượng chuyên viênnghiêp vụ bất động san phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu khach hàng theo nghĩa chuyên viên nên có tối đa 10-15 khach hàng thời điểm, tùy theo mức độ phức tạp cong việc, chuyên viên, phụ trách nhiều khach hàng làm ảnh SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 55 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo hưởng tới chất lượng dich vụ Yêu cầu chất lượng: tùy mức độ phức tạp cong việc, mà có kế hoạch chi tiết chất lượng Ví dụ, chun viên đinh giá ngồi việc có chứng đinh giá theo quy đinh mà cần có trình độ thạc sỹ quản tri kính doanh tốtnghiêp nước Nâng cao chất lượng, làm việc nhân viên: Chất lượng nhân viên làm việc san quan trọng Theo luât kính doanh bất động san nhân viên làm việc san cần có chứng hành nghề , đào tạo theo chương trình khung xây dưng đề Ngồi việc có trình độ chuyên mon lĩnh vực đảm nhận, người nhân viên phải có kiến thức tổng hợp văn hoa, kính tế xã hội, thi trường tai để nhận đinh tư vấn cho khach hàng mặt, đưa đến đinh đắn cho khach hàng Có kế hoạch phát triển nguồn nhân lực, cách đào tạo, nâng cao chuyên mon, nghềnghiêp San nên tăng cường buổi họp, giao ban để trao đổi kính nghiệm làm việc, nhân viên từ rút học, kính nghiệm cho nhiều nhân viên khác San nên cử nhân viên học khoa học bất động san,tham gia buổi hội thảo, để nâng cao trình độ nhân viên Đề chế độ lương thưởng phù hợp cho nhân viên để tạo cong khuyến khich nhân viên sang tạo, cong việc San cần thường xuyên kiểm tra, điều chỉnh hoat động san cho phù hợp với tiêu chí thường xuyên cập nhật văn pháp luât quy đinh để thực hiện, việc tuyển chọn, đào tạo nguồn nhân lực cho hiệu quả, phù hợp với nhu cầu thi trường, nâng cao tính chunnghiêp cho thi trường 3.2.5 Hồn thiện hệ thống sở vật chất, may, móc thiết bị phục vụ san Một san giao dich hoàn chỉnh cần có hệ thống giàn chiếu điện tử, hệ thống may, tính, may, in to, hệ thống hạ tầng internet tốt để tạo điều kiện cho nhân viên san cập nhật thong tin cách nhanh xác Tuy nhiên tính chất san GP Invest, địa điểm san địa điểm tạm thời để ban dư án Nam Đo Complex nên san khong nên trọng đến việc mở rộng, xây dưng san kiên cố hoành tránh mà nên trọng nhiều vào nội thất bố trí đồ đạc, bàn làm việc cho khoa học, thể chuyênnghiêp niềm tin cho khach hàng Cần hoàn thiện thêm số trang thiết bị, sở vật chất san để phục vụ cho tốt như: Sắp xếp bàn ghế gọn gàng hơn, bỏ bớt bàn khong cần thiết SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 56 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo cho khong gian rộng Thiết kế lại khong gian để tạo thong thoáng, thoải mái, thân thiện cho khach hàng đến san 3.2.6 Hoàn thiện quy trình tổ chức kính doanh dich vụ san San cần xây dưng quy trình kính doanh cụ thể khoa học cho cong việc Ví dụ cong việc marketing cho san phẩm có bước chính, cụ thể Cong việc cần thực trước, cong việc cần thực sau Hay tiếp khach san địi hỏi nhân viên phải thực cong việc Ví dụ giới thiệu cho khach hàng sơ qua cong ty san phẩm Bước hai tìm hiểu xem nhu cầu khach hàng, khả tai khach hàng Bước tư vấn san phẩm, hộ cho khach hàng la bàn….San cần xây dưng bước cụ thể cong việc để nhân viên nhanh chóng làm quen tiếp cận với cong việc Đặc biệt nhân viên Khi xây dưng quy trình tổ chức kính doanh cụ thể làm giảm thời gian đào tạo nhân viên, nâng cao hiệu cong việc cho san San cần xây dưng quy trình tổ chức kính doanh tất hoat động san để san hoat động chuyênnghiêp 3.3 Kiến nghị Với cong ty Cong ty tạo điều kiện cho san khong bó hẹp việc ban san phẩm cong ty mà nên mở rộng thêm san phẩm dich vụ khác moi giới, đinh giá, tư vấn, quản lý bất động san… Điều khiến san hoat động chuyênnghiêp hơn, thực đầy đủ chức san chuẩn Hơn cong ty khong có san phẩm mới, với dich vụ mình, san tự cạnh tranh với san khác thi trường, nhân viên san có nhiều việc làm hơn, tránh lãng phí nguồn nhân lực Với nhà nước Để nhà nước quản lí san giao dich bất động san hiệu thời gian tới người viết xin đưa số kiến nghị sau: - Hồn thiện tính pháp lí cho hàng hố bất động san: Hiện có nhiều hàng hoa bất động san chưa đủ tiêu chuẩn tính pháp lí nên họ khong giao dich san mà giao dich ngầm - Cần phải thống nội dung văn pháp luât: Cho đến văn pháp luât liên, quan đến thi trường bất động san có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho doanh nghiêp Vì nhà nước cần phải SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 57 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo nhanh chóng sửa đổi bổ sung văn pháp luât có nội dung thống - Thành lập trung tâm liêu hàng hoa bất động san nhằm kiểm soát lượng cung lượng cầu thi trường để có sách điều tiết hợp lí - Ban hành quy đinh pháp luât việc đầu bất động san cá nhân tổ chức, nhằm quản lí chặt chẽ hoat động mua ban lại bất động san khong để tượng, thả Đồng thời ban hành sách bảo hiểm bất động san nhằm hạn chế rủi cho chủ sở hữu bất động san - Để bảo đảm cho cong tác quản lí nhà nước có hiệu may, quản lí phải tổ chức thật tập trung, chặt chẽ khoa học Cơ quan quản lí phải đào tạo, đội ngũ cán có lực trình độ chun mon có kính nghiệm, việc quản lí điều tiết có hiệu SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 58 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo KẾT LUẬN San giao dich hình thành tất yếu thi trường bất động san quy đinh nhà nước thi trường bất động san hoat động cách cong khai minh bach Tuy nhiên san giao dich tồn nhiều bất cập nhiều san hoat động cịn mang tính tự phát, chưa có mo hình phù hợp quy chế hoat động san.Các quy chế làm qua loa mang tính đối phó với nhà nước khong áp dụng nhiều vào hoat động san để phát triển san cách bền vững Điều kiến san hoat động hiệu cạnh tranh hơn, đặc biệt thi trường khó khăn Chính mà em có hướng nghiên cứu hồn thiện mo hình tổ chức san Mo hình quản lý san vo quan trọng hoat động san nào, khung xương cho hoat động phát triển Đề tai đề cập đến mục tiêu chủ yếu như: Phân tích thực trạng mo hình tổ chức, thực trạng hoat động đề xuất phương án, giải pháp giới thiệu mo hình tổ chức san chuẩn, lập cong việc cụ thể cho phận để tránh chồng chéo cong việc… Muốn san phát triển bền vững lâu dài, cần trọng nghiên cứu phát triển mo hình quản lý san cho phù hợp với đặc tính, mục tiêu san Trong thời gian thực tập san giao dich bất động san GP Invest em có thêm nhiều kiến thức thực tế bổ ích, học hỏi nhiều từ anh chị san Em mong muốn qua chuyên đề này, hạn chế nội dung kiến thức, muốn góp phần nhỏ bé việc hoàn thiện phát triển san cong ty Em xin gửi lời cảm ơn lần đến Thạc sĩ Vũ Thi Thảo tận tình hướng dẫn em hồn thành luận văn tốtnghiêp Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp 59 GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo TAI LIỆU THAM KHẢO - Bài giảng tổ chức quản lý san giao dich bất động san giảng viên: Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến – Phó trưởng mon luât đất đai – Đại học luât Hà Nội - Đề tai” San giao dich bất động san- Một nội dung quản lý nhà nước thi trường Bất động san” - Luât kính doanh bất động san 2007 - Nghị đinh 153/2007/NĐ – CP quy đinh chi tiết hướng dẫn thi hành Luât kính doanh bất động san - Thong tư 13/2008//TT- BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị đinh 153 ngày 15/10/2007 - Tai liêu tổ chức quản lý san lớp ngắn hạn Khoa kính doanh bất động san kính tế tai nguyên trường Đại học Kính tế quốc dân giảng dạy - Tai liêu san giao dich bất động san GP Invest cung cấp - số web: http://cafeland.vn http://tuvanbatdongsan http://www.landtoday.net/ http://batdongsan.com.vn/ http://triluat.com.vn SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề tốtnghiêp, toi nhận hỗ trợ giúp đỡ nhiệt tình quan, cấp lãnh đạo cá nhân Toi xin bày tỏ lịng cảm ơn kính trọng tới tất tập thể cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ toi trình nghiên cứu Trước hết toi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Th.S Vũ Thi Thảo, người trực tiếp hướng dẫn toi suốt trình nghiên cứu hoàn thiện chuyên đề tốtnghiêp Xin trân trọng cảm ơn thầy, co giáo Khoa Bất động san Kính tế tai nguyên trường Đại học Kính tế Quốc dân góp ý để chuyên đề tốtnghiêp hoàn thiện tạo điều kiện cho toi thực thủ tục để hoàn thành chuyên đề tốtnghiêp Toi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo san giao dich bất động san GP Invest anh chị san tạo điều kiện cho toi trình thu thập số liêu thong tin cần thiết để phục vụ nghiên cứu Cuối xin gửi lời cảm ơn đến tất người thân, bạn bè quan tâm động viên để toi hoàn thành chuyên đề tốtnghiêp Nguyễn Thi Huyền Trang SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo LỜI CAM ĐOAN Toi xin cam đoan chuyên đề tốtnghiêp “Hồn thiện mo hình tổ chức quản lý san giao dich bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí tồn cầu” cong trình nghiên cứu riêng toi Các số liêu sử dụng chuyên đề tốtnghiêp có thực có nguồn gốc rõ ràng, khong chép từ nguồn cong bố Hà Nội, ngày tháng năm 2012 Sinh viên Nguyễn Thi Huyền Trang SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 Chuyên đề thực tập tốtnghiêp GVHD: Th.S Vũ Thi Thảo MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG Bảng Nhân sơ đồ cấu lao động san .Error: Reference source not found Hồn thiện mơ hình tổ chức quản lý sàn giao dichj bất động san GP Invest trực thuộc cong ty cổ phần Đầu tư Dầu Khí tồn cầu Hồn thiện mơ hình tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản GP In SV: Nguyễn Thi Huyền Trang Lớp: Bất động san 51 ... chung cong ty san giao dich bất động san GP Invest 2.1.1.Quá trình hình thành phát triển san San bất động san GP INVEST trực thuộc phịng kính doanh bất động san cong ty cổ phần đầu tư dầu khí toàn. .. kỹ thuật bất động san thong tin thân bất động san: 1.3.Nội dung tổ chức quản lý hoat động san giao dich bất động san Việt Nam 1.3.1 .Tổ chức san giao dich bất động san 1.3.1.1 .Mo hình tổ chức SV:... mua moi giớ,i bất động san phép thực một, số toàn dich vụ sau: Đinh giá, bất động san Tư vấn, bất động san Quảng cáo bất động san Đấu giá, bất động san Quản lý bất động san Cơ cấu tổ chức san giao