TÀI LIỆU HƯỚNG DẪN KHAI VÀ NỘP THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN A Các văn liên quan đến chế độ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: Để hiểu thủ tục khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cách xác, đầy đủ hộ gia đình, cá nhân cịn cần phải nghiên cứu quy định liên quan đến sách chế độ thuế từ chuyển nhượng bất động sản văn pháp luật sau đây: Luật quản lý thuế Luật thuế thu nhập cá nhân Nghị định Chính phủ số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết số điều Luật Thuế Thu nhập cá nhân Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 Liên tịch Bộ Tài - Bộ Tài nguyên môi trường, hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Thơng tư số 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật quản lý thuế hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật quản lý thuế Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế Thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết số điều Luật Thuế Thu nhập cá nhân Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân B Hướng dẫn kê khai, tính thu nộp thuế từ chuyển nhượng bất động sản: Đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khoản thu nhập nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: 1.1 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất, bao gồm: 1.2.1 Nhà ở; 1.2.2 Kết cấu hạ tầng cơng trình xây dựng gắn liền với đất; 1.2.3 Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm tài sản sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như trồng, vật nuôi) 1.3 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà 1.4 Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước 1.5 Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế cá nhân đồng sở hữu Đối với hoạt động cho th nhà, cho th mặt khơng có đăng ký kinh doanh, đối tượng nộp thuế người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất Trường hợp nhiều người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối tượng nộp thuế cá nhân ghi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất Các trường hợp miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: 2.1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với 2.2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam Cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất theo quy định cá nhân chuyển nhượng có quyền sở hữu nhà có quyền sử dụng đất Việt Nam, kể trường hợp đất chưa xây dựng nhà 2.2.1 Trường hợp chuyển nhượng nhà có chung quyền sở hữu, đất có chung quyền sử dụng cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nơi khác miễn thuế Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cịn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất khác không miễn thuế 2.2.2 Trường hợp vợ chồng đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất chung vợ chồng vợ chồng cịn có nhà ở, đất riêng khác chuyển nhượng nhà ở, đất chung vợ chồng vợ chồng chưa có nhà ở, đất riêng khác miễn thuế; chồng vợ có nhà ở, đất riêng khác không đựợc miễn 2.2.3 Trường hợp cá nhân có quyền chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất chuyển nhượng phần khơng miễn thuế cho phần chuyển nhượng 2.2.4 Căn xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất miễn thuế người chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực khai Nếu phát không bị xử lý truy thu thuế phạt hành vi gian lận thuế theo quy định Luật Quản lý thuế 2.3 Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân nhà nước giao đất trả tiền giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật: 2.4 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với 2.5 Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao để sản xuất Hồ sơ miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: 3.1 Đối với bất động sản chuyển nhượng vợ với chồng cần giấy tờ sau: Bản sổ hộ giấy chứng nhận kết định tồ án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà ly hôn, hợp quyền sở hữu tái hôn) 3.2 Đối với bất động sản chuyển nhượng cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ cần có hai giấy tờ sau: sổ hộ (nếu sổ hộ khẩu) giấy khai sinh Trường hợp ngồi giá thú phải có định cơng nhận việc nhận cha, mẹ, quan có thẩm quyền 3.3 Đối với bất động sản chuyển nhượng cha nuôi, mẹ ni với ni cần có hai giấy tờ sau: sổ hộ (nếu sổ hộ khẩu) định công nhận việc ni ni quan có thẩm quyền 3.4 Đối với bất động sản chuyển nhượng ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản Giấy khai sinh cháu nội Giấy khai sinh bố cháu nội; sổ hộ mối quan hệ ông nội, bà nội với cháu nội 3.5 Đối với bất động sản chuyển nhượng ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản Giấy khai sinh cháu ngoại Giấy khai sinh mẹ cháu ngoại; sổ hộ mối quan hệ ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại 3.6 Đối với bất động sản chuyển nhượng anh, chị, em ruột với cần có giấy tờ sau: sổ hộ Giấy khai sinh người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng thể mối quan hệ có chung cha mẹ cha khác mẹ mẹ khác cha giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống 3.7 Đối với bất động sản chuyển nhượng cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể cần có giấy tờ sau: Bản sổ hộ ghi rõ mối quan hệ cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; Giấy chứng nhận kết hôn Giấy khai sinh chồng vợ làm xác định mối quan hệ người chuyển nhượng cha chồng, mẹ chồng với dâu cha vợ, mẹ vợ với rể Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng miễn thuế nêu người chuyển nhượng khơng có Giấy khai sinh sổ hộ phải có xác nhận Uỷ ban nhân dân cấp xã mối quan hệ người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng làm để xác định thu nhập miễn thuế 3.8 Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất cá nhân có nhà đất Việt Nam, hồ sơ gồm: - Bản định giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân có chữ ký người chuyển nhượng cam đoan chịu trách nhiệm tính trung thực khai - Bản giấy tờ pháp lý chứng minh trường hợp cá nhân có nhà đất Việt Nam (nếu có) Nếu phát kê khai không người kê khai bị xử lý truy thu thuế phạt hành vi gian lận thuế theo quy định Luật Quản lý thuế 3.9 Cá nhân miễn, giảm tiền sử dụng đất giao đất, chuyển nhượng diện tích đất miễn, giảm tiền sử dụng đất giá vốn đất chuyển nhượng xác định theo giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất Hồ sơ miễn thuế: định giao đất quan có thẩm quyền ghi rõ mức miễn, giảm tiền sử dụng đất 3.10 Hồ sơ miễn thuế Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với áp dụng tương tự hồ sơ miễn thuế trường hợp chuyển nhượng bất động theo quy định pháp luật 3.11 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hố sản xuất nơng nghiệp thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp miễn thuế Hồ sơ miễn thuế: Văn thoả thuận việc chuyển đổi đất bên quan có thẩm quyền xác nhận Bản giấy tờ trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải có cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã Trường hợp khơng có cơng chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã người chuyển nhượng phải xuất trình để quan thuế kiểm tra đối chiếu Người chuyển nhượng bất động sản thực thủ tục miễn thuế trường hợp chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật Khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: 4.1 Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản 4.2 Hồ sơ khai thuế bao gồm: - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2008/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài Chính - Bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà quyền sở hữu cơng trình đất - Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản - Trường hợp cá nhân đề nghị áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xuất trình thêm chứng từ hợp lệ làm chứng minh loại chi phí sau: + Giá vốn bất động sản + Chi phí xây dựng cải tạo nhà cơng trình đất + Các loại phí lệ phí nộp + Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản - Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân phải kèm theo giấy tờ làm xác định thuộc đối tượng miễn thuế tương ứng với trường hợp theo hướng dẫn Thơng tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài Chính 4.3 Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng chuyển nhượng bất động sản đến Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất phịng Tài ngun mơi trường quận, huyện, để nhận mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn kê khai theo quy định (mẫu 11/KK-TNCN ban hành theo TT 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài Chính (xem mẫu cách kê khai tiêu phụ lục đính kèm tài liệu này) Tờ khai lập thành 02 nộp giấy tờ liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quan tài ngun mơi trường 4.4 Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ, xác nhận ghi đầy đủ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa để xác nhận nghĩa vụ tài chính” sau chuyển giao cho Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng 4.5 Nơi nộp hồ sơ khai thuế: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế hồ sơ chuyển nhượng bất động sản quan quản lý bất động sản (Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất phịng Tài ngun mơi trường) 4.6 Thời hạn nộp thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng; (trường hợp phải khai thuế trực tiếp với quan thuế),… ngày ghi thông báo nộp thuế quan thuế chậm không 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo thuế Xác định số thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp: A Căn tính thuế cá nhân cư trú: Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất 5.1 Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất khơng có kết cấu hạ tầng, cơng trình kiến trúc gắn liền với đất 5.1.1 Thu nhập tính thuế: xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ giá vốn chi phí hợp lý liên quan 5.1.2 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định giá thực tế chuyển nhượng giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định niêm yết công khai quan thuế quan Tài ngun mơi trường VD1: Tháng 5/2009, Ơng X có nhà 50 m 2, quận A có chuyển nhượng cho Bà B Quận Y địa bàn thành phố Giá chuyển nhượng ghi hợp đồng 23.000.000đ/m2 Giá đất khu vực Quận A UBND thành phố quy định là: 25.000.000đ/m2 Vậy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25.000.000đ/m2 5.1.3 Giá vốn: Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể xác định sau: 5.1.3.1 Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất giá vốn vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất nhà nước 5.1.3.2 Đối với quyền sử dụng đất nhận từ tổ chức, cá nhân vào hợp đồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua) Chứng từ hợp pháp trả tiền phiếu thu tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, giấy biên nhận toán cá nhân với 5.1.3.3 Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất giá vốn số tiền phải toán theo giá trúng đấu giá 5.1.3.4 Trường hợp không xác định xác định không giá vốn thời điểm mua thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng 5.1.4 Chi phí liên quan trừ xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hố đơn theo chế độ quy định, bao gồm: 5.1.4.1 Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng nộp ngân sách nhà nước; 5.1.4.2 Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt (nếu có); 5.1.4.3 Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chi phí để làm thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc 5.2 Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng cơng trình xây dựng đất 5.2.1 Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế xác định giá chuyển nhượng trừ giá vốn bất động sản chi phí hợp lý có liên quan 5.2.2 Giá chuyển nhượng Giá chuyển nhượng giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp không xác định giá thực tế giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá thị trường thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định sau: 5.2.2.1 Phần giá trị đất chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng 5.2.2.2 Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng cơng trình kiến trúc gắn liền với đất, xác định sau: - Căn theo quy định Bộ Xây dựng phân loại giá trị nhà - Căn quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng Bộ Xây dựng ban hành - Căn giá trị cịn lại thực tế cơng trình đất Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng đất tính theo bảng giá lệ phí trước bạ 5.2.3 Giá vốn Giá vốn xác định vào giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm mua Trường hợp giá vốn quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định giá ghi hợp đồng mua cao giá thực tế thời điểm mua thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng 5.2.4 Chi phí liên quan trừ xác định thu nhập khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hố đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: 5.2.4.1 Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất người chuyển nhượng nộp ngân sách; 5.2.4.2 Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; 5.2.4.3 Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng công trình kiến trúc đất; 5.2.4.4 Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản như: chi phí để làm thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc, 5.3 Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà 5.3.1 Thu nhập tính thuế: thu nhập tính thuế xác định giá bán trừ giá mua chi phí hợp lý có liên quan 5.3.2 Giá bán: giá thực tế chuyển nhượng xác định theo giá thị trường ghi hợp đồng chuyển nhượng Trường hợp giá bán ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá thị trường thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng nhà xác định theo quy định Bộ Xây dựng việc phân loại nhà giá tính lệ phí trước bạ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định 5.3.3 Giá mua: xác định vào giá ghi hợp đồng mua Trường hợp không xác định giá mua giá mua ghi hợp đồng cao thực tế thời điểm mua thuế thu nhập cá nhân tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng 5.3.4 Chi phí liên quan trừ khoản chi phí thực tế phát sinh hoạt động chuyển nhượng có hố đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: 5.3.4.1 Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng nộp ngân sách; 5.3.4.2 Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; 5.3.4.3 Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng 5.4 Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước xác định giá cho thuê lại trừ giá th chi phí có liên quan 5.4.1 Giá cho thuê lại: Giá cho thuê lại xác định giá thực tế ghi hợp đồng thời điểm chuyển quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước Trường hợp đơn giá cho thuê lại hợp đồng thấp giá Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định thời điểm cho thuê lại giá cho thuê lại xác định theo bảng giá thuê Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định 5.4.2 Giá thuê: xác định vào hợp đồng thuê Trường hợp không xác định giá thuê giá thuê ghi hợp đồng cao thực tế thời điểm thuê thuế thu nhập cá nhân tính theo thuế suất 2% giá chuyển nhượng 5.4.3 Chi phí liên quan trừ xác định thu nhập tính thuế khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển quyền có hố đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: 5.4.3.1 Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật có liên quan đến quyền thuê đất, thuê mặt nước mà người chuyển quyền nộp ngân sách 5.4.3.2 Các chi phí cải tạo đất, mặt nước 5.4.3.3 Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước 5.5 Thuế suất cách tính thuế 10 5.5.1 Thuế suất Thuế suất thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản 25% thu nhập tính thuế Trường hợp khơng xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng 5.5.2 Cách tính thuế a) Trường hợp xác định thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25% VD2: Tháng năm 2009, ơng K có bán hộ tầng với tổng diện tích 55m2 tầng cho Ông A, trị giá bán nhà đất 3.600.000.000đ Căn hộ năm 1998 ông mua Bà H, hợp đồng mua bán giấy biên nhận mua tốn ơng K Bà H, trị giá chuyển nhượng bất động sản 2.500.000.000đ Chi phí để ơng K làm thủ tục sang tên (lệ phí trước bạ) 17.000.000 Như vậy, Thu nhập tính thuế (TNTT) từ chuyển nhượng bất động sản ông K là: TNTT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan TNTT (Ông K) =3.600.000.000đ – 2.500.000.000đ – 17.000.00 đ= 1.083.000.000đ Thuế TNCN = 1.083.000.000đ x 25% = 270.750.000đ b) Trường hợp không xác định giá vốn (giá mua) hoạt động chuyển nhượng bất động sản chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế thuế thu nhập cá nhân xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân = phải nộp Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% VD3: Cũng theo VD2, trường hợp Ơng K khơng xuất trình giấy biên nhận tốn ơng Bà H, giá trị nhà khơng xác định được, thuế thu nhập cá nhân tính chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông K là: 3.600.000.000đ x 2% = 72.000.000đ 11 5.6 Thời điểm xác định thu nhập tính thuế Thời điểm xác định thu nhập tính thuế chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định pháp luật 5.7 Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu, nghĩa vụ thuế tính riêng cho cá nhân Thu nhập tính thuế cá nhân xác định vào tổng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tỷ lệ phân chia thu nhập cá nhân đồng sở hữu Tỷ lệ phân chia thu nhập xác định vào tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc định phân chia án, Trường hợp khơng có tài liệu hợp pháp tỷ lệ phân chia thu nhập xác định bình quân B Căn tính thuế cá nhân khơng cư trú 5.8 Thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam cá nhân không cư trú xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2% Giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân khơng cư trú tồn số tiền mà cá nhân không cư trú nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ khoản chi phí kể giá vốn 5.9 Giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân không cư trú trường hợp cụ thể xác định xác định giá chuyển nhượng bất động sản cá nhân cư trú theo hướng dẫn Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 Bộ Tài Chính Thu, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Căn hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản, quan thuế kiểm tra, xác định số thuế phải nộp thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 11-1/TB-TNCN ban hành kèm theo Thông tư cho người nộp thuế biết thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ Thông báo thuế gửi trực tiếp cho người nộp thuế gửi theo hồ sơ qua quan có thẩm quyền quản lý bất động sản Trường hợp cá nhân thuộc đối tượng miễn thuế, quan thuế xác nhận vào tờ khai chuyển cho quan quản lý bất động sản Cơ quan quản lý bất động sản làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân xác nhận quan thuế khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng miễn thuế 12 Xử phạt vi phạm thuế từ chuyển nhượng bất động sản: Người chuyển nhượng bất động sản vi phạm bị xử phạt chậm nộp tiền thuế: Nộp tiền thuế chậm so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi thông báo quan thuế, ghi định xử lý vi phạm pháp luật thuế quan thuế Nộp thiếu tiền thuế khai sai số thuế phải nộp, số thuế miễn, số thuế giảm, số thuế hoàn kỳ kê khai trước, người nộp thuế phát sai sót tự giác nộp đủ số tiền thuế thiếu vào Ngân sách Nhà nước trước thời điểm nhận định kiểm tra thuế, tra thuế quan nhà nước có thẩm quyền Mức xử phạt tiền 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính ngày chậm nộp Số ngày chậm nộp tiền thuế bao gồm ngày lễ, ngày nghỉ tính từ ngày tiếp sau ngày cuối thời hạn nộp thuế theo quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi thơng báo quan thuế, thờì hạn ghi định xử lý quan thuế, đến ngày người nộp thuế nộp đủ số tiền thuế chậm nộp vào Ngân sách Nhà nước ghi chứng từ nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước Số tiền phạt chậm nộp = Số tiền thuế chậm nộp x 0,05% x Số ngày chậm nộp tiền thuế 13 CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Mẫu số: 11/KK–TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài chính) (Dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ nhận thừa kế nhận quà tặng bất động sản) A - PHẦN CÁ NHÂN TỰ KÊ KHAI I THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [01] Họ tên: [02] Mã số thuế (nếu có): [03] Số CMND/hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):………………………… [04] Các giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: Do quan: Cấp ngày: [05] Các đồng chủ sở hữu (nếu có): STT Họ tên Mã số thuế Số CMND Số Hộ chiếu … [06] Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nếu mua bán, đổi) Nơi lập Ngày lập: Cơ quan chứng thực ……………………………………Ngày chứng thực: II THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [07] Họ tên: [08] Mã số thuế (nếu có): [09] Số CMND/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…………………………… [10] Đơn xin chuyển nhượng bất động sản (nếu nhận thừa kế, nhận quà tặng) Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng Ngày lập: Cơ quan chứng thực ……………………………………Ngày chứng thực: III LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [11] Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất [12] Quyền sở hữu sử dụng nhà [13] Quyền thuê đất, thuê mặt nước [14] Bất động sản khác IV ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG [15] Đất Địa đất, nhà ở: Vị trí (mặt tiền đường phố hay ngõ, hẻm): 14 Loại đất, loại nhà: Diện tích (m2): [16] Nguồn gốc đất: (Đất nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, nhận tặng, cho…): [17] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): (đồng) [18] Nhà tài sản gắn liền với đất (gọi chung nhà) Cấp nhà: Loại nhà: Diện tích nhà (m2 sàn xây dựng): [19] Nguồn gốc nhà Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà): ………… Tự xây dựng Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà: …………………… Chuyển nhượng [20] Giá trị nhà (đồng) : [ơ V THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN [21] Giá trị bất động sản thực tế chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng(đồng): VI TÍNH THUẾ [22] Trường hợp chuyển nhượng bất động sản Cách 1: Trường hợp xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS x 25% Cách 2: Trường hợp không xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị BĐS chuyển nhượng x 2% [23] Trường hợp nhận thừa kế, quà tặng bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = (Giá trị BĐS nhận thừa kế, quà tặng – 10.000.000đ) x 10% [24] Số thuế thu nhập phải nộp (đồng)…………… ……………………….……… (Viết chữ:……………………………………………………………………………….………) VII THU NHẬP THUỘC DIỆN MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN (nếu thuộc đối tượng miễn thuế): Căn vào Hồ sơ giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng nhận thừa kế, quà tặng bất động sảngiữa ông (bà): …………… ông (bà): ………… khoản thu nhập từ chuyển nhượng nhận thừa kế, quà tặng bất động sản ông (bà) …… …………… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản ….……Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân VIII GIẤY TỜ KÈM THEO GỒM: 15 Tôi cam đoan nội dung kê khai chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung khai./ ……, ngày ……… tháng……… năm ………… CÁ NHÂN CÓ THU NHẬP (Ký ghi rõ họ tên) B - PHẦN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ Họ tên người nộp thuế Mã số thuế (nếu có): - I Loại bất động sản chuyển nhượng: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất Quyền sử hữu sử dụng nhà Quyền thuê đất, thuê mặt nước Các bất động sản khác II Đặc điểm bất động sản chuyển nhượng: Thửa đất số:……………………Tờ đồ số: Số nhà, đường phố Thơn, xóm .……………… Phường/xã: Quận/huyện Tỉnh/ thành phố Loại đất: Loại đường/khu vực: Vị trí (1, 2, 3, 4…): Cấp nhà:……………………………… Loại nhà: Hạng nhà: Tỷ lệ (%) chất lượng lại nhà: Diện tích đất, nhà tính thuế (m2): 8.1 Đất: 8.2 Nhà (m2 sàn nhà): Đơn giá mét vng đất, sàn nhà tính thuế (đồng/m2): 9.1 Đất: 9.2 Nhà (theo giá xây dựng mới): III Thu nhập từ chuyển nhượng, nhậ thừa kế, quà tặng bất động sản (đồng Việt Nam) Đối với chuyển nhượng: 1.1 Giá chuyển nhượng bất động sản (đồng) : 1.2 Giá mua bất động sản (đồng) : 1.3 Các chi phí khác liên quan đến giá bất động sản chuyển nhượng loại trừ (đồng): 1.4 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản = (1.1) – (1.2) – (1.3) – (1.4) Đối với nhận thừa kế, quà tặng: 16 Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản = (đơn giá mét vuông đất, sàn nhà) x (diện tích đất, diện tích sàn nhà) + (giá trị bất động sản khác gắn với đất) (đồng) IV Thuế thu nhập phải nộp (đối với trường hợp phải nộp thuế): Tính thuế: a) Đối với thu nhập chuyển nhượng bất động sản: Cách 1: Trường hợp xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản x 25% Cách 2: Trường hợp không xác định giá mua bất động sản Thuế thu nhập phải nộp = Giá bất động sản chuyển nhượng x 2% Số thuế thu nhập phải nộp (đồng): …………………………………………… (Viết chữ:………………………………………………………………………… ) b) Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản: Thuế thu nhập phải nộp = (Thu nhập từ bất động sản nhận thừa kế, quà tặng – 10.000.000) x 10% Số thuế thu nhập phải nộp (đồng): …………………………………………………… (Viết chữ:……………………………………………………………………………….……) V Xác nhận quan thuế trường hợp miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Căn vào tờ khai giấy tờ có liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản ông (bà)…………… ông (bà) ……………… , quan thuế kiểm tra xác nhận khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ông (bà) ………………… …… thuộc diện thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản .Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân./ CÁN BỘ KIỂM TRA TÍNH THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên) … …, ngày ……tháng…… năm …… THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên đóng dấu) 17 Hướng dẫn kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản Chỉ tiêu 1: Họ tên: Là họ tên người chuyển nhượng bất động sản, cho, thừa kế, quà tặng Chỉ tiêu Mã số thuế: quan thuế cấp cho cá nhân người chuyển nhượng bất động sản Chỉ tiêu 3:CMND: Số chứng minh nhân dân người chuyển nhượng bất động sản, cho, thừa kế, quà tặng Chỉ tiêu 4: Các giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà: Ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp Chỉ tiêu 5: Các đồng chủ sở hữu có: Là người có liên quan vợ, chồng, bố, mẹ, con, anh, chị em ruột đứng tên đồng sở hữu bất động sản cần chuyển nhượng Chỉ tiêu 6: Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản: hợp đồng ký kết thoả thuận bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Có xác nhận Phịng cơng chứng, uỷ ban nhân dân quận huyện liên quan đến bất động sản cần chuyển nhượng Chỉ tiêu 7, 8, 9: Tương tự tiêu 1, 2, 3, hướng dẫn thay người nhận chuyển nhượng bất động sản Chỉ tiêu 10: Đơn xin chuyển nhượng bất động sản: Ghi rõ nơi nhận hồ sơ thừa kế, ngày lập, quan chứng thực ngày chứng thực Chỉ tiêu 11, 12, 13, 14: Tài sản chuyển nhượng thuộc đối tượng tích vào ô tiêu Chỉ tiêu 15: Ghi giống giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu đất (địa đất: đất xứ đồng,, nhà ở: thuộc đường phố nào, vị trí: mặt tiền, hay ngõ, hẻm; loại đất: đất nông nghiệp, hay thổ cư, hay nhà ở; loại nhà; nhà cấp mấy, hay nhà mái bằng; diện tích ) Chỉ tiêu 16: Nguồn gốc đất ghi rõ đất thuộc nguồn gốc nhà nước giao, cho thuê, đất chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận cho ) Chỉ tiêu 17: Giá trị đất thực tế chuyển giao( có): Ghi rõ giá đất chuyển nhượng, giá ghi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có xác nhận hai bên quan chứng thực Chỉ tiêu 18: Nhà tài sản gắn liền với đất(gọi chung nhà): cần ghi rõ cấp nhà(nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, loại nhà, diện tích nhà) Chỉ tiêu 19: Nguồn gốc nhà: Nhà chuyển nhượng có nguồn gốc thuộc loại tích vào thuộc đối tượng đó.VD: Tự xây dựng tích vào tự xây dựng Chỉ tiêu 20: Giá trị nhà lại đựoc chuyển nhượng, cho, nhận thừa kế Chỉ tiêu 21: Ghi giá trị bất động sản thực tế chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng Chỉ tiêu 22: Trường hợp chuyển nhượng bất động sản: Thuộc đối tượng tích vào tương ứng 18 Chỉ tiêu 23: Trường hợp nhận thừa kế, quà tặng bất động sản Tích vào ô tương ứng Chỉ tiêu 24:Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp: ghi tổng số tiền thuế phải nộp Mẫu số: 11-1/TB–TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính) CỤC THUẾ (CHI CỤC THUẾ) CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Số: …… /TB-CT (CCT) , ngày tháng năm Độc lập - Tự - Hạnh phúc THÔNG BÁO Nộp thuế thu nhập cá nhân Căn hồ sơ phiếu chuyển thơng tin địa để số……… /VPĐK ngày ….tháng .năm … quyền sử dụng đất tờ khai thuế thu nhập (bà) …………, quan thuế tính tiền thuế thu nhập cá nhân ông (bà) phải nộp sau: xác định nghĩa vụ tài Văn phòng đăng ký cá nhân ông thuế thông báo số I THÔNG TIN VỀ NGƯỜI NỘP THUẾ Tên chủ tài sản: Mã số thuế cá nhân Địa gửi thông báo nộp tiền thuế: II ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN Thửa đất số:……………………Tờ đồ số: Số nhà, đường phố Thôn, xóm Phường/xã: Quận/huyện Tỉnh/ thành phố Loại đất: Loại đường/khu vực: Vị trí (1, 2, 3, 4…): Cấp nhà:……………………………… Loại nhà: Hạng nhà: Tỷ lệ (%) chất lượng lại nhà: Diện tích nhà, đất tính thuế (m2): 19 8.1 Đất: 8.2 Nhà (m2 sàn nhà): Đơn giá mét vuông sàn nhà, đất tính thuế (đồng/m2): 9.1 Đất: 9.2 Nhà (theo giá xây dựng mới): III TÍNH THUẾ CỦA CƠ QUAN THUẾ Tổng giá trị nhà, đất tính thuế thu nhập cá nhân: 1.1 Đất (8 x 9): 1.2 Nhà (7 x x 9): Số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp (đồng): (Viết chữ: ) Nộp theo chương loại khoản mục tiểu mục Địa điểm nộp: Thời hạn nộp tiền chậm đến ngày tháng năm Quá thời hạn nêu mà chưa nộp đủ số tiền thuế theo thơng báo người nộp thuế phải chịu phạt chậm nộp theo quy định Luật Quản lý thuế Nếu có vướng mắc, đề nghị người nộp thuế liên hệ với quan thuế theo số điện thoại: địa chỉ: Cơ quan thuế .thông báo để người nộp thuế biết thực hiện./ Nơi nhận: - Người nộp thuế; - Lưu: VT, THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) 20 ... chuyển nhượng 5.5.2 Cách tính thu? ?? a) Trường hợp xác định thu nhập tính thu? ??, thu? ?? thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: Thu? ?? thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập. .. bất động sản đối tượng phải nộp thu? ?? TNCN từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khoản thu nhập nhận từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: 1.1 Thu nhập từ chuyển. ..B Hướng dẫn kê khai, tính thu nộp thu? ?? từ chuyển nhượng bất động sản: Đối tượng phải nộp thu? ?? TNCN từ chuyển nhượng bất động sản: Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất