Đang tải... (xem toàn văn)
Kinh doanh bất động sản tại công ty CP địa ốc Sài Gòn
LỜI NÓI ĐẦU Đầu tư hoạt động chủ yếu, thường xuyên định đến phát triển khả tăng trưởng doanh nghiệp Hoạt động đầu tư tập trung qua việc thực dự án đầu tư Các dự án đầu tư hiệu đem lại lợi ích mang tính dài hạn cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp có bước phát triển nhảy vọt đáp ứng thay đổi khốc liệt thị trường Các dự án đầu tư có định đầu tư hay không điều phụ thuộc nhiều vào vào yếu tố Thứ yếu tố sách kinh tế, sở luật pháp sách kinh tế nhà nước tạo sân chơi bình đẳng cho tất doanh nghiệp Thứ hai yếu tố thị trường cạnh tranh, muốn tồn phát triển sản phẩm, dịch vụ doanh nghiệp phải đáp ứng nhu cầu thị trường Thứ ba yếu tố chi phí tài chính, thay đổi lãi suất sách thuế ảnh hưởng lớn đến cấu vốn dự tính vốn doanh nghiệp Một yếu tố khác có tác động lớn yếu tố thứ tư tiến khoa học-kỹ thuật Yếu tố ảnh hưởng tới việc lựa chọn tranh thiết bị, phương pháp khấu hao tài sản cố định Yếu tố thứ năm quan trọng khả tài doanh nghiệp hiệu tài dự án Yếu tố thứ năm phân tích tài dự án xem quan trọng có ảnh hưởng quan trọng đến định đầu tư Hiện nước ta trình cơng nghiệp hố - đại hố Thì dự án đầu tư xây dựng quan trọng tạo dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế suất, khu đô thị đại Các dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu nên việc xem xét, phân tích hiệu kinh tế quan trọng Mục đích em chọn đề tài phân tích tài dự án đầu tư xây dựng nhằm phân tích thực trạng phân tích tài dự án đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cho việc phân tích, tránh thất dự báo để góp phần giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư hợp lý Phương pháp nghiên cứu trước tiên dựa vào lý luận chung phân tích tài dự án nói chung dự án đầu tư xây dựng nói riêng Nghiên cứu quy trình tác nghiệp phân tích tài dự án Cơng ty CP địa ốc Sài Gịn Thương Tín (SACOMREAL) kết hợp với số liệu sẵn có để tổng hợp phân tích đưa kết luận thực trạng phân tích tài dự án cơng ty từ đưa số kiến nghị để giải tồn phân tích tài dự án Đề tài bố cục làm ba phần sau: Theo đà phát triển đất nước ln có dự án đầu tư thường kèm có phân tích dự án đề từ biết doanh thu dự án, chi phí dự án, dự trù lỗ lãi dự án, -> việc làm tài dự án đầu tư Phải việc phân tích dự án đầu tư phức tạp nên ứng dụng cho dự án đầu tư có giá trị lớn? Thực tế định kinh doanh mua hay thay máy móc thiết bị, mở điểm phân phối v.v dự án đầu tư mà chủ doanh nghiệp nhỏ vừa mong muốn xác định rõ hiệu chúng Làm đánh giá, dự kiến khả sinh lợi, hay nói nơm na nắm “phần cán” dự án cách có sở trước định đầu tư? Khi chạm tới ngưỡng tăng trưởng chín muồi, để tiếp tục phát triển, doanh nghiệp thường tiến hành hoạt động đầu tư chiến lược mở rộng đáng kể lực sản xuất bước sang lĩnh vực hoạt động Kế hoạch triển khai, bao gồm phương án tài dự án, cho hoạt động đầu tư thường tiến hành cẩn trọng Vận hành tài dự án tạo tác động địn bẩy tới tài doanh nghiệp Ví dụ: phát sinh hạng mục nhà đồng tài trợ từ bỏ dự án, doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực tài để tiếp tục triển khai dự án, điều khiến doanh nghiệp thiếu hụt nguồn lực cho hoạt động khác mua sắm nguyên vật liệu sản xuất, hoạt động marketing nhiều tác động kinh doanh tiêu cực khác CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN (SACOMREAL) Tên giao dịch : CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN Thương hiệu : SACOMREAL Địa : 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP.HCM, VIỆT NAM Điện thoại : (084) 08 3824 9988 - 38249966 Website : www.sacomreal.com Fax: (084) 08 38249977 Email: info@sacomreal.com Ngày thành lập : 29/ 03/ 2004 Số GPĐKKD : 4103002210 Vốn điều lệ : 1.000 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu : 2.300 tỷ đồng 1.1 Q trình hình thành cơng ty - Q trình phát triển Ngày 29/ 03/ 2004, Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín - Sacomreal đời sở hợp Trung tâm Giao dịch Bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín – Sacombank Với số vốn điều lệ thành lập 11 tỷ đồng, sau năm hoạt động, đến vốn điều lệ lên đến 1.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu 2.300 tỷ đồng Với chiến lược ban đầu tập trung mở rộng chuyên nghiệp hoá hoạt động thương mại - dịch vụ Bất động sản, Công ty Cổ Phần Địa Ốc Sài Gịn Thương Tín không ngừng lớn mạnh trở thành Công ty hàng đầu lĩnh vực Tư vấn tiếp thị - Phân phối độc quyền dự án Bất động sản Các dự án tiếp thị thành công : Căn hộ cao cấp An Phú – An Khánh – Q.2, Căn hộ cao cấp Bình Phú – Q.6, Biệt thự sân golf Sealinks – Phan Thiết, New Sai Gon – Q.7, Hoang Anh Reverview – Q.2, Orient Apartment – Q.4, Dự án H2 – Q.4, Dự án hộ Chánh Hưng – Q.8, Khu dân cư The Boat Club Resident – Q.9, Lakeside – Vũng Tàu, … - Mục tiêu phát triển Với mục tiêu trở thành nhà đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, thời gian tới Sacomreal tiếp tục triển khai dự án bất động sản với chất lượng mơi trường sống cao tiện ích cơng cộng : công viên, trường học, khu trung tâm thương mại, … Để chuẩn bị cho bước phát triển mình, Sacomreal xây dựng máy nhân hoạt động hiệu quy trình đầu tư – xây dựng – quản lý khép kín chuyên nghiệp Hiện nay, với tiềm lực tài chính, cơng nghệ người, Sacomreal thức trở thành chủ đầu tư nhiều dự án lớn với quy mô hàng ngàn hàng chục ngàn tỷ đồng Trong năm 2008 2009, Sacomreal triển khai đầu tư xây dựng dự án : Cao ốc hộ Sacomreal Hịa Bình – Q.Tân Phú, Dự án Phú Lợi – Q.8, Dự án cao ốc văn phòng Sacomreal - Generalimex - Q.1, Dự án Belleza – Q.7, Dự án Khu đô thị Tân Thắng – Q.Tân Phú 1.2 Chức năng, lĩnh vực hoạt động nhiệm vụ công ty - Chức Sacomreal - Công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á - Lĩnh vực hoạt động Đầu tư – kinh doanh bất động sản Đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư Đầu tư ngành lượng Tư vấn tiếp thị bất động sản Tư vấn đầu tư, xây dựng, đấu thầu Quản lý bất động sản dự án đầu tư Dịch vụ nhà đất bán đấu giá tài sản Xây dựng công trình dân dụng, kỹ thuật trang trí nội thất Cho thuê kho bãi, nhà xưởng, văn phòng Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá - Nhiệm vụ Mang lại chất lượng, giá trị sản phẩm, dịch vụ cho khách hàng; thịnh vượng cho nhân viên, tối đa hóa giá trị đầu tư cho cổ đông; Nâng cao giá trị sống qua sản phẩm, dự án; kiến tạo cộng đồng dân cư mang tính nhân văn 1.3 Cơ cấu tổ chức 1.4 Tình hình đầu tư dự án kinh doanh BĐS công ty năm gần 1.4.1 Cao ốc hộ Sacomreal Hịa Bình - Hạnh phúc từ tổ ấm bạn - Giới thiệu Dự án Cao ốc hộ Sacomreal - Hịa Bình tọa lạc Số 47 Hịa Bình, Phường Tân Thới Hịa, Quận Tân Phú, TP HCM Dự án có tổng diện tích khu đất 1.078,58 m2, mật độ xây dựng chiếm 44,65 %, diện tích cịn lại xây dựng tiện ích khác : đường giao thơng, xanh, … Dự án xây dựng với quy mô tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng, 11 lầu, sân thượng mái với tổng diện tích sàn xây dựng 9.912 m2 Trong đó, tầng trệt, tầng tầng lửng sử dụng làm văn phòng giao dịch Sacombank, tầng sử dụng làm khu sinh hoạt cộng đồng từ tầng đến tầng 11 khu hộ Với lối kiến trúc đại, phịng hộ bố trí hợp lý để đón lấy ánh sáng thiên nhiên Cao ốc hộ Sacomreal - Hịa Bình thiết kế với loại hộ có diện tích từ 59,3 m2 – 119,9 m2 đáp ứng nhu cầu hộ gia đình Ngồi ra, vị trí dự án xem thuận tiện cho việc giao thông lại dễ dàng kết nối giao thông với quận 1, 3, 11, 10 quận Tân Bình Dự án cịn thừa hưởng lợi lớn nhờ tọa lạc gần tiện ích thị hữu xung quanh khu vực : Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.op Mart Đầm Sen, Sân vận động Con Lai, bệnh viện, trường học, Dự án bàn giao đưa vào sử dụng tháng 04/2010 - Sơ đồ vị trí Dự án Cao ốc hộ Sacomreal - Hịa Bình tọa lạc Số 47 Hịa Bình, Phường Tân Thới Hịa, Quận Tân Phú, TP HCM Dự án tọa lạc mặt tiền đường Hịa Bình, kết nối với nhiều tiện ích khu vực : Công viên Đầm Sen, Siêu thị Co.opMart Phú Thọ, siêu thị Lotte Mart quận 11, sân vận động Con Lai, bệnh viện, trường học, - Thông số dự án Vị trí Diện tích dự án Hình thức sở hữu Tổng diện tích sàn Mật độ xây dựng trung bình Tầng cao tối đa Tổng số hộ Tổng doanh thu Tổng vốn đầu tư Lợi nhuận 1.4.2 Căn Hộ Phú Lợi 1CĂN HỘ PHÚ LỢI - Giới thiệu : Quận Tân Phú, TP.HCM, Việt Nam : 1.078,58 m2 : Lâu dài : 9.912 m2 : 44,56 % : 15 tầng : 43 : 95,8 tỷ đồng : 76,5 tỷ đồng : 19,3 tỷ đồng Hạnh phúc khơng điều lớn lao, xa vời sống, hạnh phúc bắt nguồn từ điều thật giản dị Xúc cảm thiêng liêng đón nhận đứa chào đời, niềm vui trở nhà vào buổi chiều vịng tay u thương câu chuyện dí dỏm trẻ hay thản gần gũi khơng gian đầm ấm bữa cơm gia đình … phần hạnh phúc - - Phối cảnh tổng thể Hãy nuôi dưỡng hạnh phúc từ mái ấm bạn, mái ấm gia đình nơi đong đầy ấm tim biết yêu, ân cần, tình yêu thương, nơi chia sẻ niềm vui xoa dịu buồn phiền Căn hộ Phú Lợi mang đến cho bạn mái ấm trọn vẹn, đầy tiện ích để ni dưỡng niềm hạnh phúc Căn hộ Phú Lợi với block, block cao 12 tầng, thiết kế theo phong cách đại kết hợp với việc sử dụng chất liệu phong phú (đá granit tự nhiên, sơn màu sắc tương phản, kính màu, nhơm, …) tạo nên cơng trình đẹp bền vững - Mặt tổng thể Phịng khách, phịng ăn, ban cơng, nơi phơi đồ, … xếp đặt cách hài hòa, khoa học tạo cảm giác rộng rãi, gọn gàng cho phịng Đặc biệt, có vận dụng sáng tạo thuật phong thủy thiết kế cửa, ban cơng, giếng trời nên hộ đón nhận nắng, gió từ thiên nhiên - Sơ đồ vị trí - Vị trí kết nối nhanh chóng, dễ dàng với trung tâm thành phố, đến: - Trung tâm Quận khoảng 15 phút - Đại học RMIT khoảng phút - Lotte Mart Quận khoảng phút Liên kết khu dự án dân cư hộ cao cấp : Conic, The Mainson, KDC Asia Phú Mỹ Gần kề với tiện ích đại : Bệnh viện FV, Viện Tim Tâm Đức, Đại học RMIT Cách sông Cần Giuộc 150m, Phú Lợi sở hữu tầm nhìn thống đãng, khơng khí lành mát mẻ cảnh trời cao, sông rộng qua ô cửa sổ 1.4.3 Belleza Apartment - Vẻ đẹp ngẫu hứngSỰẪU HỨNG - Giới thiệu Dự án khu hộ cao cấp Belleza Công ty CP Địa ốc Sài Gịn Thương Tín Sacomreal Cơng ty Dịch vụ Cơng ích Quận làm chủ đầu tư Với ý tưởng xây dựng không gian sống vừa đại vừa lịch, độc đáo, Chủ đầu tư kiến trúc sư Tây Ban Nha sáng tạo nên cơng trình Belleza tuyệt mỹ bên sơng - Belleza với block hộ cao từ 23 - 27 tầng, thiết kế theo kiến trúc giật cấp tầng bậc thấp dần có độ cao thấp khác tạo góc nhìn thơng thống cho hộ Từ cửa sổ phịng mình, bạn cảm nhận gió mát rượi từ lịng sơng thổi lên, nhìn ngắm tia nắng ban mai buổi sớm len lỏi qua cửa sổ, đèn thiên nhiên mang lại sức sống cho hộ gia đình bạn Sở hữu tiện ích đại sang trọng cho sống cao cấp như: nhà trẻ, mẫu giáo, trường học, trung tâm thương mại, nhà hàng, hồ bơi, khu tập thể dục, spa, massage, vườn barbecue, công viên nội khu, khu sinh hoạt cộng đồng, … Có thể coi Belleza đô thị đại thu nhỏ khu Nam Sài Gịn Với khơng gian tiện ích này, cư dân yên tâm việc học hành trẻ hay thoải mái nghỉ ngơi, thư giãn, giao lưu, trò chuyện người thân, bạn bè Bên cạnh đó, bạn cịn dễ dàng sử dụng sở vật chất sẵn có khu Nam sầm uất : Bệnh viện FV, Viện Tim Tâm Đức, Đại học quốc tế RMIT, … Với giá bán hợp lý phương thức toán linh hoạt chia thành 10 đợt, khẳng định, Belleza Apartment dự án có lợi vị trí, chất lượng giá bán hấp dẫn khu Nam Sài Gịn Dự án khởi cơng vào tháng 8/2009, dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng quý 4/2012 - Sơ đồ vị trí Belleza tọa lạc trung tâm hành Quận Từ đây, bạn dễ dàng trung tâm thành phố qua đường Nguyễn Lương Bằng Huỳnh Tấn Phát hay tới Quận 2, Quận qua cầu Phú Mỹ - Thông số dự án Diện tích dự án (khu A, C, D, E) Tổng diện tích sàn xây dựng (bao gồm hầm) Hình thức sở hữu Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (dự kiến) Mật độ xây dựng trung bình Tầng cao tối đa Tổng số hộ Tổng doanh thu (dự kiến) Tổng vốn đầu tư (dự kiến) Lợi nhuận (dự kiến) : 49.604 m2 : 250.800 m2 : Lâu dài : 25,76 % : 42,5 % : 27 tầng : 1.472 : 3.020 tỷ đồng : 2.242 tỷ đồng : 778 tỷ đồng NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2.1 Tên dự án : CARILLON APARTMENT - THANH ÂM HẠNH PHÚC 2.2 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín – Sacomreal Cơng ty cổ phần May Tiến Phát 2.3 Đơn vị tư vấn lập dự án: DP 2.4 Địa điểm xây dựng: Số 171A đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình, Tp.HCM 2.5 Mục đích dự án : Đóng góp số lượng nhà tiện nghi, mơi trường sống thống mát, cho khu vực Góp phần tích cực cho chương trình thị hóa thành phố, đồng thời góp phần phát triển sở hạ tầng cho khu vực, giúp người dân cải tạo sống 2.6 Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng 2.7 Các thơng số dự án Vị trí Diện tích dự án Mật độ xây dựng Hình thức sở hữu Chiều cao tối đa Diện tích sàn dự kiến Tổng số hộ dự kiến Số điểm đậu xe ôtô dự kiến Số điểm đậu xe gắn máy dự kiến Lợi nhuận dự kiến Hệ số sử dụng đất Tổng doanh thu dự kiến Tổng vốn đầu tư dự kiến : : : : : : : : : : : : : Quận Tân Bình, TP.HCM, Việt Nam 7.834 m2 45% Lâu dài 16 tầng 46.935 m2 440 hộ 330 780 142,5 tỷ đồng 6.5 lần 700,5 tỷ đồng 558 tỷ đồng CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CARILLON APARTMENT NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CARILLON APARTMENT Tổng mức vốn đầu tư cấu nguồn vốn dự án 129.769 Vốn tự có Vay ngân hàng tổ chức tín dụng Huy động từ khách hàng Tổng 133.539 458.626 721.934 Nguồn vốn để đầu tư vào dự án Carillon Apartment 721 tỷ 934 triệu đồng, gồm ba nguồn vốn : - Vốn tự có: Vốn tự có chủ sở hữu dự án Carillon Apartment 129 tỷ 769 triệu đồng, chiếm 17% tồn chi phí thực hiên dự án - Vốn vay ngân hàng: Vốn vay ngân hàng dự án 137 tỷ 537 triệu đồng, chiếm 18% toàn nguồn vốn thực dự án - Vốn huy động từ khách hàng: Đây nguồn vốn dự án, với 504 tỷ 965 triệu đồng chiếm 65% toàn nguồn vốn đầu tư Nguồn vốn huy động từ khách hàng vào quý, để đầu tư vào hạng mục xây dựng nhằm hạn chế lượng vốn tự có vốn vay ngân hàng tăng tính hiệu dự án Các tiêu phân tích tài dự án CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Tỉ suất chiết khấu (%/năm) Hiện giá dự án NPV Suất sinh lợi nội (IRR/năm) Tỉ suất lợi nhuận doanh thu 20% 8.398 22,71% 9,92% Phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án xem xét thây dổi tiêu hiệu tài dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội ) yếu tố co1 liên quan đến tiêu thậy đổi - Độ nhạy NPV theo giá kinh doanh chi phí xây dựng - Độ nhạy IRR theo giá kinh doanh chi phí xây dựng CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CARILLON APARTMENT Sơ lược dự án Tọa lạc khu dân cư hữu số 171A đường Hồng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình, với tổng diện tích khu đất 7.834 m², dự án thừa hưởng tiện ích lớn với hệ thống sở hạ tầng, giao thơng hồn chỉnh khu dân cư đơng đúc Từ dự án tiếp cận dễ dàng với trường học, Khu văn phòng Etown, Siêu thị Citimart – Etown, Maximax Cộng Hòa, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất kết nối với quận, huyện khác thành phố Dự án gồm 02 block với 16 tầng cao 01 tầng hầm thiết kế, xây dựng theo triết lý âm dương cân hịa hợp Các block ơm sát thành khối bền vững, vuông vức nên mặt dự án tiếp giáp 04 hướng Đơng – Tây – Nam – Bắc, góp phần tạo dựng sống ổn định thịnh vượng cho cư dân nơi Bên cạnh đó, có vận dụng sáng tạo thuật phong thủy thiết kế nên dự án có kết hợp hài hoà thiên nhiên - kiến trúc - người Toàn dự án Carillon Apartment cung cấp cho thị trường 440 hộ, có diện tích từ 54,6 m2 đến 113,7 m2, phù hợp với nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng Tất hộ thiết kế đa dạng, đại khơng phần hài hịa nhằm đón nhận nắng, gió từ thiên nhiên, mang lại cảm giác thoáng đãng, thoải mái cho người ở, đồng thời giúp tiết kiệm lượng Bên cạnh đó, ngồi 45% mật độ xây dựng dự án, phần diện tích cịn lại dành xây dựng tiện ích phục vụ cho cư dân sinh sống Tại Carillon Apartment, khách hàng thừa hưởng khoảng khơng gian sống thơng thống, lành với xanh, bồn hoa, hồ nước, không gian bộ, mà cịn sở hữu tiện ích khn viên dự án như: nhà trẻ, siêu thị mini, câu lạc thể thao, cafe sân vườn, phòng sinh hoạt cộng đồng… Dự án dự kiến khởi công vào quý IV/2010 tiến hành bàn giao hộ vào Quý IV/2012 - Sơ đồ vị trí 2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN CARILLON APERTMENT( ĐVT: trđ/m2) 2.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư cấu nguồn vốn 2.1.1 Căn pháp lý Dự án xây dựng theo trình tự quy hoạch đầy đủ tính pháp lý : Theo định số 5110/QĐ-UB-KT ngày 06/9/1999 Ủy ban Nhân dân thành phố; Giấy chứng nhận kinh doanh số 0302532843 ngày 28 tháng 12 năm 2001 Sở Kế hoạch Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh cấp Xét Văn số 71/CV-2008 ngày 07 tháng năm 2008 Công ty cổ phần may Tiến Phát xin nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất số 171B , đường Hồng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình Theo nghị định số 153/2007/NĐ-CP phủ việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản bổ sung cam kết việc bán cho Ủy ban nhân dân quận Tân Bình 30 hộ để phục vụ cho quỹ nhà xã hội Ủy ban nhân dân quận Tân Bình Xét báo cáo đề xuất sở tài nguyên Môi trường công văn số 8640/ TNMT-QHSDĐ ngày 27 tháng 11 năm 2009 chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng cho công ty cổ phần may tiến phát số 171A, đường Hồng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình Căn cư đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 13 quận Tân Bình ủy ban nhân dân quận tân bình phê duyệt định số 387/QĐ-UBND ngày 03/04/2009 vị trí khu đất nêu thuộc chức đât xây dựng Theo văn số 6598/UBND-ĐTMT đề ngày 11/12/2009 Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng chung cư phường 13 quận Tân Bình cho công ty cổ phần may Tiến Phát 2.1.2 Tổng vốn đầu tư : Là 721 tỷ 934 triệu đồng 2.2 Lập báo cáo tài cho giai đoạn dự án 2.2.1 Các giai đoạn hoạt động dự án - Chuẩn bị đầu tư HẠNG MỤC Chi phí đất Chi phí chuyển MĐSD Chi phí khác Chi phí hỗ trợ bồi thường DIỆN TÍCH m2 7.819 7.819 7.819 CBĐT 100% 100% 100% - Xây dựng - Kinh doanh 2.2.2 Tính doanh thu dự án Doanh thu = Gián bán * diện tích bán Shophouse (bán) - Diện tích bán : 1.134 m2 - Giá bán : 22,43 trđ/m2 (tăng 10% năm) Doanh thu: - DTQ3/2011 = 22,43*(1.134*20%) = 5.087 - DTQ4/2011 = 22,43*(1.134*25%) = 6.355 - DTQ1/2012 = [22,43+(22,43*10%)]*(1.134*25%) = 6.990 - DTQ2/2012 = [22,43+(22,43*10%)]*(1.134*30%) = 8.388 ∑ doanhthu TM-DV (cho thuê) - Diện tích cho thuê - Giá thuê : 3.125 m2 : 16,77 trđ/m2 = 26.817 Doanh thu: - DTQ3/2012 = 20*3.125 = 63.416 Penthouse - Diện tích : 2.148 m2 - Giá bán : 21,45 trđ/m2 (tăng 10% năm) Doanh thu: - DTQ1/2012 = [ 21,45+(21,45*10%)]*(2.148*30%) = 15.202 = DTQ2/2012 - DTQ3/2012 = [21,45+(21,45*10%)]*(2.148*25%) = 12.668 - DTQ4/2012 = [21,45+(21,45*10%)]*(2.148*15%) = 7.601 = 50.673 ∑ doanhthu Căn hộ - Diện tích : 24.591 m2 Giá bán : 19,50 trđ/m2 (tăng 10% năm) Doanh thu DTQ4/2011 = 20*(24.591*15%) = 71.928 DTQ1/2012 = [20+(20*10%)]*(24.591*25%) = 131.867 = DTQ2/2012 DTQ3/2012 = [20+(20*10%)]*(24.591*35%) = 184.614 ∑ doanhthu = 520.276 Nhà xã hội - Diện tích : 6.685 m2 Giá bán : 16,38 trđ/m2 (tăng 10% năm) Doanh thu DTQ4/2011 = 16*(6.685*15%) = 16.424 DTQ1/2012 = [16+(20*10%)]*(6.685*25%) = 30.111 = DTQ2/2012 DTQ3/2012 = [16+(20*10%)]*(6.685*35%) = 42.155 ∑ doanhthu = 118.800 ∑ doanhthu = 118.800 + 520.276 + 50.673 + 26.817 = 779.981 2.2.3 Tính chi phí dự án Chi phí đầu tư Chi phí = Diện tich đầu tư * Đơn Giá đầu tư - Chi phí đất = (7.819*12.039.673) + 2000 = 96.137 Vì dự án đầu tư sở đất công ty Tiến Phát phí sử dụng đất tính hai yếu tố chi phí chuyển mục đích sử dụng đất 94 tỷ 137 triệu đồng chi phí hỗ trợ cho cơng ty Tiến phát di dời trụ sở tỷ đồng Do chi phí đất dự án 96 tỷ 137 triệu đồng - Chi phí xây lắp Chi phí xây dựng = 56.205*7.700.000 = 432.776 Chi Phí hạ tầng khn viên = 4.366*445.809 = 1.946 Chi phí giải phóng mặt = 3.468*28.833 = 100 ∑ Chi ph í x â y l ắ p = 434.823 - Chi phí kiến thiết (%CPXD) = 432.776*3% = 12.983 - Chi phí quản lý dự án (CPXD) = 432.776*2% = 8.656 - Chi phí dự phịng = 432.776*10% = 43.278 ∑ Chi ph í đ ầut = 43.278 + 8.656 + 12.983 + 434.823 + 96.137 = 595.876 Chi phí hoạt động - Chi phí bán hàng (%DT) = 779.981*2% = 156.000 Chi phí tiếp thị (%DT) = 779.981*1% = 78.000 Chi phí dịch cụ khách hàng (%TT) = 77.981*0,5% = 3.900 ∑ Chi ph í ti ế p th ị v b n h ng = 27.299 Chi phí lãi vay Vốn vay ngân hàng : 133.539 Dư nợ vay: 800.283 Lãi xuất (%/quý): 4,8% Chi phí lãi vay = 800283*4,8% =38.013 Thuế VAT VAT đầu vào = Chi phí kiếnthiết bản+Chi phí quản lý dự án+Chi phí dự phịng 1,1+ 10 % = VATđầu = 12.983+ 8.656+ 43.278 = 5.901 1,1+10 % DoanhThu 779.981 = 1,1+10 % 1,1+10 % = 47.298 Chênh lệch thuế = VAT đầu – VAT đầu vào = 47.298 – 5.901 = 41.396 3.3 Các tiêu tài dự án đầu tư 3.3.2 Chỉ tiêu thu nhập dự án Thu nhập = 779.981 - 702.585 = 77.396 3.3.4 Hệ số hoàn vốn IRR ... hoạt động nhiệm vụ công ty - Chức Sacomreal - Công ty đầu tư, phát triển, kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng đầu khu vực Đông Nam Á - Lĩnh vực hoạt động Đầu tư – kinh doanh bất động sản ... lực cho hoạt động khác mua sắm nguyên vật liệu sản xuất, hoạt động marketing nhiều tác động kinh doanh tiêu cực khác CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG... hình thành cơng ty - Quá trình phát triển Ngày 29/ 03/ 2004, Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín - Sacomreal đời sở hợp Trung tâm Giao dịch Bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín