1 MỤC LỤC Trang Mục lục 1 Danh sách cụm từ viết tắt 4 Lời mở dầu 5 Chương 1: Lược khảo tài liệu 9 1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 9 1.1.1 Định nghĩa đất đai 9 1.1.2. Vai trò của đất đai 10 1.2. Giá đất – giá trị của đất và các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất 12 1.2.1 Khái niệm giá đất 12 1.2.2. Giá trị của đất 13 1.2.3. Mục đích của việc hình thành giá đất 14 1.2.4. Các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất 14 1.3. Quan hệ pháp luật đất đai 17 1.3.1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai 17 1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước 18 1.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 19 1.4. Quản lý Nhà nước đối với đất đai 20 1.5. Tổng quan về chính sách đền bù, giải tỏa ở Việt Nam 21 1.5.1. Một số khái niệm liên quan đến đền bù, giải tỏa về đất đai 21 1.5.2. Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ 22 1.6. Chính sách pháp luật của một số nước trong khu vực 25 1.6.1. Trung Quốc 25 1.6.2. Thái Lan 27 1.6.3. Hàn Quốc 27 1.7. Quy định chung của Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc giải tỏa, đền bù đất đai 28 2 1.8. Các cơ sở pháp lý của việc giải tỏa, đền bù đất đai 30 1.8.1.Bồi thường, hỗ trợ về đất 30 1.8.2. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 35 1.8.3. Chính sách hỗ trợ 37 1.8.4. Tái định cư 40 Chương 2: Phương tiện và phương pháp nghiên cứu 42 2.1. Phương Tiện nghiên cứu 42 2.2. Phương pháp nghiên cứu 43 Chương 3: Kết quả thảo luận 45 3.1. Khái quát khu vực nghiên cứu 45 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 45 3.1.2. Kinh tế 48 3.1.3. Tình hình dân cư và xã hội 50 3.1.4.Những điểm thuận lợi và khó khăn của khu vực nghiên cứu 51 3.2. Quy trình thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 55 3.2.1. Các bước thực hiện giải phóng mặt bằng 55 3.2.2. Quy trình, thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 56 3.3. Tình hình giải tỏa, đền bù đất đai hiện nay tại khu vực nghiên cứu 57 3.3.1. Phương án đền bù 57 3.3.2. Chính sách hỗ trợ 57 3.3.3. Diện tích đất đền bù, giá đất đền bù 58 3.3.4. Đền bù về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi 58 3.3.5. Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư 59 3.3.6. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai và đền bù giải phóng mặt bằng 60 3.4. Kết quả công tác giải tỏa, đền bù ở khu vực nghiên cứu 60 3.4.1. Phương án cụ thể 60 3.4.2. Kết quả công tác giải tỏa, đền bù của tỉnh Đồng Tháp năm 2010 66 3 3.4.3. So sánh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa Đồng Tháp, Long An và Vĩnh Long ………………………………………………………………… 67 3.4.4. Những thuận lợi trong công tác đền bù giải toả 78 3.4.5. Những vướng mắc, khó khăn trong công tác đền bù giải toả 78 3.5. Đánh giá tình hình thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ 84 3.5.1. Những mặt được 84 3.5.2. Khó khăn, vướng mắc 84 3.6. Những biện pháp giải quyết 87 Chương 4: Kết luận và kiến nghị 93 4.1. Kết luận 93 4.2. Kiến nghị 93 Tài liệu tham khảo 95 4 DANH SÁCH CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT  BTC: Bộ Tài chính  BNN: Bộ Nông nghiệp  BTNMT: Bộ Tài nguyên Mội Trường  CHXHCNVN: Cộng hòa xã hộ chủ nghĩa Việt Nam  CP: Chính phủ  CT: Chủ tịch  GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  GPMB: Giải phóng mặt bằng  HĐBT: Hội đồng bộ trưởng  NĐ: Nghị định  QĐ: Quyết định  TCQLĐĐ: Tổng cục quản lý đất đai  TĐC: Tái định cư  TN & MT: Tài nguyên và Môi trường  TT: Thông tư  TTLT: Thông tư liên tịch  UBND: Ủy ban nhân dân 5 LỜI MỞ ĐẦU 1/ Lý do chọn đề tài Ngày nay, đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm - ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt của con người. Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa của đất nước hiện nay, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật để quản lý sử dụng đất đai một cách có hiệu quả. Trong đó, việc quy định về đền bù, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất là lĩnh vực quản lý nhạy cảm và phức tạp. Điều này thể hiện ở chỗ: khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhưng quản lý nhà nước vẫn mang tính bao cấp, quan liêu. Vì thế nhiều chính sách về đền bù còn bất cập, chưa giải quyết hết những quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Mặc dù Nhà nước đã thành lập Hội đồng tư vấn để nghiên cứu, xem xét quyết định nhưng bên cạnh việc quy định giá bồi thường chưa phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội, lại thêm việc nhiều địa phương khi lấy đất để phát triển kinh tế lại không vận dụng đúng và linh hoạt các quy định của Nhà nước dẫn đến mất công bằng trong việc định giá từng khu vực và giữa các khu vực với nhau. Những vấn đề trên đã dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện của người dân ở nhiều địa phương yêu cầu các cơ quan bảo vệ pháp luật giải quyết về quyền và lợi ích hợp pháp cho họ. Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân bằng giữa lợi ích giữa Nhà nước và lợi ích của người dân, khắc phục được những khó khăn trong công tác giải tỏa đền bù hiện nay, nhóm tác giả chúng tôi đã quyết định chọn đề tài “Những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác giải tỏa, đền bù về đất đai cho người dân – những vấn đề đặt ra” để làm nghiên cứu khoa học, nhằm mục tiêu: - Tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác giải tỏa đền bù đất đai; - Tìm hiểu các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đền bù, giải tỏa đất đai; 6 - Tìm hiểu và nghiên cứu những thuận lợi và khó khăn của Nhà nước và người dân khi ứng dụng pháp luật đất đai vào giải tòa, đền bù; - Đề xuất các giải pháp để giải quyết các khó khăn trên. 2/ Mục tiêu nghiên cứu - Những vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án. - Điều tra những hộ có đất trong khu vực thuộc dự án, phân chia khu vực được đền bù với những mức giá khác nhau. - Thu thập tài liệu, tư liệu có liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư của dự án. - Đề xuất một số giải pháp để khắc phục khó khăn của dự án để phù hợp với nhu cầu thực tế. 3/ Phạm vi nghiên cứu - Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải toả. + Đất ở, đất nông nghiệp. + Các công trình kiến trúc. + Cây cối, hoa màu. - Các chính sách về đất đai có liên quan. - Phạm vi nghiên cứu: Khu vực tỉnh Đồng Tháp Vì không có nhiều điều kiện nghiên cứu sâu vào thực tế, mà chỉ dựa vào những số liệu về tình hình hoạt động tại chi cục trong năm qua để phân tích, nên với những kiến thức học nhóm chỉ tóm lược lại một mảng kiến thức nhỏ về những mặt đạt được và những vướng mắc trong vấn đề đền bù, giải tỏa. 4/ Nhiệm vụ nghiên cứu Tìm ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án. Từ đó đưa ra những biện pháp giải quyết một cách hợp lý tạo công bằng cho người dân, Nhà nước và nhà đầu tư 7 5/ Phƣơng pháp nghiên cứu Kết hợp giữa kiến thức được trang bị từ thầy cô ở trường và thời gian thực tập tại Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Đồng Tháp, đề tài nghiên cứu dùng một số phương pháp sau: - Phương pháp thống kê và xử lý số liệu Khảo sát tình hình thực tế của địa bàn để thu thập được số liệu về tình hình giải tỏa đền bù. Từ đó, đánh giá thuận lợi và khó khăn của việc thực hiện công tác giải tỏa đền bù. - Phương pháp điều tra Nắm bắt tình hình thực tế tại đia bàn. - Phương pháp so sánh Tiến hành đánh giá phân tích tổng hợp số liệu từ phương pháp thống kê và phương pháp điều tra. Ngoài ra phương pháp so sánh kết hợp với những lý luận khoa học để làm rõ những vấn đề cần nghiên cứu. - Phương pháp phân tích Phân tích những điều kiện thuận lợi và khó khăn trong đường lối chủ trương của Đảng và Nhà Nước ta về việc giải tỏa, đền bù đất đai. Từ những con số thu thập được, kết hợp với việc tham khảo thêm tài liệu liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu chúng tôi đã viết nên đề tài này. 6/ Lịch sử nghiên cứu Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, moi giai đoạn việc phải giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Các yêu cầu ngày càng cao về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện), cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện, 8 trường học, khu vui chơi giải trí ), cơ sở sản xuất (khu công nghiệp, cụm công nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư, đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất, nhất là trong trường hợp không tự nguyện. Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển. Ngày nay Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nghị định này đã có nhiều quy định khắc phục được những nhược điểm trước đây nhưng vẫn chưa tạo ra cân bằng giữa Nhà nước, xã hội và cộng đồng. 9 CHƢƠNG 1: LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1. Đất đai và vai trò của đất đai 1.1.1 Định nghĩa đất đai - Theo Lê Quang Trí (2001), có rất nhiều định nghĩa về đất đai: đất đai định nghĩa như là “Một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn giải dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng rộng hơn trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên. - Theo Lê Tấn Lợi (1999), đất đai là một diện tích khoanh vẽ trên bề mặt đất của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trong và bên dưới lớp mặt đất này, bao gồm khí hậu gần mặt đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình địa cư của con người và những kết quả tự nhiên của những hoạt động con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa ) - Theo Brinkman và Smyth (1993), định nghĩa: “Đất đai về mặt địa lý mà nói là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực khí sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới. Trong đó, gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể động vật và thực vật, và những kết quả hoạt động của con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”. - Theo UN (1994), định nghĩa như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ trên bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trong và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình địa cư của con người trong thời gian qua và hiện tại 10 (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá nhà cửa, ). - Theo điều 181 Bộ luật dân sự thì: + Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng. + Đất đai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia (không thể có quốc gia mà không có đất đai). + Đất đai là loại tài sản đặc biệt - bất động sản, tức là loại tài sản không thể di dời được. 1.1.2. Vai trò của đất đai 1.1.2.1. Về mặt kinh tế Theo Nguyễn Việt Cường (2000), có thể khẳng định rằng đất đai là một tư liệu không gì khẳng định được và sản xuất không giới hạn. Đất đai khác với mọi tư liệu sản xuất khác ở chỗ, đất đai được tồn tại vĩnh viễn theo thời gian mà không bị mất đi. Trong khi đó các tư liệu sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian, sẽ bị vứt đi và được thay thế bằng một tư liệu sản xuất mới tiến bộ hơn. Còn đất đai thì được luân chuyển từ đời này sang đời khác. Đất đai là địa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng của nhân dân trong nhà máy. Nói chung, đất đai là cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả các thành phần kinh tế đều cần đến đất đai. Chính vì thế từ lúc sơ khai tổ tiên của chúng ta cũng nhận thức được giá trị của đất đai là: “Tấc đất tấc vàng” và cho đến nay dân số ngày càng tăng thì giá trị của đất đai lại càng thể hiện rõ hơn trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội của con người. 1.1.2.2. Về mặt chính trị Theo Nguyễn Việt Cường (2000), đất đai là nơi trú ngụ của cả một cộng đồng dân tộc. Vì thế, để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ dân tộc ta đã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến đấu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ, độc lập dân tộc, bảo vệ [...]... quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất đai Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, những quy định này được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1992, trong Luật Đất đai năm 2003 và một số văn bản pháp luật về quan hệ đất đai Về nội dung, chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai gồm: - Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng quan hệ và pháp luật - Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: + Ban... nhân này với nhau trong quá trình sử dụng đất Các quan hệ này được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và thực hiện trên thực tế Quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các quy phạm pháp luật điều chỉnh Cho nên quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh 17... phạm pháp luật về đất đai + Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai + Quản lý các dịch vụ công về đất đai - Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực đảm bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả 1.5 Tổng quan về chính sách đền. .. đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; - Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, ... việc hình thành giá đất - Sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 13 - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá... với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật Theo Đặng Như Hiển (2004), giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định nhằm: - Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất - Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất - Tính giá trị quyền sử dụng đất. .. cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 19 Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc... xác định Giá trị của đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất đai để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Lao động chuyển hoá đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị đất đai kinh tế) Giá trị... đáng của người sử dụng đất 1.3.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 1.3.3.1 Quyền chung của người sử dụng đất Điều 105 Luật Đất đai năm 2003, quyền chung của người sử dụng đất: Người sử dụng đất có các quyền chung như sau đây: - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; - Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông... tầng xã hội Ngoài ra giá đất đô thị còn bị ảnh hưởng các vùng chung quanh thể hiện loại đô thị trong toàn lãnh thổ * Để đánh giá đất đô thị người ta dựa vào hai căn cứ: - Căn cứ văn bản pháp lý của Nhà nước; - Các số liệu điều tra thực tế trong đô thị 16 1.3 Quan hệ pháp luật đất đai 1.3.1 Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai Theo Bùi Quang Nhơn (2004), quan hệ đất đai là một trong những mối quan hệ thuộc . của người dân, khắc phục được những khó khăn trong công tác giải tỏa đền bù hiện nay, nhóm tác giả chúng tôi đã quyết định chọn đề tài Những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác. văn bản pháp luật liên quan đến công tác đền bù, giải tỏa đất đai; 6 - Tìm hiểu và nghiên cứu những thuận lợi và khó khăn của Nhà nước và người dân khi ứng dụng pháp luật đất đai vào giải. biết pháp luật đất đai và đền bù giải phóng mặt bằng 60 3.4. Kết quả công tác giải tỏa, đền bù ở khu vực nghiên cứu 60 3.4.1. Phương án cụ thể 60 3.4.2. Kết quả công tác giải tỏa, đền bù của