Đang tải... (xem toàn văn)
TIỂU LUẬN MÔN NGÂN HÀNG VÀ THỊ TRƯỜNG VỐN HÃY PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM VÀ NHỮNG BẤT ỔN TRÊN THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY Sau 20 năm đổi mới, chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta đã có những bước chuyển đáng kể, hệ thống ngân hàng được chú trọng phát triển.
TIỂU LUẬN MÔN NGÂN HÀNG VÀ THỊ TRƯỜNG VỐN Giảng viên mơn: TS NGUYỄN THỊ LAN DANH SÁCH NHĨM 18 Lớp: Cao học - 19A TCNH 45 Đào Thị Loan 52 Đinh Văn Nghị 88 Đỗ Quang Tùng 35 Nguyễn Thị Thu Hường 25 Nguyễn Thị Bích Hạnh ĐỀ TÀI : “HÃY PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM VÀ NHỮNG BẤT ỔN TRÊN THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY” Nhóm 18 19A TCNH - LỜI MỞ ĐẦU Sau 20 năm đổi mới, chuyển từ chế bao cấp sang chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế nước ta có bước chuyển đáng kể, hệ thống ngân hàng trọng phát triển Với đạo Ngân hàng Trung ương phát triển hoạt động có hiệu ngân hàng thương mại mà huy động lượng vốn lớn, đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, cung cấp dịch vụ, tiện ích Ngân hàng - Tài cho khách hàng góp phần đưa đất nước phát triển theo hướng đại, theo kịp với trình độ giới Tuy nhiên chuyển đổi chế cịn chậm, trình độ cịn nên ngành Ngân hàng gặp nhiều khó khăn sách quản lý hoạt động, đặc biệt vấn đề "cho vay chấp" gây ảnh hưởng tới phát triển ngành, làm cho tình hình tài ngân hàng thương mại trở nên yếu kém, khả cạnh tranh giảm sút, gây nhiều thách thức việc cạnh tranh với nước ngoài, tăng rủi ro hoạt động ngân hàng, giảm lòng tin khách hàng tất nhiên ảnh hưởng lớn đến phát triển đất nước Đặc biệt thời gian gần đây, vấn đề cho vay chấp trở nên nghiêm trọng gây ảnh hưởng lớn đến kinh tế đất nước Trong tiểu luận, nhóm em trình bày “Đặc điểm bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam nay” Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH - CHƯƠNG I : NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG CHO VAY CỦA CÁC NHTM Ở VIỆT NAM a Khái niệm Ngân hàng thương mại: Ngân hàng thương mại (NHTM) định chế tài trung gian, đóng vai trị quan trọng việc khai thông nguồn vốn tiết kiệm, đáp ứng nhu cầu đầu tư chủ thể kinh tế, đồng thời giữ vai trị quan trọng việc đảm bảo cho kinh tế vận hành nhịp nhàng hữu hiệu Theo Luật TCTD VN ngày 12/12/1997: “Ngân hàng thương mại loại hình TCTD thực tồn hoạt động ngân hàng hoạt động khác có liên quan” Nghị định 59/2009/NĐ-CP ngày 16/7/2009 giải thích rõ: “Ngân hàng thương mại ngân hàng thực toàn hoạt động ngân hàng hoạt động kinh doanh khác có liên quan mục tiêu lợi nhuận theo quy định Luật Tổ chức tín dụng quy định khác pháp luật” Cho vay chấp hoạt đơng tín dụng Ngân Hàng: Thế chấp tài sản (TCTS) : hình thức mà bên cho vay dùng tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp ḿnh giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng bên cho vay Như muốn TCTS trước hết khách hàng cần có quyền sở hữu tài sản đó.Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Chủ sở hữu tài sản cá nhân, pháp nhân hay chủ thể khác Thêm vào khách hàng phải chứng minh quyền sở hữu tài sản hợp pháp giấy tờ sở hữu hợp pháp Tuy nhiên loại tài sản đem chấp mà phải thoả măn số điều kiện định tuỳ thuộc vào quy định pháp luật Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH Hình thức TCTS : đa dạng, tuỳ thuộc vào tiêu thức khác ta có cách phân loại chấp khác *Dựa sở luật dân luật đất đai ta chấp bất động sản chấp giá trị quyền sử dụng đất: - Bất động sản tài sản không di dời nhà ở, vật kiến trúc, khách sạn …và tài sản gắn liền với đất Tất tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên vay Ngân hàng nhận chấp để vay vốn Ngân hàng Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất việc đem giá trị quyền sử dụng đất ḿnh chấp để bảo đảm cho việc trả nợ vay với Ngân hàng theo hợp đồng tín dụng Khác với loại tài sản thông thường, giá trị quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt, thời gian chấp người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đất thuộc quyền sở hữu nhà nước, chịu quản lý Nhà nước Đối với tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất năm tiền thuê đất lại năm chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp giá trị quyền sử dụng đất *Căn vào tính chất pháp lý ta có hai loại chấp chấp pháp lý chấp công - Thế chấp pháp lý: hình thức chấp khách hàng vay vốn chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng Vì khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng Ngân hàng với tư cách trái chủ TCTS quyền xử lư TCTS để thu hồi nợ mà không cần phải tiến hành thủ tục tố tụng để nhờ can thiệp tồ án - Thế chấp cơng bằng: theo hình thức này, Ngân hàng thay nắm giữ quyền sở hữu tài sản chấp họ nắm giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH hữu tài sản để đảm bảo cho khoản tín dụng ứng trước Khi khách hàng vay không thực nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng NH khơng tự ý xử lí tài sản để thu hồi nợ mà phải nhờ can thiệp án dựa sở thoả thuận hai bên - Thế chấp pháp lí đảm bảo cho NH nhanh chóng xử lí tài sản để thu hồi nợ , mặt khác khơng bị chủ nợ khác tham gia chia phần tiền bán tài sản chấp Nhưng bên cạnh hình thức lại tốn nhiều chi phí chi phí đăng kí giao dịch bảo đảm, chi phí cơng chứng …Và thay đổi hợp đồng riêng biệt lại phải làm lại hợp đồng bảo đảm Còn chấp cơng thủ tục đơn giản hơn, đỡ tốn lập hợp đồng chấp lại khó khăn cho NH phải xử lí tài sản đảm bảo * Căn vào tính chất bất động sản gồm chấp tồn chấp phần bất động sản: - Thế chấp phần bất động sản: hình thức chấp vật phụ gắn liền với bất động sản tính vào giá trị tài sản chấp - Thế chấp phần bất động sản nghĩa vật phụ gắn với bất động sản khơng tính vào tài sản chấp hai bên khơng có thoả thuận riêng Thế chấp phần bất động sản xảy trường hợp tài sản chấp phát mại riêng mà không ảnh hưởng ǵ đến quyền lợi bên nhận chấp * Căn vào số lần chấp tài sản ta chấp thứ chấp thứ hai: - Thế chấp thứ nhất: việc chấp tài sản bảo bảo đảm cho nợ vay thứ đây, khái niệm chấp thứ khác với khái niệm mang chấp lần đầu Có thể trước khách hàng mang tài sản chấp lần đă giải chấp chấp lần đầu Cịn chấp thứ tài sản đảm Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH bảo cho nợ vay thứ hữu Thế chấp thứ xác định mối tương quan tài sản chấp lại bảo đảm cho nhiều nợ vay hữu thời gian -Thế chấp thứ hai chấp khác hàng sử dụng phần giá trị chênh lệch giá trị tài sản chấp với giá trị khoản cho vay thứ để bảo đảm cho khoản vay thứ hai - Khi thực tài sản chấp để bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay NH cần quan tâm đến vấn đề sau: Thứ nhất: khoản nợ đến hạn mà Ngân hàng phải xử lí để thu hồi nợ khoản vay khác có tài sản chấp đến hạn Thứ hai: Khoản vay có thứ tự đăng kí chấp trước ưu tiên tốn trước tài sản chấp bị xử lí Thứ ba: Thế chấp thứ chấp thứ hai thực tổ chức tín dụng ( Theo qui định pháp luật hành ) * Căn vào nguồn hình thành tài sản chấp gồm chấp trực tiếp chấp gián tiếp - Thế chấp trực tiếp chấp tài sản hình thành từ vốn vay, thơng thường chấp trực tiếp NH phải yêu cầu khách hàng có tỉ lệ định tham gia vào hình thành lên tài sản Theo qui định pháp luật hành việc chấp tài sản hình thành từ vốn vay áp dụng cho vay trung , dài hạn khách hàng vay phải người có uy tín với Ngân hàng, có khả tài để thực nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu tư để thực phương án sản xuất kinh doanh co khả thi, có khả hồn trả nợ…Và có mức vốn tham gia hình thành lên tài sản tối thiểu phải 30% Tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định quyền sở hữu giao quyền sử dụng phép giao dịch Nếu tài sản dược pháp luật quy định mua bảo hiểm khách hàng vay Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH phải cam kết mua bảo hiểm suất thời hạn vay tài sản hình thành đưa vào sử dụng - Thế chấp tài sản gián tiếp tài sản hình thành từ vốn vay TCTS hai loại khác b Tài sản chấp * Tài sản dùng làm chấp bao gồm : - Đất đai, quyền sử dụng đất đai : Đó quyền sử dụng đất ở, đất canh tác nông nghiệp, lâm nghiệp Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích pháp luật quy định, quyền sử dụng đất tổ chức nước Nhà nước giao cho thuê đất; quyền sử dụng đất hình thành thừa kế, chuyển nhượng sử dụng mục đích theo quy định pháp luật; quyền sử dụng đất tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam nước phép đầu tư vào Việt Nam Nhà nước cho thuê đất - Các tài sản gắn liền với đất đai như: Nhà ở, Nhà máy, khách sạn, văn phòng, vườn cây, ao cá - Các tài sản tàu thuỷ, máy bay tài sản khác chấp pháp luật có quy định - Hoa lợi, lợi tức quyền lợi phát sinh từ tài sản chấp có thuộc tài sản chấp hay không Ngân hàng khách hàng thỏa thuận Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH - CHƯƠNG II : ĐẶC ĐIỂM VÀ NHỮNG BẤT ỔN TRÊN THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP Ở VIỆT NAM HIÊN NAY Đặc điểm thị trường cho vay chấp Việt Nam Về mặt lý thuyết, định cho vay tình hình hoạt động kinh doanh tạo nguồn trả nợ khách hàng điều kiện quan trọng Tuy nhiên, nay, hầu hết Ngân hàng ưu tiên cấp tín dụng có tài sản chấp, xem phao cuối để thu hồi khoản vay trường hợp xảy khả vỡ nợ Do mà thị trường cho vay chấp Việt Nam mang số đặc điểm khác với thị trường cho vay khác sau: • Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường hội tiếp cận tín dụng Việt Nam” ngày 27/6/2007, Cơng ty Tài Quốc tế Hiệp hội Ngân hàng cơng bố khảo sát tình hình hoạt động cho vay cho sthấy có đến 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản (BĐS) làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Cịn theo ơng Lê Xn Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia năm 2008, dư nợ BĐS mức 9% tổng dư nợ, song giá trị BĐS chấp lên đến 50% tổng tài sản Ngân hàng, tức GDP Việt Nam Những số liệu cho thấy, hệ thống Ngân Hàng xem BĐS ưu tiên hàng đầu nhận tài sản chấp Các Ngân hàng ưu tiên nhận BĐS làm tài sản chấp xuất phát từ đặc điểm sau: - Nhờ tính cố định mà nhận BĐS làm tài sản chấp, ngân hàng dễ dàng thực trình xác định, định giá, giám sát sau cho vay; khơng tốn thêm chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH - Tính khoản khả xử lý tài sản chấp BĐS khách hàng không trả nợ cao nhiều tài sản khác nhờ tính khan kiếm phát triển thị trường BĐS - BĐS tài sản hao mòn Trong tài sản khác, giá trị giá trị sử dụng thường giảm, giảm nhanh theo thời gian, chí, giá trị tài sản giảm từ 10% đến 20% sau nhận chấp xe cộ, máy móc thiết bị - Giá chuyển nhượng BĐS thực tế chứng minh ln tăng dài hạn đặc tính khan hiếm, mặc dù, ngắn hạn tác động khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, qui định quyền nguyên nhân khác sụt giảm số khu vực, số phân khúc thị trường - BĐS số tài sản có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử dụng tương đối dễ dàng Bất kỳ thay đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định phải qua công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù nhiều bất cập song đánh giá đầy đủ so với qui định lĩnh vực khác • Nếu đỗ vỡ hệ thống Ngân hàng Mỹ đặc điểm riêng biệt nước Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh BĐS nên thị trường BĐS Mỹ gắn chặt với hệ thống tài đời sống dân cư Do vậy, thị trường BĐS khủng hoảng tác động đến khu vực ngân hàng đầu tư, Ngân hàng có tình trạng chứng khốn hóa khoản nợ BĐS đem bán tràn lan khắp giới Đây sai lầm việc đẩy nhanh tình vốn hóa,chứng khốn hóa cho thị trường BĐS, hệ thống giám sát khơng theo kịp Cịn Việt Nam lại khác Chúng ta khơng có tình trạng chứng khốn hóa khoản nợ BĐS, tác động thị trường BĐS lên khu vực đầu tư, từ khu Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH vực tác động ngược trở lại vào khu vực Ngân hàng thương mại khơng có • số nước khơng cho phép Ngân hàng thương mại cho vay trực tiếp bất động sản mà cho vay chấp Cịn Việt Nam lại cho phép vay trực tiếp Do vậy, Ngân hàng gặp rủi ro từ khoản vay trực tiếp giá bất động sản sụt giảm • Nếu Mỹ, Ngân hàng cho vay chấp ngang giá bất động sản, Ngân hàng Việt Nam cho vay theo nguyên tắc an toàn, định giá 1/3 1/2 giá thị trường Ngoài BĐS thị trường cho vay chấp Việt Nam bao gồm tài sản chấp khác như: ô tô, máy móc thiết bị, dây chuyên sản xuất, hàng hóa - Đối với tơ máy móc thiết bị: Tỷ lệ vay loại nguyên 70%, loại cũ 50% - Đối với hàng hóa: Là hàng hóa sản phẩm, ngun liệu mà cơng ty kinh doanh, phù hợp với công ty lớn + Hàng hóa 2/3 bên cho vay tối đa 70% loại hàng chấp mà hàng đặt kho công ty kho thuê bên thứ có bảo vệ hàng 24/24, kiểm đếm hàng định kỳ theo tháng + Hàng hóa luân chuyển cho vay tối đa 50% chấp toàn mặt hàng kho, định kỳ kiểm đếm hàng xem lượng tồn đủ cho nghĩa vụ ko Những bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam Báo cáo trước Quốc hội thị trường bất động sản nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng dẫn số liệu báo cáo Ngân hàng nhà nước: Tính đến ngày 31/8/2012, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 203.000 tỷ, tỷ lệ nợ xấu 6,6% Nếu tính dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, liên quan gồm cho vay để kinh doanh bất động sản, vay để đầu tư sản xuất kinh doanh, 10 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH chấp bất động sản dư nợ tín dụng khoảng 57% tổng dư nợ, tức khoảng triệu tỷ đồng Khoảng 84% khoản vay có tài sản đảm bảo BĐS Nếu thời, BĐS coi “đảm bảo vàng” cho khoản vay Ngân hàng thương mại, tại, loại tài sản chấp lại “khối u” ngân hàng Một bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam liên quan đến BĐS là: a Rủi ro kỳ hạn Nguyên nhân cho vay đầu tư BĐS khoản cho vay trung, dài hạn kỳ hạn điều chỉnh lãi suất thường từ tháng đến năm Trong đó, phần lớn nguồn vốn huy động Ngân hàng nguồn vốn ngắn hạn lãi suất linh hoạt theo thị trường Sự chênh lệch kỳ hạn lãi suất nguồn vốn huy động cho vay vấn đề nan giải mà ngân hàng phải tính tốn cân đối cho vay BĐS b Rủi ro từ lực thẩm định xét duyệt khoản vay Nguyên nhân : • Do việc giành giật nhân thời kỳ mở rộng tạo điều kiện cho phận đông đảo nhân gia nhập ngành Ngân hàng, nhiều nhân chưa có kinh nghiệm khơng chun môn đào tạo Sau thời gian thử việc ngắn ngủi, họ giao cơng tác thẩm định (có ngân hàng cịn phải kiêm ln việc định giá tài sản) dẫn đến khoản vay chứa đựng nhiều rủi ro • Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng cịn non trẻ, lao động ngành kinh nghiệm Tuy vậy, nhân viên vào làm việc ngân hàng không giao cho họ chức vụ “quan trọng” sau 2-3 năm làm việc họ “nhảy việc” Còn non kinh nghiệm giao trọng trách lớn, đặc biệt định cho vay dẫn đến rủi ro khó lường 11 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH • Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn cao, u cầu cán tín dụng (CBTD) phải nắm vững qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền nhiều vấn đề khác liên quan đến dự án Điều phần lớn vượt khả năng, kinh nghiệm lực giám sát CBTD, người có vai trị định khoản vay Ngân Hàng • Các Ngân hàng giao tiêu hoạt động nói chung tiêu tăng trưởng tín dụng nói riêng kèm theo qui định xếp loại cá nhân, xếp loại đơn vị khoản thưởng Những lợi ích nhận ngắn hạn “động lực” để lãnh đạo nhân viên đơn vị lách qui định, thực khoản cho vay chứa đựng rủi ro dài hạn Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm việc định cho vay xem thường rủi ro, bất chấp hậu tin vào khả “nhảy việc” dễ dàng c Rủi ro từ công tác tổ chức thực kiểm sốt qui trình cấp tín dụng Tất Ngân gàng xây dựng qui trình cấp tín dụng từ Hội sở, Sở giao dịch đến Chi nhánh, Phòng giao dịch Tuy nhiên, việc thực qui trình cịn nhiều vấn đề: - Hội đồng tín dụng phần lớn hoạt động khơng vai trị Theo phân cấp thẩm quyền phê duyệt, hồ sơ vượt mức phán Tổng Giám đốc phải trình Hội đồng tín dụng, song Tổng Giám đốc người giữ chức Chủ tịch Hội đồng nên việc có thêm Hội đồng chia sẻ trách nhiệm, khơng có tác dụng phòng ngừa rủi ro - Các qui chế cho vay yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 30% tổng vốn đầu tư), nhiên, khơng khó để lách qui định khách hàng tăng chi phí dự tốn Vấn đề thẩm định xác vốn đầu tư dự án khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp Ngân Hàng cấp vốn vượt nhu cầu phương án bên vay sử dụng vào mục đích khơng thể kiểm soát 12 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 Thống đốc NHNN phân loại, trích lập sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng u cầu vịng năm, Ngân hàng phải hoàn thành việc xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội để hỗ trợ cho việc phân loại nợ, quản lý chất lượng tín dụng phù hợp với phạm vi hoạt động, tình hình thực tế Ngân hàng Rõ ràng, không ngân hàng Việt Nam có kinh nghiệm vấn đề Vì vậy, có 40 ngân hàng thương mại có 02 ngân hàng xây dựng áp dụng thành cơng qui trình xếp hạng tín dụng nội với tư vấn tổ chức quốc tế, hầu hết, ngân hàng khác chép điều chỉnh số tiêu để áp dụng ngân hàng mà khơng giải thích sở xây dựng tính khoa học qui trình Nhiều tiêu định tính đưa vào bảng xếp hạng tín dụng với độ rộng thang điểm cao, từ đó, việc xếp hạng tín dụng khách hàng từ rủi ro cao thành rủi ro trung bình vay “thủ thuật” đơn giản Nhiều Ngân hàng chưa có phịng quản lý rủi ro tín dụng, chưa tách biệt chức định giá tài sản thẩm định tín dụng Phịng kiểm sốt nội kiểm tra hồ sơ sau cho vay khơng có chức ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro tồn hệ thống Hoạt động Ban kiểm sốt chưa đạt hiệu kỳ vọng d Rủi ro từ lực cạnh tranh vấn đề nội Ngân hàng Nhiều Ngân hàng nhỏ, yếu lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản chấp cao, đơn giản hóa thủ tục rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay phương thức cạnh tranh Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường Hậu là, cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng giá BĐS giảm từ 5-10% giá trị thực tài sản khơng cịn bảo đảm đủ cho khoản vay Khi nợ hạn xảy ra, ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ trích lập dự phịng rủi ro sai qui định khiến khả thu hồi khó khăn, kéo dài Để tránh trình trạng người thân thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành cổ đông lớn Ngân hàng chi phối hoạt động tín dụng theo hướng sử dụng vốn ngân hàng vào mục đích riêng, Điều 77 13 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH 78 Luật Các tổ chức tín dụng năm 1997; Điều 19 20 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN có qui định trường hợp không cho vay hạn chế cho vay Tuy nhiên, thực tế qui định hồn tồn khơng có tác dụng Các đối tượng hồn tồn chi phối nguồn vốn tín dụng Ngân hàng, chí lập Hội đồng sáng lập để hợp thức hoạt động Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS áp lực cổ đông khiến Ban điều hành nhiều Ngân hàng tin vào khả thu hồi từ cho vay đầu BĐS Ở mức độ đó, Ngân hàng nhận thức rủi ro đầu cơ, đặc biệt chứng kiến chu kỳ tăng, giảm giá BĐS ngày dồn dập, nhiên hầu hết Ngân hàng nhỏ khơng có nhiều lựa chọn việc đa dạng hóa danh mục cho vay Cho vay BĐS kênh nhanh để để tăng dư nợ e Rủi ro từ yếu hạ tầng thơng tin tín dụng Thơng tin bất cân xứng hoạt động tín dụng lớn Khi xem xét cho vay khách hàng mới, Ngân hàng thơng tin đủ độ tin cậy để định Trong cơng tác thẩm định mối quan hệ với láng giềng, với đối tác…là thông tin quan trọng, nhiên, việc CBTD từ địa bàn đến địa bàn khác xét vay, với cách sống biệt lập người dân thành phố, Ngân hàng thêm thơng tin ngồi thơng tin từ khách hàng vay Nguồn mà Ngân hàng khai thác thơng tin tín dụng Trung tâm Thơng tin Tín dụng NHNN (CIC) Tại đây, Ngân hàng hỏi tin tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín dụng, xếp hạng tín dụng Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng yêu cầu, có nhiều khách hàng phàn nàn với Ngân hàng thơng tin CIC họ cịn dư nợ khoản vay tất toán từ lâu Từ thấy thơng tin chưa theo thực tế, đặc biệt thơng tin tài khách hàng Bên cạnh đó, liệu thơng tin xếp hạng tín dụng doanh nghiệp CIC có đáng tin cậy ngân 14 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH hàng CIC dựa tiêu chuẩn để xếp hạng liệu xếp hạng có phù hợp với xếp hạng tín dụng ngân hàng hay khơng? f Rủi ro từ tính chu kỳ kinh tế định, thủ tục quan nhà nước Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với biến động giá BĐS Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất tiêu dùng mở rộng, nguồn cung tiền dồi giá BĐS leo thang, Ngân hàng mở rộng tín dụng BĐS Ngược lại kinh tế phát triển nóng, NHNN thực thắt chặt tiền tệ BĐS thị trường bị ảnh hưởng, giá BĐS liên tục giảm, khiến giá trị tài sản đảm bảo “bốc hơi” theo Vào thời kỳ thị trường địa ốc phát triển (2007 – 2009), ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị tài sản BĐS, nhiều khu vực, giá BĐS giảm mạnh so với thời kỳ sốt giá đẩy chủ nợ vào bị “mất cắp” tài sản đảm bảo, tính khoản hạn chế khả trả nợ khoản vay gặp khó khăn, đặc biệt khoản vay đầu BĐS Nguyên nhân khủng hoảng tài xuất phát từ việc cho vay chuẩn thị trường Mỹ, Ngân hàng rơi vào cảnh thua lỗ, nợ nần, phá sản ngưng khoản cho vay BĐS, thị trường nhà đất rơi vào cảnh đóng băng Ở Việt Nam, từ cuối tháng 01/2008, thiếu hụt cân đối kỳ hạn nguồn vốn huy động Ngân hàng bắt đầu bộc lộ, BĐS lĩnh vực danh mục cho vay bị hạn chế, năm trôi qua thị trường BĐS Việt Nam chưa có dấu hiệu phục hồi Khách hàng vay chuyển nhượng BĐS để trả nợ Ngân hàng Thị trường BĐS nhạy cảm với định quan nhà nước Chỉ thị số 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 Ủy ban Nhân dân TP Hồ Chí Minh “Chấn chỉnh tăng cường quản lý Nhà nước nhà đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” khiến thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh đóng băng thời gian dài Bên cạnh đó, qui định qui hoạch ảnh hưởng đến tính khoản giá BĐS khu vực 15 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH Thủ tục hành lĩnh vực kinh doanh BĐS đánh giá rối ren, chồng chéo nhiêu khê Để dự án cấp phép triển khai phải năm, qua 33 cửa, có dự án phải 4-5 năm xong, rõ ràng điều không gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà cịn mang lại cho Ngân hàng nhiều rủi ro tham gia tài trợ g Rủi ro từ hệ thống luật pháp việc thực thi luật pháp Điều 320 Bộ Luật Dân năm 2005 qui định “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai” Qui định xem rõ ràng theo cách hiểu ngân hàng, tạo điều kiện cho ngân hàng tham gia tài trợ dự án đầu tư xây dựng, mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…dù người vay chưa phải chủ sở hữu/sử dụng tài sản vào thời điểm vay vốn, xác chưa có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng tài sản theo luật định Tuy nhiên, rủi ro xuất phát từ giao dịch hầu hết công chứng viên không công chứng giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai viện dẫn khoản 1, điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 cơng chứng, chứng thực, theo đó: “Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, người u cầu cơng chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó…”, quan đăng ký giao dịch bảo đảm không thực đăng ký Để giải vấn đề công chứng đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, ngày 09/5/2007 Bộ Tư pháp có cơng văn số 2057/BTP-HCTP ghi rõ: “Các phịng cơng chứng trường hợp cụ thể để chứng nhận hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân doanh nghiệp” công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 hướng dẫn bên ký hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký 16 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Từ làm phát sinh hai vấn đề: • Thứ nhất, câu “các phịng cơng chứng trường hợp cụ thể” không rõ ràng hầu hết tài sản có chung đặc điểm tài sản chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu/sử dụng xác lập chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản, cơng chứng viên có quyền từ chối công chứng thực tế Ngân hàng không công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai • Thứ hai, dù tên gọi hợp đồng chấp có điều mà ngân hàng quan tâm quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nơi nhà tọa lạc, tài sản phải chấp cho Ngân hàng Tuy nhiên, trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm không đăng ký cho trách nhiệm trung tâm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đưa quyền vào hợp đồng chấp Chính vậy, mà hầu hết, Ngân hàng chọn giải pháp ký hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai khơng qua công chứng vào giao dịch bảo đảm, đợi đến tài sản hình thành có đủ giấy tờ chứng minh cơng chứng hợp đồng chấp giao dịch bảo đảm, vậy, nhiều ngân hàng tốn nhiều thời gian, công sức chi phí để hầu kiện khách hàng vay vốn bán tài sản chưa hình thành, cịn “tài sản hình thành tương lai” tên gọi Ngân hàng khơng có khả kiểm sốt ngăn chặn Bên cạnh đó, thân việc Ngân hàng nhận tài sản hình thành tương lai hộ chung cư, khu nhà làm bảo đảm rủi ro hầu hết chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (chung 17 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH cư, khu nhà hình thành sau này) cho Ngân hàng ban đầu để xin tài trợ, đồng nghĩa với việc nhận chấp sau bị tun vơ hiệu có tranh chấp xảy Hiện nay, xã hội có nhiều giao dịch giả tạo dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng việc nhận tài sản chấp đưa định cho vay Khi khách hàng A vay vốn khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm hợp đồng mua bán nhà bên A chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất giao dịch bên A chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay bên A bên B Bên B đem chấp tài sản Ngân hàng để vay vốn đến lượt bên B không trả nợ, Ngân Hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ phát sinh tranh chấp ba bên, bên A, bên B ngân hàng Theo Điều 29 Bộ luật Dân 2005: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vô hiệu…”, chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán nhà cho bên B bị tuyên vô hiệu việc chấp nhà làm tài sản bảo đảm cho Ngân hàng vô hiệu theo Một vật chấp hữu dự án dựa vào quy mơ, tính chất, hiệu khả sinh lời chúng Nếu biết sử dụng đánh giá đắn, dự án vật chấp có tính đảm bảo thời kỳ Tuy nhiên, nghịch lý đặt việc dự án chấp nhiều lần Đối với dự án tòa nhà văn phòng, khu hộ , dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn đến đâu, phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung dài hạn Xét cho cùng, tăng trưởng quốc gia nhờ phần quan trọng tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản Vấn đề tài trợ cho dự án bất động sản, rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt gì? Trong trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên vay đưa vào chấp tài sản hình thành nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án Đây phần chiếm tỷ trọng lớn cấu cho vay ngân hàng 18 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH kinh tế Tài sản bảo đảm cơng trình, tịa nhà hình thành tương lai định giá theo cấu vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào tòa nhà văn phòng, hộ hướng tới mục tiêu bán cho thuê Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thơng qua quy trình khép kín ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản chủ đầu tư dự án sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua hộ tài sản bảo đảm hộ Như vậy, tài sản lại chủ đầu tư người vay mua nhà chấp Chưa kể, có trường hợp, nhà cung cấp nhà thầu lại chấp tài sản vật tư, hàng hóa lưu động xi măng, sắt thép, thang máy nguồn trả nợ thu bán hàng từ dự án Khi người vay khơng có khả tốn, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản chấp vật tư, hàng hóa Nhưng chấp dự án, tồn vật tư, hàng hóa tính tốn hình thành nên giá trị dự án lần chấp trước Tính ra, tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa tài sản đảm bảo nhân lên gấp 2, gấp lần Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận đề nghị cho vay dự án hộ, có dự tốn hàng trăm tỷ đồng Thủ tục pháp lý dự án hoàn tất, chủ đầu tư có giấy phép xây dựng Ngân hàng cho vay với tài sản bảo đảm tồn dự án Sau giải ngân, chủ dự án lại bán hộ dạng góp vốn đầu tư Những người góp vốn đầu tư chủ sở hữu phần Dự án Khi phát điều này, Ngân hàng dừng giải ngân tiến hành thu hồi nợ trước hạn vướng mắc sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm Ngân hàng khơng cịn Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với chủ nợ khác, đó, có người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản Để minh chứng cho thực trạng này, cần quay trở lại năm kỷ 20, khoảng thời gian từ 2002-2004 dự án bắt đầu cấp tốc vẽ xin phép đầu tư chủ yếu nằm đất nông nghiệp 19 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH Lấy giá đất năm 2009 theo Quyết định số: 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 UBND Thành phố mức cao đền bù 260 000 đồng/1m2 Doanh nghiệp vẽ dự án ( Giả thử dự án khu chung cư cao tầng văn phịng cho th có diện tích 10 Ha ( 100 000 m2 ) Ta tính tốn - Tiền đền bù đất : 260 000Đ/m2 x 100 000m2= 26 tỷ đồng - Dự án đầu tư ( có định UBND tỉnh thành phố giả sử 350 tỷ đồng - Muốn thực dự án doanh nghiệp phải có tối thiểu 25% vốn ( tức 87, tỷ ) giá Doanh nghiệp phải có báo cáo tài ( Báo cáo đểu ) nguồn vốn cho đủ 87,5 tỷ ) Như sau có dự án Doanh nghiệp vác tất làm hồ sơ vay vốn đầu tư Và để làm rõ cách thức vay vốn chấp từ dự án, ta xem ví dụ sau đây: Doanh nghiệp chấp Tài sản cấp phép (Đó Đất đai) Mấu chốt chỗ Có phải Doanh nghiệp định giá đất giá doanh nghiệp đền bù Câu trả lời Không Doanh nghiệp chấp giá đất thị trường (thời kỳ năm 2009 trở thành đất dự án có giá tối thiểu 40 triệu đồng / 1m2 Bài toán thứ hai: - Giá đất 100.000m2 100 000 m2 x 40 triệu VND = 4000 tỷ đồng - Chênh lệch khoản tiền so với đền bù : 4000 tỷ – 26 tỷ = 974 tỷ ( Ba ngàn chín trăm bày mươi tư tỷ đồng ) - Ngân hàng cho vay toàn dự án 350 tỷ – 87,5 tỷ = 262, tỷ Tài sản chấp lớn giá trị dự án Khi triển khai doanh nghiệp tập trung đầu tư vào dự án mà họ làm Năm Bảy dự án khác với công việc triển khai dự án, vay tiền 20 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH Bên cạnh bất ổn thị trường cho vay chấp với loại tài sản chấp BĐS thị trường cho vay chấp với loại tài sản khác có bất ổn sau: • Đối với loại động sản: Bao gồm tơ, máy móc thiết bị, dây chuyên sản xuất - Đây loại TS giá trị giảm khâu hao cố định, loại máy đặc thù tỷ lệ khấu hao nhanh dẫn đến giá trị tài sản sau thời gian không đủ để đảm bảo cho nghĩa vụ vay - Do máy móc thiết bị nên rủi ro có số tài sản khoản giá trị cao (vd: xe rollroyce phantom, xe máy móc thiết bị đặc chủng) - Động sản ô tô ngân hàng giữ giấy tờ xe khách hàng sử dụng xe bình thường định kỳ ngân hàng cấp cho lưu hành xe thay cho đăng ký loại phải mua bảo hiểm cháy nổ rủi ro hãng bảo hiểm không bảo hiểm số trường hợp cụ thể bảo hiểm thân vỏ nên có rủi ro kho tài sản tơ bị hỏng q trình lại • Đối với loại tài sản hàng hóa: - Hàng công ty chấp để kho riêng biệt dẫn tới khả hàng có bảo vệ có trường hợp hàng để kho bị - Hàng nhập công ty hồn tồn bán đường vận chuyển Ví dụ: nhập 100 nhựa từ đài loan chấp 100 hàng tương lai ngân hàng đường vận chuyển từ đài loan Việt Nam công ty bán dọc đường 50 Việt Nam cịn lại 50 Do giá trị hàng nhận lại 50% so với thực tế - Tranh chấp ngân hàng không rõ ràng hàng chấp - Đăng ký giao dịch đảm bảo khơng rõ ràng, hình thức Ngân hàng đăng ký với trung tâm giao dịch đảm bảo quốc gia đánh dấu quyền sở hữu lô hàng chấp, xảy trường hợp Ngân hàng 21 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH đăng ký loại tài sản, loại hàng hóa quyền xử lý tài sản thuộc Ngân hàng đăng ký trước.Dẫn đến khả thu hồi vốn xử lý nợ Ví dụ : Bianfishco chấp 25 triệu cổ phiếu cho lúc 3,4 ngân hàng không nắm giá trị cụ thể lô cổ phiếu ngân hàng quyền xử lý Tóm lại: Từ đặc điểm bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam nay,ta thấy rằng, thị trường cho vay chấp Việt Nam gây ảnh hưởng lớn đến vấn đề nợ xấu Ngân hàng toàn kinh tế Do để thị trường cho vay chấp Việt Nam hoạt động cách có hiệu khơng gây ảnh hưởng cho tồn kinh tế phủ nhà nước Việt nam cần phải có đổi giám sát chặt chẽ với hoạt động Những đổi khơng có tác dụng riêng Ngân hàng mà cịn có tác dụng tích cực tồn kinh tế Từ nhóm em xin có số đề xuất tầm vĩ mơ vi mô cho vấn đề phần 22 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH - CHƯƠNG III: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM GIÚP CHO THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP Ở VIỆT NAM HOẠT ĐỘNG CÓ HIỆU QUẢ Đề xuất tầm vĩ mơ Từ tình hình thực tế trên, ta thấy thật hiển nhiên để nề kinh tế mà cụ thể Ngân hàng thương mại sử dụng hiệu hoạt động cho vay chấp, nhà nước phải có sách quản lý hỗ trợ hiệu quả, đồng thời phải tăng cường giám sát sát Từ đó, có số đề xuất với quan có thẩm quyền liên quan đến hoạt động cho vay chấp Việt Nam sau: • Xây dựng luật đầu tư, cho vay chấp liên quan đến BĐS cách đầy đủ, chặt chẽ để có thị trường BĐS minh bạch • Hình thành tổ chức xếp hạng tín nhiệm, phát triển hệ thống công ty bảo hiểm, công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường nhằm tạo nên kênh cung cấp thông tin đầy đủ, tin cậy cho nhà đầu tư ( mà Ngân hàng thương mại) Đề xuất tầm vi mô Để Ngân hàng thương mại hoạt động có hiệu giảm tình trạng nợ xấu vấn đề quan trọng Ngân hàng thương mại cần phải thực tốt việc cho vay chấp phần lớn khoản nợ xấu xuất phát từ việc cho vay chấp TSĐB Do bên cạnh nhà nước quan hữu quan phải có sách hỗ trợ quản lý thích hợp, Ngân hàng thương mại cần có chương trình cụ thể để hoạt động cho vay chấp hoạt động cách có hiệu quả: • Tn theo chuẩn cho vay chấp BĐS,tn theo quy trình tín dụng chặt chẽ, thẩm định an toàn tối đa trước cho vay, mức cho vay thấp giá trị BĐS có • Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên: tuyển chọn đầu vài kĩ lưỡng, có khóa đào tào nghiệp vụ, kỹ cho nhân viên trình làm việc 23 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH - KẾT LUẬN Tiểu luận giải vấn đề sau: • Tìm hiểu đặc điểm khoản cho vay chấp BĐS động sản thị trường cho vay chấp Việt Nam • Tiểu luận phân tích bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam thời gian vừa qua nguyên nhân dẫn đến bất ổn • Trên sở tình hình thực tế Việt Nam, chúng em có số đề xuất tầm vĩ mơ vi mơ phủ, nhà nước Ngân hàng thương mại nước Qua tiểu luận, chúng em muốn có nhìn sâu sắc thị trường cho vay chấp Việt Nam, hoạt động góp phần phát triển kinh tế hiệu quả, gây hậu nghiêm trọng cho Ngân hàng thương mại nói chung tồn kinh tế nói riêng việc thực giám sát không tuân theo chuẩn đặt ra.Thơng qua tình hình thực tế thị trường cho vay chấp Việt Nam, chúng em hi vọng Việt Nam có sách quản lý giám sát chặt chẽ để giúp cho thị trường cho vay chấp Việt Nam hoạt động có hiệu hơn, góp phần phát triển tồn kinh tế đất nước Chúng em xin chân thành cảm ơn! 24 Đại học Ngoại thương Ngân hàng thị trường vốn ... thương Ngân hàng thị trường vốn Nhóm 18 19A TCNH - CHƯƠNG II : ĐẶC ĐIỂM VÀ NHỮNG BẤT ỔN TRÊN THỊ TRƯỜNG CHO VAY THẾ CHẤP Ở VIỆT NAM HIÊN NAY Đặc điểm. .. cổ phiếu ngân hàng quyền xử lý Tóm lại: Từ đặc điểm bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam nay, ta thấy rằng, thị trường cho vay chấp Việt Nam gây ảnh hưởng lớn đến vấn đề nợ xấu Ngân hàng tồn... sản thị trường cho vay chấp Việt Nam • Tiểu luận phân tích bất ổn thị trường cho vay chấp Việt Nam thời gian vừa qua nguyên nhân dẫn đến bất ổn • Trên sở tình hình thực tế Việt Nam, chúng em có