DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 36 Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 42 Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố cận trung tâm 44 Bảng 4.4: Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố xa trung tâm 45 Bảng 4.5: Dân số huyện Tam Đảo qua các năm 2011-2013 51 Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 53 Bảng 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất 54 Bảng 4.8: Yếu tố pháp lý của thửa đất 55 i DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ Đồ thị 1.1: Cung và cầu đất đai 7 Đồ thị 1.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Tam Đảo 25 Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất của huyện Tam Đảo năm 2013 37 Đồ thị 4.2: Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 46 Đồ thị 4.3: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 47 Đồ thị 4.4: Ảnh hưởng của yếu tố diện tích tới giá đất 48 Đồ thị 4.5: Ảnh hưởng của yếu tố môi trường tới giá đất 49 Đồ thị 4.6: Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế tới giá đất 50 Đồ thị 4.7: Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý tới giá đất 52 ii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Viết tắt Giải thích 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 HDND Hội đồng nhân dân 3 BĐS Bất động sản 4 QSDĐ Quyền sử dụng đất 5 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6 NĐ-CP Nghị định – Chính phủ 7 TT-BTC Thông tư – Bộ tài chính 8 TTLT-BTNMT-BTC Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi trường – Bộ tài chính 9 QĐ-BTC Quyết định – Bộ tài chính 10 TT-BTN&MT Thông tư - Bộ tài nguyên và môi trường 11 QĐ-BTN&MT Quyết định – Bộ tài nguyên và môi trường 12 KH-UBND Kế hoạch - Ủy ban nhân dân 13 TTr-STNMT Tờ trình – Sở tài nguyên môi trường 14 THPT Trung học phổ thông 15 PRA Phương pháp điều tra có ý kiến của người dân 16 THCS Trung học cơ sở 17 KK Khuyến khích iii 18 KH – STNMT Kế hoạch – Sở tài nguyên môi trường 19 VT Vị trí 20 CB Cán bộ 21 GCN Giấy chứng nhận 22 QĐ – BXD Quyết định – Bộ xây dựng 23 BTNMT-TCQLĐĐ Bộ tài nguyên môi trường - Tổng cục quản lý đất đai 24 G qđ Giá quy định 25 HU Huyện ủy 26 BCH Ban chấp hành MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU i DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ VÀ BIỂU ĐỒ ii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iv PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 1.2.1. Mục đích 2 1.2.2. Yêu cầu 2 1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Khái quát về giá đất 4 2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 4 2.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất 5 2.1.3. Cơ sở pháp lý xác định giá đất 9 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 10 2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 10 2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 12 2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 13 iv 2.3. Công tác quản lý giá đất của một nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 14 2.3.1. Công tác quản lý giá đất tại Trung Quốc 14 2.3.2. Công tác quản lý giá đất tại Thái Lan 14 2.3.3. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 2.4. Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam 17 2.5. Công tác quản lý giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 19 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 20 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 20 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 20 3.2. Nội dung nghiên cứu 20 3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 20 3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 21 3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 21 3.2.4. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Tam Đảo năm 2013 qua phiếu điều tra 22 3.2.5. Đề xuất một số giải pháp 23 3.3. Phương pháp nghiên cứu 23 3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 3.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23 3.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 23 3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 23 3.3.5. Phương pháp chuyên gia 24 Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan 24 3.3.6. Phương pháp bản đồ 24 PHẦN 4 DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 25 4.1.1. Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 25 4.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 27 4.1.3. Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 35 4.1.4. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 38 4.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39 4.2.1. Giá đất ở qui định trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 46 4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 46 4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 49 v 4.3.3.Yếu tố kinh pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 51 4.3.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 52 4.4. Tổng hợp phiếu điều tra và đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của huyện Tam Đảo năm 2013 53 4.4.1. Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 53 4.4.2.Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 54 4.4.3.Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 55 4.5. Đề xuất một số giải pháp 55 - Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất ở khi giá bị đẩy lên cao 57 PHẦN 5 KẾT LUẬN 58 5.1. Kết luận 58 5.2. Đề nghị 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 vi PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất nước ta đang trong thời kì đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật chung: “Càng phát triển con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu về đòi hỏi và phát triển bền vững. Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực quan trọng tiếp theo là đất đai. Vấn đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Luật Đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 1998, Luật Đất 1 đai 2001 và Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Vĩnh Phúc nói chung và huyện Tam Đảo nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Những tác động của quá trình phát triền kinh tế- xã hội đã có ảnh hưởng đến sự phát triển của huyện. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đạt ra là là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn huyện Tam Đảo. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013”. 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục đích Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng của huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Xác định thuận lợi, khó khăn của công tác định giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. 1.2.2. Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu vực huyện Tam Đảo. - Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực huyện Tam Đảo. - Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực huyện Tam Đảo. - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở. - Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc. - Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao. 2 1.2.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật các yếu tố trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái quát về giá đất 2.1.1. Khái niệm và các đặc điểm về giá đất 2.1.1.1. Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây. 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.1.2. Các đặc điểm về giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, 4 [...]... định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Vĩnh Phúc 3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 - Các tuyến đường chọn để điều tra - Thực trạng giá đất ở của huyện Tam Đảo năm 2013 + Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm 3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 3.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá. .. dụng đất * Các đường lối và chính sách của Nhà nước iv Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 * Yếu tố tâm lý * Mục đích sử dụng đất * Yếu tố môi giới 3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở huyện Tam Đảo năm 2013 qua phiếu điều tra 3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 23 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đế thửa đất tác... công tác xác định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Bình 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 2.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 2.2.1.1 Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí,... hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 * Yếu tố vị trí 22 * Yếu tố hình thể, kích thước, diện tích * Yếu tố địa hình * Chiều rộng mặt tiền của thửa đất 3.2.3.2 Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 i Yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 * Cơ sở hạ tầng kĩ thuật (cầu, đường, điện, nước ) * Cơ sở hạ tầng xã... tác quản lý giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 3.2.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 - Tình hình quản lý đất đai - Tình hình sử dụng đất 3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 3.2.2.1 Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 - Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn - Nguyên... viện, chợ ) … ii Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 * Quan điểm chính trị * An ninh xã hội * Mật độ dân số * Chất lượng các loại hình dịch vụ( y tế, giáo dục, tập quán ) * Yếu tố nhân khẩu … iii Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 * Tình trạng pháp lý của thửa đất trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 * Các hạn chế về... ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất 2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 2.2.4.1 Yếu tố tâm lý Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung Thường nóng 14 vội và đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất. .. trường, giá đất ở do Nhà nước qui định) - Địa bàn: huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc 3.2 Nội dung nghiên cứu 3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 - Vị trí địa lý và ranh giới hành chính - Địa hình... nghiên cứu - Giá đất ở - Giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo theo qui định của Nhà nước - Giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo và các yếu tố ảnh hưởng - Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Đường từ cầu số 8 đến hết khu dân cư dự án 5; Đoạn từ giáp khu dân cư dự án 5 đi qua ngã ba đi Tây Thiên đến hết chi nhánh điện; Đường 302 đoạn giáp nhà ông Dũng Hậu đi Tây Thiên hết địa phận xã... xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tam Đảo năm 2013 4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính Tam Đảo nằm ở phía Đông - Bắc tỉnh Vĩnh Phúc, gần ngã ba ranh giới của Vĩnh Phúc với hai tỉnh Tuyên Quang và Thái Nguyên Có ranh giới tiếp giáp như . đất ở qui định trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 39 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 46 4.3.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện. năm 2013 10 2.2.1. Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 10 2.2.3. Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất tại huyện Tam Đảo năm 2013 12 2.2.4. Các yếu tố khác ảnh hưởng. huyện Tam Đảo năm 2013 46 4.3.2. Yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam Đảo năm 2013 49 v 4.3.3 .Yếu tố kinh pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tam