Lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị.doc.DOC

Lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị.

Lời nói đầu

Ngày nay,khi xã hội ngày càng phát triển,đời sống nhân dân ngày càng được cải thiện và nâng cao,các nhu cầu về sinh hoạt như ăn mặc ở ngày càng lớn.trong đó nhu cầu về nhà ở chiếm một tỉ lệ không nhỏ,hình thành những khu nhà ở dân cư như nhà chung cư,nhà ở tập thể,các khu đô thị…sau đây em sẽ đi sâu nghiên cứu về lập và quản lý chi phí dự án xâu dựng trong cac khu đô thị.Như ta đã biết,ngay nay xuất hiện rất nhiều các khu đô thị.sự xuất hiện các khu đô thị giải quyết được rất nhiều vấn đề nhà ở cho dân cư.do các khu đô thị thường có quy m« rất lớn,đòi hỏi một kế hoạch chÆt chẽ khi nhà đầu tư có ý định đầu tư xây dựng khu đô thị.trong đó vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm nhất đó là lập chi phí dự án xây dựng,do chi phí xây dựng các khi đô thị rất lớn,thời gian thực hiện xây dựng lâu dài,việc chu chuyển vốn như thế nào cho phù hợp và phân bổ chi phí một cách hợp lý tránh tình trạng lãng phí,thất thoát trong quá trình đầu tư xây dựng.để tránh được những hiện tượng bất lợi xảy ra với các dự án,tránh được những tổn thất gây ra cho

doanh nghiệp ,nhà nước và nhân dân.vi thế em chọn đề tài nghiên cứu về: ”Lập và

quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng trong các khi đô thị”

Đề tài của em hướng đến các chủ doanh nghiệp,nhà đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản,các nhà quản lý và tất cả nhưng ai làm công tác lien quan đến quẩn lý trong xây dựng,các nhà thầu xây dựng…

Trong quá trình làm đề án,em không tránh khỏi những thiếu sót,số liệu,tài liệu thu thập còn hạn chế.mong nhận được ý kiến đóng góp của thầy cô.em xin chân

thành cảm ơn thầy giáo TH.S NGUYỄN TRỌNG HƯNG đã hướng dẫn và giúp

em hoàn thành đề án này.

Mục lục:

Chương I.Cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị:

I §ầu tư và dự án đầu tư

1 §ầu tư

2 Dự án đầu tư

3 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị a, Khái niệm khu đô thị

b, Đặc điểm của dự án xây dựng khu đô thị

II Chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

1 Khái niệm

2 Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị

2.1 Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình a,nội dung

b,phương pháp lập

2.2 Xác định tổng dự toán xây dựng công trình a,giá trị dự toán xây lắp:GXL

III Quản lý chi phí dự án đầu tư

1 Quản lý tổng mức đầu tư,tổng dự toán,dự toán công trình 1.1 Quản lý tổng mức đầu tư

1.2 Quản lý tổng dự toán,dự toán công trình

1.3 Quản lý định mức dự toán và đơn giá xây dựng a,quản lý định mức dự toán

b,xác định đơn giá xây dựng

1.4 Quản lý thanh toán chi phí đầu tư xây dựng công trình

II Ví dụ về việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị mỹ đình

IV Thực trạng chung của việc lập và quản lý chi phí xây dựng khu đô thị V Nguyên nhân của thự trạng trên

Chương III giải pháp hoàn thiện

NéI DUNG

CHƯƠNG I:cơ sở lý luận về việc lập và quản lý chi phí xây dựng trong các khu đô thị

I Đầu tư và dự án đầu tư

1 Đầu tư:

Khái niệm:đầu tư là quá trình bỏ vốn vào để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh nhằn thu lợi nhuận và tạo ra lợi ích nhất định

2 Dự án đầu tư:

-Khái niệm:dự án đàu ư l à tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.

- Các loại dự án đấu tư xây dựng công trình:

+dự án đầu tư theo quy mô và tính chất:là các dự án quan trọng quốc gia do quốc hội thong qua chủ trương và cho phép đầu tư

+dự án đầu tư theo nguồn vốn đầu tư: Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước

Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh

Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

Dự án sử dụng vốn khác:bao gồm vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

-Mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm các nguồn lực như:công ty xây dựng được ủy quyền,các cửa hang cung ứng nguyên vật liệu.thiết bị máy móc phục vụ cho xây dựng công trình

3 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị:Là các dự án có tổng số vốn đàu tư thường

từ 15-300 tỉ đồng và được xếp vào nhóm các dự án nhóm B theo quy định của chính phủ về các loại dụ án đầu tư(nghị định số 16/2005/ND-CP ngày mùng 7/2/05)số vốn trong các dự ¸n đầu tư xây dựng khu đô thị ở nước ta thường là do nước ngoài đầu tư,hoặc sự kết hợp giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

a,Khái niệm khu đô thị:Khu đô thị trong đó bao gồm một tập thể dân cư,được

quyđịnh theo một ranh giới nhất định.trong đó bao gồm các loại hình bất động sản như:trung tâm thương mại,nhà hàng,khách sạn,trường học,bệnh viện,khu nhà ở cho dân cư bao gồm:nhà biệt thự,nhà ở liền kề,nhà chung cư.

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là tập hợp các đề xuất lien quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới những công trình xây dựng bỏ vốn vào hoạt động dịch vụ bất động sản nhằm mục đích phát triển,duy trì,nâng cao chất lượng công trình trên địa bàn cụ thể trong khoảng một thời gian xác định.

Dự án đầu tư khu đô thÞ là tổng thể các dự kiến và các nguồn lực và chi phí cần thiÕt được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian,địa điểm xác định để tạo ra những lợi ích thiết thực,cụ thể cho nhà đầu tư và xã hội.do tính phức tạp của hoạt động đầu tư khu đô thị dẫn đến công tác chuẩn bị cho dự án đầu tư khu đô thị

phải nghiêm túc,khoa học theo một kế hoạch chặt chẽ,hợp lý dẫn đến hoạt động đầu tư khu đô thị phải được đáp ứng trên cơ sở chuẩn bị và thực hiện được hoàn hảo và thực thi các dự án đầu tư.

b, Đặc điểm của dự án khu đô thị:

-Tính lâu dài:thời gian tiến hàng dự án lâu dái do quá trình xây dựng hình thành BDS lâu dài.

-Tính trình tự của dự án:trình tự thực hiện dự án diễn ra theo đúng trình tự của quá trình xây dựng.

-Tính không xác định của dự án:dự án có thể không xác định được:trong quá trình thực hiện dự án có thể có những rủi ro về chất lượng thi công,rủi ro vế lao động…do sự phát sinh về chi phí xây dựng,do sự gia tăng của giá cả các nguyên vật liệu trên thị trường,do sự thay đổi của thời tiết….nên thực hiện dự án tất nhiên sẽ có sự thay đổi so với kế hoạch ban đầu.dự án có thể hoàn thành trước thời gian có thể bị kéo dài thời hạn thi công.

Những sai phạm lầm nhẫn trong dự án chi phí xây dựng khu đô thị sẽ dẫn đến hậu quả rất lớn nên việc lập và thực hiện dự án khu đô thị phải hết sức cẩn thận,chặt chẽ, đảm bảo chắc chắn sự thành công của dự án rồi sau đó mới thực

Chi phí đầu tư xây dựng công tình là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng hoặc sửa chữa,tái tạo,mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật công trình.

Do đặc điểm của quá trình sản xuất và đặc điểm của quá trình xây dựng nên mỗi dự án đầu tư xây dựng công trình có chi phí riêng được xác định theo đặc điểm,tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của quá trình xây dựng.

Chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình được biểu thị qua tổng mức đầu tư,tổng dự toán,dự tonas công trình,giá thanh toán và quyết toán vốn đầu tư khi kết thúc xây dụng.đưa công trình vào khai thác sử dụng.

2 Lập chi phí dự án đầu tư xây dựng khu đô thị:

2.1 Lập tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình

a,Nội dung:Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình là khái toán chi

phí của dự án đầu tư xây dựng công trình Tổng mức đầu tư bao gồm:

+Chi phí xây dựng:Chi phí xây dựng các công trình,hạng mục công trình của dự án

Chi phí phá và tháo dỡ những vật kiến trúc cũ Chi phí san lấp mặt băngdf xây dựng

Chi phí xây dựng công trình tạm,công trình phụ trợ phục vụ thi công +Chi phí thiết bị:

Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ,và chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ(nếu có)

Chi phí vận chuyển từ nơi mua đến công trình,chi phí lưu kho,lưu bãi,bảo quản,bảo dưỡng tại kho bãi ở hiện trường,thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh

+ Chi phí đền bù và giải phóng mạt bằng,tái định cư: Chi phí đền bù nhà cửa,vật kiến trúc,cây trồng trên đất…

Chi phí thưch hiện tái định cư có lien quan đến đền bù giải phóng mặt bằng của dự án

Chi phí của ban đền bù giải phóng mÆt bằng

Chi phí sử dụng đất như chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng,chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật

+chi phí quản lý dự án và chi phí khác: Chi phí quản lý chung của dự án

Chi phí tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư

Chi phí thẩm định hoặc thẩm tra thiết kế,tổng dự toán,dự toán xây dựng công trình

Chi phí lập hồ sơ mời dự thầu

Chi phí giám sất thi công xây dựng,giám sát khảo sát xây dựng và lắp đặt thiết bị.

Chi phí kiểm định và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng

Chi phí nghiệm thu quyết đoán và quy đổi vốn đầu tư Chi phí lập dự án.

Chi phí thi tuyển kiến trúc

Chi phí khảo sát,thiết kế xây dựng

Lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng thong qua hợp đồng tín dụng và hiệp định vay vốn(sử dụng vốn ODA)

Vốn lưu động ban đầu cho sản xuất

Chi phí nguyên vật liệu,năng lượng,nhân lực Chi phí bảo hiểm công trình.

Chi phí kiểm toán,thẩm tra,phê duyệt quyết toán,và một số chi phí khác +Chi phÝ dự phòng:Là khoản dự trù cho các khối lượng phát sinh,các yếu tố trượt giá và những công việc chưa lường trướcd được trong quá trình thực hiện dự án

b,Phương pháp lập:

Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở khối lượng chủ yếu công việc cần thực hiện của dự án.ta có thể vận dụng phương pháp:căn cứ theo thiết kế cơ sở của dự án

+Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu tứ thiết kế cơ sở,các khối lượng khác dự tính và đơn giá xây dựng phù hợp

+Chi phí thiết bị được tính theo số lượng,chủng loại ,giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ(nếu mua thiết bị đồng bộ)theo giá thị trương thời điểm ;lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vận chuyển,bảo quản và lắp đặt những thiết bị này và chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ

+Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo khối lượng phải đền bù,tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của nhà nước về giá đền bù tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình,chi phí thuê đất, thời gian xât dựng công trình,chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

+Chi phí quản lý dự án và chi phí khác được tính theo các quy định hiện hành,hoặc có thể ước lượng 10%-15% của tổng chi phí xây dựng và thiết bị(đã nêu trên) và chưa bao gåm lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng đối với các dự án sản xuất kinh doanh.

+Chi phí dự phòng(được tính không vượt quá 15% tổng các chi phí trên)

2.2 Xác định tổng dự toán xây dựng công trìnha,Tổng dự toán xây dựng công trình(GTDT)bao gồm:

.Giá trị dự toán xây lắp của các hạng mục công trình:GXL

.Dự toán chi phí khác cho toàn bộ quá trình đầu tư và xây dựng công trình(GK) Dự toán các chi phí dự phòng

n- Số hạng mục công trình trong khu đô thị Trong n hạng mục có hạng mục có thể tính theo giá chuẩn, có hạng mục có thể tính theo đơn giá dự toán tổng hợp hoặc chi phí đơn vị Cụ thể là :

Đối với những hạng mục công trình nhà ở, văn phòng, hội trường được xây dựng theo thiết kế điển hình, hoặc thiết kế hợp lý kinh tế đã có trong bảng giá chuẩn thì:

Trong đó:Pi - là mức giá chuẩn tính cho 1 đơn vị diện tích hay một đơn vị sử dụng của hạng mục công trình thứ i có ghi trong bảng giá chuẩn

.Đối với những công trình có thiết kế đặc biệt như:Quảng trường,vòi nước thì:

Trong đó:Qij-khối lượng công tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục công trình i ĐGij-đơn giá tổng hợp của loại công tác xây lắp thứ j thuộc hạng mục công trình i

biểu tổng hợp chi phí xây lắp:

Người tính:…… Người kiểm tra:…… Cơ quan lập TDT

Trong đó:Qi-khối lượng thiết bị cần mua loại i m-số loại thiết bị cần mua

gi-giá 1 dơn vị tính của thiết bị i hoặc tính đến chân công trình:

gi=gmi+Clti+Cdbi+Cgci Trong đó:gmi-gía mua thiết bị tại nơi bán

Clti-chi phí lưu thông tính cho 1 đơn vị tính có của thiết bị

i(bao gồm chi phí xếp dỡ,vận chuyển,che phủ,cầu phà….)

Cbdi-chi phí bảo quản,bảo dưỡng thiết bị i cho đến khi lắp đặt

Trong đó:k-số loại chi phí khác thuộc nhóm tính theo định mức tỉ lệ hoặc

Mj-chi phí khác thứ thuộc nhóm chi phí bằng c¸ch lập dự toán chi tiết bảng tổng hợp chi phí khác:

Tên công trình……… Ngày….tháng…năm…

đưa công trình vào khai thác

Mức chi phí dự phòng có thể khác nhau tuỳ thuộc vào giai đoạn lập dự trù kinh phí và theo loại lập dự ná đầu tư

2.3 Dự toán xây dựng công trình:

a,Nội dung : Dự toán xây dựng công trình được xác định theo công trình xây

dựng.bao gồm:dự toán xây dựng các hạng mục,dự toán cá công việc của các hạng

Chi phí xây dựng trong dự toán công trình được lập cho các công trình chính,các công trình phụ trợ,các công trình tạm phục vụ thi công,nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.chi phí xây dựng được xác định bằng dự toán.

-Dự toán chi phí xây dựng gồm:

+chi phí trực tiếp:chi phí vật liệu,chi phí nhân công,chi phí sử dụng máy thi công Chi phí vật liệu,chi phí nhân công,chi phí sử dụng máy thi côngđược xác định trên cơ sở khối lượng theo thiết kế và đơn giá của công tác xây dựng tương ứng .Trực tiếp phi khác:chi phí bơm nước vét bùn,thí nghiệm vật liệu,di chuyển nhân lực và thiét bị thi công đến công trường và nội bộ trong công trường,an toàn lao động,bảo vệ môi trường cho người lao động và môi trường xung quanh.trực tiếp phí khác được tính bằng 1,5% chi phí vật liệu,nhân công và máy thi công nói trên

+Chi phí chung:chi phí quản lý và điều hành sản xuất tại công trường của doanh nghiệp xây dựng,chi phí phục vụ công nhân,chi phí phục vụ thi công tại công trường và một số chi phí khác.chi phí chung được tính bằng tỉ lệ(%) trên chi phí trực tiếp theo loại công trình

+Thu nhập chịu thuế tính trước được tính bằng tỉ lệ(%) trên chi phí trực tiếp và chi phí chung

+Thuế giá trị gia tăng cho côn gtác xây dựng theo quy định pháp luật.

Bảng tính chi phí xây dựng chung

Chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

gtgt GXDTL

Trong đó:

của sông tác xây dựng thứ j

Knc-hệ số điều chỉnh nhân công

P-định mức chi phí chung(%)(được quy định theo bảng dưới) TL-thu nhập chịu thuế tính trước(được quy định theo bảng dưới)

G-giá trị dự toán xây dựng công trình chính,phụ trợ,tam j phụcvụ thi công sau thuế.

Z-giá thành dự toán xây dựng

Bảng định mức chi phí chung và thu nhập chịu thuế tính trước

§ơn vị tính:%

tính trước(TL)

Công tác lắp đặt thiết bị và thí nghiệm,hiệu chỉnh thiết bị công nghệ trong các loại công trình xây dựng:chi phí chung được tính bằng 65%chi phí nhân công trong dự toán

Công tác dò tìm xử lý bom mìn-vật nổ:chi phí chung được tính bằng 40%chi phí nhân công trong dự toán

Chi phí thiết bị bao gồm:chi phí mua sắm thiết bị bao gồm cả chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ và chi phí lắp đặt và thí nghiệm,hiệu chỉnh(nếu có)thiết bị GTB=GSTB+GLD

GLD-chi phí lắp đặt thiết bị,hiệu chỉnh(nếu có) -Chi phí mua sắm thiết bị:

Mi-giá tính cho 1 tấn hoặc 1 cái thiết bị thứ i:Mi=mi+ki+ni+vi+hi

.mi_giá của thiết bị thứ i của hạngmục công trình ơ nơi mua(nơi sản xuất,nơi chế tạo,hoặc nơi cung ứng thiết bị công nghệ tại việt nam)hay giá tính đến cảng việt nam(đối với thiết bị thi công nhập khẩu)

ViÖt Nam đến công trình

việt nam(đối với thiết bị nhập khẩu)

hi-thuế và phí bảo hiểm thiết bị thứ i TTB

thiết bị.

theo địa điểm cụ thể của từng dự án).

Bảng tổng hợp chi phí thiết bị

Tên công trình: Ngày ……tháng……năm

2.ThiÕt bị không phải lắp 3.Thiết bị phi tiêu chuẩn phải gia công sản xuất 4.Chi phí dầo tạo và chuyển giao công nghệ

Chi phí khác của dự toán công trình bao gồm:

- Chi phí thi tuyển kiến trúc(nếu có),chi phí khảo sát xây dựng,chi phí thiết kế xây

Trong đó:Ci-chi phí của khoản mục thứ i thuộc nhóm chi phí khác tính theo định

-Chi phí khảo sát xây dựng

-Chi phí thiết kế xây dựng công trình,chi phí lập địnhmức, đơn giá

*Chi phí dự phòng:

Chi phí fự phòng được tính bằng tỉ lệ % trên tổng chi phí xâydựng,chi phí thiết bị và chi phí khác của công trình:

GDP=(GXD+GTB+GKDT)x tỉ lệ quy định

III Quản lý chi phí dự án đầu tư

1 Quản lý tổng mức đầu tư,tổng dự toán,dự toán công trình:

1.1 Quản lý tổng mức đầu tư:

Khi lập dự toán phải xác định tổng mức đầu tư để tính toán hiệu quả đầu tư và dự trù vốn,lập báo cáo tổng mức đầu tư

có thể điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng khi: +Có thiên tai,bão lũ,chiến tranh…

+Có sự biến đọng bất thường của giá nguyên vật liệu,do thay đổi tỉ giá hối đoái +Khi thấy có sự xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế-xã hội cao hơn cho dự án,chủ đầu tư co thể thay đổi dự án

+Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trục tiếp đến dự án

1.2 Quản lý tổng dự toán,dự toán công trình

Tổng dự toán,dự toán công trinhg truớc khi phê duyệt đều phải thẩm định,chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định tổng dự toán,dự toán công tình

+Kiểm tra sự phự hợp giữa khối lượng thiết kế và khối lượng dự toỏn

+Kiểm tra tớnh đỳng đắn của việc ỏp dụng cỏc định mức kinh tế-kỹ thuật, định mức chi phớ, đơn giỏ,việc vận dụng định mức đơn giỏ,cỏc chế độ chớnh sỏch cú liờn quan và cỏc khoản mục chi phớ tổng dự toỏn theo quy định

+Xỏc định chi phớ ttổng dự toỏn,dự toỏn cụng trỡnh được thẩm định

mọi hoạt động quản lý chi phớ dự ỏn đầu tư xõy dựngcủa chủ đầu tư phải tuõn theo cỏc quy định của phỏp luật.mọi hoạt động điờự chỉnh tổng dự toỏn,dự toỏn cụng trỡnh phải phự hợp với sự cho phộp,quy định của phỏp luật.

1.3 Quản lý định mức dự toỏn và đơn giỏ xõy dựng a, Quản lý định mức dự toỏn xõy dựng:

Định mức dự toỏn xõy dựng phải do bộ xõy dựng ban hành và hướng dẫn ỏp dụng trong cả nước

Cụng trỡnh xõy dựng khu đụ thị là cụng trỡnh xõy dựng và lắp đặt dó cú trong hệ thống định mức hiện hành nhưng chưa phự hợp với biện phỏp thi cụng, điều kiện thi cụng hay yờu cầu kỹ thuật của cụng trỡnh.chủ đầu tư và cỏc nhà thầu thi cụng tổ chức,tư vấn thiết kế và tổ chức chuyờn mụn vvề định mức tiến ahnhf điều chỉnh những định mức đú cho phự hợp đồng thời gửi tới bộ quản lý ngành hoặc sở xõy dựng nơi xõy dựng cụng trỡnhđể thoả thuận với bộ xõy dựng ban hành ỏp dụng

b, Quản lý đơn giỏ xõy dựng:

+Đơn giỏ xõy dựng được lập theo định mức dự toỏn do bộ xõy dựng ban hành.chủ đầu tư phải thng xuyờn cập nhật lấy thụng tin từ bộ xõy dựng để tớnh toỏn chi phớ xõy dựng sao cho hợp lý với quỏ trỡnh xõy dựng nhằm tiết kiệm chi phớ một cỏch tối dõ và hiệu quả

+Xỏc định cỏc loại giỏ ỏp dụng trong xõy dựng:

.Giỏ xột thầu(giỏ mời thầu) là mức giỏ do chủ đầu tư xỏc định trước để mời dự thầu và làm căn cứ để xết chọn người trỳng thầu

Giỏ trị dự toỏn xõy dựng chi tiết cỏc hạngmục cụng trỡnh và cỏc loại cụng tỏc xõy lắp chi tiết đượclập trờn cơ sở đơn giỏ dự toỏn chi tiết là căn cứ để xỏc định giỏ mời thầu

.Giỏ trỳng thầu:giỏ được người cú thẩm quyền quyết định đầu tư phờ duyệt và khụng dược phộp thay đổi trong quỏ trỡnh thực hiện hợp đồng.giỏ trỳng thầu được ghi trong hợp đồng.

.Giỏ hợp đồng xõy dựng và giỏ thanh toỏn cụng trỡnh:

Giỏ hợp đồng xõy dựng là giỏ do chủ đầu tư và nhà thầu đó thắng thầu cựng nhau thoả thuận chớnh thức dựa vào hợp đồng với cỏc điều kiện kốm theo

Giỏ thanh toỏn cụng trỡnh:là giỏ trị dựtoỏn hạng mục cụng trỡnh hoặc loại cụng việc xõy lắp riờng biệt

.Giỏ quyết toỏn cụng trỡnh:là toàn bộ chi phớ hợp lý đó được thực hiện trong quỏ trỡnh đầu tư để đưa cụngtrỡnh vào khai thỏc sử dụng

.Giỏ thảo thuận và giỏ theo quy định của nhà nước:

Giá thoả thuận là giá được quy định trên cơ sở thoả thuận giữa chu rđầu tư và tổ chức xây dựng

Giá quy định của nhà nước:giá dược xã đinh trên cơ sở các định mức, đơn giá,các quy địnhvà các chính sách có liên quan của nhà nước

Ngoài ra,do đặc điểm của sản phẩm xây dựng,giá xây dựng có thể được lập cho toàn bộ công trình,hạng mục công trình và cho các loại công việc xây lắp riêng biệt của hạng mục công trình.các công trình đầu tư dự án xây dựng khu đô thị thường do chủ đầu tư nước ngoài đầu tư hoặc do góp vốn đầu tư xây dựng,vì thế việc xác định các loại giá trong xây dựng công trình khu đô thị vừa phải tuân thủ các quy định của nhà nước vùa phải tuân thủ theo các thông lệ quốc tế.

+các loại đơn giá:

.Giá chuẩn:là chỉ tiêu xác định chi phí bình quân cần thiết để hoần thành 1 đơn vị công suất sử dụng của từng loại nhà,hạng mục công trình Chỉ bao gồm giá trị dự toán của các loại công tác xây lắp trong phạm vi ngôi nhà hoặc công trìng như các chi phí để xây dựng các hạng mục ngoài nhà như: đường xá, cống rãnh, điện nước ngoài nhà…và chi phí mua sắm thiết bị ngôi nhà, hạng mục công trình hoặc công trình

.§ơn giá chi tiết: gồm những chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân công và sử dụng máy xây dựng trên một đơn vị khối lượng công tác xây lắp riêng biệt hoặc một bộ phận kết cấu xây lắp và được xác định trên cơ sở định mức dự toán chi tiết

.§ơn giá tổng hợp: gồm toàn bộ chi phí xã hội cần thiết chi phí về vật liệu, nhân công và máy xây dựng, chi phí chung, lãi và thuế cho từng loại công việc hoặc một đơn vị khối lượng công tác xây lắp tổng hợp hoặc một kết cấu xây lắp hoàn chỉnh và được xác định trên cơ sở định mức dự toán tổng hợp

+một số phương pháp xá định giá thành xây lắp chủ yếu:

Gmin<GM<Gmax

thi công, đơn giá dự toán, các quy định hiện hành về xác định giá thành xây lắp

gồm chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy xây dựng và chi phí quản lý

LT - Thuế và lãi được xác định theo% quy định của nhà nước Có thể biểu diễn cơ cấu giá thành công tác xây lắp theo lược đồ sau:

Giá thành công tác xây lắp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố có giá trị rất lớn, chịu ảnh hưởng nhiều bởi điều kiện địa phương nơi xây dựng, bởi giá cả các yếu tố đầu vào, bởi năng suất lao động…

Cơ cấu giá thành xây lắp là tỷ trọng(%) các khoản mục chi phí của giá thành xây lắp so với toàn bộ giá thành xây lắp, nó phụ thuộc vào điều kiện và chính sách cụ thể, nó còn bị ảnh hưởng bởi sự phát trểin của khoa học kỹ thuật công nghệ trong xây dựng làm giảm bớt chi phí nhân công và các khoản chi phí chung

+Xác định giá thành chi phí trực tiếp:chi phí trực tiếp phụ thuộc vào mức giá theo quy định trên thị trường áp dụng cho mỗi loại hàng hoá

+Xác định giá thành chi phí chung: ta có thể xác định theo các phương pháp sau: Tính theo tỷ lệ %so với tổng chi phí trực tiếp

.Tính theo tỷ lệ % so với chi phí nhân công như quy định hiện hành Tính theo tỷ lệ % so với tổng chi phí nhân công và máy xây dựng

.Tính theo phương pháp 2 phần: chi phí chung được chia làm 2 phần: chi phí chung cho các công trường(chỉ liên quan trực tiếp đến từng công trình, hạng mục công

trình)tính theo tỷ lệ % so với tổng chi phí trực tiếp và chi phí chung cho toàn doanh nghiệp(liên quan đến mọi hoạt dộng của doanh nghiệp)Tính theo tỷ lệ % so với tổng chi phí trực tiếp + Chi phí chung cho công trường

.Phương pháp thống kê tương quan nhiều nhân tố

Trong tính toán giá thành xây lắp trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị ta nên áp dụng theo phương pháp (4)hoặc(5)vì nó phản ánh độ chính xác cao

Trong quá trình quản lý chi phí dự toán đầu tư xây dựng công trình ta nên tìm cách để làm hạ giá thành xây lắp nhằm tiết kiệm chi phí một cách tốt nhất và hiệu quả.

+ Phương pháp hạ giá thành xây lắp:

.Tiết kiệm hợp lý mọi khoản chi phí thuộc chi phí trực tiếp và chi phí chung

.Tính toán hợp lý đến mức thấp nhất các chi phí thuộc khoản mục chi phí chung, đặc biệt giảm thiểu các chi phí thuộc quản lý doanh nghiệp

.Xác định đúng chi phí nguyên vật liệu, hạn chế đến mức nhỏ nhất hao hụt nguyên vật liệu trong quá trình thi công

.Giảm đến mức có thể chi phí công bằng cách tăng năng xuất lao dộng nâng cao trình độ cơ giới hoá và tự động hoá trong thi công

1.4 Quản lý thanh toán chi phí đầu tư xây dựng công trình a,Tạm ứng vốn đầu tư:

Tạm ứng vống đấu tư xây dựng công trình được thực hiện ngay sau khi hợp đồng có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác như:

Đối với hợp đồng tư vấn, mức vốn tạm ứng tối thiểu là 25% giá trị của hợp đồng bố trí cho công việc phải thuê tư vấn hết hợp đồng tư vấn do tổ chức tư vấn nước ngoài thực hiện, việc tạm ứng theo thông lệ quốc tế.

§ối bới gói thầu thi công xây dựng:gói thầu thi công xây dựng các hu đô thị có mức vốn đầu tư đếu trên 50 tỉ trở lên nên mức tạm ứng vốn bằm 10% giá trị hợp đồng

§ối với việc mua sắm thiết bị mức tam ứng vốn đầu tư do 2 bên thoả thuận nhưng không nhỏ hơn 10%giá trị của gói thầu.một số cấu kiện ban thành phẩm trong xây dựng có giá trị lớn phải được sản xuất trước để đảm bảo tiến độ thi công xây dựng và một số loại vật tư đặc chủng,vật tư phải được dự trữ theo mùa được tạm ứng vốn.

.Vốn tạm ứng cho công việc giải phóng mặt bằng được thực hiện theo công việc giải phóng mặt bằng.

Việc thu hồi vốn tạm ứng bắt đầu khi goi thầu được thanh toán khối lượng hoàn thành đạt từ 20% đến 30% giá trị hợp đồng.vốn tạm ứng được thu hồi dần vào từng thời kỳ thanh toán khối lượng hoàn thành và được thu hồi hết khi gói thầu được thanh toán khối lượng hoàn thành đạt 80% giá trị hợp đồng đối với công việc giải phóng mặt bằng việc thu hồi vốn tạm ứng kết thúc sau khi đã thực hiện xong công việc giải phóng mặt bằng

b,Thanh toán vốn đầu tư xây dựng công trình:

việc thanh toán vốn đầu tư cho các công viẹc,nhóm công việc,toàn bộ công việc,lập dự án khảo sát thiết kế,thi công xây dựng,giám sát và các hoạt đọng xây dựng khác phải căn cứ theo giá trị khối lượng thực tế hoàn thành và nội dung phương thức thanh toán trong hợp đờng đã ký

dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án có sử dụng vốn nước ngoài thì thưch hiện theo hiệp dịnh đã ký

thanh toán vốn đầu tư xây dựng công trình được thực hiện trên cơ sở noịi dung phương thức thanh toán trong hợp đồng đã ký kết và khối lượng thực hiện.tuỳ theo thời gian thực hiện hợp đồng,tính chất hợp đồng,các bên tham gia thảo thuận áp dụng các phương thức thanh toán sau:

.Thanh toán theo giá trọn gói(giá khoán gọn)chủ đầu tư thanh toán cho nhà thầu theo giá khoán gọn trong hợp đồng, áp dụng cho gói thầu xác định rõ về khối lượng,chất lượng và thời gian thực hiện.khi có những phats sinh ngoài hợp đồng nhưng không do nhà thầu gây ra sẽ được chủ đầu tư xem xét giải quyết theo các khoản quy định trong hợp đồng đã ký.

Số lần thanh toán có thể theo giai đoạn,theo phần công việc hoàn thành hoặc thanh toán một lần khi hoàn thµnh toàn bộ hợp đồng->do quy mô của một khu đô thị là rất lớn chủ đầu tư có thể nhận một lúc nhiều nhà thầu cùng thực hiện xây dựng một lúc,mỗi nhà thầu đảm trách một khu vực riêng.quá trình thực hiện xây dựng một khu đô thị phải phân ra thành nhiều giai đoạn và thực hiện từng giai đoạn,mỗi giai đoạn làm thành một khu vực xây dựng nhất định.vì thế trong trường hợp này chủ đầu tư nên chọn phương thức thanh toán theo phần công việc hoàn thành và theo giai đoạn

.Thanh toán theo đơn giá cố định:bên giao thầu thanh toán cho nhà thầu các công việc hoàn thành theo đơn giá xác định trước trong hợp đờng.giá trị được thanh toán xác định bằng cách nhân khối lượng hoàn thành thực tế với đơn giá xác định trước trong hợp đồng.nếu khối lượng phát sinh lớn hơn 20% khối lượng ban đầu trong hợp đồng thid dơn giá phần khồi lượng phát sinh có thể được phép thoả thuận lại nhưng không được vượt quá đơn giá cố định ghi trong hợp đồng,nếu khối lượng phát sinh không có đơn giá trong hợp đồng thì giá phát sinh được tính theo đơn giá địa phương,nơi xây dựng công trình tại thời điểm phát sinh

.Thanh toán theo giá điều chỉnh: áp dụng cho những gói thầu mà tại thời điểm ký hợp đồng không đủ điều kiện xác định và chính xác về số lượng khối lượng hoặc có biến động lớn vế giá cả

.Chủ đầu tư phải trả khoản lãi theo lãi suất ngân hàng do các bên thoả thuận ghi trong hợp đồng.

V.øng dông: