Đang tải... (xem toàn văn)
207 Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản
bộ tài nguyên và môi trờng trung tâm điều tra quy hoạch đất đai báo cáo tổng kết đề tài nhánh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng bất động sản thuộc đề tài độc lập cấp nhà nớc đtđl 2002/15 nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam Chủ nhiệm đề tài nhánh: TS Nguyễn Đức Minh 5839-1 hà nội 6/2005 M\DT BDS\DT-03-11-04 1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng bất động sản Mở đầu Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nớc "Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam". Với mục tiêu nghiên cứu là: Đề xuất đợc các giải pháp đổi mới về chính sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế và thủ tục hành chính trong hệ thống quản lý đất đai nhằm khắc phục những tồn tại và phát triển thị trờng bất động sản theo định hớng xã hội chủ nghĩa. Đề tài nhánh "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng bất động sản". Căn cứ vào mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nớc, xuất phát từ thực tiễn bất động sản là loại tài sản đặc biệt luôn gắn liền với đất đai và có quan hệ chặt chẽ với lợi ích của cộng đồng nên ở các nớc phát triển việc quản lý và phát triển bất động sản đều thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất đai và hệ thống pháp luật. Tuy nhiên ở nớc ta cha có đề tài nào nghiên cứu mối quan hệ và tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động sản nh ở các nớc phát triển, do vậy đề tài nhánh với tiêu đề "Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trờng bất động sản" đề ra mục tiêu nghiên cứu là: "Nghiên cứu mối quan hệ và tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động sản"; Nội dung nghiên cứu bao gồm: - Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động sản. - Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trờng bất động sản. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản. Trong quá trình nghiên cứu đề tài vận dụng các phơng pháp cụ thể: - Phơng pháp khảo sát, điều tra, thu thập thông tin. - Phơng pháp tổng hợp và phân tích hệ thống. Đề tài có bố cục gồm: Phần mở đầu, phần kết luận và 3 chơng: Ch ơng I: Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động sản. Chơng II: Những điều chỉnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cơ cấu kinh tế và phát triển thị trờng bất động sản. Chơng III: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản. M\DT BDS\DT-03-11-04 2 Chơng I: Tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với thị trờng bất động sản I. Thực trạng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 1. Tình hình triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc Cơ sở pháp lý của việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ quan trọng để Nhà nớc thống nhất quản lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Để đảm bảo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thống nhất trong cả nớc, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng) đã ban hành các văn bản hớng dẫn nội dung, phơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp: Công văn số 1814/CV-TCĐC ngày 12/101998; Thông t số 1842/2001/TT-TCĐC ngày 01/11/2001; Quyết định số 424/2001/QĐ-TCĐC ngày 01/11/2001 ban hành hệ thống biểu mẫu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp. 2. Kết quả công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp a. Về quy hoạch sử dụng đất đai: * Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc: Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc đến năm 2010. Năm 1997 Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá IX, Kỳ họp thứ 11 Báo cáo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc đến năm 2010 (Tờ trình số 1091/KTN ngày 10/3/1997 của Chính phủ). Sau khi xem xét báo cáo của Chính phủ, Quốc hội đã có Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc 5 năm, từ năm 1996 đến năm 2000. Đối với đất quốc phòng, an ninh: Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng tiến hành rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nớc. Năm 2000 Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng) xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc đến năm 2010 trình Quốc hội Khoá XI. Đến nay Bộ Tài nguyên và Môi trờng M\DT BDS\DT-03-11-04 3 đã hoàn thành Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc đến năm 2010 và Chính phủ đã trình Quốc hội Khoá XI và đợc phê duyệt tại Kỳ họp thứ 5. * Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: Đến nay đã có 61 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010. Trong đó có 60 tỉnh, thành phố đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; các tỉnh, thành phố còn lại tỉnh Tuyên quang đã lập xong và đang chờ thông qua Hội đồng nhân dân Tỉnh trớc khi trình Chính phủ xét duyệt, 6 tỉnh, thành phố mới thành lập từ 3 tỉnh trớc đây cha lập riêng quy hoạch sử dụng đất. * Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: Đánh giá chung công tác quy hoạch sử dụng đất cấp huyện còn chậm. Cả nớc mới có 369 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm 59,10% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố cha đợc lập. * Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã: Cả nớc hiện có 3.597 xã, phờng, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2% tổng số đơn vị cấp xã); 903 xã, phờng, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển khai (chiếm 8,6% tổng số đơn vị cấp xã). b. Về kế hoạch sử dụng đất đai: Thực hiện Luật Đất đai và hớng dẫn của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng), Uỷ ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm và kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm trình Chính phủ xét duyệt làm căn cứ cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất ở địa phơng. Kết quả lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng đợc thực hiện từ năm 1995 đến nay đã đi vào nền nếp: Năm 1995 có 30/53 tỉnh; Năm 1996 có 51/53 tỉnh, thành phố; Năm 1997 đã có 57/61 tỉnh, thành phố; Năm 1998 có 60/61 tỉnh, thành phố lập kế hoạch sử dụng đất đai; Từ năm 1999 đến năm 2000 việc lập kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm đã đi vào ổn định, nền nếp với 61/61 tỉnh, thành phố xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai đợc Chính phủ phê duyệt. Thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, các tỉnh, thành phố đã triển khai lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm, đến nay kết quả đã có 60 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoàn thành việc lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm (2001 - 2005) và đã đợc Chính phủ phê duyệt. M\DT BDS\DT-03-11-04 4 3. Đánh giá tình hình thực hiện quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Trong những năm gần đây công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc các địa phơng quan tâm chỉ đạo thực hiện; việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các cấp đã đi vào nề nếp. Kết quả đó đã góp phần quan trọng tăng cờng, thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai và sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn; đã giải quyết đợc tình trạng thiếu lơng thực kéo dài và đa nớc ta vào nhóm những quốc gia hàng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thuỷ sản; kinh tế nông thôn đã thoát khỏi tình trạng tự cấp, tự túc và chuyển sang sản xuất hàng hoá, bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn đợc cải thiện; diện tích đất có rừng che phủ từ chỗ bị suy giảm mạnh, gần đây đã đợc khôi phục và tăng nhanh. Cơ cấu sử dụng đất đợc chuyển đổi phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị đợc mở rộng, cơ bản đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc. Tuy nhiên, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp hiện còn một số tồn tại: - Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp, nhất là cấp huyện, cấp xã còn chậm; thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với chiến lợc phát triển của các ngành nên ảnh hởng nhiều đến quản lý đất đai. Một số địa phơng giao đất để xây dựng công trình không đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trờng, gây trở ngại và làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng khi xây dựng lại hệ thống cơ sở hạ tầng. - Chất lợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nhất là quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, cấp tỉnh còn có điểm cha phù hợp với thực tiễn, phải điều chỉnh lại do việc dự báo phát triển kinh tế - xã hội cha chính xác và quy hoạch phát triển các ngành cha ổn định. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai các cấp, nhất là quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cha đáp ứng đợc nhu cầu của thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch ch a trở thành ý thức trong các cơ quan và ngời quản lý, sự tuỳ tiện còn khá phổ biến. - Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai còn thiên về sắp xếp các loại đất cho mục tiêu quản lý hành chính, cha tính toán đầy đủ về hiệu quả kinh tế và môi trờng trong sử dụng đất, cha có khả năng bảo vệ và cải thiện môi trờng sống, cha đảm bảo phát huy cao nhất sức sản xuất của đất đai, phơng án bảo đảm an ninh lơng thực cha đợc thể hiện rõ nét. Các bản đồ quy hoạch đợc M\DT BDS\DT-03-11-04 5 duyệt mới chỉ đợc thể hiện trên nền địa hình nên tính khả thi không cao, các tính toán cha đầy đủ chi tiết. - Sự phối hợp giữa các cấp, các ngành trong việc lập, thẩm định quy hoạch sử dụng đất đai cha chặt chẽ. Việc quản lý thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai cha đợc các địa phơng chú trọng, phân cấp trách nhiệm quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cha rõ ràng; còn chồng chéo giữa các ngành và giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch xây dựng tại các đô thị. 4. Một số nguyên nhân cơ bản - Việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đòi hỏi phải có đầu t lớn từ ngân sách; trong khi nhiều tỉnh, thành phố còn khó khăn cha cân đối đủ ngân sách cho công tác này. - Thời gian xem xét thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phụ thuộc vào thời điểm họp Hội đồng Nhân dân các cấp, do vậy cũng tác động làm chậm tiến độ triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. - Lãnh đạo một số địa phơng nhận thức cha đầy đủ về sự cần thiết, cấp bách của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đối với việc quản lý đất đai và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hiện nay; cha thật sự quan tâm, đầu t, chỉ đạo việc lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; thậm chí có biểu hiện e ngại cha muốn làm quy hoạch sử dụng đất. Một số địa phơng khác do nôn nóng trong việc phát triển công nghiệp đã chỉ đạo việc lập kế hoạch sử dụng đất chuyên dùng quá cao so với khả năng đầu t và điều kiện thực tiễn của địa phơng, dẫn đến tình trạng việc thực hiện kế hoạch đạt rất thấp. - Việc quản lý thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các địa phơng còn bị buông lỏng; cha phân công, phân cấp rõ ràng hoặc chồng chéo trong quản lý quy hoạch đô thị giữa ngành Địa chính, Xây dựng và Văn phòng Kiến trúc s trởng; cha có các biện pháp, chế tài để thực hiện kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. - Đội ngũ cán bộ chuyên môn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp còn thiếu và yếu về năng lực, cha hình thành đợc một tổ chức đủ mạnh chuyên làm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp (xã, huyện, tỉnh), đặc biệt là cấp xã. 5. Những đề xuất, kiến nghị để tăng cờng hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Để giải quyết những tồn tại và nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, cần triển khai thực hiện các công việc sau đây: - Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể việc lập, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở các cấp. M\DT BDS\DT-03-11-04 6 - Đẩy mạnh tuyên truyền giáo dục để nâng cao nhận thức về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phải đợc coi là một công cụ quản lý Nhà nớc về đất đai, phải đợc tính toán cụ thể, gắn với phát triển kinh tế - xã hội, đất đai phải đợc coi là tài nguyên, t liệu sản xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nớc. - Những vấn đề trớc mắt mà công tác quy hoạch sử dụng đất đai phải giải quyết là: Trên cơ sở những dự báo phát triển của 10 - 20 năm sắp tới, xây dựng chỉ tiêu sử dụng từng loại đất cho các địa phơng, quy định các giải pháp bảo vệ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa nớc, bảo vệ đợc môi trờng sinh thái và phát triển bền vững. - Thực hiện đổi mới về quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, quy định những chế tài cụ thể trong công tác giám sát, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (về phân công trách nhiệm ngời giám sát, các chỉ tiêu quản lý giám sát, quy trình kiểm tra) và xử phạt đối với việc vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc phê duyệt. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt phải đợc công bố công khai để nhân dân biết, thực hiện và kiểm tra việc thực hiện. - Có chiến lợc và chính sách trong việc đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên sâu về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở Trung ơng và địa phơng. II. Một số nét khái quát về lý luận quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 1. Khái niệm và đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đai: Về mặt thuật ngữ, Quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động nh: phân bố, bố trí, xắp xếp, tổ chức . Đất đai là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạc đất, mảnh đất, miếng đất .) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nớc, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính .), tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Nh vậy, để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định. Về mặt bản chất cần đợc xác định dựa trên quan điểm nhận thức: đất đai là đối tợng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Nh vậy, Quy hoạch sử M\DT BDS\DT-03-11-04 7 dụng đất đai sẽ là một hiện tợng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó cần hiểu: - Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai. - Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nh điều tra, khoả sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu . - Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật. Từ đó, có thể đa ra định nghĩa: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nớc về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của x hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trờng. Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều đợc đa vào sử dụng theo các mục đích nhất định. Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu cầu và mục đích sử dụng. Tính khoa học: áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp tiên tiến. Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ cả 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi trờng. Nh vậy, về thực chất Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trờng. Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trớc mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, ph ơng hớng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai đợc tiến hành nhằm định hớng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình; Xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu t để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lơng thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội. M\DT BDS\DT-03-11-04 8 Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lờng về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phơng, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng. 2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai đợc thể hiện cụ thể nh sau: - Tính lịch sử - x hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phơng thức sản xuất của xã hội thể hiện theo 2 mặt: Lực lợng sản xuất (quan hệ giữ ngời với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa ngời với ngời trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh quan hệ giữa ngời với đất đai - là sức tự nhiên (nh đIều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế .), cũng nh quan hệ giữ ngời với ngời (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những ngời chủ đất - giấy CNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phơng thức sản xuất của xã hội. Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất đai mang tính tự phát, h ớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là phơng tiện mở rộng, cũng cố, bảo vệ quyền t hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô .). ở nớc ta, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của ngời sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội; Góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn; Nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trờng, quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng nh mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau. M\DT BDS\DT-03-11-04 9 - Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: Đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ . toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch sử dụng đất đai thờng động chạm đến việc sử dụng đất của cả sáu loại đất chính là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng); Quy hoạch sử dụng đất đai đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nh: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trờng sinh thái . Với đặc điểm này, quy hoạch có trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định và điều phối phơng hớng, phơng thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định. - Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (nh sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp .), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phơng hớng, chính sách và biện pháp có tính chiến lợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn. Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phơng thức sử dụng đất đợc điều chỉnh từng bớc trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt đợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phơng hớng, chính sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử dụng đất đai thờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn. - Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc đợc các xu thế thay đổi phơng h ớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến đợc các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phơng hớng và khái lợc về sử dụng đất của các ngành nh: - Phơng hớng, mục tiêu và trọng điểm chiến lợc của việc sử dụng đất trong vùng; - Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành; [...]... quản lý kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh Quy hoạch cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết III Một số nét khái quát về bất động sản và thị trờng Bất Động Sản 1 Bất động sản và thị trờng bất động sản Bất động sản và Bất động sản hàng hoá:... thẩm quy n đợc quy định trong luật đất đai) ; Phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai b Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành (chia ra các dạng): - Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp; - Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp; - Quy hoạch sử dụng đất các khu dân c nông thôn; - Quy hoạch sử dụng đất đô thị; - Quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành... yêu cầu và nội dung sử dụng đất của ngành Nh vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trớc và có tính định hớng cho quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành Nói khác đi, quy hoạch ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ Trong nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành bao gồm quy hoạch sử dụng đất các vùng sản xuất chuyên môn hoá và quy hoạch sử dụng đất các xí... ); Kết hợp phơng pháp định tính với định lợng; áp dụng cơ chế phản hồi trong quy hoạch nhằm tăng tính khoa học, tính thực tiễn và tính quần chúng của quy hoạch 6 Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc và quy hoạch sử dụng đất đai các ngành, các cấp lãnh thổ hành chính địa phơng cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh Hệ thống quản lý. .. loại hình) : a Quy hoạch sử dụng đất đai theo lnh thổ (chia ra các dạng): - Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc (gồm cả quy hoạch sử dụng đất đai các vùng kinh tế - tự nhiên); - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh; - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện; - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích tự nhiên của lãnh thổ Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh... hớng sử dụng đất đai của huyện Mặt khác quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã còn là cơ sở để chỉnh lý quy hoạch sử dụng đất đai của cấp vĩ mô Kết quả của quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là căn cứ để giao đất và cấp giấy 15 M\DT BDS\DT-03-11-04 chứng nhận quy n sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, để tiến hành khoanh vùng đổi ruộng nhằm thực hiện các phơng án sản. .. đợc triển khai với hình thức không gian nhất định Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội là tiền đề của kế hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai là sự tiếp tục của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nhằm bố trí không gian thống nhất đối với các hạng mục liên quan đến đất đai (xây dựng, khai hoang, chuyển mục đích sử dụng đất ) trong thời kỳ kế hoạch Thời hạn lập kế hoạch sử dụng đất đai thống. .. phát triển kinh tế - xã hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; Hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trờng cao nhất Quy hoạch sử dụng đất đai có giá trị pháp lý sẽ là cơ sở để xây dựng và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất. .. dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh Quy hoạch cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết Trong một số trờng hợp cần thiết (khi có tác động của tính đặc thù khu vực), đôi khi phải xây dựng quy hoạch sử dụng đất. .. Luật Đất đai năm 2003, tài liệu quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã cho thời hạn 5 - 10 năm có tính pháp quy và sẽ là văn bản duy nhất mang tính tiền kế hoạch Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử dụng đất đai đợc giải quy t rất cụ thể, gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, là khâu cuối cùng của hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai, . tế và phát triển thị trờng bất động sản. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn với việc phát triển bất động sản. . hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nớc Cơ sở pháp lý của việc lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là