Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn Nguyễn Hoài Nam Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn Thạc sĩ. Luật Dân sự; Mã số: 60 38 30 Nghd: GS.TSKH. Đào Trí Úc Năm bảo vệ: 2013 Abstract: Phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình. Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Keywords: Luật dân sự; Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng chuyển nhượng; Quyền sử dụng đất Contents: MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. HO THI HONG MINH  THE RESEARCH PAPER  HUE, MAY 2007 HO THI HONG MINH  THE RESEARCH PAPER  HUE, MAY 2007 Mặc dù Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc biệt là Luật đất đai 2003 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong quá trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập. Theo Báo cáo của Tòa án Nhân dân Tối cao: các tranh chấp đất đai phải đưa ra tòa án giải quyết trong thời gian gần đây đã tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất. Cụ thể, chỉ tính riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất (không tính tranh chấp về tài sản gắn liền với đất), trong năm 2007 tòa án nhân dân các cấp thụ lý 19.564 vụ; năm 2008 là 19.730 vụ; năm 2009 là 20.080 vụ. Trong các con số kể trên, tranh chấp về đất cho mượn, lấn đất, chiếm đất chiếm khoảng 50% trên tổng số các vụ án tranh chấp đất đai; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 27%; còn lại là tranh chấp khác về đất đai. Nguyên nhân được xác định chủ yếu là do đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất. Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai thiếu đồng bộ, thiếu cụ thể phù hợp với địa phương này nhưng không phù hợp với địa phương khác và thường xuyên thay đổi, từ đó dẫn đến có một số trường hợp áp dụng pháp luật một cách tùy tiện hoặc thiếu khách quan, không quan tâm đầy đủ đến quyền lợi của người sử dụng đất, gây nên những bức xúc. Trong số những nguyên nhân trên, thì nguyên nhân tác động trực tiếp đến tranh chấp quyền sử dụng đất là những quy định chưa hợp lý liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tế áp dụng, rút ra những hạn chế, bất cập để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế tối đa những tranh chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức thiết. Từ những lý do nêu trên, việc nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn” tại thời điểm này là hết sức cần thiết cả về lý luận và thực tiễn, phù hợp với lịch sử phát triển của đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất của mỗi cá nhân, tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản “vô giá” và “thiêng liêng”. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất; phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai, dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Trị. 4. Những điểm mới của Luận văn Trên cơ sở phân tích, đánh giá, những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thông qua thực tiễn của quan hệ này Luận văn đã đưa ra được một số điểm mới để đề xuất phương hướng hoàn thiện: - Mở rộng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất thuê; - Phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình. - Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp 6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 2. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày 14/5/2002 (Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên Trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài chính tại hội thảo của Ban Kinh tế trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 và 15/5/2002. 3. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 4. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 5. Bộ luật Hồng Đức. 6. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội. 7. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội. 8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, Hà Nội 9. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 44/2008/NĐ-CP, Hà Nội. 10. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 123//2007/NĐ-CP, Hà Nội. 11. Chính phủ (2007), Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà Nội. 12. Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Hà Nội. 13. Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội. 14. Chính phủ (2000), Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực, Hà Nội. 15. Chính phủ (2007), Nghị định 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội. 16. Chính phủ (2008), Nghị định số 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội. 17. C.Mác (1973), Tư bản, tập 1, quyển 1, Nxb Sự thật, Hà Nội. 18. Đại Việt sử ký toàn thư, tập 3, (1968), Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội. 19. Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 20. Đảng cộng sản Việt Nam (2002), Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (Khóa IX) về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 21. Đảng cộng sản Việt Nam (2012), Kết luận số: 22-KL/TW, Hội nghị lần thứ năm BCH Trung ương Đảng (Khóa XI) về việc tổng kết Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy BCH Trung ương Đảng (Khóa IX) về việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 22. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. 23. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 24. Hồng đức thiện chính thư (1471). 25. Liên bộ Tư pháp-Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số: 04/2006/TTLT- BTP-BTNMT, Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội. 26. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 27. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 28. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Bản đồ, Hà Nội. 29. Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Sự thật, Hà Nội. 30. Luật Công chứng (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội. 31. Luật nhà ở (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội. 32. Luật sửa đổ, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai năm 2009, Nxb Bản đồ, Hà Nội. 33. Đoàn Đức Lương (2012), Những bất cập về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử 34. Phạm Hữu Nghị (2001), Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung, Nhà nước và Pháp luật. 35. Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam, Nhà nước và pháp luật. 36. Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội. 37. (Quốc hội) Luật thuế thu nhập cá nhân (2007), Hà Nội. 38. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội. 39. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 40. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 41. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội. . của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền. đa những tranh chấp về quyền sử dụng đất là một yêu cầu bức thiết. Từ những lý do nêu trên, việc nghiên cứu đề tài Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Những vấn đề lý luận và thực tiễn . thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với các các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề