Đang tải... (xem toàn văn)
53 Một số giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam
PHAN MO DAU Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Thị trường bat động sản thị trường đặc biệt, khơng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Chính Nghị Đại hội X Đảng rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi: làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực cơng khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất băng quan hệ cung cầu đất đai thơng qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa nhà đầu tư bất động sản lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh bất động sản” Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ vẻ thị trường bất động sản để có sách điều hành phù hợp giai đoạn phát triển đất nước công việc quan trọng quôc g1a Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta có chuyền biến phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc kinh tế xã hội đất nước, làm thay đôi mặt đô thị nơng thơn, góp phan chun dich co cau kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa Bên cạnh mat tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều đề gây xúc xã hội Cụ thể bất động sản nhà đất chưa khai thác, dụng hiệu quả, cịn lãng phí, thất lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây bất bình xã hội, làm giảm lòng tin người dân Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi thức cịn chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhà nhân dân sở sản xuất doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu câu Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiêu sot gia nha dat xảy sô năm gân Những vấn đề tồn đọng phân lớn nguyên nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có chưa minh bạch Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu đề sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ôn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư nhanh tốc độ chu chuyền vốn thị trường mục tiêu dé tai Đây 1a van dé nghiên cứu vừa mẻ vừa có tính hữu ích cao Việt Nam Nó mẻ thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khoảng 13 năm trở lại nên có Ít nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, thời gian gần với phát triển bất thường thị trường quan tâm nhiều quan thông tin đại chúng, chuyên gia kinh tế nhà lập pháp Vấn đề nghiên cứu có tính hữu ích qua phân tích, tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam để đưa giải pháp, kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch nhằm sử dụng hiệu nguồn lực đất đai thu hút ngày cảng nhiều đầu tư nước vào thị trường bât động sản Đây đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý Việt Nam Vì vậy, phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp sử dụng nhiều để nghiên cứu sở lý luận nhằm đặt tảng cho việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản Phương pháp sử dụng để xem xét, tìm tịi, hệ thống tóm tắt tất kết nghiên cứu có liên quan đến đề tài tiễn hành nước Trên sở đó, hiêu nhà nghiên cưú di trước có cơng trình nghiên cứu nào, kết để sử dụng bổ sung việc nghiên cứu Ngoài ra, trình nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định lượng định tính nhằm phân tích, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam từ đưa kết luận, kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt thực tiễn quản lý bất động sản Việt Nam Nó khơng có ý nghĩa mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa mặt xã hội Về mặt xã hội, thị trường bất động sản phát triển, minh bạch đem lại lòng tin cho người dân xã hội, giảm thiểu khiếu kiện đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống đầu tư vào đất đai Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản phát triển khả thu hút đầu tư từ nước nước ngảy cảng nhiều, sở hạ tầng ngày hoàn thiện góp phần thúc kinh tế phát triển Việc xây dựng phát triển có tác động lớn đến thị trường khác mà đặc biệt thị trường tài chính, tiền tệ Nó giúp cho thị trường phát triển mạnh vững Bên cạnh đó, thị trường bất động sản minh bạch làm giảm thiểu giao dịch phi thức làm tăng thu ngân sách nhà nước dễ dàng việc quản lý thuế Chwong 1: TONG QUAN VE THI TRUONG BAT DONG SAN 1.1 BAT DONG SAN VA THI TRUONG BAT DONG SAN 1.1.1 Bat dong san: Khi quốc gia công nhận tôn điều có nghĩa phải có vùng lãnh thỗ tải sản quốc gia mà thừa nhận quyên sử dụng đất đai tài sản găn liền với đất đai Để quản lý, sử dụng có hiệu làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia thành hai loại: Động sản Bắt động sản Động sản tải sản di dời từ nơi sang nơi khác bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất đai không thê di dời Ở Việt Nam, theo quy định điều 181 Bộ luật Dân nước Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản tài sản không di, dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng găắn liền với đất đai, kế tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tải sản khác chỗ khơng thể di dời được, tồn ôn định lâu dài Như coi bất động sản có điều kiện sau đây: - Là yếu tơ vật chất có ích cho người - Được chiếm hữu cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường băng giá trị định - Không thể di dời, di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tơn lâu dài Như vậy, bất động sản bao gồm nhóm sau đây: + Đất đai: Đất đai xác định chủ quyền, đất đai phải đo lường giá trị + Nhà ở, cơng trình xây dựng gốn liên với đát đai: Nhà cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định +_ Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn lâu năm, cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số cơng trình khai thác hầm mỏ tài sản khác pháp lụât quy định 1.1.2 Đặc điểm bất đông sản Từ khái niệm cho ta thấy bất động sản hàng hố đặt biệt Vì vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, bất động sản đặc điểm riêng sau đây: - Bát động sản hàng hố có vị trí định, khơng di chuyền được: Người ta di dời đất đai, bất động sản từ nơi sang nơi khác Đặc điểm cho thấy giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tơ vị trí - Hàng hóa bất động sản tài sản có tính lâu bên: Đặc diém có thê dễ nhận thấy sử dụng đất đai khơng bị hao mịn Các cơng trình kiến trúc vật kiến trúc xây dựng đất tồn hàng trăm năm năm, trí hàng ngàn năm - Cung cầu giá bắt động sản chịu phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản loại hàng hóa đặc biệt khơng di dời nên giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm sở hữu, chế độ sách pháp luật Nhà nước như: Luật đất đai, sách thuế lĩnh vực đất đai, sách hộ khẩu, định hướng dau tu va xây dựng sở hạ tầng Nhà nước - Hàng hóa bắt động sản bị ảnh hưởng nhiều yếu tô tập quán, thị hiểu tâm lý, tính cộng đồng: Giá hàng hóa bất động sản khơng giống hàng hóa thơng thường mà chịu chi phôi nhiêu vân đê thuộc khu vực địa lý như: phát triển làng nghề, thói quen, tập qn, dịng họ, yếu tố tâm lý, chí đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh, dân cư sinh sống - Hàng hóa bắt động sản loại hàng hóa có giá trị cao khả chuyến đổi thành tiền chậm : Bắt động sản ln tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn thời gian dài Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn dài hạn Mặt khác, việc bán bất động sản nhanh chóng hàng hố khác - Hang hóa bắt động sản có tính khan hiếm: phát triển sản xuất, dân số gia tăng làm cho nhu cầu đất đai cho sản xuất nhà không ngừng tăng lên đất đai bị giới hạn Chính vậy, nên giá bất động sản có xu hướng ngày cảng tăng hàng hóa thơng thường khác, với tiến khoa học kỹ thuật giá ngày giảm - Hàng hóa bat động sản có tính dị biệt chịu ảnh hưởng lân nhau: Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết khác vị trí, kết câu kiến trúc, khác hướng, cảnh quan Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng rat lớn Sự đời hòan thiện hay bất động sản làm thay đổi giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản - Hiệu sứ dụng đất đai có chênh lệch lớn thay đổi mục đích sử dụng: Đặc điểm cho thấy việc nâng cao hiệu sử dụng đất cần thiết phụ thuộc vào phát triển nên kinh tế người sở hữu sử dụng đất 1.1.3 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao đôi bất động sản diễn Tất quan hệ giao dịch bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà cịn đơi tượng nhiêu giao dịch khác cho thuê, thê chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hịan chỉnh khơng thé quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tông thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian thời gian định Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác + Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng dịch vụ thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bat động sản cơng nghiệp + Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta có thé chia thi truong bat động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm + Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyên sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi thị trường đất đai, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại cho thuê lại (thị trường thứ cấp) + Dựa vào mức độ kiểm sóat, người fa phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sóat nhà nước, hay thị trường phi thức thị trường khơng kiểm sóat Nhà nước 1.1.4 Đặc điểm thi trường bất đơng sản: Do hàng hóa bất động sản có đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản có số đặc điểm riêng sau: - Thị trường bát động sản chủ yếu thị trường giao dịch quyên lợi ích chứa đựng bất động sản Do đất đai, bất động sản tiêu dùng hàng hố khác q trình tiêu dùng khơng mất không đáng kể Nên điều cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả thu lợi từ việc sử dụng bất động sản - Thị trường bát động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: Sự khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bat động sản địa phương - Thị trường bắt động sản thị trường chịu ảnh hưởng nhiễu phối pháp luát: Là hàng hóa có giá trị lớn, với đặc điểm riêng có bất động sản nên giao dịch bất động sản diễn nhiều hàng hóa thơng thường mà với giao dịch thủ tục, giấy tờ kèm theo Điều cho thấy, quy định pháp luật đơn giản chặt chẽ thủ tục, phí liên quan đến việc mua bán việc mua bán diễn nhanh thuận lợi - Độ trể cung cầu bất động sản lớn hon so với hàng hóa khác: Do bất động sản có giá trị lớn, khả cung ứng chậm nên cung khơng thể đáp ứng có biễn động cầu - Thị trường bất động sản thị trường khơng hịan hảo: Sở đĩ thơng tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy đủ phỗ biến lọai hàng hóa khác Sự so sánh bất động sản lọai khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản đo lường cách tương đối Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu lọai bất động sản có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hịan hảo Chính mà giao dịch thị trường bất động sản cần phải có chuyên gia tư chun nghiệp có trình độ cao thường tiễn hành thông qua sàn giao dich - Thi truong bat động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính: Hau hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta ln có nhu cầu Vai trị thị trường bất động sản kinh tế: Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng nên kinh tế quốc dan No chiu ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế có tác động trở lại kinh tế Vai trò kinh tế thể qua điểm sau đây: + Phát triển thị trường bất động sản góp phân thúc sản xuất phát triển: thị trường bat động sản nơi thực chuyển hố vốn từ hình thái gia tri sang vật ngược lại Vì vậy, thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc sản xuất phát triển + Phái triển thị trường bắt động sản góp phân huy động vốn cho đầu tr phái triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thân tạo vốn cho xã hội Bên cạnh thị trường bất động sản phát triển làm cho trình chu chuyển vốn nhanh cách bố sung vốn cho đầu tư phát triển Ngoài ra, giao dịch chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh giao dịch làm tăng thêm vốn kinh tế + Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước: Phát triên thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động sản làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản Cả hai mặt làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế + Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc íế: Thị trường chung quốc gia bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản Do đó, phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất thị trường Bên cạnh q trình hội nhập kinh tế thị trường nước găn chặt với thị trường ngồi nước Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo 10 + Phái triển thị trường bắt động sản góp phần vào ơn định xã hội: Ư quốc gia nảo thị trường bất động sản thị trường quan trọng lẽ góp phần vào ôn định xã hội Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, đặt biệt sách đất đai khơng phù hợp, dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng Điều làm niềm tỉn nơi người dân sách, chủ trương nhà nước +_ Phái triển thị trường bất động sản góp phần đổi sách dat dai, bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, thấy rõ bất cập sách đất đai, bất động sản để từ bố sung hoàn thiện chúng 1.2 SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIEN CUA THI TRUONG BAT DONG SAN: 1.2.1 Quá trình hình thành thi trường bất đông sản: Cũng thị trường khác, đời phát triển thị trường bất động san gan liền với chế độ sở hữu phân công lao động xã hội Như vậy, chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất mà trực tiếp sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất trao đơi hàng hóa khác làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đôi, sang nhượng ruộng đất Khi dân số ngày cảng tăng, sản xuất xã hội ngày phát triển, nhu câu bất động sản ngày tăng thị trường bất động sản nhộn nhịp, thường xuyên nghiệp vụ hàng hóa khơng ngừng phát triển Khi đó, khung pháp lý ban hành việc quản lý thị trường bất động sản thức thừa nhận Khi kinh tế thị trường phát triển đến giai đoạn đó, địi hỏi phát triển đồng thị trường Song song với thị trường hàng hóa, thị trường sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đời phát triển Các lý thuyết kinh tế đại cho răng: vốn, lao động đất đai yếu tô đầu vào q trình sản xuất Điều cho thấy, thị trường bất động sản phát triển ... tới bất động sản Đầu tư bất động sản gián tiếp thường định nghĩa hoạt động đầu tư tập thể thông qua quỹ tín thác bất động sản có niêm yết, tập đoàn đầu tư bất động sản quỹ đầu tư bất động sản. .. íế: Thị trường chung quốc gia bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản Do đó, phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất thị trường. .. chứng khoán hoá bất động sản khiến cho việc đầu tư bất động sản có tính khoản cao hơn, dễ chia nhỏ đa sở hữu Ở thị trường bất động sản phát triển bất động sản tài sản đầu tư thị trường chứng khốn
