ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THỊ LAN ANH KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI CHUẨN Ở MỸ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội - Năm 2010 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM THỊ LAN ANH KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI CHUẨN Ở MỸ VÀ NHỮNG ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh Mã số: 60 34 05 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN THỊ THÁI HÀ Hà Nội - Năm 2010 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG i DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ii DANH MỤC HÌNH VẼ iii LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ 1 1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp. 1 1.1.1. Khái niệm 1 1.1.2 Phân loại khoản vay thế chấp 1 1.1.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp 3 1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống 3 1.1.3.2 Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) 6 1.1.3.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn 8 1.2 Khái quát về thị trƣờng khoản vay thế chấp bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản: 12 1.2.1.1 Khái niệm: 12 1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 12 1.2.1.3 Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 13 1.2.2 Rủi ro trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản 14 1.2.2.1 Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc 14 1.2.2.2 Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn 16 1.2.3 Các dịch vụ trên thị trường khoản vay thế chấp 18 1.2.3.1 Các loại dịch vụ: 18 1.2.3.2 Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp 19 1.2.4 Quy trình thực hiện cho vay thế chấp 20 1.2.4.1 Tính điểm tín dụng 21 1.2.4.2 Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV) 22 1.2.4.3 Hệ số thanh toán trên thu nhập 23 1.2.4.4 Khoản đặt cọc 24 1.2.4.5 Bảo hiểm khoản vay thế chấp 25 1.2.4.6 Các khoản phạt do thanh toán chậm hoặc thanh toán sớm 26 1.3 Sự hình thành thị trƣờng thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản . 28 1.3.1 Nhu cầu hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản 29 1.3.2 Các thành phần tham gia thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp 33 1.3.2.1 Tổ chức tạo khoản vay gốc: 33 1.3.2.2 Các tổ chức phát hành 34 1.3.2.3 Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm 38 1.3.2.4 Các nhà đầu tư 41 1.4 Đánh giá chung về thị trƣờng khoản vay thế chấp 41 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI CHUẨN Ở MỸ 49 2.1 Bối cảnh kinh tế Mỹ đầu những năm 2000 49 2.1.1 Chính sách lãi suất thấp của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 49 2.1.2 Nguồn tài trợ trên thị trường bất động sản tăng 49 2.1.3 Tình trạng nóng lên của thị trường bất động sản 51 2.1.4 Sự xuất hiện của kỹ nghệ tài chính mới- Chứng khoán hóa 61 2.2 Chứng khoán hóa- tác động hai chiều đối với thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn Mỹ 63 2.2.1 Nguyên lý cơ bản của chứng khoán hóa 63 2.2.1.1 Các thành phần tham gia vào chứng khoán hóa 63 2.2.1.2 Quá trình chứng khoán hóa 66 2.2.2 Vai trò tích cực của chứng khoán hóa 80 2.2.2.1 Vai trò trong việc chia sẻ rủi ro 80 2.2.2.2 Vai trò trong việc tạo tính thanh khoản 82 2.2.2.3 Vai trò tích cực của chứng khoán hóa đối với các thành phần tham gia 83 2.2.3 Một số vấn đề phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa 85 2.3 Diễn biến khủng hoảng thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn ở Mỹ 95 2.3.1 Sự sụt giảm trên thị trường nhà đất 96 2.3.2 Sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn 100 2.3.3 Một số vấn đề rút ra từ khủng hoảng 111 2.4 Hậu quả của khủng hoảng thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn 119 2.4.1 Với thị trường chứng khoán Mỹ 120 2.4.2 Với thị trường tín dụng Mỹ 121 2.4.3 Với nền kinh tế Mỹ 122 2.4.4 Với nền kinh tế thế giới 126 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM 131 3.1 Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt Nam 131 3.1.1 Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 131 3.1.1.1 Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 131 3.1.1.2 Những bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam 135 3.1.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam. 141 3.1.2.1 Quy định khi cho vay bất động sản của các ngân hàng 141 3.1.2.2 Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng trong giai đoạn gần đây 146 3.1.2.3 Những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng 150 3.2 Các đề xuất cho Việt Nam 160 3.2.1 Đối với các ngân hàng thương mại 161 3.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 165 3.2.3 Đối với các cơ quan khác của Nhà nước 172 KẾT LUẬN 175 TÀI LIỆU THAM KHẢO 177 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1 Danh sách các tổ chức tài chính lớn bị phá sản hoặc phải sáp nhập trong cuộc khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ 107 Bảng 2.2 Thống kê hàng quý các thành phần tạo ra GDP từ năm 2007 -2008 124 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Số hiệu biểu đồ Tên biểu đồ Trang Biểu đồ 1.1 Tỷ lệ các khoản vay bị tịch biên tài sản phân theo từng loại 10 Biểu đồ 1.2 Sự thay đổi trong cơ cấu chất lượng các khoản vay thế chấp 11 Biểu đồ 1.3 Các yếu tố cấu thành nên điểm tín dụng FICO 22 Biểu đồ 2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế Mỹ giai đoạn 2003- 2007 96 Biểu đồ 2.2 Sự thay đổi giá nhà tại Mỹ giai đoạn 1988-2008 98 Biểu đồ 2.3 Diễn biến mức lãi suất cơ bản ở Mỹ từ năm 2000 đến năm 2008 100 Biểu đồ 2.4 Tổng lượng thương phiếu được đảm bảo bằng tài sản được phát hành từ năm 2001- cuối 2007, phân loại theo thời gian đáo hạn 116 Biểu đồ 2.5 Tỷ lệ thất nghiệp tại Mỹ từ năm 1990 - đầu 2009 125 Biểu đồ 2.6 So sánh thiệt hại của các cuộc khủng hoảng tài chính 126 Biểu đồ 2.7 Cơ chế truyền dẫn của khủng hoảng tài chính đối với các nước phát triển, đang phát triển và các thị trường mới nổi 127 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Số hiệu hình vẽ Tên hình vẽ Trang Hình vẽ 2.1 Quá trình chứng khoán hóa 63 Hình vẽ 2.2 Quá trình tạo ra MBS và cấu trúc của MBS 67 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime mortgage market) đã gây nhiều hậu quả lớn đối với không chỉ nền kinh tế nước Mỹ mà còn ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế thế giới. Cuộc khủng hoảng không còn giới hạn trong thị trường khoản vay thế chấp mà đã lan sang các thị trường khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường địa ốc. Qua diễn biến của cuộc khủng hoảng, có thể thấy rằng mặc dù nước Mỹ là "tâm bão", nhưng các tổ chức tài chính tại những nước khác cũng phải chịu ảnh hưởng ở các mức độ khác nhau. Điều này cho thấy hệ thống quản lý rủi ro và giám sát trên thị trường tài chính thế giới vẫn có nhiều điểm yếu. Ở Việt Nam, thị trường bất động sản trong những năm gần đây cũng phát triển với tốc độ rất nhanh. Tuy nhiên những biến động của nền kinh tế vĩ mô trong thời gian qua, với những kênh tác động khác nhau, đã tạo ra trạng thái rất bất ổn định của thị trường bất động sản và do đó các ngân hàng thương mại đã tham gia vào thị trường này cũng không tránh khỏi bị ảnh hưởng ở những mức độ khác nhau. Có những thời điểm ở một vài ngân hàng, các vấn đề về tính thanh khoản, về tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi… đã lên tới mức đáng báo động. Vấn đề đặt ra là: (1) Vì sao ở một thị trường tinh vi như thị trường Mỹ, với các các kỹ năng quản trị chuyên nghiệp được hỗ trợ bởi công nghệ hiện đại cùng một hệ thống tài chính phát triển gần như hoàn hảo, mà khủng hoảng tín dụng vẫn xẩy ra với phạm vi và mức độ thiệt hại hết sức nghiêm trọng? (2) Các ngân hàng thương mại Việt Nam còn hạn chế nhiều trong năng lực quản trị rủi ro, hoạt động trong một môi trường hệ thống tài chính còn thô sơ, lại bị sức hấp dẫn cùng với những áp lực từ môi trường kinh doanh bất động sản, có [...]... thị trường khoản vay thế chấp Mỹ Chƣơng 2: Thực trạng khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Chƣơng 3: Một số đề xuất cho Việt Nam CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ 1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp 1.1.1 Khái niệm Thế chấp là sự cam kết bằng tài sản của người đi vay. .. Ngoài các loại khoản vay thế chấp kể trên, người ta còn hay nhắc tới các loại khoản vay thế chấp khác như khoản vay thế chấp loại FHA, VA, khoản vay thế chấp phù hợp tiêu chuẩn (conforming mortgage) và khoản vay thế chấp loại jumbo 2 1.1.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp 1.1.3.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh... chọn đề tài nghiên cứu cho Luận văn là “ Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam 2 Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều bài báo trong nước và ngoài nước phân tích về nguyên nhân, hậu quả hoặc diễn biến của cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Tuy nhiên, qua nghiên cứu tổng quan cho thấy ở Việt Nam chưa có nghiên cứu nào phân tích sâu về cấu trúc của thị. .. vay thế chấp tại các ngân hàng và định hướng phát triển chung cho hệ thống tài chính Việt Nam 7 Bố cục của luận văn Tên luận văn: Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn trình bày trong 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thị trường khoản vay thế chấp bất động sảnĐiển hình cấu trúc thị. .. trên thị trường 1.2.1.2 Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản có thể được phân thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, trong đó: - Thị trường sơ cấp: là nơi mà khoản vay thế chấp bất động sản được tạo ra Nói theo một cách khác, thị trường sơ cấp là nơi mà người đi vay và tổ chức cho vay thế chấp gặp gỡ nhau để thương lượng về các điều khoản. .. của hợp đồng vay thế chấp và thực hiện giao dịch vay thế chấp/ cho vay thế chấp - Thị trường thứ cấp: là nơi mua bán các khoản vay thế chấp được tạo ra trên thị trường sơ cấp Nói theo cách khác, thị trường thứ cấp là nơi các tổ chức tạo khoản vay gốc, tổ chức sở hữu khoản vay và những người có nhu cầu mua khoản vay gặp gỡ nhau để thương lượng và thực hiện giao dịch mua-bán Thị trường thứ cấp cho phép tổ... người cho vay để đảm bảo nghĩa vụ cho một khoản vay Hoặc nói theo một cách khác, thế chấp là sự đảm bảo cho khoản vay mà người cho vay yêu cầu người vay phải cung cấp [25] - Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp tài sản bất động sản [26] Như vậy, theo định nghĩa về khoản vay thế chấp ở trên, bất cứ một khoản vay nào mà được thế chấp bằng bất động sản thì đều được gọi là khoản vay. .. cứu thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ trong quá trình từ đầu những năm 2000 tới nay Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Xuất phát từ yêu cầu của chuyên ngành Quản trị kinh doanh, luận văn sẽ tập trung vào các khía cạnh quản trị kinh doanh, quản trị rủi ro, chia sẻ thông tin… trong thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn. .. cơ cấu chất lượng khoản vay với việc 11 tỷ lệ khoản vay chất luợng cao giảm xuống và tỷ lệ khoản vay phi chuẩn tăng lên cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của hoạt động cho vay dưới chuẩn, tiêu chuẩn cho vay được nới lỏng hơn và tổ chức cho vay sẵn sàng cho vay bất chấp rủi ro vì những nguồn lợi khổng lồ thu được từ hoạt động cho vay dưới chuẩn 1.2 Khái quát về thị trƣờng khoản vay thế chấp bất động sản... vay thế chấp Tuy nhiên, trong phạm vi của bài luận văn nghiên cứu về thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ thì khoản vay thế chấp lại có một khái niệm khác Khoản vay thế chấp được nhắc tới trong luận văn là khoản vay mua bất động sản mà người đi vay dùng chính bất động sản đó để thế chấp và đảm bảo cho nghĩa vụ của mình Trong trường hợp người đi vay bị mất khả năng trả nợ, người cho vay có . trúc thị trường khoản vay thế chấp Mỹ Chƣơng 2: Thực trạng khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Chƣơng 3: Một số đề xuất cho Việt Nam 1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ. khoản vay thế chấp dƣới chuẩn ở Mỹ 95 2.3.1 Sự sụt giảm trên thị trường nhà đất 96 2.3.2 Sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn 100 2.3.3 Một số vấn đề. cứu cho Luận văn là “ Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam 2. Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều bài báo trong nước và ngoài nước phân tích