Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 I. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 1. Khái niệm bất động sản 4 2. Khái niệm bất động sản thế chấp 5 3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp 6 4.Vai trò của bất động sản thế chấp 6 4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản 6 4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 7 4.3. Đối với nền kinh tế 7 5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 8 II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 9 1. Khái quát chung về định giá bất động sản 9 1.1. Khái niệm 9 1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 10 1.3. Vai trò của định giá bất động sản 12 1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 13 1.5. Căn cứ định giá bất động sản 15 1.6. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản 17 1.7. Các phương pháp định giá bất động sản 19 2. Định giá bất động sản thế chấp 22 2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 22 2.2. Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp 22 2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp 22 2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 23 2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp 34
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI Sinh viên thực hiện : ĐINH THỊ CHÂU Chuyên ngành : KD BẤT ĐỘNG SẢN Lớp : KD BẤT ĐỘNG SẢN 47 Khoá : 47 Hệ : CHÍNH QUY Giáo viên hướng dẫn : TS. NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI - 2009 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 MỤC LỤC MỤC LỤC 2 LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 I. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 4 1. Khái niệm bất động sản 4 2. Khái niệm bất động sản thế chấp 5 3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp 6 4.Vai trò của bất động sản thế chấp 6 4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản 6 4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) 7 4.3. Đối với nền kinh tế 7 5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 8 II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 9 1. Khái quát chung về định giá bất động sản 9 1.1. Khái niệm 9 1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản 10 1.3. Vai trò của định giá bất động sản 12 1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 13 1.5. Căn cứ định giá bất động sản 16 1.6. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản 17 1.7. Các phương pháp định giá bất động sản 19 2. Định giá bất động sản thế chấp 22 2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 22 2.2. Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp 22 2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp 22 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 23 2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp 34 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 36 I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp 36 1. Giới thiệu 36 1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 36 1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 37 2. Thuận lợi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 39 3. Khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 40 II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NỒNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 41 1. Khái quát tình hình định giá 41 2. Các quy định của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về định giá bất động sản thế chấp 44 2.1. Các loại bất động sản ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nhận thế chấp 44 2.2. Một số quy định cụ thể của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai về tiêu chuẩn định giá 45 2.3. Thủ tục hợp đồng thế chấp bất động sản 50 2.4. Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp 51 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp 52 3. Thực trạng hoạt động định giá 55 3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 55 3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 59 4. Đánh giá chung 69 4.1.Ưu điểm 69 4.2. Nhược điểm 69 III. VẤN ĐỀ ĐẶT RA 71 CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 72 I. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG 72 1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai 72 2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng 73 3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng 74 II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHẢT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 75 1. Về quy trình định giá 75 2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 77 2.Về vấn đề nhân sự 78 4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin 79 5. Về cơ chế quản lí 81 III. KIẾN NGHỊ 81 1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 81 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 83 3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam 84 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 : Tình hình cho vay bằng tài sản thế chấp 42 Bảng 2.2 : Hệ số giá trị đất so với mặt tiền của đất không phải mặt tiền.46 Bảng 2.3 : Đơn giá đất thẩm định theo diện tích 46 Bảng 2.4 : Đơn giá đất thẩm định theo hình dạng 47 Bảng 2.5 : Đơn giá đất thẩm định theo vị trí 47 Bảng 2.6 : Xác định giá trị công trình trên đất 48 Bảng 2.7 : Thông tin về các bất động sản so sánh 63 Bảng 2.8 : Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu 66 Bảng 3.1 : Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008 – 2010 72 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Tên hình vẽ Trang Hình 2.1 : Sơ đồ cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 37 Hình 2.2 : Tỉ lệ dư nợ của bất động sản thế chấp 43 Hình 2.3 : Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh 64 Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm 2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình. Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất. Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 1 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng. Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy trình định giá thế chấp bất động sản. Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai. 3. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là: • Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng + Duy vật lịch sử • Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê + Phương pháp phân bổ + Phương pháp điều tra + Phương pháp khảo sát + Phương pháp tổng hợp Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương pháp điều tra và phương pháp tổng hợp. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 2 5. Kết cấu chuyên đề Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47 3 [...]... tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản cho ngân hàng để vay vốn 2.2 Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp - Vì trong quá trình định giá bất động sản thế chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng. .. doanh bất động sản 47 5 Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam” Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất động sản. .. khi định giá bất động sản thế chấp phải tính giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất - Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Tại ngân hàng, ... nhiên và pháp lí) Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… 2 Định giá bất động sản thế chấp 2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản. .. gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu 4.Vai trò của bất động sản thế chấp 4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp. .. thế chấp Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn Đinh Thị Châu 5 Kinh doanh bất động sản 47 3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp • Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá. .. phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực - Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư - Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh - Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh • Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm:... khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng Nó tuỳ thuộc vào quy định của từng ngân hàng 2.3 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp + Đối với chủ bất động sản thế chấp Đinh Thị Châu 22 Kinh doanh bất động sản 47 Định giá thế chấp đảm bảo công bằng cho bên vay có thể nhận được lượng vốn phù hợp với giá trị có thể... thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực Người ta đẩy giá mua lên... các ngân hàng) • Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường • Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản) ,