Đang tải... (xem toàn văn)
Tóm tắt Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành tìm hiểu quy định của pháp luật một số nước trên thế giới về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để tham khảo kinh nghiệm, đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam.
1 2 M Ở ĐẦU 1. Tính c ấp thiết của đề t ài Trong đi ều kiện c ủa nền kinh tế thị tr ường hiện nay khi mà các giao d ịch dân s ự, thương mại được xác l ập ngày càng nhiều thì các tranh ch ấp, kiệ n t ụng c ũng theo đó ngày m ột gia tăng. Th ế chấp tài sản được coi là một tron g nh ững công c ụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có th ể nảy sinh từ các giao d ịch vay v ốn, tín dụng . Khi xác l ập quan hệ thế chấp, điều mà các bên quan tâm là l ựa chọn tài sản nào để bảo đảm, liệu việc xử lý tài sản đó có thuận tiện? Tài s ản thế ch ấp v à xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên su ốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quy ền lợi cho các bên trong quan hệ. Tuy nhiên, các quy đ ịnh pháp luật về tài s ản thế chấp và xử lý tài sản th ế chấp đ ã bộc l ộ những bất cập: các văn b ản pháp lu ật liên quan đến tài sản thế chấp và xử lý tài s ản thế chấp ở trong tình tr ạng v ừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các ch ủ thể khi xác l ập, thực hiện quan hệ thế chấp và c ũng gây lúng túng cho các cơ quan ch ức năng khi áp d ụng pháp lu ật đ ể gi ải quyết các tranh ch ấp xảy ra. T ừ những căn nguyên nêu trên , nghiên c ứu một cách có hệ thống, khoa h ọc các quy định của pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp đ ể hi ểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện r a nh ững điểm b ất cập c ủa h ệ thống pháp luật hiện hành nhằm hoàn thi ện chúng là một công việc th ực sự cần thiết và c ấp bách . Lựa chọn vấn đề: "Tài s ản thế chấp và xử lý tài s ản thế chấp theo quy định của pháp lu ật dân sự Việt Nam hi ện hành " làm đ ề tài nghiên cứu lu ận án ti ến sĩ , chúng tôi mong mu ốn sẽ góp phần hoàn thi ện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề tài sản th ế chấp và xử lý tài sản thế chấp, để khẳng định vị trí xứng đáng của biện pháp th ế chấp trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. 2. Tình hình nghiên c ứu đề t ài Ở ph ạm vi trong nước, nhi ều các công trình nghiên cứu có nội dung liên quan đ ến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của lu ận án , có th ể k ể đến các công trình nghiên c ứu tiêu biểu sau đây: các lu ận án ti ến sĩ (B ảo đảm th ực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản c ủa Nguyễn Văn Ho ạt ; Pháp lu ật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam c ủa Nguyễn Th ị Nga ; lu ận văn th ạc sĩ (Pháp lu ật về bảo đảm thực hiện ngh ĩa vụ trả nợ trong ho ạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - nh ững vấn đ ề lý luận và thực tiễn c ủa Hoàng Anh Tuấn ; sách chuyên kh ảo (Các bi ện pháp b ảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng c ủa Lê Th ị Thu Th ủy ; M ột số suy nghĩ v ề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân s ự Việt Nam c ủa Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện ; Lu ật nghĩa vụ và bảo đảm thực hi ện nghĩa vụ - B ản án và bình luận bản án c ủa PGS.TS Đỗ Văn Đại ); các bài vi ết trên các tạp chí luật học chuyên ngành và các bài vi ế t các các tác gi ả khác nhau trong các chương tr ình hội thảo khoa học có nội dung liên quan đ ến vấn đề tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Xét trong m ối quan hệ v ới các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài lu ận án thì các công trình khoa h ọc nêu trên m ới chỉ đề cập đến những v ấn đề về tài sản thế chấp và x ử lý tài sản thế chấp ở mức độ chấm phá , s ự phân tích chưa tập trung và nh ững biện luận, kiến giải chưa giải quyết vấn đề một cách triệt để. Ở phạm vi n ư ớc ngoài, m ột số công tr ình khoa học điển h ình sau đây có n ội dung liên quan đ ến đ ề t ài lu ận án , c ụ thể nh ư: Jonh Carvan & Jonh Gooley, A guide to Bussiness Law; Halbert C. Smith, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D, Georgia State University, Real estate perspective; European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, "Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities"; Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition; Douglas J.Whaley, Professor of Law Emerritus The Ohio State Universuty and Stephen M. Mcjonh, Professor of Law Suffolk University Law School, (2010), Problems and Materials on secured transactions. Có th ể nhận thấy cá c công trình khoa h ọc nêu trên tuy có đ ề c ập đến những vấn đề thuộc ph ạm vi nghiên cứu của lu ận án như b ản chất c ủa thế chấp, tài sản thế chấp, các phương thức xử lý tài sản thế chấp nhưng mới dừng ở mức độ khái quát, cơ bản mang tính nguyên tắc mà chưa có sự soi sáng gi ữa những vấn đề lý luận và thực tiễn như yêu c ầu đặt ra của lu ận án . Tóm l ại, d ựa trên những ý tưởng gợi mở từ cá c tác ph ẩm nêu trên, lu ận án đư ợc xem như là m ột công trình nghiên c ứu độc lập, chu yên sâu và có 3 4 tính h ệ thốn g v ề tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp lu ật dân sự Việt Nam hiện hành . 3. Ph ạm vi nghiên c ứu đề t ài Th ứ nhấ t, dựa tr ên những vấn đề lý luận về bi ện pháp thế chấp, lu ận án t ập trung đi vào nghiên c ứu các khía c ạnh pháp lý và th ực tiễn của tài sản thế chấp và x ử lý tài sản thế chấp. Tài s ản thế chấp, đúng hơn là giá trị của nó, là một ngu ồn dự phòng chắc chắn cho cam kết thanh toán của con nợ. Không nh ững th ế, tài sản thế chấp còn có ý nghĩa trong việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại củ a bên vay sau khi đã nhận được tiền vay bởi nếu sử dụng tiền vay không hiệu quả thì tài s ản thế chấp sẽ bị xử lý để khấu trừ cho khoản nợ phải thanh toán. Do v ậy, để h ạn chế rủi ro, đồng thời vẫn thúc đẩy sự vận hành của nền kinh tế, trước khi giao k ết hợp đ ồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải chủ động tìm hiểu thông tin v ề tình t r ạng pháp lý của tài sản . X ử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ được xem là khâu cu ối cùng có vai trò quan trọng để bảo đảm quyền của bên cho vay được th ực thi trên thực tế và còn là đ ảm bảo lẽ công bằng giữa các chủ thể trong giao d ịch. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là hai vấn đề pháp lý có mối quan h ệ qua lại, tương h ỗ với nhau, c ụ thể: một khi tài sản thế chấp hợp pháp thì mới có thể xử lý được chúng để bảo đảm lợi ích cho bên nhận thế chấp, theo lôgic "đầu có xuôi thì đuôi mới lọt". Tuy nhiên, hiệu quả xử lý tài sản thế chấp còn ph ụ thuộc v ào các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý loại tài sản đó có d ễ d àng và thuận tiện hay không? Th ực tế cho thấy, một trong các tiêu chí đ ể bên nh ận thế chấp lựa chọn t ài sản đó để làm tài sản thế chấp là tài sản đó phải x ử lý đ ược. Như v ậy, xử lý t ài sản thế chấp có vai trò tác động ngược trở lại tài s ản thế chấp ở chỗ định h ướng các chủ thể giao k ết hợp đồng thế chấp lựa chọn nh ững t ài sản nào có thể xử lý được dễ dàng và hiệu quả để làm tài sản thế chấp. Th ứ hai , một số t ài sản thế chấp có tính đặc thù như quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai, quyền đòi nợ, hàng hóa luân chuyển trong quá trình s ản xuấ t kinh doanh…v ới các điều kiện pháp lý và phương thức xử lý chúng s ẽ được tập trung phân tích như là những điểm nhấn cần thiết của lu ận án . Th ứ ba , lu ận án đ ề cập đến thực tiễn áp dụng các quy định về t ài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để đưa ra n hững đánh giá, nhận định về hệ th ống pháp luật hiện hành. Th ứ tư , lu ận án tìm hi ểu quy định của pháp luật một số nước trên thế giới về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để tham khảo kinh nghiệm, đưa ra hư ớng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh t ế, chính trị, x ã hội của Việt Nam. Th ứ năm , lu ận án đ ề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hi ệu quả áp dụng các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài s ản thế chấp. 4. Phương pháp lu ận v à phương pháp nghiên c ứu đề tài Trên cơ s ở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, lu ận án k ết hợp chúng với một số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu như: phương pháp phân tích k ết hợp với bình lu ận ; phương pháp t ổng hợp ; phương pháp so; phương pháp t ổng kết thực tiễn …nh ằm vận dụng nhuần nhuyễn gi ữa kiến thức lý luận v à thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu v ề t ài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. 5. M ục đích và nhiệm vụ nghiên cứu c ủa đề tài M ục đích nghiên cứu của lu ận án là làm sáng t ỏ về mặt lý luậ n, cơ s ở pháp lý và th ực trạng của các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế ch ấp để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn t hi ện quy định của pháp luật. Là công trình khoa h ọc đầu tiên nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và có hệ th ốn g nh ững quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về tài sản thế ch ấp và xử lý tài sản thế chấp trong bối cảnh thực tại của Việt Nam, lu ận án có nhi ệm vụ làm rõ b ản chất pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản; xây dựng các khái niệm khoa học về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; phát hiện nh ững đặc điểm pháp lý riêng biệt của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Nh ững vấn đề lý luận cơ bản nêu trên sẽ là cơ sở để lu ận án đưa ra nh ững nhận đ ịnh, đánh giá về những ưu, khuyết của hệ th ống pháp luật hiện hành về tài s ản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp và đưa ra các giải pháp đ ồng bộ để hoàn thi ện hơn nữa hệ thống pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. 6. Nh ững đóng góp mới của đ ề tài K ết quả của việc nghi ên cứu đề tài: "Tài s ản thế chấp v à xử lý tài sản th ế chấp theo quy đ ịnh của pháp luậ t dân s ự Việt Nam hiện h ành " có th ể đem l ại những điểm mới sau đây: (i) lu ận án đ ã xây d ựng khái ni ệm, phát 5 6 hi ện các đ ặc trưng pháp lý của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấ p; (ii) lu ận án đ ã đúc rút những kinh nghi ệm cần thiết về xác định tài sản thế chấp và x ử lý t ài s ản thế chấp trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam dư ới góc nhìn so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới ; (iii) lu ận án m ạnh dạn đưa r a nh ững đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện các quy định c ủa pháp luật hiện hành về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trên cơ s ở tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của nước ngoài phù h ợp với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế củ a đ ất nước trong điều ki ện hội nhập thương mại quốc tế hiện nay. 7. Ý ngh ĩa lý luận v à thực tiễn của đề tài Nh ững kết quả nghi ên cứu của lu ận án là cơ s ở quan trọng để các c ơ quan ch ức năng trong phạm vi, thẩm quyền của m ình sửa đổi, bổ sung, hoàn thi ện p háp lu ật trong lĩnh vực t ương ứng. Bên c ạnh đó, lu ận án s ẽ l à tài liệu tham khảo hữu ích không chỉ với cán b ộ giảng dạy, sinh vi ên mà còn đối với các cán bộ đang làm công tác hoạch đ ịnh chính sách v à xây dựng pháp lu ật v ề giao dịch bảo đảm ở Việt Nam. 8. K ết cấu c ủa lu ận án Ngoài ph ần mở đầu, kết luận, danh mục t ài liệu tham khảo và phụ lục, n ội dung của lu ận án g ồm 3 chương, 8 ti ết . N ỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬN ÁN Chương 1 NH ỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ T ÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ X Ử LÝ TÀI S ẢN THẾ CHẤP 1.1. Khái ni ệm và b ản chất của thế chấp 1.1.1. Các quan ni ệm về thế chấp Cả hai hệ thống pháp luật chủ yếu l à Civil Law và Common Law tuy có các cách ti ếp cận khác nhau nh ưng đ ều có những quan niệm chung về thế ch ấp ở những điểm sau đây: (i) Đối t ượng của thế chấp là bất đ ộng sản (đ ối v ới các nước Common Law thì còn ghi nh ận cả động sản cũng là đối tượng c ủa thế chấp) ; (ii) S ự phát triển của biện pháp thế chấp theo hướng chuyển từ hình th ức thế chấp có chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp sang hình thức th ế chấp không c ó sự chuyển giao quyền sở hữu cũng nh ư quyền chi ếm hữu đ ối với t ài sản thế chấp. 1.1.2. B ản chất của thế chấp Trên cơ s ở hợp đồng thế chấp được xác lập (là quan h ệ có tí nh trái quy ền) , bên nh ận thế chấp tiến hành hoàn thi ện quyền của m ình trên tài s ản th ế ch ấp để có quy ền truy đ òi v à quy ền ưu tiên thanh toán khi ph ải xử lý tài s ản thế chấp (là quan h ệ có tính vật quyền). Như vậy, thế chấp l à một biện pháp có tính v ật quyền để bảo đảm cho quan hệ trái quyền. 1.1.3. Khái ni ệm thế chấp theo Bộ luật Dân sự năm 2005 Bi ện pháp thế chấp theo quy định c ủa B ộ luật Dân sự năm 2005 ch ứa đ ựng c ả yếu t ố của trái quyền v à vật quyền, tuy nhiên chủ thuyết được áp d ụng cho biện pháp n ày là vật quyền hay trái quyền thì chúng lại không thể hi ện một cách nhất quán trong các quy đ ịnh cụ thể về thế chấp (đây là đi ểm khác v ới hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm của các n ước trên thế giới như Pháp, Nh ật Bản, Nga, Đức đều đi ều chỉnh chúng theo chủ thuyết của vật quy ền bảo đảm) . Theo chúng tôi, pháp lu ật Việt Nam cần nhìn nh ận th ế ch ấp dư ới giác độ là một biện pháp bảo đảm và tính chất "b ảo đảm " c ủa chúng ch ỉ đạt được n ếu các quy đ ịnh của pháp luật làm rõ m ối quan hệ giữa bên nh ận thế chấp v ới bên thế chấp (mang yếu tố của quan hệ trái quyền) và quy ền của bên nhận thế chấp đối với tà i s ản thế chấp (cần khẳng định đầy đủ các yếu tố của quan hệ vật quyền). 1.2. Khái niệm, đặc điểm pháp lý và phân loại tài sản thế chấp 1.2.1. Khái ni ệm t ài sản và tài sản thế chấp 1.2.1.1. Khái ni ệm tài sản Trên cơ s ở tìm hiểu các quy định của pháp luật dân s ự truy ền thống và hi ện đại, tài s ản có nh ững đặc điểm pháp lý cơ bản sau : (i) là nh ững đối tư ợng mà con người có thể kiểm soát được ; (ii) tr ị giá được bằng ti ền. Y ếu t ố "có th ể chuyển giao trong các giao lưu dân sự " không ph ải là một yếu tố 7 8 thu ộc về k hái ni ệm tài sản mà chỉ là một điều kiện khi tài sản là đối tượng trong các giao d ịch dân sự. Khái ni ệm tài sản đư ợc hi ểu là v ật hoặc quyề n mà con ngư ời có thể kiểm soát được và tr ị giá đ ư ợc thành ti ền . Khái ni ệm v ề tài sản là căn cứ, cơ sở để hình thành n ên khái niệm t ài sản thế chấp . 1.2.1.2. Khái ni ệm t ài sản thế chấp Khái ni ệm t ài sản thế chấp được tìm hiểu với các cách tiếp cận khác nhau: Th ứ nhất , khái ni ệm tài s ản thế chấp được tiếp cận dưới giác đ ộ là đ ối tượng c ủa hợp đồng thế chấp và Th ứ hai , tài s ản thế chấp được tiếp cận dưới giác đ ộ là phương ti ện (lư ợng vật chất) để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp . Khái ni ệm về tài sản thế chấp đư ợc hiểu như sau: Tài s ản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nh ận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. 1.2.2 Đ ặc điểm pháp lý của tài sản thế chấp Có th ể rút ra các đ ặc điểm pháp lý c ơ bản sau đây c ủa t ài sản thế chấp : (i) tài s ản thế chấp phải đặt trong sự chi phối có tính lô gíc với chế định về quyền sở hữu và được soi sáng với những học thuyết cơ bản về quyền sở h ữu ; (ii) tài s ản thế chấp là đối tượng của hợp đồng thế chấp, do vậy phải tuân th ủ các điều kiện nói chung của đối tượng hợp đồng là tính xác định (tính c ụ thể) và có th ể chuyển giao trong các giao lưu dân s ự ; (iii) tài s ản thế ch ấp là cơ s ở để xác lập hợp đồng thế chấp nhưng giá trị tài sản thế chấp mới có thể bù đắp cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm. Tài sản thế chấp đa dạng và ở trong tình trạng luôn có sự thay đổi chuyển hóa từ dạ ng này sang d ạng khác; (iv) tài s ản thế chấp vẫn thuộc quyền chiếm hữu và quyền s ở hữu của bên th ế chấp; ( v) các quy ền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp không b ị chấm dứt hoặc vô hiệu bởi các giao dịch được thiết lập sau đó liên quan đ ến tài s ản thế chấp; (vi) tài s ản thế chấp luôn có xu hướng phát triển những lo ại t ài sản mới b ởi bản thân t ài sản là một khái niệm "đ ộng ". 1.2.3 Phân lo ại tài sản thế chấp Lu ận án đ ã đưa ra nh ững cách phân loại tiêu biểu sau đây bởi chúng có ý ngh ĩa quan trọng t rong vi ệc xác định, lựa chọn tài sản thế chấp cũng như xử lý tài sản thế chấp: a. Tài s ản thế chấp là vật và quyền (hay còn gọi là tài sản thế chấp hữu hình và tài s ản thế chấp vô hình). b. Tài s ản thế chấp l à động sản và bất động sản. c. Tài s ản thế chấp là quyề n s ử dụng đất và tài sản gắn liền với đất d. Tài s ản thế chấp là hàng trữ kho và các phương tiện giao thông vận tải e. Tài s ản thế chấp l à tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quy ền sở hữu. f. Tài s ản thế chấp là tài sản bị hạn chế quyền sở hữu và tài s ản không b ị hạn chế quyền sở hữu . g. Tài s ản thế chấp hiện có và hình thành trong tương lai. 1.3. Khái ni ệm v à đặc điểm pháp lý của xử lý tài s ản thế chấp 1.3.1. Khái ni ệm xử lý tài sản thế chấp Trên cơ s ở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan đi ểm khoa h ọc về xử lý tài s ản thế chấp, x ử lý tài sản thế chấp cần ph ải đư ợc coi là m ột quá trình để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác đ ộng đến tài sản thế chấp . Khái ni ệm xử lý tài sản thế chấp được hiểu là: X ử lý tài sản thế ch ấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua vi ệc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và s ố tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quy ền l ợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên th ỏa thu ận ho ặc pháp luật quy định. 1.3.2. Đ ặc điểm pháp lý của xử lý t ài sản thế chấp Tìm hi ểu đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là tìm ra được những điểm riêng đ ặc trưng của quá trình xử lý tài sản thế chấp so với việc xử lý các loại tài s ản khác. C ụ thể: (i) đ ối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là tài s ản thế chấp ; (ii) h ậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm d ứt quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó ; (iii) phương th ức xử lý tài s ản thế chấp đa d ạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, tr ừ trường hợp pháp luật có quy định khác ; (iv) quá trình x ử lý tài sản th ế chấp cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính như th ủ t ục đăng ký thế chấp, sang tên tài sản thế chấp cho ngư ời mua . 9 10 1.4. Nh ững nội dung pháp lý cơ bản của tài sản thế ch ấp và xử lý tài s ản thế chấp 1.4.1. Nội dung pháp lý cơ b ản của t ài sản thế chấp 1.4.1.1. Đi ều kiện của tài sản thế chấp Tài s ản thế chấp phải đáp ứng được tính chắc chắn về các khía cạ nh sau: (i) Ch ắc chắn bên thế chấp có quyền thế chấp đối với tài sản: đó phải là ngư ời có tên trên b ất động sản đã được kiểm tra thông qua hồ sơ đăng ký t ại cơ quan đ ịa chính; (ii) Chắc ch ắn rằng tài sản thế chấp không có bất kỳ sự tranh ch ấp nào để giảm t hi ểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn đối với tài sản thế ch ấp; (iii) Chắc chắn về những hạn chế quyền đối với tài sản thế chấp hay chính là ch ắc chắn về quyền của những chủ thể khác trên tài sản thế chấp như: quy ền về lối đi qua bất động sản, quyền của người đang thuê, đang mư ợn bất động sản thế ch ấp… ; (iv) Ch ắc chắn r ằng tài sản thế chấp không thu ộc đối tượng cấm chuyển giao hay cấm kê biên theo quy định của pháp luật. 1.4.1.2. Mô t ả và xác đ ịnh tài s ản thế chấp Mô t ả tài sản thế chấp khi giao kết hợp đồng thế ch ấp chính là m ột trong các cách th ức xác định tài sản thế chấp nhằm giúp cho ngư ời khác nhận biết được đó là đ ối tượng của thế chấp. C ác ch ủ thể c ó th ể mô tả cụ thể hoặc mô tả chung tùy theo đ ặc điểm của tài sản thế chấp . Vi ệc mô tả tài sản t ại thời điểm giao k ết hợp đ ồ ng th ế chấp giúp cho các ch ủ thể xác định được đâu là tài s ản cần đưa ra xử lý. 1.4.1.3. Công b ố quy ền trên tài sản thế chấp Hi ệu lực của hợp đồng thế chấp chỉ có ý nghĩa ràng bu ộc giữa b ên thế ch ấp v à bên nhận thế chấp - là các bên ch ủ th ể trong quan hệ. Quy ền của b ên nh ận thế chấp ch ỉ phát sinh hi ệu lực đối kháng với ng ười thứ ba sau khi đư ợc ho àn thiện (perfect). Việc hoàn thiện quyền của bên nhận thế ch ấp đư ợc hiểu l à bên nh ận thế chấp đ ã th ực hiện đăng ký công bố công khai quy ền đ ối vớ i tài s ản th ế chấp cho ng ười thứ ba bi ết. 1.4.2. Nội dung pháp lý cơ b ản của xử lý tài sản thế chấp 1.4.2.1. Nguyên t ắc xử lý tài sản thế chấp Nh ững nguy ên tắc pháp lý cơ bản có tính chất đặc thù sau đây sẽ chi ph ối quá tr ình x ử lý t ài s ản thế chấp : (i) Tôn tr ọng sự th ỏa thu ận của các chủ th ể trong quan hệ thế chấp ; (ii) Đ ảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí ; (iii) Đ ảm bảo tính công khai và minh bạch ; (iv) Không mang tính kinh doanh c ủa bên có quyền x ử lý . 1.4.2.2. Căn c ứ x ử lý t ài sản thế chấp Vi ệc x ử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện kh i có căn c ứ luật định đã x ảy ra: Khi ngh ĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm khi đến hạ n; Khi ngh ĩa vụ đư ợc bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự th ỏa thu ận của các bên trong h ợp đồng hay do pháp luật có quy định ; Pháp lu ật quy định tài sản thế chấp ph ải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác ; Các trư ờng h ợp khác do các bên th ỏa thu ận hoặc pháp luật quy đị nh. 1.4.2.3. Ch ủ thể có quyền xử lý tài sản thế chấp Th ời điểm phải xử lý l à thời điểm của bên nhậ n th ế chấp thực thi lợi ích c ủa m ình. Do vậy, quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp phải thuộc về bên nh ận thế chấp chứ không phải l à chủ sở hữu (tức bên thế chấp) đối với tài s ản thế chấp và c ần đ ược coi đây là quy ền mặc nhi ên của bên nhận thế chấp . 1.4.2.4. Phương th ức xử lý tài sản thế chấp Phương th ức xử lý tài sản thế chấp được xác định trong hai trư ờng hợp c ụ thể sau: Th ứ nhất, việc xử lý t ài sản thế chấp có s ự hợp tác v à tự nguyện của bên th ế chấp: Khi đó, vi ệc xử lý t ài sản thế chấp sẽ diễn ra mộ t cách êm th ấm, xuôi chèo mát mái theo đúng như phương th ức xử lý mà các bên đ ã thỏa thuận Th ứ hai, việc xử lý t ài sản thế chấp không có sự hợp tác và tự nguyện c ủa b ên thế chấp: Khi đó, vi ệc xử lý t ài sản thế chấp cần tuân thủ theo các quy đ ịnh của pháp lu ật. Phương th ức xử lý t ài sản thế chấp cần phải phù hợp v ới đặc điểm tính chất của từng loại t ài sản thế chấp. Tài sản được dùng để th ế chấp đ ược tồn tại dưới hai d ạng l à vật và quyền. 1.4.2.5. Th ứ tự ưu tiên thanh toán từ số tiền xử lý tài sản thế chấp Th ứ nhất, xác đ ịnh thứ tự ưu tiên thanh toán ch ỉ được đặt ra khi đồng th ời có nhiều chủ thể cùng có quyền lợi trên tài sản thế chấp. Th ứ hai, n ội dung th ứ tự thanh toán từ tổng số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp . 11 12 Chương 2 TH ỰC TRẠNG PHÁP LUẬ T V Ề TÀI S ẢN THẾ CHẤP VÀ X Ử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP T Ừ TH ỰC TIỄN ÁP DỤNG 2.1. Quy đ ịnh của pháp luật hiện hành về tài sản th ế chấp và x ử lý tài s ản thế chấp 2.1.1. Các quy đ ịnh của pháp luật về tài sản thế chấp Th ứ nhất , pháp lu ật Vi ệt Nam hi ện h ành đã có những qu y đ ịnh cụ thể về đi ều kiện của t ài sản thế chấp, có tác dụng định hướng cho sự lựa chọn của các ch ủ thể khi ký kết hợp đồng thế chấp , đó là: tài s ản phải thuộc sở hữu của bên th ế chấp và được phép giao dịch. Th ứ hai, các quy định của pháp luật hiện h ành đ ã có nh ững b ước đổi m ới tích cực theo h ướng mở rộng phạm vi đối tượng tài sản thế chấp so với quy đ ịnh của B ộ luật Dân sự năm 1995 và các văn b ản pháp luật tr ước đó . Vi ệc mở rộng phạm vi của tài sản thế chấp đối với cả động sản , đ ối với cả tài s ản hình thà nh trong tương lai, đ ã bổ sung tài sản vô hình (quyền tài sản) c ũng là tài sản thế chấp bên cạnh quan niệm truyền thống về tài sản thế chấp v ốn dĩ chỉ là vật hữu hình như trước đây . Th ứ ba, tài sản thế chấp được xác định theo hướng mô tả chung thay vì quy đ ịnh phải mô tả chi tiết như trước đây đã tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi ký k ết giao dịch và đăng ký quyền trên tài sản 2.1.2. Các quy đ ịnh của pháp luật về xử lý t ài sản thế chấp Th ứ nhất , các quy đ ịnh của pháp luật đ ã tôn trọng và ghi nhận qu y ền tự do đ ịnh đoạt c ủa các b ên v ề các căn cứ xử lý t ài sản thế chấp . Các bên có quy ền dự liệu v à lựa chọn bất kỳ tình huống hay sự kiện nào (có thể liên quan đ ến h ành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc không) xảy ra trong quá trình thực hi ện hợp đồng thế chấp (có t h ể trước hạn chứ không cần phải đến hạn) để làm căn c ứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp. Th ứ hai , các quy đ ịnh của pháp luật hiện h ành đã đưa ra các căn cứ để xác đ ịnh quyền ưu tiên giữa các chủ thể cùng nhận thế chấp trên một tài sản . Tuy nhiên v ẫn có nh ững ngoại lệ cho nguyên t ắc trên là: s ức mạn h ưu tiên luôn thu ộc về người đa ng chi ếm giữ hợp pháp (có căn cứ pháp lý) đối với tài s ản thế chấp, đó là bên cầm giữ. Th ứ ba , các quy đ ịnh của pháp luật đã dự liệu về xử lý tài sản thế ch ấp trong những trư ờng hợp khác nhau như: x ử lý tài sản thế chấp đảm b ảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, xử lý tài sản thế chấp là động sản có giá trên th ị trường, là quyền đòi nợ, là quyền sử dụng đất và tài sản gắn li ền trên đất Thứ tư, các quy định của pháp luật cũng đã giải quyết các vấn đề phát sinh t ừ kết quả của xử lý tài sản thế chấp như v ấn đề chuyển quyền sở hữu, quy ền sử dụng đối với tài sản thế chấp xử lý ngay cả trong trư ờng h ợp không có s ự xác nhận của bên thế chấp. 2.2. Nh ững bất cập của hệ thống pháp l u ật hiện hành v ề t ài s ản th ế ch ấp v à xử lý tài sản thế chấp từ thực tiễn áp d ụng 2.2.1. Nh ững bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về tài sản th ế chấp 2.2.1.1. V ề tài s ản thế chấp thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba Một số các thuật ngữ nh ư: "ngư ời thứ ba", "cam k ết dùng tài sản đó " (ngư ời thứ ba cam kết với ai: bên thế chấp hay bên nhận thế chấp, nội dung cam k ết là gì) l ại chưa được giả i thích c ụ thể . Pháp lu ật dân sự hiện hành chưa làm r õđược các mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên có nghĩa vụ khi đó là hai chủ thể độc lập và chưa có quy định rõ về việc bên thế chấp sẽ có quy ền gìđối với bên có nghĩa vụ 2.2.1.2. V ề r ủi ro pháp lý khi xác đ ịnh quyền sở hữu của tài sản thế chấp (i) vư ớng m ắc v ề vi ệc kiểm định tính "th ật giả " c ủa gi ấy tờ đăng ký quy ền s ở hữu t ài sản thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp ; (ii) vư ớng mắc v ề th ời điểm xác lập quyền sử dụng tr ên đất với thời điểm xác l ập quyền sở hữu đối với t ài sản gắn liền trên đất không th ống nhất với nhau; (iii) vướng mắc về việc ghi tên chủ sở hữu trên giấy tờ đăng ký sở hữu tài s ản thế chấp không đúng v ới các căn c ứ xác lập quyền sở hữu theo luật đ ịnh ; (iv) b ất cập về th ời điể m xác đ ịnh tài sản thế chấp thu ộc quyền sở hữu c ủa bên thế chấp . 13 14 2.2.1.3. V ề việc bên nh ận thế chấp gi ữ và trả g i ấy tờ sở hữu của tài sản thế chấp Quy định"giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế ch ấp " (Kho ản 1 Điều 717 B ộ luật Dân sự năm 2005) không có ý ngh ĩa nhiều khi đ ã có cơ chế đăng ký bắt buộc đối với thế chấp quyền sử dụng đất và còn gây ra nh ững hệ lụy không cần thiết liên quan đến việc kiện đòi bên nhận thế ch ấp trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nghĩa vụ được bảo đảm đ ã hoàn thành. 2.2.1.4. V ề một t ài sản thế chấp đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa v ụ khác nhau "Nhi ều nghĩa vụ dân sự " theo quy đ ịnh của B ộ luật Dân sự năm 2005 đó là nhi ều ngh ĩa vụ đối với nhi ều bên nh ận thế chấp khác nhau còn theo Đi ều 114 Lu ật Nh à ở thì "nhi ều nghĩa vụ dân sự " là nhi ều nghĩa vụ d ân s ự của b ên có ngh ĩa vụ đối với m ột bên nh ận thế chấp . 2.2.1.5. V ề thờ i đi ểm bên nhận thế chấp công bố quy ền và ch ấm dứt quy ền trên tài s ản thế chấp Pháp lu ật của nhiều nước trên thế giới đều công nhận các hình th ức tuyên b ố quyền trên tài sản thế chấp như nắm giữ hợp pháp tài sản đó hoặc đăng ký công b ố công khai quyền lợi tại các cơ quan nhà nước có thẩm quy ền. Pháp lu ật dân sự hiện hành chưa có quy định về vấn đề giải tr ừ thế ch ấp trong trường hợp một tài sản th ế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhi ều nghĩa vụ dân sự. 2.2.1.6. Những tài sản không thể thế chấp a. Ti ền đồng Việt Nam . M ặc dù là một loại tài sản nhưng tiền không thể dùng đ ể thế chấp b ởi nó không phù hợp với đặc điểm không chuyển giao tài s ản th ế ch ấp và đ ặc điểm vật quyền (quy ền truy đòi tài sản thế chấp) c ủa bi ện pháp thế chấp. b. Tài s ản l à đối tượng của hợp đồng bán với điều kiện chuộc lại và h ợp đồng mua với điều kiện dùng thử. Quy định của Bộ luật Dân sự loại bỏ các tài s ản đang là đối tượng củ a các h ợp đồng này là tài s ản thế chấp là không h ợp lý vì chúngđápứng đầy đủ các điều kiện của một tài sản thế chấp. 2.2.1.7. V ề một số loại tài sản thế chấp cụ thể a. Tài s ản thế chấp l à cơ s ở kinh doanh, quy ền đối với ph ần vốn góp trong doanh nghi ệp v à c ổ phi ếu Theo quy đ ịnh của pháp luật thực tại thì tài sản của công ty và phần vốn góp, c ổ phiếu là những tài sản độc lập . Chúng ta th ấy rằng giá trị ph ần vốn góp hay c ổ phiếu ph ụ thuộc vào giá trị của tài sản doanh nghiệp , mà giá tr ị tài s ản của doanh ngh i ệp lại phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh luôn tiềm ẩn những bất trắc v à rủi ro của quy luật thị trường nghiệt ngã. b. Tài s ản thế chấp là quyền sử dụng đất Quy đ ịnh của Đi ều 106 Lu ật Đất đai thi ếu s ự h ư ớng dẫn cụ thể th ế n ào là có tranh ch ấp ? Đi ểm bất c ập tiếp theo l à Lu ật Đất đai năm 2003 không cho phép quy ền sử dụng đất thu ê trả tiền hàng năm được thế chấp. Giá tr ị c ủa quyền sử dụng đất thế chấp không phải nằm ở tiền thu ê đất trả nhiều năm hay t ừng năm m à nằm ở giá trị của đất (vị trí, quy hoạch, hình dáng th ửa đất, diện tích đất…) v à quyền được tiếp tục thuê đất. c. Tài s ản thế chấp là hàng hóa luân chuy ển trong quá trình s ản xuất kinh doanh Quy đ ịnh "quy ền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản đã hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay th ế cho s ố tài sản đã bán " đ ã vô tình chuy ển biện pháp bảo đảm đang có tính "v ật quyền " tr ở thành có tính "trái quy ền ", t ức là làm giảm độ an toàn c ủa biện pháp bảo đảm đã được xác lập giữa các bên. d. Tài s ản thế chấp là tài sả n hình thành trong t ương lai Vi ệc ghi nhận t ài sản hình thành trong t ương lai là tài s ản thế chấp l à m ột điểm tiến bộ của pháp luật h i ện h ành nhưng để chúng phát huy tối đa ưu thế trong cuộc sống thì cần phải có các quy định hướng dẫn cụ thể hơn và ph ải có m ột cơ chế vận hành chúng một cách phù hợp trong th ực tiễn. e. Tài s ản thế chấp l à quy ền sở hữu trí tu ệ T ập quán thương mại liên quan đến việc mua lại các tài sản trí tuệ từ m ột công ty bị tuyên b ố phá s ản hay giải thể hầu như không có ở Việt Nam , do đó n ế u doanh nghi ệp "ch ết " thì đồng nghĩa với việc tài sản trí tuệ do 15 16 doanh nghi ệp sở hữu cũng mất giá trị ở thị trường Việt Nam. Đây là nh ững b ất cập dưới cả khía cạnh luật định và thực tiễn ở nước ta khi nhìn nhận quy ền sở hữu trí tuệ là một loại tài sản thế ch ấp. 2.2.2. Nh ững bất cập của hệ thống pháp luật hiện h ành về xử lý tài s ản thế chấp 2.2.2.1. V ề định giá tài sản thế chấp Giá c ủa tài sản thế chấp tại thời điểm xử lý do các bên thỏa thuận, nhưng n ếu không th ỏa thu ận được thì quy ền lựa chọn cơ quan chuyên môn có th ẩm quyền đ ịnh giá chưa đư ợc pháp luật quy định cụ thể. Ho ặc trường h ợp giá đã định nhưng khô ng th ể bán được tài sản thì có đặt ra vấn đề h ạ giá không, ch ủ thể nào có quyền và tỷ lệ của mỗi lần hạ giá là bao nhiêu cũng là nh ững nội dung còn bỏ ng ỏ của pháp luật hiện h ành khi quy định về xử lý tài s ản thế chấp. . 2.2.2.2. V ề thu gi ữ tài s ản thế chấp để xử lý Quy đ ịnh t ại Điều 63 c ủa Nghị định 163 /2006/NĐ-CP cho phép bên nh ận th ế chấp được thu giữ tài sản, có vẻ như việc thu giữ có tính cưỡng chế, nhưng l ại không có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế và pháp lu ật cũng không ch ỉ ra chủ thể nào có quyền cưỡng chế thu giữ tài sản thế chấp nếu không thông qua Tòa án. Quy đ ịnh của Điều 20 Nghị định 163/ 2006/NĐ- CP đ ã khi ến cho quyền của bên nhận thế chấp tr ên tài s ản thế chấp không đư ợc pháp luật bảo vệ như quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp . 2.2.2.3. V ề phương thức xử lý tài sản thế chấp Đi ều 59 của Ngh ị định 163/ 2006/NĐ-CP quy đ ịnh ba phương th ức xử lý tài s ản the o th ỏa thu ận đó l à bán tài sản, bán đ ấu giá t ài sản, nhận chính tài s ản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhi ên, các quy định này v ẫn c òn bộc lộ những bất cập . 2.2.2.4. V ề q uy ền ưu tiên thanh toán khi x ử lý tài sản thế chấp a. Về căn cứ xác đ ịnh thứ tựưu tiên thanh toán Đi ề u 325 B ộ luật Dân sự năm 2005 m ới chỉ điều chỉnh về thứ tự ưu tiên gi ữa các b ên cùng nhận thế chấp đối với một tài sản mà chưa quy định về th ứ tự ưu tiên giữa bên nhận thế chấp với bên thứ cũng như thiếu những quy đ ịnh về những trường hợp ngoại lệ của quyề n ưu tiên như quy ền của cơ quan thu ế, của người lao động , c ủa người cầm giữ tài sản… b. Về thứ tự các nội dung được thanh toán Đi ều 638 B ộ luật Dân sự năm 2005 đ ã b ộc lộ một số bất cập liên quan đ ến xác định thứ tự ưu tiên thanh toán các ngh ĩa vụ khác nhau t ừ giá trị của tài sản thế cthấp trong trường hợp bên thế chấp chết 2.2.2.5. V ề thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp được xử lý Theo quy đ ịnh của khoản 2 Điều 70 N gh ị định 163/2006/NĐ-CP n ếu ch ủ sở hữu của tài sản (bên thế chấp) bỏ trốn hay không chị u ký tên th ể hiện s ự đồng ý sang tên quyền sở hữu tài sản đó cho người mua , thì h ợp đồng thế ch ấp đã ký kết đư ợc coi là căn cứ để tiến hành thủ tục sang tên . Tuy nhiên trên th ực tế các c ơ quan chức năng khi thực hiện việc sang tên tài sản trong trư ờng hợp này thư ờng từ chối vì không có quy định hướng dẫn cụ thể việc th ực hiện như thế nào. 2.2.2.6. V ề xử lý tài sản thế ch ấp trong m ột số trường hợp cụ thể a. Xử lý t ài s ản thế chấp là quyền sử dụng đất Trong h ệ thống pháp luật dân sự hiện h ành, có nhiều văn bả n pháp lu ật cùng đi ều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất như B ộ luật Dân sự năm 2005, Lu ật đất đai năm 2003 và các ngh ị định hư ớng dẫn các văn bản trên. Tuy nhiên, s ức mạnh điều chỉnh của những văn bản pháp lu ật trên chưa cao do s ự không thố ng nh ất v à chưa phù h ợp như đưa ra phương th ức xử lý tài s ản thế chấp khi t ài sản thế chấp không x ử lý đ ược theo th ỏa thu ận đ ã ghi trong h ợp đồng . Quy đ ịnh này vô tình đã làm vô hiệu hóa s ự thỏa thuận có hi ệu lực của các bên về phương thức xử lý tài sản thế chấp. b. X ử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong t ương lai Theo Lu ật đất đai năm 2003 và Lu ật Nh à ở, c á nhân, t ổ chức mua nh à ở hình thành trong t ương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy ền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn . Chúng ta th ấy nhà ở đ ồng thời được thế chấp bởi chủ đầu tư xây d ựng và người mua nhà ở và gây ra nhi ều bất cập khi phải xử lý nh à ở thế chấp đó. 17 18 c. Xử lý tài sản thế chấp k hi bên thế chấp bị tuyên bố phá sản Quy đ ịnh của pháp luật hiện hành về phá sản ch ưa b ảo vệ triệt để quyền l ợi của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp bị lâm vào tình trạng phá sản như vị trí, vai tr ò của bên nhận thế chấp trong quá trình phục hồi hoạt động của doanh nghi ệp là chưa phù h ợp khi quy đ ịnh thành viên của Tổ quản lý, thanh lý n ợ không bao gồm chủ nợ có thế chấp (chỉ gồm một người đại diện có số n ợ lớn nhất). d. X ử lý tài sản thế chấp là tài sản ph ạm tội có quy ết định bị tịch thu sung qu ỹ nhà nước do l ỗi của bên thế chấp . Theo pháp lu ật hình sự thì tài sản thế chấp là công c ụ, phương ti ện phạm tội sẽ bị tịch thu sung quỹ của Nhà nước nhưng theo pháp luật dân sự thì quy ền lợi của bên nhận thế chấp cần được bảo vệ. S ự mâu thuẫn giữa hai ngành lu ật này chưa có quy định hướng dẫn cụ thể. e. Xử lý quyền đ òi nợ được thế ch ấp V ấn đề đặ t ra là các phương ti ện phòng vệ mà bên có ngh ĩa vụ trả nợ đ ã v ận dụng như tuyên b ố hủy bỏ hợp đồng vay nợ (với bên thế chấp), tuyên bố đ ã bù trừ hay thay thế nghĩa vụ trả nợ với bên thế chấp có giá tr ị pháp lý v ới bên nhận thế chấp hay không? Nghĩa vụ thông báo thế chấp quyền đòi nợ không đư ợc pháp luật quy định là ngh ĩa vụ có tính b ắt buộc của bên thế chấp (ho ặc c ủa bên nhận thế chấp ) cho bên có ngh ĩa vụ trả nợ . Chương 3 HOÀN THI ỆN PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ X Ử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 3.1. Yêu c ầu ho àn thi ện pháp luật về t ài sản thế ch ấp v à xử lý tài s ản thế chấp Hoàn thi ện pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là m ột nhu cầu cấp bách trong bối cảnh của nền kinh tế nước ta hiện nay. Theo chúng tôi, vi ệc hoàn thiện này cần phải đáp ứn g các yêu c ầu sau: 3.1.1. Hoàn thi ện các quy đ ịnh v ề tài sản thế chấp và xử lý tài sản th ế chấp nh ằm khắc phục những bất cập, kẽ hở của pháp luật khi v ận d ụng vào thực tế 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế ch ấp phải gắn vớ i vi ệc hoàn thiện cơ chế bảo đảm thực hiện pháp luật 3.1.3. Hoàn thi ện quy định về t ài sản thế chấp và xử lý tài sản thế ch ấp nhằm đ ảm bảo nhu cầu phát triển của nền kinh tế v à l ợi ích chung c ủa x ã hội 3.1.4. Hoàn thi ện các quy định về tài s ản thế chấp và x ử lý tài sản thế ch ấp phải được đặt trong một giải pháp tổng thể để hoàn thiện chế định về giao d ịch bảo đảm trong B ộ luật Dân sự nói riêng và h ệ thống pháp luật nói chung 3.1.5. Hoàn thiện quy định về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp cần tạo ra sự tương thích với pháp luật của các nước trong điều kiện h ội nhập quốc tế hi ện nay 3.2. Các ki ến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp lu ật về tài s ản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp 3.2.1. Nhóm ki ến nghị liên quan đ ến t ài sản thế chấp Th ứ nhất , pháp lu ật c ần ghi nhận quyền của bên nhận thế chấp đối với tài s ản thế chấp là một loại vật quyền hạn chế và được xếp ở phần tài sản và quy ền sở hữu (hay có thể gọi là phần vật quyền theo như B ộ luật Dân sự c ủa Nh ật Bản và Đức) trong c ấu trúc của B ộ luật Dân s ự. Thứ hai, cần sửa đổi khái niệm tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 để vừa tạo nên sự thống nhất trong nhận thức về tài sản với pháp luật của các nư ớc vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong việc xác định và lựa ch ọn t ài s ản là đối tượng của th ế chấp . Khái ni ệm tài sản cần được nhận biết là v ật hoặc quyền mà con người có thể kiểm soát được, trị giá được thành tiền mà không nên li ệt kê các loại tài sản và coi chúng là những tài sản độc lập. Th ứ ba , c ần có những quy định để hạn chế tối đa những r ủi ro cho bên nh ận thế chấp khi thẩm đ ịnh quyền sở hữu của tài sản thế chấp. Pháp lu ật Vi ệt Nam hiện hành cần ban hành Lu ật đăng ký b ất động sản quy đ ịnh về 19 20 đăng ký xác l ập quyền và đăng ký biến động quyền đối với bất động sản . S ự ra đ ời của Luật này sẽ giúp cho vi ệc hoàn thiện "h ồ sơ pháp lý " c ủa các b ất đ ộng sản, thể hiện đầy đủ quá trình biến động về bất động sản, về chủ sở hữu và chủ sử dụng bất động sản đó; xây dựng dữ liệu thông tin tập trung về quy ền sử dụng đất và tài s ản gắn liền với đ ất. Th ứ tư, pháp lu ật c ần quy đ ịnh đăng ký thế chấ p là th ủ tục bắt buộc để công b ố quy ền trên tài sản thế chấp và phân biệt với thời điểm phát sinh hiệu lực c ủa hợp đồng thế chấp . C ần phải có sự kết nối thông tin trực tuyến giữa các cơ quan công ch ứng với nhau v à gi ữa c ơ quan công ch ứng và cơ quan đăng ký đ ể đảm bảo tính công khai, minh bạch li ên quan đến tài sản thế chấp. Th ứ năm, c ần quy đ ịnh b ên thế chấp không phải giao gi ấy tờ sở hữu t ài s ản thế chấp v à có quyền được bán tài sản thế chấp (ki ến nghị n ày là giải pháp đ ồng bộ với kiến nghị trên và được thực hiện v ới điều kiện vi ệc đăng ký th ế chấp phải là thủ tục bắt buộc và có cơ chế hoàn thiện để t h ực hiện vi ệc đăng ký đó ). Khi đ ã đăng ký, có ngh ĩa là thông tin về tài sản thế chấp đư ợc công khai thì chuyển giao giấ y t ờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản th ế chấp l à không cần thiết. Th ứ sáu, c ần có quy đ ịnh về m ối quan hệ giữa bên có ngh ĩa vụ với bên th ế chấp trong trư ờng hợp b ên thế chấp dùng tài s ản của m ình để đảm bảo cho vi ệc thực hiện nghĩa vụ của ng ười khác . Th ứ b ảy , c ần quy định cụ thể về điều ki ện ri êng đối v ới đ ộng sản v à tài s ản h ình thành trong tương lai tr ở th ành tài sản thế chấp . Pháp lu ật có thể có quy đ ịnh hướng dẫn về tính chắc chắn của tài sản hình thành trong tương lai là: (i) quy đ ịnh các điều ki ện cụ thể đối với từng loại t ài sản hình thành trong tương lai đư ợc phép thế chấp và có cơ chế để tiến hành đăng ký tạm thời đối v ới tài sản đó ; (ii) Tài s ản hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm thì m ới đ ược thế chấp và khi sự kiện bảo hiểm xảy ra, ti ền bảo hiểm đ ược trả sẽ do bên nh ận thế chấp. Đ ối với t ài sản thế chấp là động sản, pháp lu ật cần gi ới hạn các loại động sản có thể thế chấp, đó là những động sản có đăng ký quy ền sở hữu hoặc những động sản có thể mô tả được để đăng ký thế chấp đ ối với tài s ản đó. Th ứ tám, c ần có quy định hướng dẫn cụ thể về tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuy ển trong quá trình sản xuất , kinh doanh. Khái ni ệm hàng hóa luân chuy ển trong quá trình sản xuất kinh doanh tại khoản 8 Điều 3 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP cần giới hạn ở phạm vi những hàng trong kho phục v ụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của b ên thế chấp; do đó nh ững h àng hóa không n ằm trong kho nh ư hàng hóa đang được bày bánở các quầy hàng trong siêu th ị, trong các cửa hiệu… th ì sẽ không thuộc phạm vi này . Th ứ chín , c ần có các quy định về các cách th ức để bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là quyền đòi nợ : Nhà làm luật nên quy đ ịnh theo hướng: giao d ịch thế chấp quyền đòi nợ có giá trị pháp lý đối với bên có ngh ĩa vụ trả nợ kể từ thời đi ểm bên này được thông báo về việc xác lập giao d ịch thế chấp này và ngh ĩa vụ thông báo này phải do bên thế chấp thực hiện. 3.2.2. Nhóm ki ến nghị liên quan đ ến xử lý t ài sản thế chấp Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động và sức m ạnh cho bên nh ận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài s ản thế chấp đ ể x ử lý : Pháp lu ật hiện hành cần trao cho bên nhận thế chấp quyền truy đòi tài s ản tương ứng như quyền của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp. Th ứ hai, pháp lu ật c ần quy định th ủ tục tố t ụng dân sự rút gọn khi vi ệc x ử lý tài sản thế chấp được tiến hành theo thủ tục tư pháp tại Tòa án: Tòa án có th ể ra quyết định thu giữ tài s ản mà không cần phải tiến hành xét xử nếu bên nh ận thế chấp đã cung cấp đầy đủ 2 bằng chứng tại Tòa: (i) h ợp đồng thế chấp có hiệu lực v à bằng chứng về hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên vay; (ii) văn b ản xác nhận bên thế chấp đã không giao tài sản để xử lý khi đã quá hạn trong thông báo thu giữ tài sản mà không có lý do chính đáng. Th ứ ba, pháp lu ật cần tôn tr ọng sự th ỏa thu ận của các b ên trong h ợp đ ồng thế chấp v ề việc lựa chọn ph ương thức xử lý tài sản thế chấp . Th ứ tư , pháp lu ật c ần có hướng dẫn thứ tự các bước để xử lý tài sản thế ch ấp: Bư ớc 1: Chu ẩn bị xử lý tài sản thế chấp. Bư ớc 2: Th ực hiện việc xử lý tài sản thế chấp. a, Có sự tự nguyện của bên thế chấp: b, Không có sự tự nguy ện của bên thế chấp . Để giản tiện v à nhanh chóng trong việc xử lý tài s ản thế chấp, giải pháp hữu hiệu là cần thành lập một Cơ quan chuyên trách có ch ức năng và có quy ền thực hiện đồng thời c ác công vi ệc xét xử, thi hành [...]... chính Thứ bảy, pháp luật cần có cơ chế hỗ trợ cho quá trình thi hành phán quy t của Tòa án về xử lý tài sản thế chấp Thừa phát lại là một tổ chức dịch vụ pháp lý có thể tiến hành các bước xử lý tài sản thế chấp nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo đúng quy định của pháp luật Thứ tám, pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp là pháp nhân bị phá sản Thứ chín, pháp luật cần hướng... bên thế chấp trong quá trình xử lý tài sản thế chấp Bên thế chấp có quy n gửi đơn đến Tòa án phản đối quy n xử lý tài sản của bên nhận thế chấp nếu cung cấp được các chứng cứ về sự lạm quy n của bên nhận thế chấp hay có những sai sót trong quá trình xử lý tài sản thế chấp gây thiệt hại cho mình Thứ mười một, pháp luật cần đưa ra giải pháp hợp lý khi xử lý tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu của tài. .. định về thế chấp theo pháp luật của các nước thì pháp luật của Việt Nam cần có sự ghi nhận thêm về quy n của bên nhận thế chấp là một loại vật quy ền bảo đảm và đặt chúng trong phần Tài sản và quy n sở hữu trong cấu trúc của Bộ luật Dân sự năm 2005 (hay còn gọi là phần Vật quy n theo quy định của Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Pháp) 2 Tài sản thế chấp phải thuộc quy n sở hữu của bên thế chấp - đây là một... hủy bỏ quy định đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp 6 Pháp luật cần bổ sung quy định về các bước xử lý tài sản thế chấp, đặc à trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp khi không có sự tự nguyện hợp tác biệt l của bên thế chấp Mô hình về một Cơ quan chuyên trách xử lý tài sản thế chấp với đầy đủ các chức năng của Tòa án, Cơ quan thi hành án và Cơ quan bán đấu giá tài sản đối... được khi xử lý tài sản thế chấp : Cần xác định thứ tự thanh toán theo thứ tự ngược lại theo quy định tại Điều 338 Bộ luật Dân sự năm 2005, cụ thể: lãi chậm trả và tiền phạt, lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng, cuối cùng mới đến nợ gốc Thứ mười ba , pháp luật cần quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp trong trườn g hợp bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để phạm tội hoặc vi phạm các quy định hành chính... được quy n bán tài sản thế chấp, cho thuê tài sản thế chấp; (iii) được dùng tài sản thế chấp để thế chấp bảo đảm cho các nghĩa vụ khác tiếp theo Quy định này không hề ảnh hưởng đến quy n của bên nhận thế chấp, bởi đặc điểm vật quy n của thế chấp cho phép bên nhận thế chấp được quy n truy đòi và ưu tiên thanh toán trước bất kỳ chủ thể nào Cũng vậy, quy định trên cũng không ảnh hưởng đến lợi ích của các... xác định được" này cần được giải thích đó là những tài sản bổ sung/phụ t hêm/sẽ thay đổi/nguồn thu…từ tài sản thế chấp ban đầu là tài sản "đã có" và "đã thuộc sở hữu" của bên thế chấp Pháp luật Việt Nam cần có sự sửa đổi những quy định về loại tài sản này để tạo nên tính thống nhất với các điều kiện chung của tài sản thế chấp và mới có thể xử lý được để bảo vệ quy n lợi cho bên nhận thế chấp Tài sản. .. nhận thế chấp Thứ mười bốn, pháp luật cần thống nhất đồng bộ cơ chế áp dụng thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp bị xử lý khi không có chữ ký hay giấy ủy quy n của bên thế c hấp Pháp luật chuyên ngành như Luật Nhà ở và Luật đất đai cần phải bổ sung các quy định về hợp đồng thế chấp tài sản hợp pháp có giá trị thay thế hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để sang tên cho bên mua tài sản thế chấp KẾT LUẬN... tài sản thế chấp bởi các thông tin về tài sản thế chấp đã được công bố công khai Điều này coi như các chủ thể khác đã biết và buộc phải biết về tình trạng pháp lý của tài sản nên tự đánh giá được mức độ rủi ro khi quy t định xác lập các giao dịch tiếp theo trên tài sản thế chấp 3 Đăng ký thế chấp cần phải được coi là thủ tục bắt buộc và là điều kiện để xác lập quy n của bên nhận thế chấp trên tài sản. .. với những hợp đồng thế chấp hợp pháp, đã được đăng ký là giải phá p cứu cánh cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp 7 Giữa biện pháp cầm cố và thế chấp thì quy n ưu tiên được xác định căn cứ vào thời điểm chuyển giao hay thời điểm đăng ký xảy ra trước; giữa biện pháp thế chấp với các loại giao dịch khác như b án tài sản thế chấp, cho thuê, thế chấp tiếp theo thì căn cứ vào thời điểm giao . nh ư: Jonh Carvan & Jonh Gooley, A guide to Bussiness Law; Halbert C. Smith, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D, Georgia State University, Real estate perspective; European Bank for. nghĩ v ề bảo đảm thực hiện nghĩa v dân sự trong luật dân s ự Việt Nam c ủa Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện ; Lu ật nghĩa v v bảo đảm thực hi ện nghĩa v - B ản án v bình luận bản án c ủa PGS.TS Đỗ V n. của các chủ th ể trong quan hệ thế chấp ; (ii) Đ ảm bảo tiết kiệm v thời gian v chi phí ; (iii) Đ ảm bảo tính công khai v minh bạch ; (iv) Không mang tính kinh doanh c ủa bên có quyền x ử