ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––– LÊ QUÝ CƢƠNG NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO GIAI ĐOẠN 2010 - 2012 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.80.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng Thái Nguyên - 2013 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜ CAM Đ I OAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Lê Quý Cương Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜ CẢ Ơ I M N Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn PGS TS Nguyễn Thế Hùng trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Viện đào tạo sau Đại học - trường Đại học Thái nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Vĩnh phúc, phịng Tài ngun Môi trường huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh phúc giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Quý Cương Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤ LỤ C C Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Yêu cầu đề tài Ý nghĩa 4.1 Ý nghĩa khoa học 4.2 Ý nghĩa thực tiễn Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .4 1.1 Cơ sở khoa học giá đất .4 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1.1 Địa tô 1.1.1.2 Lãi suất ngân hàng 1.1.1.3 Quan hệ cung, cầu 1.1.2 Khái quát giá đất định giá đất 1.1.2.1 Giá đất 1.1.2.2 Định giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất .9 1.1.3.1 Yếu tố thông thường .9 1.1.3.2 Yếu tố khu vực .16 1.2 Cơ sở thực tiễn .19 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam .19 1.2.1.1 Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam 19 1.2.1.2 Những đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam 23 1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế định giá đất quản lý giá đất .25 1.2.2.1 Australia 26 1.2.2.2 Thụy Điển .26 1.2.2.3 Singapore 27 1.2.3 Cơ sở pháp luật hành định giá đất, bất động sản 27 1.2.3.1 Xây dựng giá đất .27 1.2.3.2 Các văn hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai giá đất 29 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Nội dung nghiên cứu 30 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộ địa bàn huyện Tam Đảo 30 30 2.2.3 Giá đất quy định chung địa bàn huyện Tam Đảo 30 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tam Đảo .30 2.3 Phương pháp nghiên cứu 30 2.3.1 Điều tra chọn mẫu 31 2.3.2 Thu thập thông tin 31 2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 32 2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích .32 2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 32 2.3.6 Phương pháp chuyên gia 32 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Tam Đảo 33 3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 33 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn v 3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 34 3.1.2.1 Đặc điểm kinh tế .34 3.1.2.2 Đặc điểm xã hội 35 3.2 Tình hình quản lý đất đai 39 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất .39 3.2.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44 3.2.2.1.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 44 3.2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 3.3 Nghiên cứu trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010 -2012 46 3.3.1 Hiện trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, số xã đặc trưng địa bàn huyện Tam Đảo 46 3.3.1.1 Hiện trạng số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hợp Châu 46 3.3.1.2 Hiện trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn xã Hồ Sơn 53 3.3.1.3 Hiện trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn xã Tam Quan 59 3.3.1.4 Hiện trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Đại Đình 65 3.3.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 70 3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 73 3.3.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, sở hạ tầng sách tới giá đất 74 3.4 Đề xuất số giải pháp 77 KẾT LUẬN 80 Kết luận 80 Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤ CÁC CHỮVIẾT TẮ C T - BĐS TBTT CP TNMT KT - XH TT NĐ BTC QĐ NQ ĐK QSDĐ TW UBND VNĐ WTO (World Trade Organization) XHCN VT UBND HĐND TL QL Số hóa Trung tâm Học liệu : Bất động sản : Trung bình thị trường : Chính phủ : Tài ngun Mơi trường : Kinh tế xã hội : Thông tư : Nghị định : Bộ Tài : Quyết định : Nghị : Đăng ký : Quyền sử dụng đất : Trung ương : Ủy ban nhân dân : Việt Nam đồng : Tổ chức Thương mại giới : Xã hội chủ nghĩa :Vị trí : Ủy ban nhân dân : Hội đồng nhân dân : Tỉnh lộ :Quốc lộ http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤ CÁC BẢ C NG Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Đảo năm 2012 40 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Đảo năm 2012 43 Bảng 3.3: Tổng hợp số lượng giấy chứng nhận QSDĐ cấp chuyển nhượng địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010-2012 45 Bảng 3.4: Giá đất ở, địa bàn xã Hợp Châu 47 Bảng 3.5: Giá đất địa bàn xã Hồ Sơn 54 Bảng 3.6: Giá đất ở, địa bàn xã Tam Quan 60 Bảng 3.7: Giá đất địa bàn xã Đại Đình 65 Bảng 3.8: Giá đất đường TL 302 71 Bảng 3.9: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 73 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤ CÁC HÌNH C Trang Hình 3.1: Bản đồ hành huyện Tam Đảo 33 Hình 3.2: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở, thị trường xã Hợp Châu 48 Hình 3.3: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất ở, thị trường xã Hồ Sơn 55 Hình 3.4: Biểu đồ giá đất chuyển nhượng thị trường xã Tam Quan 61 Hình 3.5: Biểu đồ giá đất chuyển nhượng thị trường xã Đại Đình 66 Hình 3.6: Biểu đồ giá chuyển nhượng đất tuyến đường 302 năm 2012 72 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞĐ U Ầ Tính cấp thiết đề tài Trên giới khơng có quốc gia cho tài nguyên đất đai không quan trọng bậc nhất, Việt Nam lại bình qn diện tích đất đầu người vốn thấp ngày thu hẹp dần dân số tăng nhanh Như biết, đất đai sản phẩm tự nhiên, kết đấu tranh lao động mà nhân dân ta trải qua bao hệ giành Đất đai địa bàn để người tồn phát triển, đóng vai trị to lớn ngành sản xuất Chính thế, C.Mác khái qt vai trò đất đai: “Đất mẹ, sức lao động cha sản sinh cải vật chất” (C.Mác Ph.Anggen tuyển tập) Luật Đất đai 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quí giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn không công sức tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay” Giá đất phạm trù kinh tế gắn liền với xuất thị trường đất đai Hiện nay, điều kiện Việt Nam thị trường đất đai xuất hoạt động, vấn đề giá đất trở nên quan trọng cần thiết Định giá đất coi nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai Định giá đất nhằm xác định sở khoa học quan hệ kinh tế để hoạch định sách, đảm bảo nguồn thu cho đất nước sở xác định loại thuế đất bất động sản Khi đất đai tham gia vào hoạt động thị trường vấn đề định giá đất trở nên quan trọng Định giá đất sở khoa học để tính tốn nghĩa vụ người sử dụng đất Nhà nước Nhà nước giao quyền sử dụng Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 TĐC đấu giá QSDĐ Quyết định số 800/QĐ-UBND ngày 04 tháng năm 2011, với diện tích 12316 m2 Những người dân hưởng đất dịch vụ họ bị thu hồi đất nơng nghiệp với diện tích lớn, khơng cịn ruộng để sản xuất nơng nghiệp đa số hộ dân muốn bán đất dịch vụ hưởng để có vốn đầu tư chăn nuôi, chuyển đổi nghề….Trong năm 2011, 2012 giá đất giảm so với năm 2010 Qua tìm hiểu vấn ơng trưởng phịng cơng thương biết “ người dân hưởng đất dịch vụ có tới 92 % số người hưởng đất dịch vụ có nhu cầu bán, họ khơng có điều kiện để mở cửa hàng bn bán, kinh doanh” 3.4 Đ xuất số giải pháp ề Để giải vấn chênh lệch giá đất thị trường giá đất theo quy định bảng giá đất hàng năm gây khó khăn số vấn đề tài đất đai, đề tài xin đưa số giải pháp cụ thể sau: - Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT-XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại vị trí, tuyến đường cần điều chỉnh, bổ sung thường xun, phân loại vị trí, tuyến đường theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND huyện Tam Đảo cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do đó, Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 79 đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nói chung tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, số cơng tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý nhà nước đất đai giai đoạn như: bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế; cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ Vì vậy, UBND tỉnh UBND huyện cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 80 KẾT LUẬ N Kết luận Tam Đảo huyện du lịch có vị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Vĩnh phúc, với hệ thống giao thông đồng bộ, Tam Đảo điểm đến lý tưởng du khách tỉnh thăm quan nghỉ dưỡng khu nghỉ mát Tam Đảo khu du lịch Tây thiên Trong giai đoạn 2010-2012, địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung huyện Tam Đảo nói riêng tốc độ phát triển kinh tế thị trường khơng cịn nóng nhanh năm trước giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất sơ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tam Đảo cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đơng dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo vị trí, tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác - Những vị trí, tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, xóm giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu đường ngõ, xóm, hình thể đất Các tuyến đường có mục đích để xây Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 81 dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích -Trong năm 2011, 2012 trường bất động sản nước nói chung thị trường BĐS huyện Tam Đảo nói riêng diễn ảm đạm Tuy vậy, vị trí khu du lịch, đất có kích thước phù hợp, thuận lợi cho kinh doanh, bn bán giá trị chuyển nhượng có giá trị cao Hiện nay, công tác điều tra xây dựng giá đất hàng năm đại phương cán địa xã, thị trấn đảm nhiệm điều tra, tổng hợp số liệu báo cáo cấp để làm cho HĐND, UBND tỉnh Vĩnh phúc ban hành gia đất hàng năm Hầu hết cán địa cấp xã, thị trấn khơng có chun mơn cơng tác điều tra, định giá đất, công việc phải kiêm nhiệm nhiều Các đối tượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường khai giá giao dịch ngang thấp giá nhà nước quy định Do vậy, giá đất hàng năm nhà nước quy định thấp nhiều giá chuyển nhượng thị trường Kiến nghị Về hồn thiện sách, pháp luật giá đất quản lý nhà nước giá đất: Đề nghị Chính phủ hồn thiện văn pháp quy xây dựng khung giá giá đất phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Về tổ chức định giá đất: Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND huyện Tam Đảo cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước Giá quy định UBND tỉnh Vĩnh phúc địa bàn huyện Tam Đảo chênh lệch nhiều so với giá thị trường, Đề nghị UBND tỉnh Vĩnh Phúc, UBND huyện Tam Đảo, Phòng Tài ngun Mơi trường có phương pháp điều tra, rà sốt, định giá lại vị trí, tuyến đường, khu vực trung tâm… để xây dựng giá đất cho năm sát với giá thị trường Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 83 TÀI LIỆU THAM KHẢ O Bộ Tài Chính (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày l6/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài Chính (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày l6/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài Ghính (2010), Thơng tư liên tịch sổ 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày l6/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày l6 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Cục Kinh tế Phát triển quỹ đất (2009), Định giá đất tài sản gắn liền với đất (bất động sản), Tài liệu tập huấn công tác định giá đất, tháng 5/2009, Hạ Long Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, trường Đại học Nơng lâm Thái ngun Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 84 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 11 Nguyễn Viết Tuyến (2011) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống đa, thành phố Hà nội” 12 Quốc hội (1993), Luật Đất đai 1993 13 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 14 Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2005), Đề án Định giá bất động sản 15 UBND huyện Tam Đảo (2010), Báo cáo thuyết minh tổng kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng huyện Tam Đảo năm 2010 16 UBND huyện Tam Đảo (2010, 2011, 2012), Báo cáo thuyết minh thống kê đất đai huyện Tam Đảo năm từ 2009 - 2011 17 UBND huyện Tam Đảo (2010, 2011, 2012), Báo cáo công tác quản lý đất đai địa bàn huyện năm từ 2009 - 2011 18 UBND huyện Tam Đảo (2010, 2011, 2012), Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai từ 2009 - 2011 huyện 19 UBND huyện Tam Đảo (2010, 2011, 2012), Phòng thống kê Báo cáo hàng năm 20 UBND huyện Tam Đảo (2012), Đề án quy hoạch đánh giá tiềm phát triển du lịch huyện 21 UBND huyện Tam Đảo (2010, 2011, 2012), Phịng nơng nghiệp Báo cáo hàng năm 22 UBND huyện Tam Đảo (2010, 2011, 2012), Phòng Tài nguyên Mơi trường Báo cáo hàng năm Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 85 23 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Nghị số 30/2010/NQ-HĐND ngày 22/12/201 Cho ý kiến giá đất năm 2011 địa bàn tỉnh Vĩnh phúc 24 UBND tỉnh Vĩnh phúc (2009), Quyết định số 70/2008/QĐ-UBND UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2008 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh phúc năm 2009 25 UBND tỉnh Vĩnh phúc (2010), Quyết định số 69/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2009 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh phúc năm 2010 26 UBND tỉnh Vĩnh phúc (2011), Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh phúc năm 2011 27 UBND tỉnh Vĩnh phúc (2012), Quyết định số 60/2011/QĐ-UBND UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2011 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh phúc năm 2012 28 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo, báo cáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2012 29 Vietnam Report (2010, 2011, 2012), Báo cáo Bất động sản Việt Nam Triển vọng phục hồi Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 86 PHỤ LỤC Mã phiếu PHIẾU ĐIỀU TRA Tỉnh:………………… PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT CHUYỂN NHƢỢNG Huyện, TP:…………… Xã/Phường: … Xin Ơng/Bà vui lịng cho biết thơng tin vấn đề (hãy trả lời đánh dấu  vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG CỦA KHU VỰC VÀ HỘ SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Vị trí, tuyến đường/ Khu dân cư,………………………… …………… ………………………………………………………………… xã………… 1.2 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thơng: Tốt Trung bình +Loại đường giao thơng: Quốc lộ - Cấp nước: Tốt Kém Tỉnh lộ Liên xã Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ thơng tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt 1.3 Quy hoạch sử dụng đất: Năm thực hiện:.…….Tổng số lô theo QH: ………Số lơ bán:… ……… Số lơ có người ở:………………………… 1.4 Thu nhập bình quân người dân khu vực so với mức bình quân chung xã: Cao trung bình thấp 1.5 Dân số so với mức bình quân chung xã: Cao trung bình thấp 1.6 Nghề nghiệp người dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân Nghề tự Nông nghiệp Buôn bán 1.7 Điều kiện mơi trường: Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 87 - An ninh: Đảm bảo: Trung bình: Trung bình: - Mơi trường: Trong lành: Khơng đảm bảo: Ô nhiễm: 1.8 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):……………………… 1.9 Loại hộ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.10 Thu nhập hộ (Triệu đồng/năm):………………………………………………………………… 1.11 Số nhân hộ:………………………………………………… 1.12 Số lao động hộ……Số lao động viên chức… Buôn bán…… II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: ………………………………… 2.2 Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; 2.3 Kích thước: Mặt tiền: …….m; mặt sau:….…m; Chiều sâu:… …m 2.4 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình đa giác):……………………………………………………………………… 2.5 Hướng lơ đất:………………………………………………… 2.6 Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh 2.7 Khoảng cách từ đất đến: - Đường quốc lộ: …… m (Chiều rộng mặt đường …… m); Đường Tỉnh lộ: …… m (Chiều rộng mặt đường …… m); Đường huyện lộ: …… m (Chiều rộng mặt đường …… m) Đường liên thôn: …… m (Chiều rộng mặt đường …… m) Đường ngõ xóm: …… m (Chiều rộng mặt đường …… m) - Cách phân cách đường (Ngã 3, ngã ) ………….m - TT huyện/thị: ……m; Bệnh viện: … m; Cơ sở giáo dục: … m; Chợ: …… m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):……… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 88 2.8 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Khơng có giấy tờ hợp lệ 2.9 Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang góp vốn: Đang tranh chấp: III CÁC THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:…………….; Cấp nhà:…………….; Năm xây dựng…… 3.2 Diện tích xây dựng:……… m2; Số tầng:…….; Diện tích sàn sử dụng: …… m2 3.3 Giấy phép xây dựng: Có Khơng IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT 4.1 Giá trị bất động sản chuyển nhượng:……………………………triệu đồng/BĐS 4.2 Người nhận chuyển nhượng: - Người thân tộc: Người thân tộc: 4.3 Xác định qua giá lô đất lô đất liền kề (lọai trừ tài sản đất) Đơn vị tính: 1000đ/m2 Tháng/năm chuyển nhượng Giá bán lô/thửa đất Giá lô liền kề, tương tự Giá thị trường Giá thị trường Giá đất thổ cư Giá trung bình lơ Giá đất thổ cư Giá trung bình lơ V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí (ghi tiêu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… 5.2 …………………………………………………………………………… 5.3……………………………………………………………………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 89 VI Các thông tin khác (Ghi trang bên cần) …………………………………………………………………………………… …… …………………………………………………………………………………… …… ………… , ngày .tháng năm 2012 Chủ sử dụng Ngƣời điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 90 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ QUÝ CƢƠNG NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO GIAI ĐOẠN 2010 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THẾ HÙNG Thái nguyên – 2013 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn 91 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ QUÝ CƢƠNG NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TAM ĐẢO GIAI ĐOẠN 2010 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Thái nguyên – 2013 Số hóa Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn ... Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tam Đảo * Hiện trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất số xã đặc trưng địa bàn huyện Tam Đảo * Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất * Ảnh hưởng. .. dụng đất 45 3.3 Nghiên cứu trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn huyện Tam Đảo giai đoạn 2010 -2 012 46 3.3.1 Hiện trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, số xã đặc trưng địa. .. trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tam Đảo, giai đoạn 201 0- 2012? ?? Mục tiêu nghiên đề tài u - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng giá đất địa bàn huyện Tam Đảo - tỉnh Vĩnh Phúc - Đề xuất