ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỊ CHUYÊN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỲ YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2012 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60.62.16 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thuỷ Thái Nguyên - 2012 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả Hoàng Thị Chuyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Hoàng Thị Chuyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 3 3. YÊU CẦU 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1. Cơ sở khoa học 4 1.1.1. Khái quát chung về giá đất 4 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 18 1.1.5. Các phương pháp định giá đất 22 1.2. Cơ sở thực tiễn 24 1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai 24 1.2.2. Thị trường đất đai trên thế giới 25 1.2.3. Thị trường đất đai Việt Nam 27 1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 31 1.2.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 35 1.2.6. Xu thế biến động giá đất ở Huyện yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. 36 1.3. Cơ sở pháp lý 37 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1. Đối tượng nghiên cứu 40 2.2. Địa điểm tiến hành 40 2.3. Nội dung nghiên cứu 40 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 40 2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của huyện yên Sơn giai đoạn 2009 - 2012 40 2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Yên Sơn. 40 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp 40 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 2.4. Phương pháp nghiên cứu 40 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 40 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 42 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 42 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Yên Sơn 44 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44 3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Sơn 49 3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 49 3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn 52 3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ mới. 56 3.3.2. Khái quát một số nội dung về giá đất lại khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ Yên Sơn 59 3.3.3.Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn 60 3.3.4. Ảnh hưởng của vị trí, khu vực và loại đường đến giá đất 66 3.3.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75 3.3.6. Đề xuất một số giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 1.Kết luận 79 2. Kiến nghị 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của huyệnnăm 2011 47 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2012) 50 Bảng 3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với hộ gia đình cá nhân 53 tại huyện Yên Sơn đến năm 2012 53 Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở tại một số trục giao thông chính trên địa bàn huyện từ năm 2009 đến năm 2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m 2 ) 57 Bảng 3.5. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên giai đoạn 2009-2012. (Đơn vị: 1000 đồng/m 2 ) 58 Bảng 3.6. Tổng hợp cơ cấu quy hoạch trung tâm huyện(Đơn vị tính m 2 ) 60 Bảng 3.7. Chi tiết phân nhóm, khu vực và vị trí đất tại khu vực quy hoạch xây dựng trung tâm thị trấn huyện lỵ Yên Sơn 61 Bảng 3.8: Đặc điểm của một số khu dân cư 63 Bảng 3.9: Giá đất thị trường của một số khu dân cư trước và sau khi thực hiện 64 dự án (Đơn vị: 1000/m2) 64 Bảng 3.10. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2009 và năm 2012 66 Bảng 3.11. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các 68 khu vực đ ất thuộc nhóm I 68 Bảng 3.12. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu vực đất thuộc nhóm II 70 Bảng 3.13. So sánh giá đất thị trường và giá đất theo quy định tại các khu 73 vực đất thuộc nhóm III 73 Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC HÌNH, ĐỒ THỊ Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai 9 Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huyện Yên Sơn tính đến 01/01/2012 51 Hình 3.2. Tỷ lệ cấp được giấy chứng nhận QSD đất của một số nhóm đất chính tại huyện Yên Sơn tính đến năm 2012 54 Hình 3.3. Tốc độ tăng dân số giữa năm 2009 và năm 2011 65 Hình 3.4. Giá đất bình quân trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn năm 2011 và năm 2012 67 Hình 3.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc nhóm I 69 Hình 3.6. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các khu vực thuộc nhóm II 72 Hình 3.7. Giá đất thị trường trung bình của khu vực, vị trí nhóm III 74 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. UBND : Ủy ban nhân dân 2. GCN : Giấy chứng nhận 3. BĐS : Bất động sản 4. QSD : Quyền sử dụng 5. QLĐĐ : Quản lý đất đai 6. TƯ : Trung ương 7. XHCN : Xã hội chủ nghĩa 8. THCS : Trung học cơ sở 10. THPT : Trung học phổ thông 11. CN&XD : Công nghiệp và xây dựng 12. KH : Kế hoạch 13. TN&MT : Tài nguyên và Môi trường 14. VT : Vị trí 15. KT – XH : Kinh tế xã hội Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau theo quy định của pháp luật. Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra đời cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng. Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai được định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản. Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém. Dân số của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km 2 . Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện. Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn [...]... Thái Nguyên chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Tuyên Quang nói chung cũng như tại huyện Yên Sơn nói riêng 2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà... trên địa bàn huyện Yên Sơn - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên... sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Phạm Hoàng Nam, 2006).[5] 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế,... nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông... trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên * Bƣớc 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các Giá trị xây dựng mới = tài sản trên đất tại thời điểm định giá  Phần giá trị hao mòn * Bƣớc 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa đất = Đơn giá của thửa đất Giá chuyển nhượng BĐS =  Giá. .. vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn... hạn chế sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 12 Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên... vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008) 1.1.3.3 Yếu tố cá biệt Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa... tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất. .. có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [2] * Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến . Thái Nguyên chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện lỵ Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2009 - 2012 nhằm. quát một số nội dung về giá đất lại khu vực quy hoạch trung tâm huyện lỵ Yên Sơn 59 3.3.3 .Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại dự án xây dựng trung tâm huyện Yên Sơn 60 3.3.4. Ảnh hưởng. NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỊ CHUYÊN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM HUYỆN LỲ YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN