Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TSSS: Tài sản so sánh UBND: Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất BTCT: Bê tông cốt thép SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung TMCP: Thương mại cổ phần DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1: Danh sách cổ đông sáng lập: 51 Bảng 2: Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty 52 Bảng 3: Bản báo cáo hoạt động thẩm định giá 2 năm gần đây 54 Bảng 4:Bảng điều chỉnh giá 66 Bảng 5: Bảng đieuf chỉnh tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình trên đất 69 Bảng 6: Hệ số Kv của các vùng 70 Bảng 7: Các dự án định giá và thành tựu đạt được của Công ty 73 SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Hòa chung với nhịp đập của nền kinh tế thế giới, nền kinh tế Việt Nam cũng đang từng bước chuyển mình đứng dậy để sánh vai với các cường quốc, nhất là kể từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Đi cùng sự phát triển của nền kinh tế là sự vận động mạnh mẽ của thị trường Bất động sản, và hiện nay ngày càng có nhiều Bất động sản được đem ra mua bán, trao đổi. Nhưng mặt trái còn tồn tại của những kết quả tích cực này lại là sự thiếu minh bạch của thị trường, thiếu thông tin thị trường và có rất nhiều bất cập về giá trị của Bất động sản hiện nay chưa được sát với giá trị thưucj tế của nó. Đến đây ta thấy định giá Bất động sản là một nhu cầu thực sự rất cần thiết, xác định giá trị bất động sản một cách chính xác cho từng mục đích cụ thể; có thể làm căn cứ để đầu tư, góp vốn, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng kinh doanh, tính thuế v.v. Vì thế hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bị kiến thức cho các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang là vấn đề hết sức được quan tâm hiện nay. Qua suốt gần 4 năm được đào tạo ở trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân HN, với một thời gian nghiên cứu, thực tập tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp- BCV JSC ; cùng với việc được hướng dân, chỉ bảo tận tình bởi thầy giáo – Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, giảng viên khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên,trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân HN ; sự quan tâm và tạo điều kiện của anh Nguyễn Vũ Hải – Trưởng phòng nghiệp vụ, phòng Thẩm định giá tại cơ sở thực tập ; em xin chọn đề tài : “Hoàn thiện hoạt động định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp BCV.JSC ” làm chuyên đề thực tập. 2. Mục đích nghiên cứu - Hệ thống lại những vấn đề cơ bản về định giá Bất động sản SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung - Khái quát thực trạng hoạt động định giá tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. - Từ đó có thể đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá Bất động sản tại công ty. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nghiên cứu và phân tích những chứng thư thẩm định giá thực tế trong hoạt động định giá tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Đồng thời đưa ra những đánh giá về quy trình và các phương pháp định giá Bất động sản mà Công ty đang sử dụng. 4. Phương pháp nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu đề tài, em có sử dụng các phương pháp như: - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích tổng hợp - Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thông tin. - Phân tích so sánh 5. Kết cấu chuyên đề. Ngoài phần Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo…Nội dung chuyên đề bao gồm 3 phần: Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá Bất động sản Chương 2: Tình hình định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp ( BCV JSC) Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để bài chuyên đề của em được hoàn thiện hơn. SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung Em xin cám ơn anh Nguyễn Vũ Hải – Trưởng phòng nghiệp vụ, phòng Thẩm định giá cùng các anh chị trong Công ty đã giúp đỡ , tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề một cách tốt nhất. Đặc biệt em xin cám ơn thày giáo, Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung đã góp ý, sửa chữa và hướng dẫn để chuyên đề của em được hoàn thiện. SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung NỘI DUNG Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Các vấn đề chung về Bất động sản. 1.1.1 Khái niệm Bất động sản. Theo bộ luật La Mã, từ thời La Mã cổ đại thì nhìn chung tài sản đã được phân chia thành hai loại là “động sản’ và ‘bất động sản’. Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó. Theo điều 174 Luật Dân sự năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam : “Bất động sản là tài sản không thể di dời được”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là không thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai.Nhứng vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức,chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép. Và bao gồm: - Đất đai : + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể. + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền + Đất đai đó phải được đo lường bằng lượng giá trị - Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng… + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,trung tâm thương mại,khách sạn văn phòng…( những nhà bạt của gánh xiếc,các lâu đài làm bằng băng đá,các nhà nghỉ di động trên xe lăn trên xe không phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động). SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung + Các công trình giao thông,xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu cống,bến cảng,sân bay,bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai. + Các tai sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hào trung tâm,các may móc thiết bị,các cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho công trình + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hao thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng. + Các công trình nuôi trồng thủy sản,cánh đồng làm muối. + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao. + Một số công trình khai thác hầm mỏ. + Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản. Một Bất động sản thông thường sẽ có 9 đặc điểm như sau: - Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Thế nên Bất động sản được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, không có khả năng di dời. Bên cạnh đó giá trị và lợi ích của Bất động sản cũng gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của Bất động sản. Vì thế nhân viên định giá phải nắm chắc được điều này để khi thực hiện định giá bất động sản theo phương pháp so sánh không thể áp mức giá giữa các vùng khác nhau cho Bất động sản được. Đó chỉ là những giá tham khảo và có thể được sử dụng nếu như chúng SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung được điều chỉnh sao cho phù hợp với vùng. Ví dụ như áp dụng hệ số điều chỉnh K cho những khác biệt về vị trí. - Thứ hai, Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa Bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy trừ những trường hợp động đất, núi lửa…Cùng với nó, các công trình xây dựng, công trình kiens trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Thứ ba, hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm. Đây là đặc điểm mà Bất động sản chịu sự ảnh hưởng bởi tính khan hiếm của đất đai. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển công trình xây dựng lạ càng bị giới hạn hơn. -Thứ tư, tính dị biệt của Bất động sản. Mỗi Bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một Bất động sản nào khác. Sự khác biệt trước hết là ở vị trí lô đất sau đó là khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Những điều đó tạo nên tính dị biệt giữa các Bất đống sản. Xã hội càng phát triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Đặc điểm này có ảnh hưởng cũng không nhỏ đến công tác định giá. - Thứ năm, hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. So với các loại hàng hóa khác thì hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố này mạnh hơn. Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản - Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các Bất động sản có sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của Bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. - Thứ bảy, Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao. Đặc điểm này là hoàn toàn dễ hiểu bởi giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. - Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về Bất động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữa đến Bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai thì ở bất kì quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai, và do đó nhìn chung Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. - Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Bất động sản thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A 7 [...]... đai) cho các hoạt động đấu giá + Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất + Định giá Bất động sản để thanh lý tài sản + Định giá Bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm… 1.2.3 1.2.3.1 Các căn cứ và nguyên tắc định giá Bất động sản Căn cứ định giá Bất động sản Có 7 yếu tố cơ bản được xác định làm căn cứ định giá Bất động sản như sau:... thông tin về Bất động sản Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá Bất động sản Bước 5: Xác định giá bất động sản Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá 1.2.5.1 Xác định nhiệm vụ định giá Bất động sản Trong bước này cần xác định tổng quát về Bất động sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá • Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của Bất động sản cần định giá 32 SVTH:... tính giá trị bất động sản Chính vì thế, qui trình định giá bất động sản được bắt đầu bằng việc xác định những thông tin cơ bản như mục đích định giá, các đặc điểm của bất động sản, thời điểm định giá và kết thúc bằng báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá gửi cho khách hàng Qui trình định giá bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau đây : Bước 1: Xác định nhiện vụ định giá Bất động sản Bước... cứ vào lợi ích mà Bất động sản mang lại trong tư ng lai: Giá trị của Bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích mà nó mang lại trong tư ng lai cho chủ đầu tư Vì thế, người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay ổn định giá của Bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá cả của Bất động sản trong tư ng lai 1.2.3.2 Nguyên tắc hoạt động. .. tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá điều này sẽ làm cho giá trị định giá Bất động sản của mỗi nhân viên định giá có sự chênh lệch Ứng dụng của phương pháp vào định giá Bất động sản Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận - Định giá đất hay công trình để cho thuê - Định giá các dự án đầu tư, kinh doanh - Định giá. .. Bất động sản và sự đóng góp của chính Bất động sản trong việc làm tăng giá trị Bất động sản xung quanh và ngược lại - Thứ năm, căn cứ vào các yếu tố cấu thành của Bất động sản: Do Bất động sản được cấu thành từ nhiều bộ phận, nên giá trị của Bất động sản phụ thuộc vào quy mô, số lượng các bộ phận cấu thành Công trình Bất động sản sẽ có giá trị nhất khi tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên Bất. .. một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từ Bất động sản 1.2.5 Quy trình định giá Bất động sản Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị thị trường của bất động sản trong điều kiện nhất định, tại thời điểm nhất định và phục vụ cho mục đích nhất định Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập và phân tích các thông tin liên quan đến bất động sản, và sử dụng các phương... thân Bất động sản Có ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực đến giá Bất động sản 19 SVTH: Lưu Văn Hữu Lớp: Bất Động Sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung 1.2.4 Các phương pháp định giá Bất động sản Hiện nay trong hoạt động định giá tài sản hay bất động sản thường sử dụng 5 phương pháp định giá chính Với mỗi phương pháp định giá có những ưu nhược điểm khác nhau và phù... mỗi Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu Bước 5 : So sánh các Bất động sản tư ng tự với Bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng những yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi Bất động sản mục tiêu Thực hiện điều chỉnh giá bán( tăng lên, giảm đi) của Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu Bước 6 : Hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ việc phân tích các Bất động sản so sánh vào một... động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước Các Bất động sản nhà nước phải định giá bao gồm: + Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,… + Định giá các Bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước + Định giá Bất động sản . Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp ( BCV JSC) Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Do. thẩm định giá thực tế trong hoạt động định giá tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá doanh nghiệp. Đồng thời đưa ra những đánh giá về quy trình và các phương pháp định giá Bất động sản mà Công. tâm và tạo điều kiện của anh Nguyễn Vũ Hải – Trưởng phòng nghiệp vụ, phòng Thẩm định giá tại cơ sở thực tập ; em xin chọn đề tài : Hoàn thiện hoạt động định giá Bất động sản tại Công ty cổ phần