BĐS 2013: Khởi sắc hay tiếp tục trầm lắng? BỨC TRANH BĐS VN • TT hoàn toàn thuộc về ngƣời mua với các mức giảm giá mạnh • Đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên TT thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% so với mức giá mua vào. • Cuối năm 2012, các chủ đầu tƣ quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trƣờng hợp lên tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu. Hiện cả nước tồn đọng HẠNG MỤC HÀ NỘI HCMC TỒN ĐỌNG Căn nhà 42.000 Căn hộ 26.000 Nhà thấp tầng 16.000 VP cho thuê 92.000 m2 TTTM 98.000 m2 Đất nền 20.000 ha 71.000 ha Đất TM 2 triệu m2 DA 368 , 40% đang triển khai 2.399 Hiện cả nước tồn đọng Đối chiếu con số về nhà đất chƣa tiêu thụ hết này còn thấp hơn nhiều Hà Nội hiện còn tồn căn hộ CC, là do các chủ đầu tƣ chào bán, nhƣng không tìm đƣợc ngƣời mua, sẽ phải mất từ 1,5 - 4 năm để tiêu thụ lƣợng hàng trên, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trƣờng Giá BĐS ở các TP lớn của VN thuộc loại cao trên TG trong khi TNBQ đầu ngƣời thấp nhất TG. - Giá NĐ tăng lên 100 lần trong vòng 20 năm. - Giá NƠ TB cao hơn 25 lần so với TNBQ của NLĐ. - Giá NƠ cao hơn gấp 5 lần so với các nƣớc phát triển và gấp 10 lần so với các nƣớc chậm phát triển. Trong khi đó, so với TN, giá BĐS TB ở các nƣớc châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần. • Khu vực phố cổ giá nhà đắt nhất là ở các căn góc mặt phố tại các khu vực xung quanh hồ Hoàn Kiếm, đôi khi đắt ngang giá nhà ở Tokyo hay Paris. • Giá 1m2 NĐ tại các phố nhƣ Hàng Gai, Cầu Gỗ hay Hai Bà Trƣng có thể lên tới mức 21.000 - 27.000USD/m2. Thống kê của một đơn vị tƣ vấn Báo cáo của UBTV Quốc hội Hội thảo "Triển vọng thị trƣờng bất động sản VN năm 2013” ngày 12-12 tại TP. Hồ Chí Minh • Năm 2013 sẽ không có một câu trả lời nào khẳng định TT BĐS lên hay xuống mà TT sẽ phân rã, tức là có nhóm lên, nhóm xuống. Đến thời điểm hiện nay BĐS chƣa đổ vỡ thì không thể đỗ vỡ đƣợc, tuy nhiên trầm lắng thì khó tránh khỏi. Đối với từng mảng thì nhóm có giá thấp sẽ đƣợc vận hành tốt vì hàng năm có khoảng 500.000 thanh niên XD GĐ và mua nhà nên đó là cầu có thực, khả năng thanh toán cao nhƣng giá trị không cao RR vẫn cao : Ba rủi ro lớn mà TT BĐS phải đối mặt • TT vàng còn tiếp tục bất ổn trong năm 2013, chứng khoán u ám kéo dài nên BĐS chƣa thể khởi sắc THỊ TRƢỜNG • Các nƣớc khu vực đồng Euro (các nƣớc xuất khẩu FDI và ODA) về mặt nào đó sẽ không có lợi cho nguồn vốn vào Việt Nam KINH TẾ THẾ GIỚI • dƣ địa chính sách và dƣ địa tín dụng còn khá lớn nên khả năng mở rộng tín dụng là có thể đƣợc CHÍNH SÁCH Triển vọng thị trường bất động sản 2013: Hồi hộp “chờ thời” • 'Khẩn thiết giúp địa ốc giải phóng hàng tồn kho„ • “Nên để thị trƣờng bất động sản rơi tự do” • Khuyến mãi, cắt lỗ… TT vẫn trầm lắng • Loay hoay tìm cách “phá băng” BĐS Tin vào dấu hiệu khởi sắc Thủ Đức House • Hiện dòng tiền bắt đầu quay lại TTBĐS mặc dù tốc độ chậm, năm 2013 sẽ là năm kết thúc chu kỳ suy giảm để bƣớc vào một thời kỳ phát triển mới về QM, CL,PP ĐT - NN tích cực giúp DN giải quyết hàng tồn, giải quyết nợ xấu Công ty Thế Kỷ 21 • "Chống chọi không nổi với thị trƣờng trầm lắng BĐS, hai năm nay tôi muốn từ giã nghề này nhƣng không biết khi nào mới thực hiện đƣợc” Dream house • Quan trọng hơn cả là tính thanh khoản cho thị trƣờng BĐS, làm sao để nhu cầu mua và bán gặp nhau Chuyên gia • 2013 BĐS có thể đi vào chu kỳ phát triển mới. Việc CP đang có những hỗ trợ tích cực về LS cho DN là minh chứng cho việc BĐS từng bƣớc phục hồi trong 2 năm 2013-2014”. Có hai kịch bản đƣợc đƣa ra: kịch bản tốt là khi thị trƣờng trở lại mức tiêu thụ khả quan của năm 2011, còn kịch bản xấu là thị trƣờng duy trì sức tiêu thụ kém của năm 2012 [...]...Cuộc đuổi bắt về giá • Năm 2013, giá bất động sản sẽ còn giảm sâu, nhƣng ngƣời có nhu cầu vẫn chƣa xuống tay mua Thiếu niềm tin, thị trƣờng tiếp tục băng giá! Tác dụng chiến lƣợc giảm giá • Chiến lƣợc giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tƣ Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu nhƣ mức giảm lớn hơn kỳ vọng của ngƣời mua không thể... cạnh tranh ngày một tăng mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 30-50% mức giá ban đầu mới có thể phát huy tác dụng • Tƣơng tự nhƣ phân khúc chung cƣ, phân khúc nhà đất trong các khu đô thị đã phải trải qua một năm đầy thách thức Giá chào bán ở thị trƣờng thứ cấp đã giảm bảy quý liên tiếp, trong khi khối lƣợng giao dịch ở mức thấp trong cả năm 2012 Giá thứ cấp đã giảm 20% so với năm ngoái, và giảm đến 30%... lại thị trƣờng là phải thích nghi với điều kiện thị trƣờng mới bằng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu của ngƣời mua cuối cùng Giảm giá tại tất cả các phân khúc của thị trƣờng bất động sản tiếp tục • • • • Phân khúc nhà ở Căn hộ cao cấp Biệt thự Văn phòng cho thuê Vẫn tiếp tục dò đáy • Thế nào gọi là đáy? mơ hồ về đáy • Đáy hình chữ U hay hình Parapol Lãi suất hạ, tiền về đâu? Khôi phục BĐS: Mất 6 năm, ... vẫn e ngại mức giá nhà vẫn cao do hệ quả cuộc đua tranh về giá của các chủ đầu tƣ trong giai đoạn trƣớc Thiếu niềm tin • • • • • • • • Hệ thống pháp luật Công tác đền bù giải tỏa, GPMB Các chính sách thuế Hành chính trong lĩnh vực BĐS Chính sách giá Tăng trƣởng kinh tế chƣa khởi sắc Ngân hàng cho vay Mức giá cụ thể vẫn cao Trao đổi kinh nghiệm • Khủng hoảng bất động sản của Thái Lan năm 1997 có nét... đồng so với Việt Nam hiện nay, nhƣng ở Việt Nam kéo dài hơn, thị trƣờng đang chết dần • "Năm 1998 Thái Lan rơi vào khủng hoảng thị trƣờng BĐS nhƣng phải mất mấy năm mới khắc phục đƣợc từ đó suy ra Việt Nam chƣa thể thoát ra sớm đƣợc vì thị trƣờng BĐS của Việt Nam xấu hơn so với Thái Lan trƣớc đó Và, đáy của giá trị BĐS không phải là năm 2013 Trao đổi kinh nghiệm • Không thể trông đợi vào bán tháo,... ra là, giảm giá = phá sản Chiến lƣợc giảm giá kém hiệu quả so với kỳ vọng của các chủ đầu tƣ Việc giảm giá chỉ có tác dụng nếu nhƣ mức giảm lớn hơn kỳ vọng của ngƣời mua • Không thể chỉ chuyên chú vào giảm giá mà cần có cách thức thay đổi cơ bản trong kinh doanh Khôi phục lòng tin của ngƣời mua • Muốn khôi phuc lòng tin ngừơi mua, trƣớc hết nhà đầu tƣ phải có lòng tin vào thị trƣờng vào thị trƣờng... lƣợng đƣợc giám sát, đảm bảo ra sao, mức giá đƣợc cấu thành nhƣ thế nào • Vậy nên, sẽ không thể có đƣợc niềm tin từ phía thị trƣờng nếu chủ đầu tƣ không thực chất thay đổi cung cách kinh doanh và đối xử với khách mua Dự đoán về năm 2013 • GD vẫn ở mức thấp, tập trung chủ yếu giá bán đặc biệt hấp dẫn so với đối thủ cạnh tranh và tiến độ xây dựng tốt • Về phía các chủ đầu tƣ, cuộc đua giảm giá sơ cấp... lại tiếp tục gây áp lực giảm giá • Triển vọng thị trƣờng phân khúc nhà đất trong các khu đô thị sẽ thuộc về ngƣời mua, với việc ngƣời mua có nhu cầu ở thật sự sẽ tích cực tham gia thị trƣờng Nhƣng họ sẽ tìm đến những dự án đã hoàn thành • Các căn nhà có giá dƣới 10 tỷ đồng có thể sử dụng đƣợc ngay sẽ bán đƣợc do phù hợp với mong muốn của ngƣời mua về chất lƣợng cũng nhƣ giá cả • Nhƣ vậy, điều kiện... bao nhiêu nữa ? Giảm giá có giúp kích cầu mua thực? Tác dụng giảm giá nhƣ thế nào? Tại sao giảm sâu mà vẫn ít ngƣời mua Niềm tin của ngƣời mua? Một số quan điểm giải quyết Giảm sâu? Giảm bao nhiêu? • Mức giá sơ cấp có thể phải giảm từ 3050% so với mức giá chào ban đầu • Mức giá thứ cấp còn tiếp tục giảm 10%, tiếp nối mức giảm 15% trong năm 2012 Tại sao ngƣời có nhu cầu vẫn chƣa xuống tay mua? Số lƣợng... thân nhà đầu tƣ phải có lòng tin vào thị trƣờng Bồi đắp lòng tin cho ngƣời mua xét cho cùng là cách chủ đầu tƣ tự cứu lấy mình Khôi phục lòng tin của ngƣời mua • TT BĐS là TT của ngƣời mua Chỉ khi ngƣời mua tin là mức giá đã sát thực tế thì họ mới mua, cho dù lúc đó TT nhƣ thế nào? • DA Đại Thanh đƣa ra mức giá CC hơn 10 triệu đồng/m2 sẽ khó lặp lại trong năm 2013, bởi nó không đại diện cho số đông . vọng thị trƣờng bất động sản VN năm 2013 ngày 12-12 tại TP. Hồ Chí Minh • Năm 2013 sẽ không có một câu trả lời nào khẳng định TT BĐS lên hay xuống mà TT sẽ phân rã, tức là có nhóm lên, nhóm. BĐS 2013: Khởi sắc hay tiếp tục trầm lắng? BỨC TRANH BĐS VN • TT hoàn toàn thuộc về ngƣời mua với các mức giảm giá mạnh • Đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên TT thứ cấp với. toán cao nhƣng giá trị không cao RR vẫn cao : Ba rủi ro lớn mà TT BĐS phải đối mặt • TT vàng còn tiếp tục bất ổn trong năm 2013, chứng khoán u ám kéo dài nên BĐS chƣa thể khởi sắc THỊ TRƢỜNG