Học viện Tài Chính 1 Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC 1.2.5 Các bước xác định giá trị bất động sản: 33 Thông tin giao dịch thực: là các thông tin mà các giao dịch đã thành công hoặc đang hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng 43 Thông tin thương lượng: là các thông tin đang rao bán trên thị trường mà nhân viên thẩm định đã gặp gỡ chủ BĐS để thương lượng về mức giá giao dịch 43 Thông tin tham khảo: là thông tin lấy được từ các văn phòng môi giới về các giao dịch đã được thực hiện nhưng nhân viên thẩm định chưa thể kiểm tra được độ chính xác của thông tin 43 Sau khi đã có các thông tin về các BĐS đã giao dịch hoặc đang chào bán, nhân viên thẩm định tiến hành khảo sát thông tin đó bằng cách: trực tiếp đến nơi BĐS toạ lạc, xác định: vị trí, kích thước, chứng từ pháy lý có liên quan, hiện trạng sử dụng BĐS, tài sản gắn liền với BĐS, trao đổi và thương lượng giá cả với chủ nhà… 43 Đối với việc xác định đơn giá đất thị trường, giá trị nhà được trừ khỏi giá trị BĐS, do đó nhân viên thẩm định cần phải xác định chính xác kết cấu ngôi nhà, năm xây dựng để từ đó làm căn cứ tính khấu hao => xác định giá trị còn lại của ngôi nhà. Thông thường giá trị ngôi nhà có vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS giao dịch, do đó việc xác định giá trị ngôi nhà thiếu chính xác sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị đất ước tính. 43 b, Xác định đơn giá đất thị trường 43 Dựa vào các thông tin thu thập được , nhân viên thẩm định chia thông tin thành các loại: thông tin giao dịch thực, thông tin thương lượng, thông tin rao bán, thông tin tham khảo 43 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 2 Luận văn tốt nghiệp Các thông tin cần khảo sát đối với các loại BĐS bao gồm: điạ chỉ, vị trí, lợi thế kinh doanh, điều kiện cơ sở hạ tầng, diện tích đất (dài, rộng, hình dáng), diện tích nhà (số tầng, kết cấu, năm xây dựng, trang thiếp bị bán kèm…), giá đã bán hoặc đang rao bán, giá thương lượng, người liên hệ, thời điểm đã bán hoặc rao bán, thời điểm thương lượng 43 Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá đất thị trường tuyến đường Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội 43 B1. Mô tả phố Lê Thanh nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội 43 Phố Lê Thanh Nghị có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng 18m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao với đường Giải Phóng và một đầu giao với phố Bạch Mai 44 Phố Lê Thanh Nghị có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh máy vi tính và các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có văn phòng giao dịch của Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn, ngoài ra còn có các cửa hàng kinh doanh buôn bán tạp phẩm, cửa hàng kinh doanh cafe… 44 B2. Xác định đơn giá đất thị trường: 44 1. Thông tin mua bán thực: Nhân viên thẩm định CTCP thẩm định ASIAN thu thập được thông tin mua bán thực trên tuyến phố Lê Thanh Nghị, cụ thể như sau: 44 1.1. Thông tin: Giao dịch tháng 12/2012: 44 - Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị 44 - Người liên hệ: Anh Thảo, đt: 04.38682621 / 0955.596.720 44 - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 44 - Diện tích đất: 55 m2 (kích thước 3.2m x 17.18m) 44 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở 44 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 3 Luận văn tốt nghiệp - Diện tích nhà: 192 m2 (nhà 3.5 tầng) 44 - Giá đã bán: 13,2 tỷ đồng 44 - Giá trị nhà ước tính: 192m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x70% = 951.052.032 đồng 44 Làm tròn: 951.050.000 đồng 44 ( Trong đó 44 Diện tích sàn xây dựng là 192 m2 44 Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 44 Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 44 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 70%) 44 - Đơn giá đất ước tính: ( 13.200.000.000đồng – 951.050.000đồng) /55 m2 = 230.000.000đồng/ m2 44 1.2. Thông tin 2: Giao dịch tháng 01/2013 45 - Địa chỉ: Số 85 – Lê Thanh Nghị 45 - Người liên hệ: Chị Hương 0904779635 45 - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 45 - Diện tích đất: 25 m2 (kích thước 3.2m x 7.8m) 45 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở 45 - Diện tích nhà: 100 m2 (nhà 04 tầng, xây dựng năm 2004) 45 - Giá đã bán: 6 tỷ đồng 45 Giá trị nhà ước tính: 100m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x73% = 516.568.440 đồng 45 Làm tròn: 516.600.000 đồng 45 ( Trong đó 45 Diện tích sàn xây dựng là 100 m2 45 Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 45 Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 45 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 4 Luận văn tốt nghiệp Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 73%) 45 - Đơn giá đất ước tính: ( 6.000.000.000đồng – 516.600.000 đồng) / 25 m2 = 219.336.000đồng/ m2 45 1.3. Thông tin 3: Giao dịch tháng 01/2013 45 - Địa chỉ: Số 66 – Lê Thanh Nghị 45 - Người liên hệ: Anh Thạch, đt: 0904.347.039 45 - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 45 - Diện tích đất: 87.54 m2 (kích thước 4.5m x 19.45m) 45 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở 45 - Diện tích nhà: 390 m2 (nhà 4.5 tầng, xây dựng năm 2000) 45 - Giá đã bán: 18,9 tỷ đồng 45 - Giá trị nhà ước tính: 390 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x63% = 1.738.642.000 đồng 45 Làm tròn: 1.738.650.000 đồng 45 ( Trong đó 45 Diện tích sàn xây dựng là 390 m2 45 Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 46 Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 46 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 63%) 46 - Đơn giá đất ước tính: ( 18.900.000.000đồng – 1.738.650.000đồng)/ 87.54 m2 = 196.000.000đồng/ m2 46 Thông tin do nhân viên thẩm định CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp thương lượng: 46 . Thông tin 1: Thông tin rao bán tháng 12/2012, nhân viên thẩm định CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp thương lượng ngày 02/02/2013, cụ thể như sau: 46 - Địa chỉ: Số 76 – Lê Thanh Nghị 46 - Người liên hệ: Chị Ninh, đt: 0916.869.686 46 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 5 Luận văn tốt nghiệp - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 46 - Diện tích đất: 102 m2 (kích thước 3.6m x 28.33m) 46 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở 46 - Diện tích nhà: 600 m2 (nhà 06 tầng, xây dựng năm 2004) 46 - Giá rao bán: 27 tỷ đồng 46 - Giá thương lượng: 24 tỷ đồng 46 - Giá trị nhà ước tính: 600 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x73% = 3.099.410.640 đồng 46 Làm tròn: 3.099.400.000 đồng 46 ( Trong đó 46 Diện tích sàn xây dựng là 600 m2 46 Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 46 Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 46 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 73%) 46 - Đơn giá đất ước tính: ( 24.000.000.000đồng – 3.099.400.000đồng)/ 102 m2 = 205.000.000đồng/ m2 46 Thông tin 2: Thông tin rao bán tháng 12/2012, nhân viên thẩm định CTCP thẩm định ASIAN trực tiếp thương lượng ngày 01/02/2013, cụ thể như sau: 46 - Địa chỉ: Số 240 – Lê Thanh Nghị 46 - Người liên hệ: Chị Hạnh, đt: 043.5763.359 / 0984.833.655 47 - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47 - Diện tích đất: 30 m2 (kích thước 3.3m x 9.1m) 47 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở 47 - Diện tích nhà: 150 m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 2001) 47 - Giá rao bán: 7,9 tỷ đồng 47 - Giá thương lượng: 6,55 tỷ đồng 47 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 6 Luận văn tốt nghiệp - Giá trị nhà ước tính: 150m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x64% = 679.322.880 đồng 47 Làm tròn: 679.300.000 đồng 47 ( Trong đó 47 Diện tích sàn xây dựng là 150 m2 47 Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 47 Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 47 Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 64%) 47 - Đơn giá đất ước tính: ( 6.550.000.000đồng –679.300.000đồng) : 30 m2 = 195.800.000đồng/ m2 47 Thông tin tham khảo: 47 Thông tin 1: Thông tin tham khảo tại ngân hàng dữ liệu công ty cổ phần thẩm định ASIAN, cụ thể như sau: 47 - Địa chỉ: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47 - Người liên hệ: Anh Dung, đt: 043.2927.693 / 0912.262.617 47 - Vị trí: Mặt phố Lê Thanh Nghị 47 - Diện tích đất: 95 m2 (kích thước 8.5m x 11.17m) 47 - Mục đích sử dụng đất: Đất ở 47 - Diện tích nhà: 475 m2 (nhà 05 tầng, xây dựng năm 1998) 47 - Giá rao bán: 20 tỷ đồng 47 - Giá trị nhà ước tính: 475 m2 x 6.540.000đồng/ m2 x 1.082 x 57% = 1.915.902.810 đồng 47 Làm tròn: 1.915.900.000 đồng 47 ( Trong đó 48 Diện tích sàn xây dựng là 150 m2 48 Theo quyết định 725 ngày 9/8/2012 Suất xây dựng/ m2 sàn năm 2011 cho nhà ở kiên cố là 6.540.000 đồng/ m2 48 Hệ số trượt giá từ năm 2011 đến thời điểm đầu năm 2013 là 1.08 48 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 7 Luận văn tốt nghiệp Chất lượng công trình còn lại trên đất ước tính khoảng 64%) 48 - Đơn giá đất ước tính: (20.000.000.000đồng – 1.915.900.000đồng) /95 m2 = 190.700.000đồng/ m2 48 B3: So sánh với các đường khác: 48 Phố Bạch Mai: 48 Phố Bạch Mai có chiều dài khoảng 1.3km, chiều rộng khoảng 12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 1.5m, có một đầu giao với ngã tư đường Đại Cồ Việt - Trần Khát Chân - Phố Huế và một đầu giao với ngã tư Chợ Mơ 48 Phố Bạch Mai là tuyến phố có cơ sở hạ tầng đồng bộ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều văn phòng công ty vừa và nhỏ, tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh mỹ phẩm và quần áo thời trang… 48 Phố Bạch Mai là tuyến phố có trục đường vuông góc với phố Lê Thanh Nghị, tuy nhiên phố Bạch Mai có cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh kém thuận lợi hơn so với phố Lê Thanh Nghị 48 Theo công văn đã được phê duyệt của Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường tuyến phố Bạch Mai là 90.000.000đồng/ m2 48 Nhận xét và kiến nghị: 48 Trên cơ sở các thông tin trên CTCP thẩm định ASIAN đề nghị Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường phố Lê Thanh Nghị, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội là: 48 STT 48 Tên phố 48 Giá Nhà nước (đồng/ m2) 48 Giá thị trường (đồng/ m2) 48 Tỷ lệ % theo giá rao bán 48 1 48 GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 8 Luận văn tốt nghiệp Lê Thanh Nghị 48 46.800.000 48 206.000.000 48 80% 48 Ghi chú: Đơn giá thị trường trên là đơn giá thị trường bình quân chưa xem xét đến các yếu tố thuận lợi và bất lợi. Khi có thêm thông tin, nhân viên thẩm định sẽ bổ sung và điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thị trường 49 2.2.3. Định giá bất động sản trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường 49 Định giá BĐS được chia làm hai khu vực: trong khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường và trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường 49 Bất động sản được định giá: số số 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội 49 Vị trí: Bất động sản nằm tại mặt đường lớn Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội 49 DTSD được công nhận: 68 m2 49 DTSD thực tế: 68 m2 49 Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài 49 Hình thức sử dụng đất: Được nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất CÓ thu tiền SDĐ 49 Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị 49 Về tài sản gắn liền với đất: Nhà ở, bê tông cốt thép, 3 tầng, xây dựng năm 2007, diện tích sử dụng thực tế khoảng 200 m2, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở 49 Ví dụ: Đơn giá đất thị trường của các mảnh đất có hình dạng cân đối là 350 triệu đồng/m2, mảnh đất thẩm định ở vị trí tương tự có hình dạng không cân đối có đơn giá tối đa là 350 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 9 Luận văn tốt nghiệp giảm giá do mảnh đất có hình dạng không cân đối) = 315 triệu đồng/m2 51 Thứ ba: Đất có diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ. Theo quy định của ASIAN, đất có diện tích lớn là đất có chiều dài lớn hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), hoặc 40m (đối với các trường hợp còn lại). Đất có diện tích quá nhỏ là đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 và chiều ngang nhỏ hơn 3m. 51 Đối với đất có diện tích quá lớn, phần diện tích đất có chiều dài nhỏ hơn 25m (đối với đất ở nội đô và thị xã), 40m (đối với đất ở nông thôn), đơn giá đất thẩm định bằng 100% đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt, phần diện tích lớn hơn sẽ được điều chỉnh nhân tỷ lệ giảm giá thích hợp 51 Đối với đất có diện tích quá nhỏ (diện tích đất nhỏ hơn 30m2) thì: 51 Đơn giá đất thẩm định = (diện tích đất thẩm định : 30 ) x đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt 51 Đối với đất có chiều ngang nhỏ hơn 3m: đơn giá đất thẩm định tối đa bằng 90% đơn giá đất thị trường ở vị trí tương ứng 51 Ví dụ: Đơn giá thị trường đã được phê duyệt là 350 triệu đồng/m2. Một mảnh đất thẩm định (trong nội thành) có diện tích 75m2, trong đó chiều rộng là 2.5m, chiều dài là 30m => Đơn giá đất thẩm định bình quân do đất có diện tích lớn là: ( 2.5m x 25m x 350 triệu đồng/m2) + ( 2.5m x 5m x 350 triệu đồng/m2 x 70%) : 75m2 = 332,5 triệu đồng/m2. 51 Vậy: Đơn giá đất thẩm đinh của mảnh đất trên là: 332,5 triệu đồng/m2 x 90%( tỷ lệ giảm giá do đất có chiều rộng nhỏ hơn 3m) = 299,25 triệu đồng/m2 51 Ngoài ra đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt áp dụng chung đối với những BĐS trên cùng tuyến phố, chưa xem xét đến điều kiện thuận lợi và bất lợi đối với từng BĐS riêng lẻ, vì vậy đối với những GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 10 Luận văn tốt nghiệp BĐS có điều kiện thuận lợi hoặc bất lợi hơn các BĐS khác trong khác trong cùng khu vực thì phải có một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý 51 Ví dụ: Đơn giá đất thị trường chung của tuyến phố là 350 triệu đồng/m2. BĐS thẩm định nằm ở ngã tư, do đó có hai mặt phố, thuận lợi hơn các BĐS khác trên cùng tuyến phố. Vì vậy, đơn giá BĐS thẩm định là 350 triệu đồng/m2 x tỷ lệ thuận lợi hơn về lợi thế kinh doanh do BĐS có hai mặt phố ( tỷ lệ này tuỳ thuộc vào mức độ kinh doanh sầm uất của khu phố đó) 52 Định giá bất động sản theo phương pháp so sánh 52 Định giá BĐS theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt trong một số trường hợp không phù hợp với thị trường do giá cả biến động. Vì vậy, nhân viên thẩm định cần định giá BĐS theo thông tin thị trường vừa để khảo sát lại thị trường vừa để kiểm chứng mức độ chính xác của việc sử dụng đơn giá đất thị trường trong quá trình thẩm định 52 Với BĐS thẩm định nói trên, nhân viên ASIAN thu thập một số thông tin so sánh như sau: 52 Để có thể hiểu chi tiết và cụ thể, em xin trình bày việc xác định đơn giá đất thị trường tuyến đường Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội ( Bất động sản số 68 Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội), trong hồ sơ dữ liệu của ASIAN các định đơn giá đất trống không có công trình xây dựng trên đất là 330 triệu đồng/ m2 52 B1. Mô tả phố Trần Nhật Duật, Hoàn Kiếm, Hà Nội 52 Phố Trần Nhật Duật có chiều dài khoảng 950m, có chiều rộng khoảng 12m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 2m, có hai làn đường, một đầu giao với đường đê Yên Phụ và một đầu giao với phố Trần Quang Khải 52 Phố Trần Nhật Duật có điều kiện cơ sở hạ tầng đầy đủ và lợi thế kinh doanh tương đối tốt, trên tuyến phố tập chung nhiều cửa hàng kinh doanh buôn bán, đặc biệt là các cửa hàng kinh doanh nội thất ô tô và các cửa hàng kinh doanh đồ điện tử, bên cạnh đó còn có gần với chợ GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 [...]... phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN" Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào phân tích các cơ sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam mà cụ thể là tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN II MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU • Làm rõ nội dung của phương pháp định. .. định giá tài sản Australia (AVO ) : Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá. .. phương pháp định giá so sánh GVHD: Ths Trần Thị Thanh Hà SV: Trần Thị Phương Hoa_CQ47/16.02 Học viện Tài Chính 17 Luận văn tốt nghiệp • Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định ASIAN • Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU • Phương pháp hệ thống hoá... thị trường • Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vận dụng lý thuyết vào thực tế • Phương pháp so sánh giữa lý thuyết và thực tế Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh trong định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn... chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định giá Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định giá Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương. .. phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá Bước 5 Xác định giá bất động sản Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh. .. để công nhận vì dựa vào chứng cứ thị trường Tuy nhiên việc áp dụng phương pháp này vẫn còn nhiều hạn chế Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng giá trị tài sản quốc gia Hiện nay phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất trong thẩm định giá bất động sản Để tìm hiểu rõ hơn phương pháp này em chọn đề tài: "Ứng dụng. .. quyền sử dụng theo thỏa thuận Nội dung của phương pháp so sánh - Phương pháp so sánh áp dụng để Thẩm định giá các tài sản cần Thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường - Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần Thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn... kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá - Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá - Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Định giá viên phải đưa ra... phương pháp định giá khác 1.2.4.1 Phương pháp định giá so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp Thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần Thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần Thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần Thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị . luận về định giá bất động sản và phương pháp so sánh trong định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN Chương. định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định ASIAN. • Kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản. III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN. các cơ sở, đặc điểm của phương pháp so sánh và quá trình vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam mà cụ thể là tại công ty cổ phần thẩm định ASIAN. II. MỤC ĐÍCH VÀ