Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH ––––––––––––––––––––––––––– TRẦN MẠNH PHONG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Trần Chí Thiện Thái Nguyên- 2013 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, luận văn thạc sỹ kinh tế " Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá ở Việt Nam" là công trình nghiên cứu của riêng tôi Những số liệu đƣợc sử dụng đƣợc chỉ rõ nguồn trích dẫn trong danh mục tài liệu tham khảo. Kết quả nghiên cứu này chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào từ trƣớc đến nay Thái Nguyên, tháng 4 năm 2013 Tác giả Trần Mạnh Phong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Qua quá trình nghiên cứu làm luận văn, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ, ủng hộ của thầy giáo hƣớng dẫn, các anh, chị, đồng nghiệp, bạn bè và gia đình tôi đã tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thiện luận văn này. Trƣớc tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Chí Thiện, thầy giáo hƣớng dẫn luận văn cho tôi, thầy đã giúp tôi có phƣơng pháp nghiên cứu đúng đắn, nhìn nhận vấn đề một cách khoa học, lôgíc, qua đó đã giúp cho đề tài của tôi có ý nghĩa thực tiễn và có tính khả thi. Tiếp theo, tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Cục quản lý giá - Bộ Tài Chính, Công ty Cổ phần Tƣ vấn và Thẩm định giá Doanh nghiệp, các sở ban ngành, các trƣờng, các cơ quan đoàn thể đã giúp tôi nắm bắt đƣợc thực trạng, cũng nhƣ những vƣớng mắc và đề xuất trong công tác Thẩm định giá. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và các đồng nghiệp đã góp ý và tạo điều kiện cho tôi để tôi có thể hoàn thành luận văn . Ngoài ra, bên cạnh sự giúp đỡ của thầy giáo hƣớng dẫn, các đồng nghiệp, tôi còn nhận đƣợc sự ủng hộ, giúp đỡ của bạn bè và gia đình để hoàn thành luận văn Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Trần Chí Thiện đã tận tình chỉ bảo, hƣớng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 4 năm 2013 Tác giả Trần Mạnh Phong Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG viii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài 1 2. Mục tiêu nghiên cứu 2 3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu 2 4. Ý nghĩa nghiên cứu luận văn 3 5. Kết cấu của luận văn 4 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 5 1.1. Cơ sở lý luận 5 1.1.1. Khái niệm thẩm định giá 5 1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm định định viên về giá 6 1.1.2.1. Doanh nghiệp thẩm định giá 7 1.1.2.2. Thẩm định viên về giá 7 1.1.3. Đối tƣợng thẩm định giá 8 1.1.3.1. Quyền tài sản 8 1.1.3.2. Doanh nghiệp 10 1.1.3.3. Các lợi ích tài chính 11 1.1.4. Cơ sở giá trị của thẩm định giá 11 1.1.4.1. Định nghĩa các thuật ngữ 11 1.1.4.2. Đặc điểm và mối liên quan giữa chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị 12 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 1.1.4.3. Giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá 16 1.1.4.4. Giá trị phi thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá 18 1.1.5. Các nguyên tắc thẩm định giá 22 1.1.5.1. Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản 22 1.1.5.2. Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể 26 1.1.6. Cách tiếp cận trong thẩm định giá 29 1.1.7. Các phƣơng pháp thẩm định giá 32 1.1.7.1. Phƣơng pháp so sánh 32 1.1.7.2. Phƣơng pháp chi phí 33 1.1.7.3. Phƣơng pháp vốn hóa thu nhập 34 1.1.7.4. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu 36 1.1.7.5. Phƣơng pháp giá trị còn lại (thặng dƣ): 43 1.1.7.6. Phƣơng pháp lợi nhuận: 43 1.1.8. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trƣờng 43 1.1.8.1. Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trƣờng 43 1.1.8.2. Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống 44 1.2. Cơ sở thực tiễn 44 1.2.1. Hoạt động thẩm định giá trên thế giới 44 1.2.2. Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực 52 1.2.3. Các tiêu chuẩn, kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá 53 1.2.3.1. Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá 53 1.2.3.2. Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá 55 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 56 2.1. Các câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu 56 2.2. Phƣơng pháp nghiên cứu 57 2.2.1. Phƣơng pháp thu thập dữ liệu 57 2.2.2. Phƣơng pháp phân tích, xử lý dữ liệu 60 2.2.2.1. Phƣơng pháp phân tổ 60 2.2.2.2. Phƣơng pháp bảng thống kê 61 2.2.2.3. Phƣơng pháp phân tích SWOT: 61 2.2.2.4. Phƣơng pháp phân tích những nhƣợc điểm khi sử dụng phƣơng pháp so sánh đang đƣợc áp dụng ở Việt Nam 62 Chƣơng 3: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 70 3.1. Thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam 70 3.1.1. Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam giai đoạn trƣớc năm 1991 70 3.1.2. Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam giai đoạn từ năm 1991 đến nay 71 3.2. Các tổ chức thẩm định giá và hoạt động của các tổ chức thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay 72 3.2.1. Giai đoạn trƣớc năm 2007 72 3.2.2. Giai đoạn sau năm 2007 73 3.2.3. Hội Thẩm định giá Việt Nam 74 3.2.3.1. Tổ chức và hoạt động 75 3.2.3.2. Phát triển và nâng cao năng lực nghề nghiệp thẩm định giá 76 3.2.4. Đánh giá chung 76 3.2.4.1. Những mặt tích cực và thuận lợi 76 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.2.4.2. Những mặt hạn chế và khó khăn: 77 3.3. Kết quả nghiên cứu 78 3.3.1. Kết quả trắc nghiệm 78 3.3.1.1. Kết quả trắc nghiệm nhận biết về lĩnh vực thẩm định giá 78 3.3.1.2. Kết quả trắc nghiệm về sự cần thiết của thẩm định giá 81 3.3.1.3. Kết quả trắc nghiệm về hành lang pháp lý cũng nhƣ triển vọng của nghề thẩm định giá 83 3.3.2. Kết quả tổng hợp đánh giá chuyên gia bằng phỏng vấn 85 3.3.3. Kết quả phân tích các dữ liệu thứ cấp 87 3.3.3.1. Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về số lƣợng của doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng thẩm định giá hoạt động 87 3.3.3.2. Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về số lƣợng thẩm định viên về giá đang hành nghề 88 3.3.3.3.Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về các loại tài sản mà doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng thẩm định giá tiến hành thẩm định giá 89 3.3.3.4. Kết quả kết hợp các chiến lƣợc nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh cũng nhƣ cơ hội phát triển cho doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh có chức năng thẩm định giá 91 3.3.3.5. Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp về phƣơng pháp so sánh đang áp dụng ở Việt Nam hiện nay 93 Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TH ẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 99 4.1. Quan điểm định hƣớng công tác thẩm định giá 99 4.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá ở Việt Nam 100 4.2.1. Nâng cao nhận thức về thẩm định giá, vai trò của thẩm định giá và sự cần thiết thẩm định giá 100 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 4.2.2. Hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 101 4.2.3. Nhân lực cho ngành thẩm định giá 102 4.2.4. Cơ sở dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá 102 4.3. Một số kiến nghị 103 4.3.1. Kiến nghị với Bộ Tài Chính 103 4.3.2. Kiến nghị với Cục Quản Lý giá 104 KẾT LUẬN 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 PHỤ LỤC 110 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 .Bảng SWOT cho doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng thẩm định giá 62 Bảng 3.1: Bảng tổng hợp kết quả điều tra trắc nghiệm nhận biết về lĩnh vực thẩm định giá 79 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp kết quả điều tra trắc nghiệm về sự cần thiết của thẩm định giá 81 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết quả điều tra trắc nghiệm về hành lang pháp lý cũng nhƣ triển vọng của nghề thẩm định giá 83 Bảng 3.4: Bảng tổng hợp số lƣợng doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng thẩm định giá đang hoạt động 87 Bảng 3.5: Bảng tổng hợp số lƣợng Thẩm định viên về giá đang hành nghề 88 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các loại tài sản mà doanh nghiệp, chi nhánh có chức năng thẩm định giá tiến hành thẩm định giá 90 Bảng 3.7: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh khi tiến hành thẩm định giá bất động sản 94 Bảng 3.8: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh khi tiến hành thẩm định giá bất động sản (Cũng là tài sản trên giả sử điều chỉnh tăng là 1% ở mục 3 của tài sản so sánh 2) 95 Bảng 3.9: Bảng phân tích phƣơng pháp so sánh khi tiến hành thẩm định giá bất động sản (Cũng là tài sản trên giả sử điều chỉnh giảm là 1% ở mục 3 của tài sản so sánh 2) 97 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của các nƣớc phát triển nền kinh tế thị trƣờng. Bằng sự chứng minh của thực tiễn từ những năm 1940 của thế kỷ XX thẩm định giá đƣợc thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản Đặc biệt trong những năm sau thời kỳ 1970 của thế kỷ XX, khi thị trƣờng tài chính quốc tế xuất hiện và việc toàn cầu hóa thị trƣờng, đầu tƣ phát triển nhanh chóng, ngƣời ta càng nhận thấy tầm quan trọng của nghề thẩm định giá phục vụ cho hoạt động của thị trƣờng này. Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam có tuổi đời còn rất trẻ, hoạt động chƣa đa dạng và nền tảng kinh nghiệm cũng nhƣ lý luận của nó chƣa hoàn thiện. Hiện nay, các tổ chức thẩm định của Việt Nam chủ yếu cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà nƣớc, tính thuế, xác định giá trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhƣợng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác Đặc biệt những năm gần đây, phục vụ cho mục tiêu cổ phần hoá các công ty nhà nƣớc, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, góp vốn liên doanh liên kết , nên hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam ngày càng phát triển và thông dụng hơn. Cho đến nay theo công bố mới nhất của Bộ Tài chính năm 2012 hiện ở Việt Nam có 79 Công ty và Chi nhánh đƣợc cấp phép hoạt động trên thị trƣờng. [...]... chính Việt Nam thừa nhận thì đƣợc đăng ký hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam + Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ đƣợc đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá 1.1.3 Đối tượng thẩm định giá Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản vƣợt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá. .. giá ở Việt Nam Chƣơng IV: Giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá ở Việt Nam Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Ở các nƣớc, ngƣời ta thƣờng sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của... giải pháp và kiến nghị với Cục Quản Lý giá, Bộ Tài chính, Chính phủ nhằm hoàn thiện hoạt và nâng cao chất lƣợng động thẩm định giá doanh nghiệp ở Việt Nam 5 Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 4 chƣơng: Chƣơng I: Cơ sở lý luận và thực tiễn về Thẩm định giá Chƣơng II: Các phƣơng pháp nghiên cứu về Thẩm định giá Chƣơng III: Thực trạng về công tác Thẩm định giá ở Việt Nam Chƣơng... từ 3 thẩm định viên về giá trở lên Đối với công ty hợp danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá Đối với các doanh nghiệp khác thì ngƣời đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá Đối với doanh nghiệp tƣ nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá 1.1.2.2 Thẩm định viên về giá a Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá Ngƣời đƣợc công nhận là thẩm định. .. vụ cho đề tài nghiên cứu đƣợc tác giả cập nhật và điều tra trong phạm vi 6 năm gần đây (từ năm 2007 đến 2012) 4 Ý nghĩa nghiên cứu luận văn Thông qua việc nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM đề tài có những đóng góp nhƣ sau: + Về mặt lý luận Đề tài giúp làm rõ những cơ sở lý luận chung về công tác thẩm định giá ở Việt Nam Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học...2 Nhận thức đƣợc tầm quan trọng, vai trò và xu hƣớng phát triển của hoạt động thẩm định giá doanh nghiệp, tác giả lựa chọn đề tài “GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM , mong đóng góp một số ý kiến vào sự phát triển của hoạt động thẩm định giá nói riêng và của ngành thẩm định giá nói chung, từng bƣớc rút ngắn khoảng cách với các nƣớc trong khu vực cũng nhƣ trên thế giới... nghiệp thẩm định giá a Định nghĩa + Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá (sau đây gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá) đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhà nƣớc, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam + Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định của pháp. .. nghiên cứu là công tác Thẩm định giá ở Việt Nam + Phạm vi về thời gian: Kể từ khi Nghị định số 101/2005/NĐ- CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ ban hành về thẩm định giá cho đến năm 2007, các Trung tâm thẩm định giá của Bộ Tài chính, các Trung thâm thực hiện dịch vụ thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính ở các tỉnh thành lần lƣợt chuyển đổi thành các công ty Cổ phần, công ty TNHH Bởi vậy các số liệu... đề lý luận chung về thẩm định giá ở Việt Nam - Khảo sát, phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam - Đề xuất những định hƣớng và một số giải pháp thích hợp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động thẩm định giá trong thời gian gần 3 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài: + Cá nhân có chức vụ từ phó trƣởng phòng trở lên là đại diện của... thẩm định giá + Định nghĩa giá trị thị trường a) Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Giá trị thị trƣờng theo Tiêu chuẩn 1-Cơ sở giá trị thị trƣờng của thẩm định giá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng . GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TH ẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 99 4.1. Quan điểm định hƣớng công tác thẩm định giá 99 4.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá ở Việt Nam 100 4.2.1. Nâng. sở lý luận và thực tiễn về Thẩm định giá Chƣơng II: Các phƣơng pháp nghiên cứu về Thẩm định giá Chƣơng III: Thực trạng về công tác Thẩm định giá ở Việt Nam Chƣơng IV: Giải pháp hoàn thiện công. động thẩm định giá doanh nghiệp, tác giả lựa chọn đề tài “GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM , mong đóng góp một số ý kiến vào sự phát triển của hoạt động thẩm định giá nói